論民法中不動產(chǎn)登記制度的功能與價(jià)值

張博文

摘 要：不動產(chǎn)登記制度作為我國民法中重要的組成部分，對其效力、功能與價(jià)值進(jìn)行分析與研究，了解該制度的本質(zhì)，以期促進(jìn)其更好地適應(yīng)社會發(fā)展的要求。本文以我國民法中不動產(chǎn)登記制度所采用的登記模式為基礎(chǔ)，產(chǎn)生的效力為出發(fā)點(diǎn)，闡述不動產(chǎn)登記制度的功能與價(jià)值。最后，在堅(jiān)持不動產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上，提出我國不動產(chǎn)登記制度還需要完善的四點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記制度；功能與價(jià)值；不動產(chǎn)登記制度的構(gòu)建

一、我國不動產(chǎn)登記制度及效力

（一）我國不動產(chǎn)登記制度

不動產(chǎn)物權(quán)登記，即權(quán)利人申請國家有關(guān)登記部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)物權(quán)登記薄的事實(shí)。登記可以定性為一種事實(shí)行為，即在不動產(chǎn)物權(quán)的變動依法律行為進(jìn)行時，登記是必要條件。在交易中，不登記不產(chǎn)生效力，物權(quán)不得變動。

我國民法中不動產(chǎn)登記制度采取的是以登記生效主義為原則，登記對抗主義為例外的形式，在登記生效主義中，不動產(chǎn)物權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更，除需要合法有效地合同外，還需對該不動產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)的登記。在我國民法中涉及的需要登記的不動產(chǎn)物權(quán)包括：土地所有權(quán)、建筑物使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)等。在登記對抗主義中，登記只是作為對抗第三人權(quán)利而存在，而不是不動產(chǎn)物權(quán)生效所必須的。例如，《物權(quán)法》第127條規(guī)定：土地承包經(jīng)營權(quán)自合同生效時設(shè)立。對于土地承包經(jīng)營權(quán)而言，事后縣級以上人民政府發(fā)給的土地承包經(jīng)營權(quán)并登記造冊，只是對該權(quán)利的確認(rèn)而已，此外還具有對抗第三人的效力。此時，登記是以對抗要件存在，地役權(quán)也屬于此種情形。

（二）不動產(chǎn)登記的效力

我國民法不動產(chǎn)登記主要是在行政機(jī)關(guān)進(jìn)行。通過一種規(guī)范統(tǒng)一的形式，對不動產(chǎn)物權(quán)所有的一種國家確認(rèn)的行為。不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)過登記以后，國家確定權(quán)利的存在，產(chǎn)生確定力。不動產(chǎn)登記制度的效力可以體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.對不動產(chǎn)物權(quán)的確定；我國不動產(chǎn)物權(quán)采用的是登記要件主義，在獲得不動產(chǎn)的過程中，除了占有或買賣的事實(shí)存在外，需要有登記要件，通過登記，才能合法擁有不動產(chǎn)物權(quán)，享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

2.在不動產(chǎn)物權(quán)變動中，不動產(chǎn)物權(quán)變動后所有權(quán)歸屬的確定；在土地買賣的一級市場或是二級市場，除國家為公益目的的進(jìn)行的土地劃撥或國家擁有的自然資源、土地外，法律中明確規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)需要登記的范圍，不動產(chǎn)交易后都需要經(jīng)過登記以取得法律上的認(rèn)可，并且得到國家的確認(rèn)，使該法律關(guān)系透明的存在，并且表現(xiàn)于外的事實(shí)能讓公眾信賴。

3.公信效力：不動產(chǎn)登記制度的公信力依存于確定的效力而產(chǎn)生，若當(dāng)事人在取得、進(jìn)行物權(quán)變動或其他變更不動產(chǎn)物權(quán)現(xiàn)有所屬狀態(tài)時進(jìn)行了登記，第三人可以依賴登記過的行為而為一定的行為，依據(jù)登記行為而產(chǎn)生的事實(shí)行為與真實(shí)狀態(tài)不相符，善意第三人的行為取得不動產(chǎn)的物權(quán)并能夠得到法律的保護(hù)，而針對事先串通的惡意第三人，公信效力會喪失原有的特點(diǎn)。例如，在夫妻雙方婚姻存續(xù)區(qū)間，作為共同財(cái)產(chǎn)的房屋登記在丈夫名下，丈夫未經(jīng)妻子同意與第三人簽訂房屋買賣合同并進(jìn)行了登記，第三人在交易過程中信賴了房屋登記處所登記的權(quán)屬進(jìn)行交易，物權(quán)變動并登記后即使妻子提出異議，該善意第三人可以依據(jù)已經(jīng)登記的事實(shí)，取得房屋的所有權(quán)。

