新型城鎮(zhèn)化背景下新城住宅房地產(chǎn)發(fā)展研究

王夢沙

[摘 要]十八大提出，要堅(jiān)持走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好機(jī)遇。北京新城住宅房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛的同時(shí)也出現(xiàn)了各種問題，為實(shí)現(xiàn)新城房地產(chǎn)的健康發(fā)展，本文通過數(shù)據(jù)調(diào)查針對新城住宅房地產(chǎn)市場存在的問題，分析并提出幾點(diǎn)建議。

[關(guān)鍵詞]新型城鎮(zhèn)化；北京新城；住宅房地產(chǎn)

[中圖分類號]F2933 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）33-0129-03

1 前 言

新型城鎮(zhèn)化是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動(dòng)、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化，核心是以人為本。新的北京城市總體規(guī)劃提出了新城的概念，作為多中心空間布局上的重要節(jié)點(diǎn)，新城應(yīng)起到疏解中心城人口和功能、聚集新產(chǎn)業(yè)、帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的作用。但是，新城住宅房地產(chǎn)在迅猛發(fā)展的同時(shí)，并沒有做到新型城鎮(zhèn)化的核心要求以人為本，發(fā)展過程存在諸多問題，如商品住宅基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)設(shè)施的建設(shè)沒有相應(yīng)地跟上等問題。房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，只是數(shù)量一味地增加，質(zhì)量內(nèi)涵沒有得到提升，不符合新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展目標(biāo)。

2 新型城鎮(zhèn)化與新城住宅房地產(chǎn)

北京同許多國際大都市一樣存在都市核心地區(qū)人口、產(chǎn)業(yè)過度擁擠，居民住房狀況亟待改善，需要培育新的增長極，打破攤大餅式的空間發(fā)展格局等問題和要求[1]。新城是承擔(dān)疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的規(guī)模化城市地區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，新城指的分別是昌平、大興、懷柔、密云、門頭溝、平谷、延慶、房山、順義、通州和亦莊。

過去的城鎮(zhèn)化注重追求城市規(guī)模的擴(kuò)張，蔓延式的發(fā)展，而新型城鎮(zhèn)化是提升城市的內(nèi)涵，使得城市成為適宜人們居住的場所，是以人為核心的城鎮(zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化過程中進(jìn)城農(nóng)民將會(huì)大量增加，新增城市人口的住房需求也必然會(huì)對房地產(chǎn)市場帶來新的機(jī)遇，這將又一次激活房地產(chǎn)市場，但是新型城鎮(zhèn)化不是“房地產(chǎn)化”，房地產(chǎn)應(yīng)為新型城鎮(zhèn)化服務(wù)，因此房地產(chǎn)的發(fā)展目標(biāo)應(yīng)該是實(shí)現(xiàn)進(jìn)城人們各方面的權(quán)益，使人們安居樂業(yè)，讓購房者“住進(jìn)來，住下去”。

盡管新型城鎮(zhèn)化建設(shè)并不意味著房地產(chǎn)化，但對房地產(chǎn)業(yè)帶來的機(jī)遇和發(fā)展有目共睹。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快在給房地產(chǎn)行業(yè)帶來機(jī)遇的同時(shí)，也帶來了巨大的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)應(yīng)走與新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展相結(jié)合的道路。因此房地產(chǎn)市場的發(fā)展與轉(zhuǎn)型應(yīng)與新型城鎮(zhèn)化相契合。

3 新城住宅房地產(chǎn)現(xiàn)狀

31 新城人口情況

北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的第六次人口普查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年北京常住人口為2019萬人，其中11個(gè)新城所在區(qū)縣的常住人口總量已經(jīng)占到全市的405%，特別是人口聚集大區(qū)昌平區(qū)和大興區(qū)，外省市來京人口僅次于朝陽和海淀。下圖為2011年新城各區(qū)常住人口。

圖1 2011年新城各區(qū)常住人口

32 新城各區(qū)房地產(chǎn)投資情況

圖2 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額

新城規(guī)劃實(shí)施以來，隨著新城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場也得到了迅猛發(fā)展，新城各區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資力度均呈不同程度增長的趨勢，從圖2可以看出，通州區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額從2006年的502億元到2010年的27463億元，增長了547倍，其他各區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資也凸顯強(qiáng)勢勁頭。新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，隨著新城人口的增加，相應(yīng)帶來住房的剛性需求，給房地產(chǎn)市場帶來一次新的發(fā)展機(jī)遇。

33 新城住宅房地產(chǎn)銷售情況

新型城鎮(zhèn)化背景下的住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不是一個(gè)簡單的數(shù)量問題，隨著人們生活水平的提高，對住房質(zhì)量、節(jié)能環(huán)保、生態(tài)環(huán)境和公共服務(wù)設(shè)施也會(huì)有更多的需求，由此給住宅及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來機(jī)遇與挑戰(zhàn)[2]。

