城鎮(zhèn)化，誰(shuí)是滬郊最大“潛力股”？

2014年，除了自貿(mào)區(qū)之外，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的另一個(gè)熱議話題必定是“城鎮(zhèn)化”。2013年底，全國(guó)城鎮(zhèn)化工作會(huì)議召開(kāi)后，如何有重點(diǎn)、有層次、有特色的推進(jìn)中小城鎮(zhèn)建設(shè)擺上了各地、各級(jí)政府2014年的工作議程。

上海在“十二五”規(guī)劃中，早就指出要“加強(qiáng)小城鎮(zhèn)特色風(fēng)貌建設(shè)，發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)”。具體措施為：（1）支持南翔鎮(zhèn)、江橋鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)、趙巷鎮(zhèn)、九亭鎮(zhèn)等主動(dòng)對(duì)接虹橋商務(wù)區(qū)，著力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)；（2）支持浦東川沙、寶山羅店、閔行浦江、嘉定安亭等全國(guó)小城鎮(zhèn)發(fā)展改革試點(diǎn)鎮(zhèn)按照中小城市標(biāo)準(zhǔn)，適度超前配置基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施；（3）依托重大產(chǎn)業(yè)基地和工業(yè)園區(qū)發(fā)展工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)：如寶山月浦、羅涇、嘉定安亭、浦東祝橋、金山漕涇、崇明長(zhǎng)興等；（4）依托交通優(yōu)勢(shì)和區(qū)位條件發(fā)展商貿(mào)重鎮(zhèn)，如嘉定安亭、金山楓涇、亭林、浦東惠南、航頭等；（5）依托歷史文脈和生態(tài)資源、觀光農(nóng)業(yè)等發(fā)展旅游名鎮(zhèn)，不斷壯大小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，如：松江佘山、青浦朱家角、金澤、練塘、金山楓涇、廊下、奉賢海灣、浦東新場(chǎng)、崇明陳家鎮(zhèn)等。

下面我們就按這5個(gè)方面來(lái)介紹2014年最具看點(diǎn)的滬郊5大名鎮(zhèn)。

對(duì)接虹橋樣板

南翔，馬上改變“南向無(wú)門”

在上海北區(qū)一直有著“金羅店、銀南翔”的說(shuō)法，可見(jiàn)南翔自古以來(lái)就是商賈云集的江南重鎮(zhèn)，這里有大名鼎鼎的南翔小籠、古猗園、云翔寺和比七寶更原汁原味的水鄉(xiāng)老街，可以說(shuō)是上海少有的物質(zhì)文化遺產(chǎn)。

繼“金羅店”打造北歐風(fēng)情的美蘭湖之后，“銀南翔”也在老鎮(zhèn)的北面開(kāi)挖了一個(gè)菁英湖，集聚了中建溪岸瀾庭、朗詩(shī)綠色街區(qū)、華潤(rùn)中央公園等品牌樓盤，目前菁英湖板塊新盤均價(jià)在2.3-2.8萬(wàn)元/平方米。馬年南翔地區(qū)還將有李嘉誠(chéng)旗下和黃集團(tuán)的湖畔天下、三湘海尚森林、新里崴廉公館、同濟(jì)融景雅苑、綠洲古漪園、季景銘郡等新盤上市，供應(yīng)量充足。

