試析《物權(quán)法》中小區(qū)車位、車庫的歸屬問題

[摘 要]《物權(quán)法》于2007年10月1日施行，該法第七十四條首次從法律層面對小區(qū)車位、車庫的歸屬作出了規(guī)定，為完善建筑物區(qū)分所有權(quán)制度奠定了基礎(chǔ)。但是由于該條規(guī)定的原則性較強，可操作性較弱，仍然存在需要完善的空間，文章試從各方爭議焦點問題加以剖析探討，以期對《物權(quán)法》第七十四條的正確適用和解決小區(qū)車位、車庫糾紛有所裨益。

[關(guān)鍵詞]《物權(quán)法》；車位、車庫類型；約定

一、現(xiàn)行《物權(quán)法》及司法解釋的有關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”可見立法者關(guān)于小區(qū)車位、車庫的歸屬與利用有以下基本立場：1.區(qū)分了車庫與（占用小區(qū)公共場地的）地面停車場并規(guī)定了不同的歸屬原則；2.采用了法定共有和約定共有兩種形式相結(jié)合的方式對停車位問題進行了規(guī)定；3.對小區(qū)內(nèi)停車位、車庫的出售或出租施加了必要的限制，即應(yīng)當首先滿足（本小區(qū)）業(yè)主的需要。但該規(guī)定除了明確占用業(yè)主共有“道路”的地面車位歸屬業(yè)主共有外，對于占用業(yè)主共有的“其他場地”屬于業(yè)主共有的車位、車庫包括哪些，哪些車位、車庫可以約定歸屬，如何約定、約定不明或沒有約定的情形如何處置等問題均語焉不詳。

在《物權(quán)法》實施兩年后，最高人民法院出臺了兩部司法解釋《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》）和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。其中《建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》第二條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。”第五條規(guī)定：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當認定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)‘應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。”第六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。”不難看出，“建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋”只是進一步明確了《物權(quán)法》中已明確的三個立場，而并沒有對實際操作中出現(xiàn)的種種問題起到定紛止爭的作用。

二、各方爭議焦點問題剖析

（一）《物權(quán)法》對車位、車庫類型的歸屬問題尚未明確

根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，但在實踐中其他類型的車位、車庫是否歸屬業(yè)主共有，《物權(quán)法》并未明確，給法律解釋留下了彈性空間。根據(jù)“建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋”的規(guī)定，專有部分的認定標準有三點：1.具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分：2.具有利用上的獨立性，可以排他使用；3.能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。構(gòu)造上的獨立性，即各個部分在建筑物的構(gòu)造上可以被區(qū)分開，可與建筑物其他部分完全隔離。使用上的獨立性，主要是指根據(jù)建筑物的用途是否構(gòu)成為某種目的而獨立利用的單位，判斷依據(jù)主要是有無直接的出入口和內(nèi)部專用設(shè)備。能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，即是法律上的獨立性，通常只有專有部分能夠登記為特定業(yè)主所有權(quán)客體。[1]以下從小區(qū)車位、車庫的幾種類型來做簡要分析。

一是地面車位，是指經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準同意，一般以劃線分割方式標明，在地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施，其不滿足專有權(quán)的構(gòu)造上和使用上獨立的要求，不能成為專有權(quán)的客體，只能成為共有權(quán)的客體。在建筑術(shù)語中，反映建筑物是否分攤到相應(yīng)土地使用權(quán)的一個概念是建筑面積容積率。只有參加建筑面積容積率計算的建筑物才能取得相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額。而根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第六條和第十六條規(guī)定，未計入容積率的建筑物不可能取得房地產(chǎn)權(quán)證書，其初始登記的法律權(quán)利只能依附于計入容積率的具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物。所以其應(yīng)為計算建筑容積率的建筑所有權(quán)人即小區(qū)全部或部分業(yè)主共有。

二是樓房首層架空層車位，是指將區(qū)分所有建筑物地面上的第一層架空而設(shè)置的車位，多為開放式設(shè)計，僅由承重柱梁構(gòu)成，結(jié)構(gòu)簡單，雖然其具有構(gòu)造上的獨立性和使用上的獨立性，但在我國的法律實踐中首層架空層停車位的建筑面積不計入建筑容積率，因此同地面車位一樣，應(yīng)為小區(qū)全部或部分業(yè)主共有。

