淺析商品房買賣中消費者權益的保護及對策

[摘 要]隨著我國住宅商品化政策的不斷推行，住房由原來的福利化分配物逐漸轉變成為商品。在住房商品化的進程中，商品房消費的權益漸漸受到人們的關注。但是由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟，商品房交易還存在諸多問題，商品房消費者的權益更容易受到侵害。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，應加強運用法律武器來保護商品房消費者的合法權利，不斷強化法律對其的保護對策。

[關鍵詞]商品房消費者；權益受損現(xiàn)狀；保護對策

一、商品房消費者權益

根據(jù)我國現(xiàn)行立法和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實踐，商品房首先是為進入商品流通領域而建造的房屋。凡是自建或委托施工單位建設或者參加統(tǒng)建，又是自己使用的住宅和其他房屋，則不屬于商品房范疇。其次，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者應當具備法定主體資格，只有經(jīng)合法登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》（以下簡稱《解釋》）中未將經(jīng)濟適用房、危改房、集資房、自建房屋等納入其調整范圍，也從立法層面證明了此類房屋不完全具有商品房的特性。由此，商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。

消費者是指為滿足自己的各種需要，非以盈利為目的，而購買商品或接受服務的人。買房者為了獲得居所而購買商品房，而不是用來作為生產(chǎn)經(jīng)營的場所，具有非營利性，其購買行為屬于純粹消費行為?？梢?，購房者完全符合我國《消費者權益保護法》中對消費者的定義，因而，商品房消費者應該享有《消費者權益保護法》賦予的各種消費者權利。

商品房消費者除了享受《消費者權益保護法》九項基本權利：保障安全權、知悉真情權、自主選擇權、公平交易權、依法求償權或者索賠權、依法結社權、接受教育權、獲得尊重權、監(jiān)督批評權。還享有以下一些權利：房屋質量符合國家法定標準取得合格證、消費者取得的房屋應產(chǎn)權無瑕疵、對于與預售監(jiān)管情況的知情權、享有檢舉控告開發(fā)商違法行為的權利。

二、商品房買賣的中消費者權益受損的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商的虛假廣告和散發(fā)宣傳資料

隨著社會的不斷發(fā)展，我們的生活已經(jīng)進入了傳媒時代。我國房地產(chǎn)業(yè)大量存在著虛假廣告和散發(fā)宣傳資料的現(xiàn)象。商品房消費者出于對虛假廣告的誘導和信任，與開發(fā)商簽訂了購房合同，但虛假廣告的內容沒有納入合同之中，且在簽約時也沒有交付定金或購房款，面對這一現(xiàn)象，房地產(chǎn)廣告是要約，還是要約邀請，決定了合同的效力，同時也影響到對消費者權利保護的力度，界定它的性質，應該以廣告所發(fā)布的實質內容，并結合房地產(chǎn)廣告發(fā)布者的意思表示為判斷標準，而不能僅以形式上是否納入合同文書為要件。同時，房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)布廣告還應遵守我國《廣告法》等相關法律、法規(guī)、規(guī)章的相關規(guī)定，應遵守誠實信用原則。

（二）商品房質量不合格

隨著城市新城區(qū)建設和舊城改造速度的加快大批商品房竣工投入使用。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大量涌現(xiàn)，法律法規(guī)對其監(jiān)管不力，一些房地產(chǎn)業(yè)管理水平較差、片面追求經(jīng)濟利益、忽視工程質量的問題比較嚴重。因商品房質量缺陷造成的工程事故，嚴重危及我國經(jīng)濟的建設和人民群眾的生命安全，成為人民群眾投訴最多的問題之一。商品房出現(xiàn)的質量問題主要包括：屋面滲水、墻面、廚房、衛(wèi)生間和管道滲漏、墻面、頂棚抹灰層脫落、供熱、供冷系統(tǒng)不達標、門窗翹裂等等

（三）商品房面積“短斤缺兩”

消費者在與開發(fā)商簽訂買賣合同時，一般不會請有資質的測繪機構對商品房實際測量，即使測量也不會到房管部門去審核確認。雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“面積誤差在3%以內（含3%）的，據(jù)實結算房款?！边@一規(guī)定，使購房者的權益得到了很好的保障，并使購房者不必證明開發(fā)商是否存在欺詐，只要存在面積減少的情況，即可獲得賠償仍至雙倍。但是，需要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很可能鉆法律的漏洞，在合同中多寫幾平方米，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以多掙3%，購房者對此卻無計可施。另外，開發(fā)商往往另行撰寫一個條款，約定一旦面積發(fā)生誤差多退少補，而不選擇適用“3%”的條款"購房者一般想也不想就在合同上簽了字，一旦面積誤差超出了購房者的想象，才發(fā)現(xiàn)自己的權利已經(jīng)被開發(fā)商剝奪了。

（四）房屋產(chǎn)權證難辦

一些開發(fā)商擅自改變房屋性質和用途，未經(jīng)審批，將寫字樓稍作結構調整后以商品房名義出售，或者因為違法、違規(guī)開發(fā)經(jīng)營，拿不到政府審批文件。消費者買了這類住房后不僅無法辦理土地證和產(chǎn)權證，而且也喪失了利用固定資產(chǎn)進行貸款融資、轉讓、繼承、贈與等行為的權力，消費者的知情權和公平交易權嚴重受損。

