四大副中心，馬年看真如

上海在“十二五”規(guī)劃里強調：要繼續(xù)強化城市副中心的輻射能力，統(tǒng)籌徐家匯知識文化綜合商務區(qū)與徐匯濱江高端商務文化休閑區(qū)聯(lián)動發(fā)展，突出新江灣-五角場科教創(chuàng)新優(yōu)勢，提升真如-長風地區(qū)生態(tài)商務功能，推動花木及龍陽路沿線發(fā)展高端商務服務業(yè)，做大做強4大城市副中心。

顯然，徐家匯、新江灣和花木聯(lián)洋，早已躋身豪宅區(qū)行列，落在最后的真如，2013年總算也有了點起色。年中，李嘉誠旗下長實集團打造的地標性綜合體高尚領域，首批700套行政公館僅1個月就全部售罄。年底，星光域40余套千萬級別墅幾乎“日光”，業(yè)內為之一片嘩然。但我不得不提醒大家，這只是真如地區(qū)多年沒有新盤供應而上演的“饑渴”戰(zhàn)和開發(fā)商的低價務實策略使然。

2014年，真如在售的項目可謂不少，16萬平方米的天匯廣場在售商鋪4.5萬元/平方米，26萬平方米的星光耀廣場當前均價4萬元/平方米，位置最好的7號線嵐皋路站上蓋53萬平方米品尊國際則賣到了5萬元/平方米，體量最大的117萬平方米高尚領域馬年仍將有大量房源推出。未來真如城市副中心大體會圍繞這綜合體“四大金剛”作文章，綜合體的優(yōu)勢在于能夠將居住、辦公、消費三合一，大大減少業(yè)主在路途上往返消耗的時間。但想想明年初即將開業(yè)的上海第一高樓陸家嘴的上海中心都遇到招租困難、虹橋商務區(qū)步履蹣跚，你有理由相信真如如此大體量的新盤銷售還會像2013年那樣爆棚嗎？

現實的真如，真的不如你們想象的那么好。老鎮(zhèn)和老式工人新村體量巨大，銅川路水產市場、三官堂橋禽蛋市場環(huán)境臟亂，蘇州河和滬寧鐵路猶如兩道屏障，這“一河一路”的阻隔讓整個普陀區(qū)路網銜接相當不暢，成為上海話中“又破又堵”之區(qū)。真如城市副中心提出已有10多年，但發(fā)展至今變化甚微。

縱觀上海4大城市副中心，徐家匯、五角場都有一個集聚5條放射性主干道的城市次中心廣場，徐家匯是全上海唯一的市域軌交3線換乘樞紐，是俆、閔、松、奉、金西南5區(qū)的絕對中心。五角場偏安東北“地理死角”，但也足以氣蓋虹楊，惠澤淞寶，進而影響浦東外高橋和金橋。再看花木，作為大浦東的行政文化中心，未來5軌交匯（2、7、16、18號線和機場快線磁懸?。?，但在陸家嘴、世博、前灘、迪士尼、自貿區(qū)、臨港等大牌云集的浦東，它從來都高調不起來。但它四周有陸家嘴的金融、世博的會展、張江的高科技、金橋外高橋的出口外貿等足夠的產業(yè)和人氣支撐，只要做好自己行政文化中心、聯(lián)洋國際社區(qū)和龍陽路交通樞紐的本務就已經足夠。

反觀真如，盡管在地理位置上是滬寧門戶、西北大堂，但不像徐家匯、五角場那樣有一個五方集聚的“制高點”，也不具備莘莊、龍陽路那樣以城郊換乘斷點來吸引中轉客流的條件。對外交通有了虹橋樞紐，客流全被吸走，對內聯(lián)系有了11、14號線，多坐幾站就能直奔徐家匯、靜安寺，誰還會為真如停留？

前幾年，區(qū)里為了“接軌大虹橋”，重點發(fā)展長風，眼看蘇河北岸一幢幢商務辦公樓拔地而起，且不說PK虹橋，至少媲美河對岸的天山是綽綽有余，也引得中海、雅戈爾紛至沓來，頻頻爆出普陀的地王、樓王。市里更是早就不把真如當回事了，虹橋樞紐一起來，明眼人一看就知道，虹橋火車站才是名符其實的“上海西站”，2010年剛開通時還有人在抱怨是不是應該把虹橋始發(fā)的車多挪一點到更市中心的上海站來，如今從虹橋站出發(fā)的高鐵，已是北通京哈，南達閩粵，西連川漢，發(fā)車班次已經超過上海、上海南2站的總和，誰都不再懷疑這個“空鐵聯(lián)運”的虹橋巨無霸才是上海的“中央車站”。反觀真如的上海西站，從開通時尚有每天十多趟滬寧、滬杭2個方向的車，直掉到目前每天僅有中午、下午、晚上3趟滬寧方向的車，客流還比不上隔壁鄰居嘉定一個鎮(zhèn)級別的安亭北站。