房地產：拐點還是新機遇

劉穎

中國的房地產，十年以來逐漸成為各階層人士和政府關注的民生焦點。中國樓市的黃金十年，在習李新政后，行至一個復雜而微妙的十字路口。是繼續(xù)價格飆升，還是就此見頂成為拐點？2014年的兩會，“雙向調控”的定調，預示著中國房地產業(yè)已處于一個新的轉折起點。

今年1、2兩月全國主要城市成交出現明顯下滑后，3月份市場依然沒有好轉的跡象?！皟蓵敝兴岱康禺a業(yè)的內容不多，有褒有貶，使得政策風向看起來撲朔迷離。在“崩盤說”的憂慮下，今年的房地產市場會何去何從呢？業(yè)內人士說法不一。那么低迷的數據是否吹響樓市拐點的號角？

三線城市房價遭遇“滑鐵盧”

去年開始，個別三四線城市的房地產市場遭遇“滑鐵盧”，就像萬里之堤被劃開了一個小口，連帶著其周圍的城市也進入下滑通道。

馬年的到來，并未幫這些地區(qū)打開新的局面。

以杭州為例，繼2月德信·北海公園和天鴻·香榭里兩處樓盤降價之后，位于杭州蕭山區(qū)的開元名郡在3月23日正式推出降價活動，降幅竟達2700元/平方米。隨后一些新開的樓盤，價格也低于預期頗多。

除了剛需樓盤，高端定位的商品住宅也開始禁不住放下身段，位于杭州主城區(qū)的九龍倉君璽精準折后價僅為37900元/平方米，而其曾對外宣稱精裝標準會是50000元/平方米，這種價差不禁讓市場噓吁。

即便如此，市場似乎對開發(fā)商的努力并不太買賬。有數據顯示，3月前半月，杭州主城區(qū)商品房成交量同比跌幅超過一半。

更有分析人士認為，杭州正好是商品房庫存消化不良與加量推地并存的情況，這與溫州之前的狀況非常相似。而此時的溫州正在繼續(xù)不斷的刷新著“30月連降”的記錄。

而造成此種狀況的主要原因，一方面是經濟不振降低了區(qū)域購買力和杭州樓市信心，另一方面在于人口流入放緩，剛需下降。

一線城市房價悄然松動

與之相對的，作為一線城市的北京，應該說即便只談剛需市場也會只漲不跌的。但就在日前，位于北京南六環(huán)大興天宮院區(qū)域的萬科橙開盤，開盤價格竟然破天荒的低于市場預期。此前萬科表示，萬科橙的首期開盤是精裝房2.6萬元/平方米，但是實際出售的卻是毛坯房，銷售均價在2.1萬元/平方米左右。雖然表面上是開發(fā)商把精裝修讓利給購房者，以便滿足更多購房者的需求，但是不得不說，開發(fā)商此舉也是變相降價來緩解預期壓力的行為。不僅如此，幾個即將開盤的項目也傳出了變相降價的各種消息。

北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示，2013年年末北京常住人口為2114.8萬，比上年末增加45.5萬。人口增長遠超住房供應量的增長，住房的剛性需求是無法得到滿足的。那么僅從供求關系來看，是不應該出現房價下行的情況的。

無獨有偶，近日，在廣州，保利地產的三個項目同時推出1成首付優(yōu)惠活動，時代地產旗下項目也是推出全線88折的優(yōu)惠。

一線城市新推出的地產項目價格都開始悄然松動，一些房地產大鱷們似乎在釋放某種訊號，這個消息卻讓市場不得不深思。

房企變相降價背后的擔憂

多家特大房企對今年新開樓盤實行變相降價，想要盡快出盤以回籠資金的愿望明顯，同時也表達了他們對房地產市場的擔憂。

在過去的一年里，一線城市的地價增速遠高于城市房價可承載增速。有業(yè)內人士分析稱，以2013北京土地成交均價最高的5個項目看，按照7.31萬元/平方米的樓面價計算，疊加建安、管理、稅費、資金成本，剔除不可銷售部分，入市的成本價已經達到12萬元/平方米，光成本就已經全面超過北京在售的所有物業(yè)。