圖3 商品住宅（不含保障性住房）銷售套數(shù)

近幾年國家對房地產(chǎn)的調(diào)控力度逐漸加大，房地產(chǎn)市場受到了一定的影響，但是新城規(guī)劃實(shí)施以來，隨著新城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場也得到了迅猛發(fā)展，其中住宅房地產(chǎn)出現(xiàn)了供需兩旺的現(xiàn)象。圖3為商品住宅（不含保障性住房）銷售套數(shù)，人口集聚大區(qū)的朝陽區(qū)，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，商品住宅（不含保障性住房）的銷售套數(shù)從2006年的3033套到2008年的31280套，再到2011年的10648套，逐漸開始下降。通過對新城商品住宅（不含保障性住房）的銷售套數(shù)進(jìn)行研究和分析，11個(gè)新城從2006年開始，商品住宅的銷售套數(shù)均有不同程度的增加，比如順義從2006年的478套，到2008年的4308套，再到2011年的4668套，可見房地產(chǎn)發(fā)展速度之快。相比中心城區(qū)，東城、西城2006年的銷售套數(shù)分別是96套、429套，到2008年的1434套、2124套，再到2011年的1224套、1315套，中心城區(qū)的房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的上升之后，逐漸開始下降。從圖3中我們也不難發(fā)現(xiàn)，新城地區(qū)的房地產(chǎn)市場日益發(fā)展，態(tài)勢迅猛。

4 北京新城住宅房地產(chǎn)存在的問題

北京新城是為適應(yīng)人口增長而中心城過度擁擠而建設(shè)的，應(yīng)起到疏解中心城人口和功能、聚集新產(chǎn)業(yè)的作用。自新城規(guī)劃實(shí)施以來，隨著新城人口的增多，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，房價(jià)居高不下，相應(yīng)的配套設(shè)施沒有跟上，房地產(chǎn)市場沒有得到健康的發(fā)展。

41 新城房價(jià)持續(xù)走高

圖4 商品住宅（不含保障性住房）銷售價(jià)格

新城地區(qū)除了商品住宅銷量持續(xù)增長之外，住宅房地產(chǎn)的價(jià)格也依然持續(xù)上漲。通過對新城房地產(chǎn)商品住宅（不含保障性住房）的銷售價(jià)格進(jìn)行研究和分析，如圖4所示，可以看出各區(qū)房價(jià)呈不斷上漲的態(tài)勢，比如順義，銷售價(jià)格從2006年的6443元/平方米，到2008年的12513元/平方米，再到2011年14456元/平方米。如果房價(jià)再漲，房價(jià)過高，房地產(chǎn)業(yè)利潤過大，那么不僅傷害其他各行各業(yè)的經(jīng)營，而且各行各業(yè)、各路資金和人馬都會(huì)涌向房地產(chǎn)業(yè)。這樣，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來了，泡沫也進(jìn)一步吹大了，但各行各業(yè)衰落了。新型城鎮(zhèn)化要求的是百花齊放，百業(yè)興旺，而不是一花獨(dú)放，百花凋謝[3]。新城住宅價(jià)格持續(xù)上漲，高房價(jià)仍然是一個(gè)亟待解決的問題。新城集聚人口，疏解中心城擁堵的作用在高房價(jià)的影響下會(huì)很難實(shí)現(xiàn)。

42 住宅房地產(chǎn)配套設(shè)施落后

新型城鎮(zhèn)化應(yīng)該是人的城鎮(zhèn)化，而人的城鎮(zhèn)化則表現(xiàn)在人的生產(chǎn)生活方式和人的素質(zhì)的文明化。社區(qū)建設(shè)和服務(wù)在新型城鎮(zhèn)化的過程中應(yīng)扮演重要角色[2]。新型城鎮(zhèn)化是以人為核心的城鎮(zhèn)化，住宅房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，相應(yīng)地配套設(shè)施也應(yīng)建設(shè)。目前新城住宅房地產(chǎn)與公共服務(wù)設(shè)施發(fā)展不平衡，發(fā)展速度低于房地產(chǎn)發(fā)展速度。新城的公共圖書館數(shù)量少，除通州為2個(gè)外，其他新城各區(qū)均為1個(gè)，博物館數(shù)量相對較少。與中心城相比較，新城各區(qū)的體育場館數(shù)量少，學(xué)校、醫(yī)療資源缺乏，文化配套設(shè)施短缺。昌平、大興、房山新城的大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)帶來人口的快速增長，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)供給緊張。