三是地下車位、車庫，是指利用業(yè)主區(qū)分所有建筑物所在的土地的地下空間所建造的停車位，內(nèi)部設(shè)有若干劃線編號且沒有墻壁隔離。此種類型有的是利用人防工程改造而成的，本身四周是封閉的，形成一定的空間，符合構(gòu)造上的獨立性要求，且具有獨立的出入口和出入車道，具有使用上的獨立性，不應(yīng)屬于小區(qū)的公共設(shè)施，因此以約定的方式來確定地下車位的所有權(quán)較為合理。但根據(jù)我國現(xiàn)行有效的計算規(guī)則，在計算建筑容積率時，地下室的面積不計入建筑面積，半地下室在室外地面以上的部分高度不超過1米的不計，超過的按比例計算。在我國的規(guī)劃實踐中，地下車位、車庫的建筑面積一般不計入建筑容積率。因為容積率越高，開發(fā)商須繳納的相關(guān)報建費用越多，從而降低其建造地下車位、車庫的積極性。另外，由于地下車位、車庫建造在地下這一特殊的地理位置，即使不計入容積率，在建筑總面積實際增加的情形下，也不會影響到地面上建筑物的密集度，進而影響居住的舒適度等。但從法律上來看，地下車位、車庫不計入容積率也并不意味著沒有合法的土地使用權(quán)?！段餀?quán)法》第一百三十六條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或地下設(shè)立，這就為地下車位、車庫取得單獨的建設(shè)用地使用權(quán)提供了法律依據(jù)，進而根據(jù)“房地產(chǎn)權(quán)一致”的原則，取得獨立的產(chǎn)權(quán)證書，開發(fā)商就可以保留其所有權(quán)。[2]《物權(quán)法》摒棄了《物權(quán)法（草案）》中原有的業(yè)主所有說，但并未對地下車位、車庫的歸屬單獨說明，回避了這一問題，“建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋”也并沒有予以明確，成為司法實踐不一致的根源。

四是獨立車庫，是指在小區(qū)內(nèi)獨立建造的四周以墻壁和庫門與外界空間隔離的具有專用性的停車位，四周范圍明確，具有構(gòu)造和功能上的獨立性，可以獨立加以利用。同時，獨立車庫依法可以辦理相關(guān)登記手續(xù)，記載于不動產(chǎn)登記簿，符合法律上的獨立性要求，因此可以作為專有部分。[3]

（二）《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定過于模糊

《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要，這一規(guī)定過于原則和粗糙，缺乏可操作性，給司法實踐中當事人以及法律工作者如何理解和應(yīng)用帶來一定的困惑。學(xué)術(shù)界對于本條規(guī)定中的“首先滿足”眾說紛紜。有人認為，其屬于“優(yōu)先購買權(quán)”的一種，有人認為屬于優(yōu)先使用權(quán)，還有人認為“首先”不等于“優(yōu)先”，優(yōu)先指在同等條件下業(yè)主優(yōu)先獲得，“首先”則沒有此條件限制。[4]在“建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋”第五條規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當認定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購買專有部分的時候?qū)Υ艘彩敲髦?。如果開發(fā)商已按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，開發(fā)商就符合物權(quán)法第七十四條第一款“應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應(yīng)當認為其需要已經(jīng)得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對車位、車庫提出過度主張。因此對于“應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”應(yīng)作廣義的理解，不限于優(yōu)先購買或優(yōu)先使用，但是一般觀念上認為行使優(yōu)先購買權(quán)必須是在同等條件下，開發(fā)商為了多獲利，可以輕易引用“同等條件”而將車位出讓給業(yè)主以外的人或以此相要挾來讓業(yè)主被迫承受高價，這樣立法者希望通過“首先滿足業(yè)主的需要”保護業(yè)主利益的目的就很容易落空。[5]

（三）約定的主體不明晰

關(guān)于約定的主體，在《物權(quán)法》第七十四條第二款中的表述為“當事人”，對此，學(xué)者們有不同理解。有人認為應(yīng)當是開發(fā)商和業(yè)主，而不能是業(yè)主之間；[6]有人認為約定的主體既包括開發(fā)商和業(yè)主，也包括業(yè)主之間。[7]筆者認為，“當事人”主要是指開發(fā)商和業(yè)主。業(yè)主通過與開發(fā)商之間的約定取得獨立車庫的所有權(quán)。業(yè)主之間關(guān)于獨立車庫權(quán)利歸屬的約定，不屬于小區(qū)車位、車庫的約定取得方式，而是小區(qū)車位、車庫的二級市場再次轉(zhuǎn)讓行為。在開發(fā)商與業(yè)主約定車位、車庫的權(quán)利歸屬時，是與全體業(yè)主約定，還是與部分業(yè)主約定？有人認為，開發(fā)商與購房人分別約定，并不能解決所有的車位、車庫歸屬問題。因為開發(fā)商和某個購房人之間的約定，并不能約束其他的還沒有簽約的區(qū)分所有人。開發(fā)商與業(yè)主能夠通過約定方式確定擁有獨立產(chǎn)權(quán)作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分的車位、車庫，是開發(fā)商對其初始所有權(quán)的處分行為。因此，開發(fā)商可以與個別業(yè)主約定小區(qū)車位、車庫的權(quán)利歸屬。

（四）沒有約定或約定不明時的車位、車庫歸屬未涉及

《物權(quán)法》第七十四條第二款雖然將小區(qū)內(nèi)車庫歸屬交由當事人約定，但是沒有規(guī)定約定不明或沒有約定情況下的歸屬?！段餀?quán)法（草案）》第三、四、五、六審稿都規(guī)定：沒有約定或者約定不明確時，車庫的所有權(quán)屬于業(yè)主共有。物權(quán)法在制定過程中關(guān)于車庫歸屬問題理論上一直存在重大爭議，起草者對待此問題也搖擺不定，多次易稿。最終出臺的《物權(quán)法》選擇了由當事人約定，但是只要有約定就有可能存在約定不明或沒有約定的情形，現(xiàn)實生活中的大量糾紛正佐證了這一點，在這種情形下，立法者的立場甚為重要，但是《物權(quán)法》卻回避了這一問題，不能不說是一大遺憾。那么，何謂沒有約定和約定不明？車位、車庫的歸屬沒有約定或約定不明時該如何處理？

