自貿(mào)區(qū)，買到就是賺到！

2013年上海自貿(mào)區(qū)的落地，是中國(guó)歷史紀(jì)錄上的第一次；自貿(mào)區(qū)是宣言書(shū)，它“倒逼”中國(guó)繼續(xù)走向全面深化改革之路；自貿(mào)區(qū)是宣傳隊(duì)，它讓上海再一次處在中國(guó)新一輪改革的風(fēng)口浪尖，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力首超香港位列第一；自貿(mào)區(qū)是播種機(jī)，它激發(fā)了全國(guó)各地已有18個(gè)城市或經(jīng)濟(jì)區(qū)競(jìng)相申報(bào)，播下了無(wú)數(shù)深化改革的火種，呈星火燎原之勢(shì)席卷中國(guó)大地。

以外高橋、浦東機(jī)場(chǎng)、洋山港28平方公里自貿(mào)區(qū)為主體，加上毗鄰的上海國(guó)際旅游度假區(qū)（迪士尼）項(xiàng)目，“臨港30條”重點(diǎn)扶持的“新區(qū)中的特區(qū)”臨港新城，“自貿(mào)區(qū)+迪士尼+臨港新城”所組成的沿海發(fā)展軸，已然成為上海乃至全國(guó)新一輪對(duì)外開(kāi)放的最前沿，猶如上海的“門面”，可標(biāo)榜為上海未來(lái)發(fā)展的“第一世界”。

自貿(mào)區(qū)利好板塊1

臨港新城，上海的3.0版本

2013年12月29日，16號(hào)線開(kāi)通到滴水湖的意義，就像1999年2號(hào)線開(kāi)通到浦東世紀(jì)公園一樣，從根本上改變了臨港的地理生態(tài)。15年前，上海完成了浦西與浦東的半小時(shí)互通，待到年底16號(hào)線直通龍陽(yáng)路，則將完成主城與新城的半小時(shí)互通。

2014年3月，上海自貿(mào)區(qū)管委會(huì)將遷駐臨港。其意義與2000年浦東新區(qū)政府遷駐世紀(jì)公園一樣，上海城市發(fā)展正在從跨江發(fā)展的浦東2.0版本升級(jí)到面朝大海的自貿(mào)區(qū)3.0版本。

上海自貿(mào)區(qū)管委會(huì)將遷駐臨港后，對(duì)比國(guó)內(nèi)其他正在申報(bào)中的自由貿(mào)易區(qū)，“首期只有28平方公里的上海自貿(mào)區(qū)，將進(jìn)一步擴(kuò)容至整個(gè)臨港地區(qū)”的消息早有耳聞，也勢(shì)在必行。

上海從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)“雙城”時(shí)代，因此很多人不能理解35年前廣州身邊開(kāi)始冒出了一個(gè)深圳，150多年前帝都身邊開(kāi)始冒出了一個(gè)天津?；蛟S到2030年，再來(lái)回望上海（主城）與臨港，就是今天廣深與京津模式。盡管316平方公里規(guī)劃百萬(wàn)常住人口的臨港，從規(guī)模上不可能與深圳、天津相提并論，但是它上承中國(guó)改革開(kāi)放的龍頭浦東，下接國(guó)家海洋戰(zhàn)略新區(qū)舟山，處在2個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)+中國(guó)第1個(gè)自由貿(mào)易區(qū)的交匯點(diǎn)上，按照《上海臨港地區(qū)總體規(guī)劃》所設(shè)定的發(fā)展目標(biāo)：打造智慧低碳、生態(tài)宜居、面向國(guó)際、面向未來(lái)的長(zhǎng)三角綜合性節(jié)點(diǎn)城市，中國(guó)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展的示范基地，以及與上海國(guó)際航運(yùn)中心地位相匹配的國(guó)家級(jí)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，作為“世界第一大港”的洋山港（臨港地區(qū)），成為下一個(gè)“新加坡”式的花園港城是必然的。

