淺析房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)及控制措施

薛強(qiáng)

摘 要：近年來，中國房地產(chǎn)企業(yè)取得飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)具有投資周期長、投資規(guī)模大等特點(diǎn)。中國房地產(chǎn)大規(guī)模建設(shè)需要高額的資金投入，房地產(chǎn)企業(yè)的投資與開發(fā)過程中，除了企業(yè)的自有資本金之外，主要依賴債務(wù)融資。對房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并提出如何完善中國房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，通過系統(tǒng)性的融資策略的實(shí)施和融資風(fēng)險(xiǎn)控制體系的完善，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)壓力，提高企業(yè)融資效率，降低企業(yè)融資成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資風(fēng)險(xiǎn)；問題；對策

中圖分類號：F830 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）07-0146-02

引言

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了中國城鎮(zhèn)化建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展大繁榮時期，這對房地產(chǎn)企業(yè)而言是十分難得的機(jī)遇。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)依舊面臨巨大的資金需求。房地產(chǎn)企業(yè)為了籌集資金，在進(jìn)行企業(yè)投融資的過程中，存在許多的問題和風(fēng)險(xiǎn)，制約了企業(yè)的融資效率提升，造成企業(yè)巨大的融資成本，給房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展帶來巨大的危害和隱患。同時，由于國家對于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，從融資、稅收方面對房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行了一定程度的“擠壓”，這就使得房地產(chǎn)市場受到了諸多的制約。本文通過對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，探討房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對債務(wù)融資所存在的風(fēng)險(xiǎn)，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范控制系統(tǒng)，探索多元化的房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展壯大。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及其存在的問題

（一）融資渠道單一

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)資金的主要來源是銀行貸款和其他借款，銀行貸款多是具有短期貸款行政，商業(yè)銀行的貸款多是中短期的貸款，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)多是長期經(jīng)營，周期性較長，因此，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長期穩(wěn)定的資金來源，嚴(yán)重制約了企業(yè)融資能力，帶來巨大的流動性風(fēng)險(xiǎn)。近年來，隨著政府貨幣政策的收緊，對房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的監(jiān)管力度加大，傳統(tǒng)的債務(wù)融資渠道變得十分艱難。過多地依賴于銀行貸款借貸融資，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的市場化融資程度低，房地產(chǎn)企業(yè)對資本市場的利用程度不夠，難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的提升和建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大的需求。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長期穩(wěn)定的資金來源。

（二）融資結(jié)構(gòu)不合理

融資結(jié)構(gòu)是反映企業(yè)的債務(wù)和股權(quán)之間的比例關(guān)系，融資結(jié)構(gòu)對企業(yè)的償債能力和再融資能力具有很大的決定權(quán)。通常而言，企業(yè)的負(fù)債率不應(yīng)該高于50%，企業(yè)的長期負(fù)債與短期負(fù)債也應(yīng)該達(dá)到一個合理可控的比例。但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)60%以上，嚴(yán)重超過合理線，另外，企業(yè)的長期負(fù)債造成企業(yè)的財(cái)務(wù)成本不斷增加。財(cái)務(wù)成本的不斷增加嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力提升。融資結(jié)構(gòu)的不合理，給房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）中小房地產(chǎn)企業(yè)非正規(guī)融資渠道占據(jù)主導(dǎo)地位

在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，中小房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏資信級別，企業(yè)缺乏抵押資產(chǎn)，企業(yè)的融資成本過高等因素，制約了企業(yè)的銀行貸款的活動。許多中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式轉(zhuǎn)向民間借貸，采用許多非正規(guī)的融資渠道獲得企業(yè)的建設(shè)資金。非正規(guī)渠道一般是通過小貸公司、民間借貸、短期拆借等方式，通過高額利息來維持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)。但很明顯，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往都持續(xù)數(shù)月，大的項(xiàng)目或者還會持續(xù)數(shù)年。短期的資金來源是不能與長期的資金需求匹配的，否則帶來的風(fēng)險(xiǎn)極大。非正規(guī)的融資渠道占據(jù)企業(yè)的主導(dǎo)地位，給企業(yè)的融資帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)存在滯銷情況，會帶來企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)問題，造成資金鏈斷裂，使企業(yè)出現(xiàn)資不抵債的嚴(yán)重財(cái)務(wù)問題。

（四）融資受調(diào)控與政策影響較大

隨著中國城市化進(jìn)程和城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深入，前些年，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“過熱”的現(xiàn)象，國家出臺了多項(xiàng)支持房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策，無論是開發(fā)貸款，還是個人按揭貸款，均受到了一些限制。這樣給房地產(chǎn)企業(yè)的資金安排帶來了很多限制，而這些政策方面的風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)難以預(yù)見和控制的。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集型行業(yè)，開發(fā)一個房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金，其投資資金數(shù)額巨大、投資回收期長的特點(diǎn)決定了在其發(fā)展過程中必須得到金融業(yè)的支持才能有持續(xù)健康的發(fā)展。這種政策上的風(fēng)險(xiǎn)，給很多開發(fā)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響是巨大的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的思考

（一）拓展融資渠道

近年來，中國在房地產(chǎn)企業(yè)的投融資方面做出了積極探索，嘗試多元化投資形式，推動房地產(chǎn)企業(yè)的投融資的市場化操作，吸引資本進(jìn)入房地產(chǎn)建設(shè)投資領(lǐng)域，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)的籌資渠道，吸引戰(zhàn)略投資者加大房地產(chǎn)開發(fā)的投資，積極吸引包括境外資本在內(nèi)的各類社會資本，實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)企業(yè)的融資的多元化。如充分利用銀行貸款、債券融資、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、房地產(chǎn)信托、上市融資、租賃融資等。目前一些具有實(shí)力的開發(fā)商在境外上市，也是拓展融資渠道的重要思路。