不動產(chǎn)登記制度所的確定力、公信力是產(chǎn)生一系列功能的基礎(chǔ)，并以效力為基礎(chǔ)，功能為依托，對不動產(chǎn)登記制度的價(jià)值意義有深遠(yuǎn)的影響。

二、我國民法中不動產(chǎn)登記的功能

（一）確定不動產(chǎn)物權(quán)歸屬

不動產(chǎn)登記制度將擁有不動產(chǎn)的所有人，權(quán)利所包括的范圍，可以使用的期間等圍繞不動產(chǎn)的權(quán)利都記載于登記薄中。而在涉及需要登記的不動產(chǎn)進(jìn)行交易時，占有并不代表物權(quán)的轉(zhuǎn)移，只有通過在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記后，產(chǎn)權(quán)具有國家確認(rèn)的效力，才是真正的實(shí)現(xiàn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移。登記公示作為不動產(chǎn)物權(quán)取得的生效要件，在不動產(chǎn)交易的過程中，如果只有當(dāng)事人的意思表示與有效的合同，在法律上并沒有實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)的變動。

國家通過登記制度明確不動產(chǎn)的所屬，為維護(hù)市場交易安全中最關(guān)鍵的安全要素提供保障，能夠更好的調(diào)動市場的積極性，有利于經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。

（二）市場調(diào)節(jié)功能

社會主義市場經(jīng)濟(jì)是我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形式。市場調(diào)節(jié)作為調(diào)整資源配置最重要的手段之一，是以市場的供求關(guān)系為基礎(chǔ)進(jìn)行，但是市場調(diào)節(jié)的滯后性對于不動產(chǎn)交易市場卻是致命的，交易主體在交易中不能預(yù)料到可能發(fā)生的各種情況，所以經(jīng)常會出現(xiàn)始料不及的情況而導(dǎo)致交易的中斷，例如一物二賣這種情形在現(xiàn)在的不動產(chǎn)交易中大量存在。由于市場在最終的結(jié)果出現(xiàn)時才能反應(yīng)出買賣中的真實(shí)情況，這樣必定會損害不同當(dāng)事人的利益。此時，不動產(chǎn)登記制度中的預(yù)告登記制度就能夠推動著市場調(diào)節(jié)的公平性發(fā)展。

我國《物權(quán)法》弟20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。該制度的好處在于，如果出賣人想要進(jìn)行一物二賣，已經(jīng)進(jìn)行預(yù)告登記的登記人可以主張基于合同的債權(quán)和基于登記的物權(quán)的雙重保障。既可以以預(yù)告登記為基礎(chǔ)要求出賣人違反合同的行為進(jìn)行違約損害賠償，也可以向已經(jīng)獲得不動產(chǎn)的受讓人主張物權(quán)的不成立，行使返還不動產(chǎn)登記請求權(quán)。由此可見，預(yù)告登記制度保障了市場主體的利益，使得一物二賣的情形得到有效解決，維護(hù)了市場調(diào)節(jié)的穩(wěn)定性。

在不動產(chǎn)交易市場中除了存在著這種購買方與房產(chǎn)商交易的情形外，還存在著大量的不動產(chǎn)擁有者與需求者之間一對一的交易市場，也是市場調(diào)節(jié)資源配置的一種情形，但是買賣雙方在很多時候再買賣過程中對不動產(chǎn)的處理僅依雙方的買賣合同和對不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的交付作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的形式，并沒有在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行物權(quán)的變更登記，此時，市場中的不動產(chǎn)信息沒有得到真實(shí)的反應(yīng)，阻礙了市場對資源的配置，因此，不動產(chǎn)登記的進(jìn)行有助于讓市場資源信息完整，維護(hù)市場分配的公平性。

（三）行政監(jiān)管功能

市場調(diào)節(jié)無法很好的把我國不動產(chǎn)市場打理得有條不紊，僅靠市場調(diào)節(jié)無法完成我國建設(shè)和諧經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)，美國的泡沫經(jīng)濟(jì)和次貸危機(jī)就是發(fā)展中的前車之鑒，只有通過國家的宏觀調(diào)控，行政監(jiān)管這只有形的大手與市場調(diào)節(jié)這只無形的大手相結(jié)合，才是健康發(fā)展的保障。

