那些讓人遺憾的樓事

“習(xí)慣性”恐慌

今年的樓市出現(xiàn)了很多恐慌性的現(xiàn)象，恐慌性搶房，恐慌性拋盤，恐慌性成交，這些反常態(tài)的行為，正是說明當(dāng)前的這個市場，存在著明顯的漏洞和缺陷，是一個不平穩(wěn)的市場。無論是業(yè)主、還是購房者，都對政策有著極為敏感的判斷，同時也表現(xiàn)出了自身有強烈的投機性，以及對未來上海樓市的不確定性。

從去年年末起，久違的日光盤就再度出現(xiàn)，直到今年，日光盤已經(jīng)是遍地開花。就拿最近的來說，萬科時一區(qū)、金地松江藝境、龍湖紫都城、湖畔天下、中糧南橋半島、新城昱翠灣等等。在火熱的市場行情下，購房者已經(jīng)再也按耐不住，對那些相對熱門，價格低廉的項目完全不再遲疑，幾近恐慌性的搶購造就了一個又一個日光盤。而要說到最為令人發(fā)指的日光盤項目，那非得是萬科海上傳奇莫屬，從去年年末開始正式開盤直至現(xiàn)在，每次加推都必將引來一陣哄搶，搖號過程中的一個小失誤更是鬧得直撥110。不少購房者紛紛抱怨等開盤等了3個月，最終還是空手而回?？粗@些一個個被一掃而空的項目，買到房子的購房者就像中了彩票，而沒有中獎的人則只能感嘆自己運勢不佳。

日光盤的出現(xiàn)，一方面是表明了當(dāng)前市場下，購房者的購房熱情高漲，需求旺盛。從另一角度來看，仍然說明了人們追漲的心態(tài)，市場供不應(yīng)求，剛需人群的居住問題依然沒有解決。一個真正供求平衡的住宅市場，斷然不會出現(xiàn)這種集中性成交的現(xiàn)象。

事實上，不少這種恐慌性的行為正是由政府親手推動的，“國五條”細(xì)則出臺后引發(fā)了二手房的成交爆發(fā)，結(jié)果搞到最后沒有落地施行，可謂是大大的忽悠了購房者一把。而自貿(mào)區(qū)落成又再次引爆了外高橋的市場，一邊是一夜之間漲10萬房東都不賣，一邊是購房者房子都不看就急著簽合同。而早在幾年前借著迪士尼的輻射被熱炒的川沙板塊，同樣也在當(dāng)時吸引了一大批購房者的投資?？墒窍褡再Q(mào)區(qū)、迪士尼這樣具有強大凝聚力的概念板塊，是否真的適合人們?nèi)ラL期居住在哪里呢？一個每天都會產(chǎn)生大量客流的地方真的能帶來居住上的便利么？或許市場的過熱，更需要的是我們冷靜的思考，而不是一味的跟風(fēng)。因為市場即便再好，對我們個體的生活而言，真的沒有什么太大的影響，我們所需要的，只是一個能夠讓我們安心生活的空間而已。

錢荒下的樓市

就在去年6月20日，現(xiàn)代版“錢荒”在銀行間市場上演，隔夜拆借利率一度沖高到30%。在M 2突破100萬億的時候，中國市場的“錢荒”顯得有些怪誕。到了年末，第二波“錢荒”來襲，新一輪的搶錢大戰(zhàn)再度上演?！板X荒”的導(dǎo)火索是央行收緊閘門，背后的根源則在于結(jié)構(gòu)失衡、資源錯配和資金空轉(zhuǎn)。說到底，就是銀行沒錢了。而銀行缺錢，對樓市、購房者有什么影響？

最明顯的莫過于現(xiàn)在首套房貸優(yōu)惠不見了，放款周期也變長了。元旦過后，大多數(shù)銀行貸款額度仍然趨緊，多數(shù)銀行房貸業(yè)務(wù)仍未開閘。而在最近，又傳來了建行交行擬取消8.5折房貸優(yōu)惠的消息。這或許意味著，銀行收緊首套房貸優(yōu)惠的舉措，在今年元旦后可能進一步升級。