南翔在好幾年前就提出了要依托“大虹橋”，打造占地面積3400畝的滬郊首個(gè)文化商務(wù)區(qū)。目前也已建成的樓宇有：藍(lán)天創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)、東方偉業(yè)總部大樓、古猗園商務(wù)大廈、駿豐嘉天下、綠茵商業(yè)廣場(chǎng)、七星購(gòu)物總部大樓、永樂(lè)久友大廈、中川石油大廈、中冶祥騰城市廣場(chǎng)等。從11號(hào)線南翔站一出來(lái)，就能看到一片片商務(wù)樓群拔地而起、蔚為壯觀，但除了軌道上蓋中冶祥騰城市廣場(chǎng)尚有點(diǎn)人氣之外，整個(gè)南翔商務(wù)區(qū)還是一派“空城”景象，相比與市區(qū)等距離的七寶、莘莊商務(wù)區(qū)，這里的軌交開(kāi)通不久，直接通達(dá)徐家匯市中心才半年是一個(gè)因素，但真正阻礙南翔發(fā)展的癥結(jié)，其實(shí)與隔壁鄰居普陀區(qū)一樣，受制于滬寧鐵路南翔編組站和蘇州河這兩道屏障，這里雖與大虹橋近在咫尺，竟無(wú)一條直接向南穿越鐵路的道可走。

可喜的是，這種“南向無(wú)門”的局面將在2014年得到徹底改觀，待到年底嘉閔高架二期開(kāi)通后，從南翔驅(qū)車8分鐘就能直抵虹橋樞紐；橫向聯(lián)系G15沈海高速、嘉閔高架與S20外環(huán)高速的S6滬翔高速今年也將開(kāi)通，它將與嘉閔高架一起，共構(gòu)一條平行于外環(huán)線外的上海西北地區(qū)“第二外環(huán)”，讓南翔進(jìn)城又多了“嘉閔-G50-延安高架”或“S6-S20-南北高架”兩種選擇，從而使得已經(jīng)免費(fèi)通行的S5滬嘉高速長(zhǎng)期存在的從外環(huán)到南翔之間的擁堵現(xiàn)象得到緩解。

此外，今年11號(hào)線花園站也將開(kāi)工建設(shè)，待到明年，住在菁英湖板塊的童鞋們，就不用每天長(zhǎng)途跋涉到南翔站坐地鐵了，每天多睡半個(gè)鐘頭不是問(wèn)題。更令人激動(dòng)的是花園站還同步規(guī)劃了塔伯曼商業(yè)旗艦廣場(chǎng)，這家美國(guó)著名的商業(yè)開(kāi)發(fā)公司將把塔伯曼商業(yè)旗艦廣場(chǎng)打造成為集一流的購(gòu)物中心、智能化辦公樓、星級(jí)公寓式酒店和高品質(zhì)住宅于一體的綜合體項(xiàng)目。塔伯曼商業(yè)街未來(lái)的定位將不會(huì)低于中山公園龍之夢(mèng)、浦東正大廣場(chǎng)這樣的大型綜合購(gòu)物中心，從而使菁英湖板塊真正成為嘉定區(qū)最時(shí)尚、最高端的宜居社區(qū)。

中小城市樣板

浦江，浦東閔行兩面沾光

在樓市剛開(kāi)始限購(gòu)的2010年，1.3萬(wàn)元/平方米，是8號(hào)線聯(lián)航路站旁一手新盤的均價(jià)，而今浦江鎮(zhèn)在售的浦江華僑城、一品漫城要賣到2.6-3.1萬(wàn)元/平方米。從客觀上講，限購(gòu)前3年，上海樓市基本處在滯漲階段，直到2013年才出現(xiàn)一輪井噴行情，4年下來(lái)上海大多數(shù)板塊累計(jì)漲幅也就25%-30%，出現(xiàn)像浦江鎮(zhèn)這樣“四年翻一番”的板塊，除了自貿(mào)區(qū)概念下的臨港，全市都很難找到第3家。是什么因素讓浦江房?jī)r(jià)這幾年內(nèi)如此高歌猛進(jìn)？