不動產(chǎn)登記制度不僅體現(xiàn)在法律規(guī)范中，在具體實(shí)行時又會以行政規(guī)范來明確規(guī)定程序、時間等問題。因此許多登記事項(xiàng)多見于行政規(guī)范中。通過登記后，國家能夠?qū)θ珖怯浶畔⒊浞至私猓贫ê暧^調(diào)控政策。這有利于行政機(jī)關(guān)在對不動產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管，對不動產(chǎn)交易中稅收進(jìn)行調(diào)節(jié)與控制。

（四）社會服務(wù)功能

不動產(chǎn)登記內(nèi)容涉及廣泛，不動產(chǎn)在登記機(jī)關(guān)登記后能夠產(chǎn)生信賴?yán)?。因此完全可以作為信息公開的對象，當(dāng)然這些都是建立在充分保護(hù)當(dāng)事人隱私的情況下。一旦不動產(chǎn)登記的信息作為信息公開的對象，不僅對公民個人提供了信息服務(wù)，也對市場以制度的開放性提供服務(wù)。不動產(chǎn)登記制度的社會服務(wù)功能體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.對公民的服務(wù)。作為不動產(chǎn)登記功能之一的明確不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬就是為公民提供服務(wù)最重要的方面。人們在投資決策時需要依賴大量的社會信息，而這些信息來源沒有保障，很多是虛假，不可靠的。而為了保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)的安全性，政府提供的信息，具有可靠性，在進(jìn)行不動產(chǎn)交易時，人們可以信賴在不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)查詢到與不動產(chǎn)相關(guān)的信息，做為其買賣，投資的參考信息。不動產(chǎn)登記制度賦予不動產(chǎn)物權(quán)變動以法律效力，在買賣完成后，通過對不動產(chǎn)物權(quán)登記的變更，物權(quán)屬于登記薄上記載的所有人，國家法律作為其保障，使得交易最終完滿的進(jìn)行。

2.對市場的服務(wù)。不動產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，即使不兌換為現(xiàn)金也能作為參股的條件加入到有限公司和合伙企業(yè)設(shè)立中去。權(quán)利人可用自己擁有的不動產(chǎn)參與設(shè)立有限公司，但是作為非現(xiàn)金的加入，一旦加入，就是成為公司的財(cái)產(chǎn)而非個人財(cái)產(chǎn)，此時不動產(chǎn)的所有權(quán)屬于公司而非個人，由于不動產(chǎn)物權(quán)的變動因登記得以實(shí)現(xiàn)，所以只有在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行變更登記把不動產(chǎn)登記到公司名下，才能作為入伙或是參股的實(shí)繳出資。不動產(chǎn)登記在此時產(chǎn)生了確定物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，有效地盤活了資源的各種形式。

為了維護(hù)市場中不動產(chǎn)交易的安全，不動產(chǎn)登記制度對一些滅失或不能交易轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)也有相應(yīng)的規(guī)定。例如不動產(chǎn)登記制度中的注銷登記，不動產(chǎn)物權(quán)在一定情況下滅失，是進(jìn)行注銷登記的一種情形，已經(jīng)消滅了的不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記機(jī)關(guān)注銷登記后，權(quán)利消失，以免再進(jìn)入交易市場，引起混亂，造成損失。

第三，對政府的服務(wù)。不動產(chǎn)登記制度為政府提供相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)、制度的研究、政策的制定提供依據(jù)。

三、我國民法中不動產(chǎn)登記的價(jià)值

（一）秩序價(jià)值

不動產(chǎn)物權(quán)通過登記，確定權(quán)利的歸屬，發(fā)揮不同功能，一旦經(jīng)登記享有物權(quán)，義務(wù)人都負(fù)有不得侵犯該物權(quán)的義務(wù)，因此不動產(chǎn)登記制度對于保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)益，穩(wěn)定交易過程，具有重要的秩序價(jià)值。