除自貿(mào)區(qū)政策外，2013年2月28日，上海市政府還頒布了關(guān)于在臨港地區(qū)建立“特別機(jī)制”和實(shí)行“特殊政策”的《臨港30條》，賦予了臨港“國(guó)家級(jí)新區(qū)里的經(jīng)濟(jì)特區(qū)”地位。這些特殊政策包括：規(guī)定工業(yè)用地彈性轉(zhuǎn)讓、對(duì)重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)和落戶臨港用于總部辦公的企業(yè)購(gòu)房給予總房?jī)r(jià)10%-30%的一次性獎(jiǎng)勵(lì)、貼租和物業(yè)費(fèi)減免；允許重點(diǎn)機(jī)構(gòu)引進(jìn)急缺人才直接落戶，特定人才臨港買房5年“居轉(zhuǎn)戶”等。

這些利好促成了臨港一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)住宅價(jià)格翻盤(pán)，土地市場(chǎng)上，臨港的樓板價(jià)炒到了1.5-1.6萬(wàn)/平方米。你可以說(shuō)它“面粉貴過(guò)了面包價(jià)”是瘋狂、高風(fēng)險(xiǎn)和大冒進(jìn)，但事實(shí)就是這樣，作為中國(guó)第一個(gè)自貿(mào)區(qū)、上海唯一“5年落戶特區(qū)”、30分鐘軌交改變了臨港的地理生態(tài)，未來(lái)至少持續(xù)15年的百萬(wàn)人口造城運(yùn)動(dòng)，都毋庸置疑的告訴你，這里是上海最具發(fā)展前景的新城區(qū)，正在崛起一個(gè)令全中國(guó)和全世界都刮目相看的新都市，一個(gè)比當(dāng)年“深圳速度”更驚人的“臨港”奇跡正在中國(guó)的東海邊書(shū)寫(xiě)。

臨港新城擁有目前國(guó)內(nèi)最大的人工湖——5.56平方公里滴水湖，可遠(yuǎn)眺東海，涵蓋濱海森林公園、南匯嘴觀海公園等在內(nèi)的景觀，高達(dá)40%的綠化率，約240種珍稀物種共鄰嬉戲，自然氧吧，天賦養(yǎng)生。臨港的溫度常年保持人體舒適的水平，在2013年上海刷新歷史紀(jì)錄的超高溫天氣下，臨港同期的溫度與市中心相差7℃之多，清涼撲面。臨港擁有“堪比澳大利亞”的空氣質(zhì)量，PM2.5指數(shù)遠(yuǎn)低于市區(qū)，空氣清新。

臨港主城區(qū)在商業(yè)配套方面，引進(jìn)了金輝臨港商業(yè)綜合體、農(nóng)工商臨港購(gòu)物中心等一批功能性項(xiàng)目。教育配套方面，成功引進(jìn)上海中學(xué)東校、上海海洋大學(xué)、上海海事大學(xué)以及相關(guān)附屬中小學(xué)、幼兒園； 醫(yī)療配套方面，位于主城區(qū)的第六人民醫(yī)院東院成熟運(yùn)營(yíng)；此外，中國(guó)航海博物館、濱海高爾夫俱樂(lè)部、五星級(jí)滴水湖皇冠假日酒店、一批菜場(chǎng)、超市、銀行、酒店等配套設(shè)施建成投用，區(qū)域吸引力和宜居度不斷提高。

目前臨港主城區(qū)在售新盤(pán)有滴水湖馨苑、保利蔚藍(lán)林語(yǔ)等項(xiàng)目，自貿(mào)區(qū)落地的短短幾個(gè)月間，臨港主城區(qū)房?jī)r(jià)已突破了20000元/平方米，而且一房難求。臨港西部的泥城板塊乾耀東港、麗都華庭等樓盤(pán)銷售均價(jià)在15000元/平方米左右，主力產(chǎn)品為80-90平方米，總價(jià)相對(duì)較低，以剛需為主要客戶群。馬年臨港地區(qū)萬(wàn)祥板塊首個(gè)商品房凱德新視界也將面市，該盤(pán)較泥城更臨近16號(hào)線書(shū)院站，凱德取得該地的樓板價(jià)就達(dá)1.2萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)后價(jià)格將介于泥城與臨港主城區(qū)之間。

自貿(mào)區(qū)利好板塊2

外高橋，近水樓臺(tái)先得月

如果說(shuō)自貿(mào)區(qū)對(duì)于臨港的作用是雪中送炭，立竿見(jiàn)影；那么對(duì)于外高橋的作用則是如虎添翼，四面開(kāi)花。