錢荒的突然襲擊，就像給滾燙的樓市潑下了一盆冷水，但是就好比隔靴搔癢一般，并沒有產(chǎn)生明顯的降溫作用。之前不少專家預(yù)測的，“錢荒持續(xù)半年，房價就會降”最終并沒有實現(xiàn)。對于剛性需求者來說，不管貸款利率優(yōu)惠有沒有，房子終究是要買的。到頭來，苦的還是自己的存折。

學(xué)區(qū)房之殤

望子成龍是每個做家長的對子女的期望，在當(dāng)前競爭激烈的社會下，一個好的文憑實在能解決不少麻煩事。而為了孩子的學(xué)習(xí)不輸在起跑線上，學(xué)校的質(zhì)量就成為了一個重要的關(guān)鍵。學(xué)區(qū)房也由此產(chǎn)生。今年上海的學(xué)區(qū)房可謂異?；鸨?，無論在新房市場還是二手房市場，能夠?qū)谝粋€好點的小學(xué)那絕對是項目的一大優(yōu)勢。家長們?yōu)榱藸幦∫粋€重點學(xué)校的名額不惜花重金購置學(xué)區(qū)房，在靜安區(qū)也更是出現(xiàn)了一套面積23平方米，總價達240萬元的天價學(xué)區(qū)房?？蓱z天下父母心，一心盼著子女進重點學(xué)校沒錯，但是在尋找學(xué)區(qū)房時一定不能因為一時沖動而盲目出手。

筆者在此善意提醒各位購房，在購買學(xué)區(qū)房需要注意幾點，每年的教育部門都會公布當(dāng)年的一個學(xué)區(qū)范圍，有可能會對學(xué)區(qū)進行一個調(diào)整，如果被劃出了學(xué)區(qū)，那么房子就失去了學(xué)區(qū)房的身份；此外，不少學(xué)校為了改善辦學(xué)條件，提升硬件環(huán)境，或是配合市政的工程，為搬遷到其他區(qū)域。這樣一來，學(xué)區(qū)房勢必會發(fā)生改變，早早買房的家長將會面臨花了一大筆錢，卻竹籃打水一場空的境遇。而一個好的學(xué)區(qū)房在價格上則要高出普通住房20%左右。

永遠(yuǎn)的裝修質(zhì)量問題

在中國買房子，裝修質(zhì)量的問題是永遠(yuǎn)難以避免的，期房的銷售體制就決定了你必須承擔(dān)房屋質(zhì)量的風(fēng)險?，F(xiàn)在的開發(fā)商為了加快開發(fā)周期，在施工進度方面往往非常迅速，快的話可能從拿地到正式開盤只需要半年多的時間。而這樣趕工出來的房子自然是會有缺陷的。去年曝出的質(zhì)量問題也不少，其中不乏一些大型央企。交房后住了一個月就漏水，墻紙脫落，墻壁出現(xiàn)裂縫，管道暴露在墻外之類的雜七雜八的問題鱗次櫛比，業(yè)主們聯(lián)手搞起來的一場場維權(quán)運動也頗為壯觀。

對于普通的購房者來說，買一套房真的是要花費很大的心血，辛辛苦苦賺錢攢首付、每月還貸就不提了，繁復(fù)的手續(xù)已經(jīng)讓人身心俱疲。等了1年多的時間交房之后，原以為從此能過上舒適的新房生活，結(jié)果這里漏水那里掉漆，好好的一個新家結(jié)果搞得雞犬不寧。原本美好的生活就此破碎，實在讓人無法忍受。

事實上，像業(yè)主維權(quán)、拉橫幅這種行為也真的是吃力不討好，這樣的拉鋸戰(zhàn)進行下去受傷最大的還是購房者本身。筆者認(rèn)為，各位業(yè)主如果真的不幸遭遇到了房子質(zhì)量的問題時，聯(lián)系物業(yè)進行溝通是必須的，這種情況下雙方的誠意最重要，若開發(fā)商那邊擺明了就是一拖再拖的態(tài)度，那通過法律手段維護自身的權(quán)益才是最有效的途經(jīng)。