（二）科學(xué)合理地安排融資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中無論其資金多雄厚，其資金終究是有限的。因此，企業(yè)必須進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)管理，積極地采取負(fù)債經(jīng)營的方式，利用好財(cái)務(wù)杠桿，擴(kuò)大企業(yè)的投資規(guī)模，但是企業(yè)在進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營的時候，必須充分考慮企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有投資期限長、投資規(guī)模大、投資回報(bào)率等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的融資多屬于長期債務(wù)，因此，企業(yè)必須對自身的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行充分的衡量，保證企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制。利用企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)，科學(xué)的衡量自身的償債能力以及再借債能力。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債占資產(chǎn)的比例高達(dá)60%以上，企業(yè)的負(fù)債比例過高，對企業(yè)的經(jīng)營和投資具有巨大風(fēng)險(xiǎn)隱患。企業(yè)在利用自有資本金的同時，利用部分資本金用于償還企業(yè)貸款的本息。其次，企業(yè)可以利用債務(wù)重組的方式進(jìn)行資產(chǎn)的償還債務(wù)，當(dāng)前，中國房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模十分巨大，房地產(chǎn)企業(yè)可以在保證自身償還能力前提下，通過降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，合理的調(diào)整企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)的降低。endprint

（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的風(fēng)險(xiǎn)意識

房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展和債務(wù)融資的不斷增加，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)事業(yè)的快速發(fā)展是在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下推進(jìn)的，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展必須應(yīng)對內(nèi)外部環(huán)境的復(fù)雜變化，保證房地產(chǎn)建設(shè)成果與預(yù)期目標(biāo)的相一致。當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)投資規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)要求越來越高，給企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)以及安全隱患。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在債務(wù)融資的過程中必須提高風(fēng)險(xiǎn)意識，對企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的評估，正確地看待債務(wù)融資風(fēng)險(xiǎn)，理性地預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生并采取積極的措施應(yīng)對融資風(fēng)險(xiǎn)，從而有效地提高債務(wù)融資的正效應(yīng)，降低債務(wù)融資的負(fù)效應(yīng)。

房地產(chǎn)企業(yè)在加強(qiáng)投融資改革，推動多元化融資方案的過程中，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對資本市場、法律和政策環(huán)境以及風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境的充分認(rèn)識，積極適應(yīng)內(nèi)外部的環(huán)境的變化，因?yàn)檫@些會給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營帶來巨大的市場風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投融資體制改革的同時，應(yīng)該注重企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析預(yù)警機(jī)制的建立和完善，從而對防范和控制房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮關(guān)鍵作用。首先，企業(yè)應(yīng)該建立和完善融資風(fēng)險(xiǎn)控制流程。加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)投資、借貸、擔(dān)保等重大財(cái)務(wù)事項(xiàng)的審批程序，建立房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，加強(qiáng)對融資風(fēng)險(xiǎn)的識別、評價以及監(jiān)督，建立有效的融資風(fēng)險(xiǎn)處理機(jī)制，對企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)。其次，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的指標(biāo)體系，對房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制，提高風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和控制，從而消除企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。再次，企業(yè)應(yīng)該實(shí)施全局性的融資風(fēng)險(xiǎn)控制體系，加強(qiáng)對企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析預(yù)警，建立融資信息和項(xiàng)目業(yè)務(wù)信息的一體化，保證企業(yè)籌資管理的規(guī)范化和高效化，促進(jìn)企業(yè)資金管理和控制的有效性，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)資金的全面管理和監(jiān)督，提高融資效率。

（四）推進(jìn)投融資改革，實(shí)施多元化融資方案

為了降低房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該科學(xué)部署推進(jìn)投融資體制的改革，實(shí)施多元化的企業(yè)融資方案，有效地吸納多方資金，實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式多元化，采用多種融資工具的有效組合，從而有效地改革房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的融資效率降低企業(yè)的融資成本。在房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際操作過程中，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目具體情況，混合搭配多種融資方案，通過改善房地產(chǎn)企業(yè)的投融資環(huán)境，積極培育適合房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)融資和債務(wù)融資的市場化融資主體，進(jìn)而推動房地產(chǎn)企業(yè)融資效率的提升，降低企業(yè)融資成本，實(shí)施多元化融資方案，能夠有效規(guī)避企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)束語

資金是企業(yè)的“血液”，是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的首要經(jīng)濟(jì)資源。從歷史上來看，若干的企業(yè)破產(chǎn)，不是不能盈利，而是缺乏足夠的資金來維持運(yùn)營。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，對于資金的需求更加迫切，合理地組織資金、安排資金更加重要?；谥袊康禺a(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，房地產(chǎn)開發(fā)與金融的關(guān)系極為緊密，短平快的操作模式對融資要求極高。為了解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該完善自身的融資風(fēng)險(xiǎn)管理，加強(qiáng)對投融資體制的改革，創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)投融資環(huán)境，建立市場化、多元化的融資渠道。提高對資本市場的利用效率，選擇合適的融資組合。房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中，應(yīng)該遵循市場規(guī)律，積極主動地轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式和投資方式，提高房地產(chǎn)企業(yè)融資效率，降低企業(yè)的融資成本，規(guī)避企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營和健康發(fā)展。

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