外高橋保稅區(qū)是中國(guó)第一個(gè)保稅區(qū)，迄今已有24年的歷史。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在上海自貿(mào)區(qū)成立前的2012年，外高橋保稅區(qū)的外貿(mào)進(jìn)出口額為當(dāng)年全國(guó)保稅區(qū)進(jìn)出口總額的42.4%；其中外貿(mào)進(jìn)口占全市的比重更高達(dá)3成，可見(jiàn)外高橋在上海乃至中國(guó)對(duì)外貿(mào)易中的重要地位。

外高橋是上海自貿(mào)區(qū)3大板塊中唯一處在外環(huán)線以內(nèi)的上海中心城范圍，也是上海自貿(mào)區(qū)的核心功能區(qū)。自貿(mào)區(qū)落滬以來(lái)，這里的辦公租金漲了4-5倍，周邊房?jī)r(jià)也在自貿(mào)區(qū)概念的拉動(dòng)下普漲了3-4成。

馬年，外高橋板塊發(fā)展的重心仍然在森蘭國(guó)際社區(qū)，該社區(qū)位于板塊中西部，總面積5.74平方公里，作為浦東北部地區(qū)的行政文化中心，具備國(guó)際化、生態(tài)化、智能化等特質(zhì)，是繼碧云、聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)之后冉冉升起的新星。森蘭國(guó)際社區(qū)抱擁相當(dāng)于2.4個(gè)世紀(jì)公園大的綠化與水面，滿足新生態(tài)現(xiàn)代海港城市的需求，為不同文化經(jīng)濟(jì)的交流提供永續(xù)活力。居住區(qū)規(guī)劃建筑面積為100萬(wàn)平方米，以低密度公寓和別墅為主，擁有生態(tài)濕地和水景，以及國(guó)際學(xué)校和餐飲、醫(yī)療等配套資源。區(qū)域內(nèi)以高端項(xiàng)目為主，值得關(guān)注的有綠城上海御園、仁恒森蘭雅苑、新城碧翠等，當(dāng)前均價(jià)在4-4.8萬(wàn)元/平方米。

介于森蘭國(guó)際社區(qū)與高橋老鎮(zhèn)之間的高橋新城，總面積60多萬(wàn)平方米，曾是上海重點(diǎn)打造的“一城九鎮(zhèn)”之一，結(jié)合外高橋的地域特色，建設(shè)成以荷蘭風(fēng)情為主要特色的宜居小鎮(zhèn)，著重突出圍合式建筑的靈活多變和船型公寓等具代表性的建筑造型，盡現(xiàn)尼德蘭港城風(fēng)貌。在售項(xiàng)目森蘭名佳、尼德蘭花園等，當(dāng)前均價(jià)3.3-3.5萬(wàn)元/平方米。該區(qū)塊緊鄰高橋鎮(zhèn)，配套嫻熟，有世紀(jì)聯(lián)華賣場(chǎng)、市七醫(yī)院、區(qū)重點(diǎn)高橋鎮(zhèn)小學(xué)、高橋中學(xué)等，除6號(hào)線外，未來(lái)10號(hào)線二期、浦東鐵路高橋站都將在此設(shè)站。

森蘭南面的高行鎮(zhèn)，緊靠金橋出口加工區(qū)，有翔殷路隧道可快速通達(dá)五角場(chǎng)城市副中心，新近開(kāi)通的12號(hào)線直通北外灘、南京路。在售項(xiàng)目東源名都、證大家園五期，當(dāng)前均價(jià)3.2-3.5萬(wàn)/平方米。該地區(qū)教育資源豐富，福山路外國(guó)語(yǔ)小學(xué)和金蘋(píng)果學(xué)校均為浦東名校。

自貿(mào)區(qū)利好板塊3

川沙祝橋，迪士尼和航空城

享自貿(mào)區(qū)、迪士尼雙重利好的上海國(guó)際旅游度假區(qū)，是上海后世博時(shí)代的“頭號(hào)工程”，以2015年建成的上海迪士尼樂(lè)園為核心，大力培育旅游會(huì)展、文化創(chuàng)意、商業(yè)零售、體育休閑等產(chǎn)業(yè)集聚平臺(tái)，打造世界級(jí)的國(guó)際旅游度假目的地。

