房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀及對(duì)策探析

周緒娟

【摘 要】當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)步入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的浪潮中，各地房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也相當(dāng)激烈，企業(yè)內(nèi)部可控成本的空間越來(lái)越小。因此，進(jìn)行科學(xué)有效的稅收籌劃，降低納稅成本是實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化的較有力措施。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義和現(xiàn)有稅收籌劃實(shí)務(wù)中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出對(duì)策建議，以期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有效地開(kāi)展稅收籌劃發(fā)揮借鑒作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；納稅成本

一、房地產(chǎn)企業(yè)做好稅收籌劃的積極意義

稅收籌劃是指納稅人，在不違反國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的前提下，對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行策劃、事先安排，制作一整套完整的納稅操作方案，以合理降低稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)稅后利益最大化的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)做好稅收籌劃的積極意義體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)十分繁重

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種達(dá)12種之多。稅費(fèi)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中占的比重較大。涉及稅負(fù)較重的稅種有：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅。通過(guò)合理、有效的納稅籌劃，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，獲得“額外”的收入。

2.房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅收政策、法律、法規(guī)十分繁雜

通過(guò)稅收籌劃過(guò)程，實(shí)際上也是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法、經(jīng)濟(jì)法規(guī)進(jìn)行詳細(xì)了解與周密分析的過(guò)程。對(duì)可能觸及稅法的經(jīng)濟(jì)行為加以糾正及防范，有效地避免稅務(wù)機(jī)關(guān)查處，抵觸稅收法規(guī)、法令遭受處理。有效地化解納稅風(fēng)險(xiǎn)，最大限度的避免不必要損失，使企業(yè)獲得更多的稅收利益。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是事后進(jìn)行

在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中，每一環(huán)節(jié)都會(huì)產(chǎn)生稅賦?，F(xiàn)實(shí)中，稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查部門(mén)上門(mén)來(lái)調(diào)帳了，查稅出現(xiàn)問(wèn)題，才想到如何的少交稅。經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)已經(jīng)產(chǎn)生，依賴(lài)財(cái)務(wù)部門(mén)也無(wú)力回天。例如：工程部為節(jié)約成本，自購(gòu)防火門(mén)，簽訂了購(gòu)銷(xiāo)合同。簽訂此合同時(shí)財(cái)務(wù)部門(mén)沒(méi)有參與。申請(qǐng)付款時(shí)，財(cái)務(wù)部門(mén)要求提供建筑安裝工程發(fā)票。供貨方只能提供增值稅發(fā)票。因是連同安裝工程一起做的。這時(shí)，合同已經(jīng)簽訂好了，只能是企業(yè)去稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)開(kāi)建筑安裝工程發(fā)票，無(wú)形中增加了企業(yè)的納稅成本。財(cái)務(wù)部門(mén)是事后監(jiān)督。

2.財(cái)務(wù)人員執(zhí)業(yè)判斷力低下，控制不了納稅風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)人員的執(zhí)業(yè)判斷力：是指財(cái)務(wù)人員面臨非確定性情況，依據(jù)一定的職業(yè)規(guī)則和自身的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)某一會(huì)計(jì)事項(xiàng)作出分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)，只會(huì)做簡(jiǎn)單的記帳、算帳、申報(bào)表。對(duì)稅務(wù)相關(guān)的理論知識(shí)、法律、法規(guī)知之甚微、迷迷糊糊。因房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行的是統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，給房地產(chǎn)具體行業(yè)的會(huì)計(jì)人員選擇、判斷帶來(lái)很大的空間。

3.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏必要的內(nèi)部管理

（1）日常企業(yè)的納稅核算、申報(bào)、繳納沒(méi)有進(jìn)行必要的審計(jì)。沒(méi)能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，在稅務(wù)機(jī)關(guān)查處之前，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

（2）合同管理。在日常事務(wù)中，各部門(mén)各自為政。合同簽訂完后沒(méi)有及時(shí)歸檔。對(duì)合同產(chǎn)生的稅費(fèi)，決策人心中沒(méi)數(shù)。合同決定稅收，沒(méi)有正確的納稅理念?，F(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)許多納稅爭(zhēng)議均源于經(jīng)濟(jì)合同中涉稅事項(xiàng)的不明確。在簽訂涉稅合同時(shí)，必須重視涉稅風(fēng)險(xiǎn)的控制，依法對(duì)納稅事宜作出事先的安排，并承擔(dān)合理的稅負(fù)。