而三四線城市的房地產存量遠大于去存量化速度的問題逐漸開始顯現，房價搖搖欲墜。

國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數據也顯示，2月70大中城市房價指數漲幅繼續(xù)放緩，新建住宅房價環(huán)比和同比漲幅雙雙回落。北上廣深四大城市房價同比更是首次漲幅全部低于20%。

在銷售不佳的情況下，資金周轉將成為房地產企業(yè)的一個大問題。

然而“兩會”期間，政府工作報告中確定今年廣義貨幣M2預期增長13%左右，意味著監(jiān)管部門對上半年流動性會適度從緊。國家統(tǒng)計局公布的數據也顯示，全國1-2月開發(fā)企業(yè)資金到位情況同比增長由去年全年的26.5%下滑至12.4%，遠不如去年流暢。

房地產企業(yè)越來越難拿到銀行貸款，就不得不轉向成本更高的融資方式?；蛟S這對萬科、保利等房地產行業(yè)的龍頭企業(yè)都是值得擔憂的，所以他們即使非常不愿意采取降價的銷售方式，但是使資金快速回流對他們來講似乎更為重要。

政策趨緩支持樓市

那么，無論是企業(yè)還是城市目前釋放出的信號，是否就是吹響樓市轉折的號角聲呢？業(yè)界專家眾說紛紜。

農業(yè)銀行首席經濟學家向松祚認為，房地產投機投資性需求在大幅放緩，“從前幾年的50%降到最近一個季度的20%以下，大家都知道現在投資房地產有風險。”“房地產出現了相當嚴重的過剩，房地產拐點已經到來。”

華遠集團董事長任志強而對今年房地產行業(yè)還是很有信心的，他認為，“房地產出現略微下滑，但是仍然保持合理的增速。我們認為房地產投資增速還會繼續(xù)下滑，但下滑并不會很嚴重，有可能今年還維持在16%-18%的水平?！?/p>

針對房價走向，一位建筑人士認為，這兩年房地產企業(yè)賺的盆滿缽滿，大家寧愿撐下去也不會降價的，而且壓力也沒有大到需要降價的時候。

其實，目前判斷樓市拐點還言之過早。這點從今年“兩會”的政府工作報告中就能略窺一二。

政府工作報告中提出：“各級政府要增加財政投入，提高建設質量，保證公平分配，完善準入退出機制，年內基本建成保障房480萬套，讓翹首以盼的住房困難群眾早日遷入新居。針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。”

也就是說，2014年房地產調控思路依然是抑制投資需求、滿足自住性需求兩大核心，但更強調因城因地分類調控。

而分類調控就是指，在一些地方房價偏熱時，促供應，抑需求；一些房價溫和（甚至下跌）時，減少供應；對個別庫存量大的城市，穩(wěn)定市場需求，甚至鼓勵合理需求。有抑有揚，也是一邊在調結構，一邊隨時按照市場變化進行政策的調節(jié)。

而且此次明顯弱化了行政手段調控部分。一方面表現了尊重市場，建立長效機制的理念，另一方面也與宏觀經濟下行壓力加大不無關系。因為在還未出現新的經濟增長點時，房地產業(yè)依然是拉動宏觀經濟穩(wěn)定增長的重要推手。

所以，今年中央對房地產的調控相比近幾年都更趨于溫和。

現階段，預計房地產市場會經歷一個調整過程。雖然前兩月，數據略顯低迷，但是經過“兩會”政策定調和房企加速出盤，3月的數據可能會有所回升。

三四線城市房價會繼續(xù)調整，市場看空情緒或影響到基本面依然穩(wěn)定的一二線城市。投資性的購房或會減少，剛需購房會伺機而動，市場進入某種程度的觀望期。相信這種影響還是短期的，真正決定樓市長期走向的還是要看市場化下的實際供求關系。