房地產(chǎn)的發(fā)展是需要一系列配套設(shè)施相應(yīng)地發(fā)展的，就目前來看，新城地區(qū)還是出現(xiàn)了公共服務(wù)設(shè)施落后的局面。大力推進(jìn)新城社會(huì)事業(yè)發(fā)展，才能增加新城的吸引力和競爭力，建設(shè)宜居新城，與設(shè)施共同發(fā)展的房地產(chǎn)市場才是以人為核心，才符合新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)在要求。房地產(chǎn)業(yè)一味地發(fā)展，如果相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)設(shè)施跟不上，如學(xué)校、醫(yī)院、交通等，這對房地產(chǎn)的健康發(fā)展是不利的。

43 住宅房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展不協(xié)調(diào)

住宅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅僅是簡單的擴(kuò)大建設(shè)面積，而是應(yīng)該與新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)在要求相一致，以人為核心，不能為了追求某種利益一味地開發(fā)，同時(shí)職住分離的現(xiàn)狀對于交通也是個(gè)很大的隱患，新城應(yīng)起到人口和產(chǎn)業(yè)的集聚，這樣才能起到疏解中心城區(qū)人口擁堵的問題。目前通州、大興已經(jīng)承擔(dān)了大量的中心城居住人口，但是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，低收入人口和低端產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模集聚，使之呈現(xiàn)職住分離的“睡城”態(tài)勢，通州尚未具備綜合服務(wù)中心的功能[4]。“白天在中心城區(qū)上班，晚上在新城區(qū)睡覺”，這樣的房地產(chǎn)發(fā)展是畸形的，倘若只有人口集聚，產(chǎn)業(yè)沒有相應(yīng)發(fā)展，那么住宅房地產(chǎn)就會(huì)因與產(chǎn)業(yè)發(fā)展不協(xié)調(diào)引起惡性發(fā)展。

5 促進(jìn)北京新城住宅房地產(chǎn)健康發(fā)展的建議

新城承擔(dān)著疏解中心城人口，集聚新的產(chǎn)業(yè)的功能，現(xiàn)階段新城住宅房地產(chǎn)發(fā)展速度很快，可房價(jià)居高不下，而且新城有些地區(qū)的配套設(shè)施也沒有相應(yīng)的跟上，住宅房地產(chǎn)各區(qū)發(fā)展不均，種種因素開始使得房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不健康發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，新城住宅房地產(chǎn)市場若想得到長遠(yuǎn)發(fā)展，應(yīng)從現(xiàn)在著手考慮出現(xiàn)的問題，采取措施，促進(jìn)新城住宅房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。

51 堅(jiān)持和完善房地產(chǎn)調(diào)控政策

房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)問題，但更是民生問題，住有所居是最基本的人權(quán)。這些年來，無論是在理論界還是在政府的行政管理實(shí)際過程中，如何處理發(fā)展經(jīng)濟(jì)和改善民生的關(guān)系問題存在誤區(qū)，為了發(fā)展而發(fā)展[5]。新城房價(jià)持續(xù)走高，這對于人口及產(chǎn)業(yè)聚集會(huì)產(chǎn)生不利的影響，因此必須合理控制房價(jià)，堅(jiān)持和完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，對目前已出臺(tái)的政策要繼續(xù)堅(jiān)持，同時(shí)根據(jù)市場出現(xiàn)的新變化及時(shí)完善，避免出現(xiàn)房價(jià)大幅度上漲或下跌，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

52 加大商品住宅配套設(shè)施建設(shè)

新城住宅不只是提供一個(gè)居住場所，房地產(chǎn)配套設(shè)施的建設(shè)對于房地產(chǎn)的發(fā)展極其重要。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)注重配套建設(shè)，以教育、醫(yī)療、公共服務(wù)等公共設(shè)施支撐房地產(chǎn)發(fā)展，使之成為人們可以永久居住的地方，否則新城房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是畸形的。因此，在商品住宅發(fā)展的同時(shí)，配套設(shè)施應(yīng)大力建設(shè)與發(fā)展。

53 住宅房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展

“人們白天在城中區(qū)工作，晚上在新城區(qū)睡覺”，這一發(fā)展模式是新城區(qū)規(guī)劃的遺憾，因此打造“職住一體”的新城區(qū)才是規(guī)劃的本意，應(yīng)該是讓人們“住進(jìn)來、住下去”的模式。新城住宅房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)應(yīng)該協(xié)調(diào)發(fā)展，保證產(chǎn)業(yè)人群留在新城，這是新城經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的人才保證。同時(shí)擴(kuò)大內(nèi)需，增加人們的生產(chǎn)消費(fèi)能力，人口的深度居住帶來各個(gè)方面的經(jīng)濟(jì)效益，提高宜居度，對房地產(chǎn)商與人們來說可以實(shí)現(xiàn)雙贏。

參考文獻(xiàn)：

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