充當(dāng)其沖的肯定是8號(hào)線，實(shí)現(xiàn)了浦江鎮(zhèn)與人民廣場(chǎng)的“30分鐘生活圈”；其次是世博、前灘等一波波“概念”接踵而來(lái)，而浦江的前站三林新盤開(kāi)發(fā)已經(jīng)殆盡，浦江首當(dāng)其沖，成了世博和前灘效應(yīng)的最受益者之一；當(dāng)然，浦江鎮(zhèn)本身作為上海屈指可數(shù)的4個(gè)全國(guó)小城鎮(zhèn)發(fā)展改革試點(diǎn)鎮(zhèn)之一，充分利用“生在浦東、歸屬閔行”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在閔行浦西部分已全面實(shí)現(xiàn)城市化之后，閔行實(shí)際上是在舉全區(qū)之力，發(fā)展位于浦東的“新閔行區(qū)”，如此“東成西就”形成合力，浦江怎能發(fā)展不快？

2013年，浦江鎮(zhèn)不單住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，房?jī)r(jià)上漲逾3成，商業(yè)地產(chǎn)也全面開(kāi)花。不僅是萬(wàn)科早城、旭輝浦江國(guó)際、華僑城向上一區(qū)、紅星國(guó)際廣場(chǎng)等不限購(gòu)、不限貸的小戶型LOFT產(chǎn)品全面走俏，商業(yè)廣場(chǎng)也大量興起，目前已初步形成浦江鎮(zhèn)站華僑城O·MALL、江月路站易初蓮花、聯(lián)航路站紅星國(guó)際廣場(chǎng)（紅星美凱龍）“一站一綜合體”的配套格局。

2014年，伸向浦江鎮(zhèn)南部浦航新城大居和魯匯社區(qū)的8號(hào)線三期（沈杜公路站—匯臻路站）、沿浦錦路設(shè)置的BRT快速公交（東方體育中心—南橋新城），以及投資70億元的浦江郊野公園項(xiàng)目都將上馬。浦江華僑城、華僑城十號(hào)院（別墅）、浦江頤城都將有新推房源面市，值得期待。

工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)樣板

安亭，工作就在家門口

2013年10月16日，中國(guó)首條跨省地鐵上海軌交11號(hào)線花橋段開(kāi)通，安亭由始發(fā)站變成了中間站，早幾年前，312國(guó)道曹安公路安亭省界收費(fèi)站也已撤銷，安亭的“門戶”地位已被花橋?qū)嵸|(zhì)取代，安亭的未來(lái)將如何定位？

令人欣慰的是，隨著嘉定區(qū)目前最高端大氣上檔次的嘉亭薈城市生活廣場(chǎng)橫空出世，安亭似乎找到了自己的新定位，從“邊陲重鎮(zhèn)”變身“樞紐商圈”，安亭正在成為全面輻射嘉青昆太三區(qū)（市）結(jié)合部的安亭、華新、白鶴、花橋、外岡5鎮(zhèn)的區(qū)域商業(yè)中心。

事實(shí)上，安亭從上世紀(jì)80年代大眾汽車廠落戶以來(lái)，就一直是嘉定乃至滬郊經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的鎮(zhèn)之一。無(wú)奈長(zhǎng)期受到嘉定區(qū)的打壓，“嘉定三強(qiáng)”原來(lái)很清楚就是汽車安亭、科教嘉定、文化南翔，卻非要被嘉定區(qū)整成“汽車嘉定的一主二副”。修個(gè)地鐵也是，明明安亭在曹安路沿線，從曹安路走直線到真如也就25公里，還能帶掉沿線黃渡、封浜、江橋三鎮(zhèn)，可嘉定為了華而不實(shí)的F1賽車場(chǎng)和維護(hù)“嘉定新城”的絕對(duì)中心，偏要讓安亭曲線進(jìn)城，這么一兜的結(jié)果是“走直線可以到真如了，兜曲線連南翔還沒(méi)出”，不止安亭，連花橋居民每天都要陪著多兜半個(gè)小時(shí)。再者就是高鐵設(shè)站，由于嘉定主城處在G15沿海高速上，先天不具備在滬寧高鐵上設(shè)站的條件，論區(qū)位優(yōu)勢(shì)，安亭正好處在上海、虹橋與昆山之間，相距三者都超過(guò)20公里，加之有上海汽車城的強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)支撐，有條件成為滬寧高鐵上的中間大站，嘉定區(qū)卻腦殘的搞出安亭北、南翔北兩個(gè)小站，結(jié)果兩站相加的車次還不及區(qū)位優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)不如己的金山北站1/3多，更極品的是2014年即將開(kāi)建的滬通鐵路，明明與滬寧高鐵的交匯點(diǎn)就在安亭北站，嘉定區(qū)非要再建一個(gè)滬通鐵路安亭站不可，一個(gè)鎮(zhèn)的地鐵、鐵路、高鐵偏要搞出牛馬不相及的3個(gè)車站出來(lái)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)再好的安亭都難以發(fā)揮其樞紐地位來(lái)！

