地理信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)信息管理中的運(yùn)用

石麗萍 李楊 王繼輝

[摘 要] 本文簡(jiǎn)要介紹了地理信息系統(tǒng)，分析了運(yùn)用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)產(chǎn)生的問(wèn)題，并提出運(yùn)用地理信息系統(tǒng)于房地產(chǎn)信息管理的主要情況，旨在提高房地產(chǎn)信息管理水平，促進(jìn)城市化建設(shè)。

[關(guān)鍵詞] 地理信息系統(tǒng)；GIS；房地產(chǎn)地籍；產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 08. 062

[中圖分類(lèi)號(hào)] P208 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2014）08- 0104- 02

1 地理信息系統(tǒng)

地理信息系統(tǒng)是一門(mén)集合了計(jì)算機(jī)科學(xué)、管理科學(xué)、地理學(xué)、地圖學(xué)等多門(mén)學(xué)科的綜合性技術(shù)。它可以采集地理數(shù)據(jù)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行存儲(chǔ)、管理、分析，模擬相關(guān)的數(shù)據(jù)圖形，進(jìn)而輔助必要決策的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。它主要通過(guò)系統(tǒng)中各種數(shù)學(xué)模型、多要素空間數(shù)據(jù)庫(kù)及應(yīng)用軟件來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)屬性、圖像的分析處理。

GIS具有以下3方面特征：

（1）能夠深入處理各類(lèi)地理空間信息，除了對(duì)地理空間信息進(jìn)行采集，還具備精細(xì)化管理、分析和輸出信息的能力。

（2）在空間分析和多要素綜合分析以及動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)方面，具有顯著的優(yōu)勢(shì)，在處理常規(guī)屬性、圖像基礎(chǔ)上，可以產(chǎn)生較高層次的地理信息。

（3）能夠依托計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，對(duì)各類(lèi)繁雜的地理信息能夠進(jìn)行既快捷又準(zhǔn)確的空間定位和動(dòng)態(tài)分析，完成一般工作人員難以完成的工作。

2 房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理

房地產(chǎn)地籍管理的主要內(nèi)容包括對(duì)土地的調(diào)查、登記、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以及地籍檔案管理。

地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍是指房地產(chǎn)的所有權(quán)。它是指房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人在我國(guó)法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)行使權(quán)力，包括對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。在房地產(chǎn)信息管理中，地籍管理的基本內(nèi)容包括土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量。地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理的內(nèi)容主要包括4方面：①明確房屋所有權(quán)及其占有國(guó)有土地的使用權(quán)，辦理產(chǎn)權(quán)登記；②掌握房屋、土地的占有及變動(dòng)狀況；③房地產(chǎn)測(cè)繪；④產(chǎn)籍建檔。

房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理是房地產(chǎn)信息管理的重要內(nèi)容，完善地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，明確產(chǎn)權(quán)歸屬，建立產(chǎn)籍檔案，對(duì)于保護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)信息管理，促進(jìn)城市發(fā)展建設(shè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

3 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)存在的問(wèn)題

對(duì)房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理主要依托于計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)。它是以通過(guò)計(jì)算機(jī)，用系統(tǒng)思想、信息理論等建立起來(lái)，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理決策提供依據(jù)，便捷管理業(yè)務(wù)服務(wù)的信息系統(tǒng)。在地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理方面，具有“高效率、高質(zhì)量、高收益”的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，但隨著房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作內(nèi)容、方式以及計(jì)算機(jī)軟硬件技術(shù)的發(fā)展，傳統(tǒng)管理系統(tǒng)已經(jīng)不能適應(yīng)房地產(chǎn)信息管理需要，就目前C/S模式系統(tǒng)、單機(jī)單用戶系統(tǒng)、B/S模式系統(tǒng)這些早期地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)在實(shí)踐中的表現(xiàn)而言，主要存在以下問(wèn)題：

（1）應(yīng)用范圍狹窄。一般地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)僅僅能夠滿足簡(jiǎn)單文本信息的處理，但對(duì)于地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中經(jīng)常涉及的圖形信息卻是鞭長(zhǎng)莫及，成為目前管理木桶上的一大短板。

（2）資金投入巨大。市場(chǎng)上的諸多軟件開(kāi)發(fā)商開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向基于GIS的地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理信息系統(tǒng)，但所研發(fā)的技術(shù)多為在ArcInfo等GIS低端工具軟件的二次研發(fā)，這就增加了整個(gè)系統(tǒng)的資本輸入，間接增加了房地產(chǎn)行業(yè)建立管理系統(tǒng)的資金投入。