三、商品房買賣中消費者權益的保護及對策

（一）《消費者權益保護法》對商品房消費者權益保護的缺失

隨著消費者運動的發(fā)展，由于商品房以及商品房交易的特殊性，將商品房納入消費者權益保護范疇是理性的選擇。我國消費者權益保護法并未區(qū)分動產(chǎn)與不動產(chǎn)，在形式上并沒有排除對商品房消費者權益的保護，但事實上以工業(yè)產(chǎn)品，即以動產(chǎn)為限，與消費者權益保護法相配套的法律如《產(chǎn)品質量法》、《食品衛(wèi)生法》等， 亦僅涉及動產(chǎn)。《消費者權益保護法》是有關消費者權益保護的基本法，作為基本法未對商品房消費者權益予以明確保護，商品房消費者實現(xiàn)其消費權利就無據(jù)可依。如果能在《消法》中加一條解釋性的條款：本法所指的“商品”，是指那些關于交換或服務的勞動產(chǎn)品，既無動產(chǎn)或不動產(chǎn)之分，也無價值高低之分。

（二）完善商品房買賣中的懲罰性賠償

1993年頒布的《消費者權益保護法》首次以特別法的形式確定了懲罰性賠償制度，該法第49條規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍?！?003 年， 最高人民法院出臺《解釋》規(guī)定：“買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失， 并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任?！痹摻忉岆m然體現(xiàn)了消費者權益保護法的基本精神， 但這畢竟只是司法解釋。而且該司法解釋局限明顯?！督忉尅返诰艞l只列舉了三種情形經(jīng)營者需承擔加倍賠償責任， 即： 故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明， 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實， 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。但事實上， 開發(fā)商的欺詐行為遠不止于此， 還有虛假宣傳其配套設施、建筑材料， 虛假宣傳其裝修裝飾品質， 故意隱瞞沒有取得土地使用證明的事實， 故意擴大或縮小面積等等。筆者認為在《消費者權益保護法》第49條基礎之上增加如下條款，“開發(fā)商惡意欺詐，買受人可獲得雙倍賠償，具有下列情況之一者買房人可要求雙倍賠償：一，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；二，商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；三，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；四，出賣人訂立商品房預售合同時，故意隱瞞所出售的房屋已經(jīng)抵押的事實；五，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋己經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；六，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用虛假的售樓廣告與宣傳資料促使商品房買賣合同成立的行為；七，商品房面積不足合同約定允許誤差下限，消費者未要求退房的，經(jīng)營者應當退回不足部分面積的價款，并按不足部分面積價款的一倍賠償消費者的損失。具備上述七種情形之一的，買受人可以請求解除合同，返還已付購房款及利息，賠償所造成損失，并可以請求出賣人承擔超過已付購房款一倍的賠償責任?！?/p>

（三）完善商品房預告登記制度

預售登記是商品房預售公示的法律程序，預購人基于預售合同享有商品房建成之后獲得產(chǎn)權的債權請求權，然而債權請求權是一種只能向特定的相對人主張的權利，即相對權。預售人在預售合同簽定后仍然一直占有標的物，此時，預售人雖然負有于將來約定的時間轉移不動產(chǎn)所有權的義務，但當房屋價格不斷上漲的情況下，預售人很有可能將房屋賣給第三人，即出現(xiàn)“一房二賣或多賣”的現(xiàn)象。而出現(xiàn)上述現(xiàn)象，由于預購人只享有債權請求權這種相對權，因此預購人的合法利益得不到有效保護，進而損害預購人利益，不利于交易安全，破壞了交易秩序。筆者認為：首先要明確購房者進行預告登記的法律地位，《物權法》規(guī)定預告登記現(xiàn)有雙方到房屋管理機關進行登記。在遵循購房者自愿辦理預售登記的原則下，購房者一方可以單獨提起預告登記的權利。其次完善不動產(chǎn)登記機關的賠償責任，建立以登記機關承擔無過錯責任原則為賠償責任的制度核心，以構建完善的登記機關的法律責任體制度、及其他配套規(guī)定為補充。最后，建立登記機關的責任機制。要不斷提高登記機關工作人員的責任感，在發(fā)生不當?shù)怯浗o權利人造成損失時不動產(chǎn)登記機關向受損人承擔責任。

（四）完善商品房工程質量保修保險制度

建設部于2004年8月曾出臺了《建設工程質量保修保險試行辦法（草案）6》，并將12個城市確定為房屋質量保修保險試點城市，但從實施情況來看，效果并不明顯。在實際工程應用中暴露出如下問題：（1）保險費來源不明，沒有規(guī)定具體的保險費用交納辦法；（2）條款制定有待完善，它只明確了某些險種的投保方式，并沒有對相應的檢查、補救措施等作相應的說明，另外，并未明確風險的分擔、可保風險的范圍等。因此我國必須要完善商品房工程質量保修保險制度，并強制開發(fā)商購買此險種。我國應加快修改和完善《建筑法》和《保險法》等相關法律法規(guī)的步伐，同時，建設行政主管部門和質量監(jiān)督機構應當對涉及建設行業(yè)的技術、經(jīng)濟等復雜的行業(yè)管理相關事項進行監(jiān)管，尤其是應盡快制定、完善和執(zhí)行公共安全和公共利益的規(guī)章制度。

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[作者簡介]馬寧，江蘇淮海潮律師事務所。