首先，不動產(chǎn)物權(quán)變動后通過登記具有法律效力。在不動產(chǎn)交易中，過戶登記與變更登記是交易中的確權(quán)行為，一經(jīng)登記，物權(quán)形成，并產(chǎn)生排他的效力，所有人并以此為依據(jù)可以占有、使用、收益、處分該不動產(chǎn)。只要登記一直在有限期內(nèi)，權(quán)利一直連續(xù)的存在，是一種對自然人權(quán)利確認(rèn)的制度，實(shí)行登記的同時也為國家確定不動產(chǎn)物權(quán)提供法律基礎(chǔ)。不動產(chǎn)交易市場中以不動產(chǎn)登記制度的確定為依據(jù)，具有明確產(chǎn)權(quán)，對市場、行政、社會服務(wù)的功能。在婚姻家庭關(guān)系中，不動產(chǎn)作為家庭財(cái)產(chǎn)的組成部分，是屬于婚前財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，查詢登記是尋找依據(jù)的重要形式。確定財(cái)產(chǎn)的歸屬，為家庭理財(cái)與投資，提供條件。在買賣過程中，依據(jù)單方同意出售房屋，買賣合同無效，但是，只要作了變更登記，交易行為受法律保護(hù)。

其次，不動產(chǎn)登記制度效力中的確定力是以國家公信為保證的，且我國登記機(jī)關(guān)為行政機(jī)關(guān)，使登記這一民事行為能夠通過行政作用予以保障其效力。這種形式在目前中國發(fā)展中存在具有一定的合理性，因?yàn)槭袌霾]有完全的強(qiáng)大到能夠以自己的能力協(xié)調(diào)好不動產(chǎn)權(quán)利所屬，并沒有為權(quán)利的屬性提供保障。通過國家公信力為其強(qiáng)大的后盾，以法律為保障，以秩序?yàn)榛A(chǔ)，建立和維護(hù)一定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和社會秩序，促進(jìn)社會和諧健康的發(fā)展。

（二）經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值

不動產(chǎn)登記制度是以法律，行政法規(guī)的形式確定的，一旦不動產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)生變動時，都需要進(jìn)行的一項(xiàng)手續(xù)。它的好處是能夠?qū)Ω鞯馗魈幍牟粍赢a(chǎn)物權(quán)變動都有詳細(xì)的記錄，受國家的保護(hù)。當(dāng)所有人想要變賣不動產(chǎn)時，作為買方對不動產(chǎn)的購買畢竟是慎重投資，必定會考慮交易是否安全可靠，將來收益怎樣等各方面的因素，而作為交易是否安全最基本的要素，則是不動產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)權(quán)歸屬的界定，如果沒有不動產(chǎn)登記制度，對產(chǎn)權(quán)的界定需要枉費(fèi)大量的時間與金錢且到最后都不能達(dá)到理想的結(jié)果。而不動產(chǎn)登記制度就解決了這方面的難題，只要雙方想要進(jìn)行不動產(chǎn)買賣交易，達(dá)成意向，簽訂合同，到登記機(jī)關(guān)查詢，從產(chǎn)權(quán)的歸屬合法與否到變動登記的申請，登記一氣呵成，節(jié)約了雙方在交易中的成本和時間，提高了交易的效率。并且在登記機(jī)關(guān)查詢到的事實(shí)狀態(tài)承載著國家的公信力，這種公信力是維護(hù)交易安全的基礎(chǔ)。

在不動產(chǎn)交易中通過登記制度節(jié)約了社會交易成本、時間、交易的安全性也能夠得到有效的維護(hù)，因此更多的社會主體就會對市場運(yùn)行有更多的信賴，從而產(chǎn)生強(qiáng)烈的績效影響。更多的人愿意進(jìn)行交易，提高不動產(chǎn)物權(quán)變動的效率，能夠更好的通過市場實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)國家稅收增長，財(cái)政收入增加，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與社會共同發(fā)展的雙贏局面。

（三）對社會學(xué)價(jià)值

社會學(xué)研究的是各種不同形式的社會組成部分。通過這些知識的研究，可以向人們提供各個不同社會領(lǐng)域的知識，告訴人們各種社會現(xiàn)象產(chǎn)生的原因，為什么會有這種現(xiàn)象并且將來會怎樣。不動產(chǎn)作為社會因素的組成部分，在市場經(jīng)濟(jì)中，起著舉足輕重的作用，而對于不動產(chǎn)這個社會社會因素研究的途徑之一是通過對不動產(chǎn)登記制度來進(jìn)行。

不動產(chǎn)物權(quán)的取得、設(shè)定、轉(zhuǎn)移、變更、終止均應(yīng)辦理登記，各個環(huán)節(jié)都聚集了大量不同的信息。通過對這些信息的研究，可以對科學(xué)的管理社會和制定科學(xué)正確的社會政策提供依據(jù)。經(jīng)過論證后提出的建議可為發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)服務(wù)，促進(jìn)社會的良發(fā)展。