11號(hào)線延伸至花橋后，相比安亭站周邊安亭中央公園、綠地海域蘇河源等新盤1.5萬(wàn)元/平方米以上的房?jī)r(jià)，花橋目前0.9-1.2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，對(duì)于上海市區(qū)的剛需客以及在安亭汽車城工作的普通員工來(lái)說(shuō)無(wú)疑更具吸引力（在乎上海戶籍的除外）。安亭未來(lái)的新盤開(kāi)發(fā)將著眼于汽車城的高管菁英們改善型居住需求，依托穎奕安亭高爾夫俱樂(lè)部的生態(tài)景觀優(yōu)勢(shì)，穎奕博園、安亭瑞仕華庭一直以來(lái)都是嘉定區(qū)內(nèi)最高檔的住宅項(xiàng)目。而在2014年，11號(hào)線汽車城站和昌吉東路站旁還將有瑞麗萬(wàn)立城、嘉實(shí)上城名都兩盤推出，可幫助汽車城和同濟(jì)嘉定校區(qū)的教職員工，實(shí)現(xiàn)“工作就在家門口”的愿望。

商貿(mào)重鎮(zhèn)樣板

惠南，我才是正宗的“南匯”

南匯，是上海浦東地區(qū)的母縣，曾管轄1340平方公里，今天的浦東新區(qū)全境+閔行浦江鎮(zhèn)+奉賢西渡+崇明橫沙島，歷史上都?xì)w南匯管轄，1911年南匯析出川沙廳設(shè)川沙縣，1993年川沙縣變身浦東新區(qū)，2009年浦東新區(qū)倒過(guò)來(lái)并吞南匯，成就大浦東?；菽?，原南匯縣城，因“有惠于南匯”得此鎮(zhèn)名，但當(dāng)?shù)厝藦膩?lái)都叫它“南匯”，不會(huì)倒過(guò)來(lái)叫“惠南”，看看南匯汽車站、南匯中學(xué)、南匯大學(xué)城都在惠南，你就知道“惠南”就是正正宗宗的“南匯”。

2008年，南匯區(qū)府遷址臨港新城，開(kāi)始了“南匯”地名之爭(zhēng)的折騰。區(qū)府遷址臨港不到一年，南匯區(qū)就被浦東新區(qū)并吞。新建的區(qū)府大院沒(méi)用上幾天就門庭稀落，一些人自然不甘寂寞，急于為“南匯”招魂，卻又不尊重歷史，不學(xué)當(dāng)年川沙撤縣時(shí)將“城廂鎮(zhèn)”復(fù)名“川沙鎮(zhèn)”那樣，順勢(shì)將“惠南鎮(zhèn)”正名“南匯鎮(zhèn)”。反倒在2012年9月把“臨港新城”降格為“南匯新城鎮(zhèn)”，“南匯新城鎮(zhèn)長(zhǎng)”搬進(jìn)了昔日南匯區(qū)政府辦公，結(jié)果弄得臨港“城不像城”、“區(qū)不像區(qū)”、“鎮(zhèn)不像鎮(zhèn)”，“臨港不叫臨港叫南匯”，“南匯不叫南匯叫惠南”，真讓人貽笑大方！除了政府公文，恐怕沒(méi)有人會(huì)把“臨港”叫作拗口的“南匯新城鎮(zhèn)”。市里也意識(shí)到了這一點(diǎn)，在2013年2月頒布的“臨港30條”中，始稱臨港新城為“臨港地區(qū)”。很快2014年3月，上海自貿(mào)區(qū)管委會(huì)就將搬進(jìn)“南匯新城鎮(zhèn)”大院與其合署辦公了，“臨港”還是直接叫“自貿(mào)區(qū)”得了，高端大氣上檔次，把上海人心目中的“南匯”還給“惠南”才是正道！