三、改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的對(duì)策

1.重視對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程進(jìn)行稅收籌劃

稅收籌劃的工作貫穿于經(jīng)營(yíng)過(guò)程的始終，房地產(chǎn)企業(yè)的決策人必需引起足夠的重視。

（1）取得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

這時(shí)應(yīng)注意納稅的稅種及時(shí)間節(jié)點(diǎn)。按規(guī)定成交價(jià)格的3% 繳納契稅；繳納0.05%印花稅；征用耕地自批準(zhǔn)征用起一年時(shí)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；非耕地自批準(zhǔn)次月繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。要求財(cái)務(wù)人員責(zé)任心強(qiáng)，因稅基大，一定要按規(guī)定時(shí)間申報(bào)繳納以免形成滯納金，給企業(yè)帶來(lái)不必要的納稅成本。

（2）開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)注意的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

①甲供材料。涉及到營(yíng)業(yè)稅的繳納，注意不包含設(shè)備價(jià)款。在提供設(shè)備時(shí)注意收集由建筑方的驗(yàn)貨，安裝時(shí)監(jiān)理、施工方的記錄資料，作為涉稅資料收集。②自建行為。“建筑業(yè)”稅目，按3%繳納營(yíng)業(yè)稅；“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目，按5%繳納營(yíng)業(yè)稅。在稅收籌劃時(shí)控制好不包括設(shè)備和自產(chǎn)貨物的價(jià)款。③營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施的財(cái)稅問(wèn)題。利用開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施（如會(huì)所）裝修后，可直接計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算。租入、自建（有產(chǎn)權(quán)）的銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)，在“銷(xiāo)售費(fèi)用”中進(jìn)行處理。

（3）竣工銷(xiāo)售環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

①避免延遲確認(rèn)收入的行為。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入檢查作為重點(diǎn)。只要簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》、《房地產(chǎn)預(yù)售合同》并收取款項(xiàng)，將會(huì)計(jì)上的“預(yù)收賬款”，一律確認(rèn)收入。不按稅法規(guī)定申報(bào)預(yù)收賬款的收入就屬于虛假申報(bào)，屬于偷稅行為。②代收款項(xiàng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)訂金、定金在簽訂正式合同時(shí)，立即要從“其他應(yīng)付款”中轉(zhuǎn)到“預(yù)收賬款”中。這也是稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查的重點(diǎn)。原則上代收費(fèi)用屬于價(jià)外費(fèi)需繳營(yíng)業(yè)稅，注意專(zhuān)項(xiàng)維修基金除外。③銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中商品房精裝修中，配備的家電、家具不構(gòu)成工程實(shí)體，在土地增值稅清算時(shí)，此項(xiàng)不作扣除項(xiàng)。銷(xiāo)售部門(mén)在做一些營(yíng)銷(xiāo)方案時(shí)，注意讓財(cái)務(wù)部參與并進(jìn)行稅收籌劃。

房地產(chǎn)企業(yè)必須全過(guò)程進(jìn)行納稅風(fēng)險(xiǎn)控制，才可實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的納稅，而疏漏某一環(huán)節(jié)都可能造成極大的損失。

2.針對(duì)不同的稅費(fèi)充分發(fā)揮稅收籌劃的價(jià)值

房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策多，選擇那些有利于企業(yè)的優(yōu)惠條款，伸縮性大的稅種，通過(guò)合理的會(huì)計(jì)處理方式進(jìn)行稅收籌劃。首先，作為大稅種，土地增值稅伸縮性大、稅負(fù)重，在不同的級(jí)次差距很大，一直是稅收籌劃價(jià)值很高的稅種。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，可以免征土地增值稅。其次，個(gè)人所得稅屬超額累進(jìn)稅率，年終發(fā)放獎(jiǎng)金繳納的稅率較高，企業(yè)可預(yù)提獎(jiǎng)金計(jì)入成本中，年終發(fā)放時(shí)稍加調(diào)節(jié)即可。再比如管理費(fèi)用的籌劃，企業(yè)按規(guī)定繳納的住房公積金可以在稅前扣除。員工外出的交通費(fèi)、公務(wù)通訊費(fèi)在工資中發(fā)放，可以把它用報(bào)銷(xiāo)的方式。在管理費(fèi)用中列支降低企業(yè)的工資水平，減少企業(yè)所得稅的負(fù)擔(dān)。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的方法途徑很多，但都必須是合法、具有可操作性，并給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益。