四、我國不動產(chǎn)登記制度的構(gòu)建

我國的不動產(chǎn)登記制度已經(jīng)形成了自己的框架，以我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會發(fā)展水平來看，現(xiàn)有的制度總體上滿足社會發(fā)展的需求。但是在一些地方隨著社會、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不動產(chǎn)登記制度開始暴露其制度缺陷，需要對其進(jìn)行改革與重構(gòu)。不動產(chǎn)登記制度的改革必須在現(xiàn)有的立法框架與制度下，以登記為支撐點(diǎn)，以維護(hù)不動產(chǎn)登記制度功能與價(jià)值為基礎(chǔ)，對制度的缺陷與不足進(jìn)行修復(fù)與校正。

（一）建立獨(dú)立統(tǒng)一的法律規(guī)范

我國民法中關(guān)于不動產(chǎn)登記制度規(guī)則散亂、不集中，《民法通則》、《物權(quán)法》、《土地登記辦法》等法律、司法解釋、行政法規(guī)中都有規(guī)定。在具體的實(shí)行到不同的地方時，各地體現(xiàn)出來的規(guī)定又不相同，造成了登記制度的混亂，造成許多不便，因此，制定一部獨(dú)立的不動產(chǎn)登記制度法律迫在眉睫。

主要是需要知道哪些是一定要登記，哪些是在物權(quán)的變動時才需要登記的情形。并不是只要涉及不動產(chǎn)物權(quán)就必須進(jìn)行登記，這樣在一定的程度上會浪費(fèi)登記資源。比如說財(cái)產(chǎn)的繼承，當(dāng)繼承人因繼承的發(fā)生對不動產(chǎn)物權(quán)的取得時，從繼承開始時無需登記便擁有不動產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)。除非在將來繼承人需要變賣該不動產(chǎn)時，才需要登記。還有就是我國實(shí)行土地公有制，國家土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)及劃撥用于公益用地和農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)并沒有做出需要登記的規(guī)定，這些是否應(yīng)該納入登記范圍都應(yīng)該明確。

（二）堅(jiān)持登記效力的基礎(chǔ)上完善不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

我國不動產(chǎn)登記有確定、公信的效力，在此基礎(chǔ)上，可以進(jìn)行以下關(guān)于不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)制度的建設(shè)。

靈活機(jī)動的分配不動產(chǎn)登記制度的權(quán)力。我國《物權(quán)法》第十條：不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。為了獲得更充分，更明確的資源利用信息，并且能夠解決邊遠(yuǎn)地區(qū)登記不便的地區(qū)，可考慮設(shè)立登記機(jī)關(guān)的派出機(jī)構(gòu)。對收費(fèi)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)以城市和農(nóng)村作出不同的劃分。通過這些措施來擴(kuò)大登記的覆蓋范圍和發(fā)揮效力的空間。

（三）在審查限度范圍內(nèi)合理促進(jìn)信息公開

對不動產(chǎn)登記情況的信息公開，有利于交易中當(dāng)事人的查詢，是維護(hù)交易安全的保障，我國關(guān)于不動產(chǎn)登記信息的公開在《土地管理?xiàng)l例》第三條：土地登記資料可以公開查詢的規(guī)定，而對于具體可以公開哪些資料未予明確，應(yīng)該在不動產(chǎn)登記審查范圍內(nèi)對主體、面積、位置等對交易中有利而不侵犯個人隱私的資料，根據(jù)不動產(chǎn)登記主體的授權(quán)或合法證明取得信息。形成信息公開與隱私保護(hù)的雙重結(jié)合。

不動產(chǎn)登記制度的審查還應(yīng)當(dāng)把錯誤登記與賠償機(jī)制結(jié)合起來，以至于在審查的過程中切實(shí)保障權(quán)利人的合法權(quán)益。

（四）構(gòu)建不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任制度

不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任，是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其工作人員由于沒有盡到應(yīng)有的審查責(zé)任造成不動產(chǎn)登記出現(xiàn)錯誤結(jié)果，并且給不動產(chǎn)權(quán)益人造成了不應(yīng)有的損失，而應(yīng)該承擔(dān)的損害賠償責(zé)任。不動產(chǎn)登記作為不動產(chǎn)公示的特定方法，可以清楚的展現(xiàn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，具有保障權(quán)利保護(hù)交易安全的功能。因此我國有必要通過立法的形式建立不動產(chǎn)登記的錯誤賠償責(zé)任制度。（作者單位：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)）

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