惠南在被大浦東冷落了5年之后，終于在2013年底贏來(lái)了出頭之日。16號(hào)線在穿越了大片“無(wú)人區(qū)”之后，很人性化的給惠南設(shè)置了一個(gè)“為人民服務(wù)”的大站，相比川沙、港城路（高橋）、周浦東等浦東大鎮(zhèn)的地鐵站，惠南站的位置可謂絕對(duì)中心，大站車20分鐘可到羅山路，年底最多25分鐘可到龍陽(yáng)路，與川沙到龍陽(yáng)路的時(shí)間相仿。距惠南站最近的在售樓盤金地城三期御領(lǐng)當(dāng)前均價(jià)1.75萬(wàn)元/平方米，相比距川沙站最近的在售樓盤鼎鑫名流苑當(dāng)前均價(jià)2.4萬(wàn)元/平方米，同樣的昔日縣城，同水準(zhǔn)的生活配套，等時(shí)間的地鐵進(jìn)城，等距離到浦東機(jī)場(chǎng)，顯然惠南的性價(jià)比要更勝一籌。

馬年，除金地城外，惠南還有人生港灣南歐城、萬(wàn)業(yè)寶華城有新推房源，其中2013年底全新上市的萬(wàn)業(yè)寶華城首批房源均價(jià)1.56萬(wàn)元/平方米，銷售火爆，但地處聽(tīng)潮南路宣黃公路口的該項(xiàng)目，到地鐵惠南站和惠南東站距離甚遠(yuǎn)。

旅游名鎮(zhèn)樣板

新場(chǎng)，大站車到家像坐磁懸浮

幾年前，奧斯卡名導(dǎo)演李安的一部電影《色戒》，捧紅了曾經(jīng)養(yǎng)在深閨人未識(shí)的新場(chǎng)，這個(gè)有著1300多年歷史，素有“十三牌樓九環(huán)龍，小小新場(chǎng)賽蘇州”美譽(yù)的古鎮(zhèn)，從來(lái)都是閑篤篤、慢悠悠的。

但是2013年12月29日開(kāi)通的16號(hào)線大站車，徹底改變了它的節(jié)奏。12分鐘到羅山路，待到2014年底通到龍陽(yáng)路也就一刻鐘，從新場(chǎng)到市中心的時(shí)空距離，一下子被拉到了跟外環(huán)邊上的唐鎮(zhèn)差不多。新場(chǎng)目前在售的匯錦城公寓均價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米，東方冠郡、上海檀香灣別墅也只賣2.2萬(wàn)元/平方米，而唐鎮(zhèn)保利御樽苑普通公寓就要賣3.2萬(wàn)元/平方米。

除了16號(hào)線外，新場(chǎng)通過(guò)申江南路快速通道，10分鐘可到周康、迪士尼，20分鐘可到張江，30分鐘可到金橋、外高橋，對(duì)浦東中部產(chǎn)業(yè)帶上的“三高”人群具有很強(qiáng)的吸引力。

馬年，隨著吉寶、萬(wàn)科等大牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，未來(lái)新場(chǎng)可謂錢景一片光明。