3.加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，推動(dòng)稅收籌劃

（1）企業(yè)內(nèi)部要加強(qiáng)日常的管理與監(jiān)督

對(duì)企業(yè)的納稅核算、申報(bào)、繳納；以及執(zhí)行國(guó)家有關(guān)稅收法規(guī)制度和企業(yè)有關(guān)規(guī)定通知，定期地進(jìn)行檢查監(jiān)督。安排責(zé)任感較強(qiáng)的財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)納稅申報(bào)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)糾正，及時(shí)反映。力求將問(wèn)題解決在稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查之前，將罰款、滯納金降到最低。

（2）加強(qiáng)內(nèi)部管理取得合法有效憑證

在日常經(jīng)營(yíng)中，各部門(mén)報(bào)銷(xiāo)有關(guān)的費(fèi)用時(shí)，財(cái)務(wù)人員認(rèn)真審核發(fā)票、單據(jù)。實(shí)際支出是否取得有效憑據(jù)是稅務(wù)檢查中的重中之重。房地產(chǎn)企業(yè)決策人加強(qiáng)法制意識(shí)，如房地產(chǎn)企業(yè)虛開(kāi)建筑發(fā)票的現(xiàn)象較為普遍。發(fā)票是真實(shí)的，但業(yè)務(wù)是虛假的。這屬于偷稅行為，杜絕這種納稅風(fēng)險(xiǎn)的存在。

（3）加強(qiáng)合同管理

房地產(chǎn)企業(yè)在日常的經(jīng)營(yíng)中，產(chǎn)生大量的合同。積少成多，對(duì)于數(shù)額較大的合同，若簽訂時(shí)暫時(shí)無(wú)法確定計(jì)稅金額，可先按定額5元貼花，以后結(jié)算時(shí)再按實(shí)際金額計(jì)稅，延時(shí)了印花稅的繳納。產(chǎn)生的合同是一種輔助憑證的存在，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)注度高的地方。在合同簽訂的環(huán)節(jié)進(jìn)行納稅籌劃，是合同管理的重要內(nèi)容。如：企業(yè)出售一幢設(shè)施齊全價(jià)值1000萬(wàn)元的房產(chǎn)。（假如：房產(chǎn)：700萬(wàn)，設(shè)施：300萬(wàn)），在簽訂時(shí)應(yīng)將收入分散。分兩份合同來(lái)簽訂。一份為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，一份為動(dòng)產(chǎn)設(shè)備購(gòu)銷(xiāo)合同。因增值額越大，適用超率累進(jìn)稅率，應(yīng)納稅額就越多。部門(mén)與部門(mén)之間加強(qiáng)聯(lián)系與溝通。

4.稅企間良好的關(guān)系

好的稅收籌劃案能否實(shí)施，要與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)專(zhuān)員及時(shí)溝通、咨詢(xún)，在稅務(wù)機(jī)關(guān)備好案，得到稅務(wù)專(zhuān)員的認(rèn)同及支持。尤其是稅法與會(huì)計(jì)制度有差異、爭(zhēng)議時(shí)，必需得到認(rèn)同，減少企業(yè)的納稅成本。如銷(xiāo)售部門(mén)的促銷(xiāo)活動(dòng)，合同中的“贈(zèng)與行為”，常被稅務(wù)機(jī)關(guān)視同銷(xiāo)售，多繳營(yíng)業(yè)稅。

5.提高財(cái)務(wù)人員的執(zhí)業(yè)水平，利用第三方力量

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員要定期參加納稅俱樂(lè)部培訓(xùn)班學(xué)習(xí)。因財(cái)務(wù)人員，不僅要懂財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，而且要懂融資、稅法以及相關(guān)的法律知識(shí)。系統(tǒng)地掌握稅收法律、法規(guī)。定期對(duì)一些會(huì)計(jì)信息進(jìn)行分析，對(duì)一些不確定的情況，要及時(shí)匯報(bào)給企業(yè)決策人，避免納稅風(fēng)險(xiǎn)。利用專(zhuān)業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所，聘請(qǐng)稅務(wù)顧問(wèn)，對(duì)一些專(zhuān)題進(jìn)行委托代理，降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，在嚴(yán)峻的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)過(guò)重。需要合理、科學(xué)、有效的稅收籌劃，加強(qiáng)內(nèi)部管理，降低稅收風(fēng)險(xiǎn)，降低納稅成本，我作為一名從事房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)工作者，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的節(jié)稅目標(biāo)而認(rèn)真工作、探索著！

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