所謂“沒有約定”，是指開發(fā)商與業(yè)主根本沒有就車庫、車位的歸屬進行協(xié)商約定或者約定無效。所謂“約定不明”，是指開發(fā)商與業(yè)主就車庫、車位的歸屬有約定，但由于種種原因?qū)w屬的約定是不明確的。實踐中，開發(fā)商與全體業(yè)主就車庫的歸屬進行約定時，部分業(yè)主同意開發(fā)商保留所有權(quán)，部分業(yè)主不同意開發(fā)商保留所有權(quán)，或者開發(fā)商與部分業(yè)主約定保留所有權(quán)，與部分業(yè)主約定放棄所有權(quán)，都屬約定不明。因為車庫是獨立物，開發(fā)商對車庫所有權(quán)的保留必須是整體的。但需注意的是，如果開發(fā)商與單個業(yè)主分別就車位、車庫的歸屬進行約定，部分業(yè)主購買了車位、車庫，部分業(yè)主沒有購買車位、車庫，則不能認為開發(fā)商與業(yè)主就車位、車庫歸屬的約定不明，也不能認為就車位、車庫的約定不明。從《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定來看，車位、車庫是獨立物，作為獨立的交易客體，購買了車位、車庫的業(yè)主取得了其所有權(quán)，尚未處分的車位、車庫的所有權(quán)仍然屬于開發(fā)商。而對于整個車位、車庫，則由其所有權(quán)人區(qū)分所有。

對車位、車庫的歸屬沒有約定或約定不明時，是否應(yīng)歸業(yè)主共有？對于開發(fā)商來說，能夠通過出售、附贈等方式將車位、車庫的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主的前提必定是其對該車位、車庫享有所有權(quán)，否則是無權(quán)處分。而無權(quán)處分時，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，其處分的只能是業(yè)主共有的車位、車庫，此時應(yīng)依法明確車位、車庫歸業(yè)主共有，而不是根據(jù)“沒有約定或約定不明，推定歸業(yè)主共有”。既然車位、車庫的所有權(quán)屬于開發(fā)商，則是否同住宅房屋所有權(quán)一并處分車位、車庫的所有權(quán)以及如何處分，開發(fā)商完全有自由的決定權(quán)，對此法律應(yīng)予以尊重和保護。反之，如果規(guī)定沒有約定或約定不明的車位、車庫一概歸業(yè)主共有，就如同出賣人與買受人就標的物出賣與否沒有約定或約定不明時歸買受人所有一樣，有悖法理。而且，也不可能達到保護業(yè)主利益的目的。因為，開發(fā)商完全可以借助其強大的優(yōu)勢，在格式合同中明確增加一條“保留車位、車庫的所有權(quán)”，從而讓其成為一紙颶文?？梢姡段餀?quán)法》未規(guī)定沒有約定或者約定不明確時，車庫、車位屬于業(yè)主共有，是順理成章之事。對于車位、車庫的歸屬如果沒有約定或約定

不明的，可以直接根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定進行解決。實務(wù)中，開發(fā)商出售、附贈給業(yè)主的車位、車庫無非有兩種情形：一種是其擁有所有權(quán)的車位、車庫；另一種是法定屬于業(yè)主共有的車位、車庫。無論是哪種情形，在沒有約定時，兩種結(jié)果非常明確，開發(fā)商對車位、車庫有獨立的土地使用權(quán)，可以取得獨立產(chǎn)權(quán)證書的，則屬于開發(fā)商所有；車位、車庫沒有計入容積率，沒有分攤土地使用權(quán)面積，沒有獨立土地使用權(quán)的，則法定屬于業(yè)主共有。對于開發(fā)商有所有權(quán)的車庫的歸屬約定不明的，應(yīng)歸屬于開發(fā)商，但由此給業(yè)主造成損害的，按照合同法的有關(guān)規(guī)定辦理。

三、小結(jié)

《物權(quán)法》的頒布實施有利于明確物的歸屬，預(yù)防和減少物權(quán)糾紛，從一定程度上解決了因立法滯后所導(dǎo)致關(guān)于車位、車庫歸屬爭議的問題，意義重大。但其在適用過程中仍然存在亟待澄清的問題。本文以小區(qū)車位、車庫歸屬問題為核心，結(jié)合《物權(quán)法》第七十四條以及“建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋”，剖析了各方爭議焦點問題。在確定車位、車庫歸屬的時候，首先應(yīng)當確定所屬類型，結(jié)合恰當?shù)臉藴蕜澐謾?quán)屬，同時要正確理解法條的內(nèi)涵，以期不斷完善我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，達到正確適用《物權(quán)法》的目的。

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[作者簡介]謝聞婕，女，福建福鼎人，福建省船舶工業(yè)集團公司副主任科員。