（3）重要功能欠缺。房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中，涉及到許多復(fù)雜的面積計(jì)算，但目前的各類(lèi)管理系統(tǒng)多數(shù)面積計(jì)算模型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)陋，程序運(yùn)行不夠合理，進(jìn)而造成計(jì)算結(jié)果或大或小的偏差，給地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確性造成一定影響。

由此可見(jiàn)，傳統(tǒng)的地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理模式注定將要被行業(yè)發(fā)展所淘汰，將地理信息系統(tǒng)運(yùn)用于現(xiàn)代房地產(chǎn)信息的管理，即是當(dāng)前形勢(shì)下行業(yè)發(fā)展的必要途徑，也是提高房地產(chǎn)信息管理的必要手段。

4 地理信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)信息管理中的具體應(yīng)用

（1）利用GIS建立信息數(shù)據(jù)庫(kù)。通過(guò)土地、房產(chǎn)測(cè)繪，根據(jù)統(tǒng)一數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的CAD制圖軟件，對(duì)測(cè)繪成果數(shù)據(jù)進(jìn)行符合GIS要求的質(zhì)量檢查、數(shù)據(jù)編輯，然后將編輯完成的CAD格式文件，通過(guò)GIS平臺(tái)提供的空間數(shù)據(jù)引擎功能轉(zhuǎn)換存儲(chǔ)到GIS數(shù)據(jù)庫(kù)中，并確定GIS設(shè)置的精度值、坐標(biāo)平移值以及空間網(wǎng)格索引的大小，形成房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)（GIS）的空間信息數(shù)據(jù)庫(kù)。

（2）利用GIS建立房屋信息關(guān)聯(lián)。每幢房屋在二維的數(shù)字圖里表示為一個(gè)閉合的幾何圖形，并通過(guò)房屋要素關(guān)聯(lián)一條房屋的自然屬性信息，假如該房屋為一個(gè)產(chǎn)權(quán)人問(wèn)題就比較簡(jiǎn)單，形成一對(duì)一的數(shù)據(jù)關(guān)系，可是在實(shí)際管理中這種現(xiàn)象只是少數(shù)。在進(jìn)行大面積房產(chǎn)測(cè)繪和初次建立房產(chǎn)信息系統(tǒng)時(shí)，只要人力、物力、財(cái)力和時(shí)間等條件允許，或者在中小城市進(jìn)行此項(xiàng)工作，由于測(cè)繪面積相對(duì)較小，就完全可以達(dá)到上述目標(biāo)。然而由于分層分戶圖的測(cè)繪工作量大，對(duì)先前記的房產(chǎn)進(jìn)行分層分戶圖的測(cè)繪會(huì)涉及到較強(qiáng)的政策性，則在大面積房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)難以同步進(jìn)行。在分層分戶圖測(cè)繪不能及時(shí)完成的情況下，造成建設(shè)周期冗長(zhǎng)，甚至無(wú)法按照上述方法將房屋的空間地理屬性信息、自然屬性信息、社會(huì)人文屬性信息實(shí)現(xiàn)一一對(duì)應(yīng)的關(guān)聯(lián)。

5 地理信息系統(tǒng)（GIS）對(duì)于房地產(chǎn)信息管理的實(shí)際意義

將GIS運(yùn)用于目前的房地產(chǎn)信息管理具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

（1）管理更加智能。能夠?qū)⑥k證的房屋與房產(chǎn)分幅平面圖緊密關(guān)聯(lián)，通過(guò)GIS技術(shù)，可滿足房產(chǎn)管理對(duì)制做和輸出土地、房產(chǎn)分幅平面圖等圖形的需要。通過(guò)平面圖的準(zhǔn)確坐標(biāo)來(lái)確定土地、房產(chǎn)地理坐標(biāo)，以平面圖及其信息作為重要管理依據(jù)。

（2）工作更加高效。能夠兼顧好產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍的關(guān)系，雙管齊下，建立房產(chǎn)空間信息與屬性信息的歷史演變關(guān)系，提高工作效率，節(jié)省產(chǎn)商的管理開(kāi)支，達(dá)到地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理上的事半功倍。

（3）決策更加可靠。能夠更好地掌握房屋狀況，對(duì)系統(tǒng)覆蓋內(nèi)的所有房屋進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，了解房產(chǎn)容積率，明晰房產(chǎn)密度，方便按產(chǎn)別進(jìn)行的分類(lèi)統(tǒng)計(jì)，提高房產(chǎn)管理統(tǒng)計(jì)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，保證信息準(zhǔn)確性，提高決策可靠性。

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