上海國(guó)際旅游度假區(qū)建設(shè)，對(duì)于拉動(dòng)浦東中部地區(qū)發(fā)展，具有重大的推動(dòng)作用。雖然距離迪士尼正式開(kāi)園還有一年多的時(shí)間，但為了吸引外國(guó)賓客來(lái)滬旅游，浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)已于2013年元旦起實(shí)施72小時(shí)免簽和離境免稅等措施，為將來(lái)的上海國(guó)際旅游度假區(qū)預(yù)熱，“2015，我與迪士尼有個(gè)約定”，將不再是一句美麗的口號(hào)。

川沙功能區(qū)域包括川沙新鎮(zhèn)和祝橋鎮(zhèn)兩大塊，東臨浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，西接張江高科技園區(qū)，落戶這里的上海國(guó)際旅游度假區(qū)（迪士尼項(xiàng)目）、上海自貿(mào)區(qū)浦東機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)、鐵路上海東站交通樞紐、奧特萊斯、祝橋大飛機(jī)總裝基地等項(xiàng)目，將為這里帶來(lái)極大的人氣和商機(jī)。

川沙板塊借勢(shì)即將到來(lái)的“迪士尼”， 未來(lái)幾年將把環(huán)迪士尼商圈打造成為浦東四個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心之一，重點(diǎn)推動(dòng)與國(guó)際旅游度假區(qū)相匹配的商業(yè)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，包括主題購(gòu)物中心、大型品牌直銷中心、旅游紀(jì)念品店、時(shí)尚精品店、特色餐飲及度假酒店等。目前已經(jīng)啟動(dòng)的2號(hào)線遠(yuǎn)東大道站旁13萬(wàn)平方米的全國(guó)最大的奧特萊斯，預(yù)計(jì)2014年底竣工。目前川沙在售新盤(pán)只有：鼎鑫名流苑，公寓均價(jià)2.4萬(wàn)/平方米，象嶼鼎城別墅起價(jià)550萬(wàn)元/套。

與臨港、外高橋相比，自貿(mào)區(qū)3大板塊中，要屬祝橋最為波瀾不驚，這也與板塊2013年下半年缺乏有效供應(yīng)量有關(guān)。地處祝橋鎮(zhèn)的浦東機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)（亦稱“空港保稅區(qū)”），緊鄰貨郵吞吐量位居世界第三的浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，又處于亞、歐、美三角航線上，具有很強(qiáng)的對(duì)外對(duì)內(nèi)輻射能力。浦東機(jī)場(chǎng)所在的江鎮(zhèn)施灣地區(qū)，15年來(lái)三度易主，從機(jī)場(chǎng)鎮(zhèn)、川沙新鎮(zhèn)再到目前的祝橋鎮(zhèn)，受迪士尼、浦東鐵路等重大項(xiàng)目用地控制影響，始終沒(méi)有得到大發(fā)展。2012年，川沙、祝橋、六灶三鎮(zhèn)“撤三并二”，川沙完整的擁有以迪士尼為核心的上海國(guó)際旅游度假區(qū)，祝橋則整合了浦東機(jī)場(chǎng)、空港保稅區(qū)和大飛機(jī)總裝基地項(xiàng)目，專心打造祝橋空港新城。加之自貿(mào)區(qū)落地后，連接外高橋、機(jī)場(chǎng)（祝橋）、洋山港（臨港）3塊自貿(mào)區(qū)的浦東鐵路和擬議中的機(jī)場(chǎng)快速聯(lián)絡(luò)線（規(guī)劃走向?yàn)楹鐦?上海南-世博園-龍陽(yáng)路-迪士尼-浦東機(jī)場(chǎng)）高鐵東西聯(lián)絡(luò)線（規(guī)劃走向?yàn)楹鐦?松江南-閔行-周浦-上海東）、鐵路上海東站（規(guī)劃選址在凌空路聞居西路）、11號(hào)線東延段（規(guī)劃走向?yàn)榱_山路-迪士尼-上海東站-空港保稅區(qū)-浦東機(jī)場(chǎng)）也有望加快上馬，祝橋板塊將成為自貿(mào)區(qū)及浦東下一個(gè)值得關(guān)注的熱點(diǎn)。目前該板塊唯一在售樓盤(pán)朗詩(shī)未來(lái)樹(shù)均價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米，馬年又一新盤(pán)東方鴻璟園也有望面市。