中國的購房者真的是很無奈，房源如此緊俏，價格又貴，但是下手不快的話要么就是房子賣完了，要么就是房價又上漲了。就是因為存在這樣的市場，住宅的質(zhì)量才得不到有力的保障，而在此時，開發(fā)商的良心成為了保障業(yè)主今后數(shù)十年生活安逸的唯一屏障，確實很讓人心酸。

霧中前行

在去年年底的時候，一場空前的霧霾襲擊申城，濃濃的PM2.5籠罩在城市上空，行人們各個裝備齊全，嚴(yán)陣以待。一時之間，綠色住宅再度風(fēng)靡住宅市場。只是，任你家中有什么高科技的空氣過濾器，小環(huán)境再好，大環(huán)境的問題仍然是無法避免。最近有人發(fā)言表示，“如果上海的空氣質(zhì)量繼續(xù)惡化，那上海的房地產(chǎn)市場將會崩塌”。或許這句話有點危言聳聽，但是當(dāng)霧霾成為了上海的?？?，人們對環(huán)境的忍耐將會達到極限，從而逃離，自然也不會有人再愿意進入上海，這其中不無道理。

目前，上海巨大人口所造成的環(huán)境問題，已經(jīng)影響到了人們正常的生活。工業(yè)污染的排放、汽車尾氣的排放，導(dǎo)致了上?？諝獾娜遮厹啙帷，F(xiàn)在購房者去看房子，環(huán)境已經(jīng)成為了和交通同等重要的因素，對小區(qū)周邊的高壓線、加油站、垃圾站等污染源的位置都要摸索的了如指掌。小區(qū)里的綠化一定要好，如果臨河的話，對河水清澈程度也要觀察?？梢钥闯觯?dāng)下人們對生活周邊的環(huán)境已經(jīng)是非常重視，尤其是用來自住的。而城市建設(shè)者也確實注意到了這個問題，仔細(xì)去觀察，不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在上海不少新興板塊大多都打著“生態(tài)城”的特色，例如真如副中心、新江灣城、長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)、南翔等等。只是“生態(tài)”特色究竟能否真正貫徹，而不是一紙空文，這還需要我們在未來的城市建設(shè)道路中，邊行進邊探索。

雞肋的以房養(yǎng)老

今年被世人熱議的以房養(yǎng)老，實在是讓人哭笑不得。這樣一個連表面上都讓人不忍直視的產(chǎn)品，卻被政府大力推動。但是由于各種制約，該項產(chǎn)品舉步維艱，完全淪為雞肋。

首先在傳統(tǒng)觀念上就是個問題，許多人貸款買房，辛苦一生賺錢還貸，到臨近退休才還清貸款，但此時已無太多積蓄來養(yǎng)老。而且，房子很多情況是順理成章地留給子女，許多老人對“以房養(yǎng)老”這種方式根本就是不存在任何接受度的。

在上海這種市場下，房子作為已經(jīng)成為了最具理財價值的產(chǎn)品，無論是出租，或者出售，其收益率必然都比以房養(yǎng)老要高出很多。筆者實在難以想象會有正常的家庭去采用這種方式給父母養(yǎng)老。

最后還是房價

又到了老調(diào)重彈說說房價的時候了。今年房價的漲幅大家也都看在眼里，政府一條條政策出臺，房價是水漲船高，無論是抑制需求還是增加供給，似乎永遠(yuǎn)都抓不到點子上。就這樣到了年末，房價已經(jīng)漲的不忍直視，沒辦法，只好搞了個“區(qū)縣指導(dǎo)價”來拖延項目的開盤時間，導(dǎo)致了不少項目已經(jīng)規(guī)劃好的營銷策略都被打亂。

房價漲了，有人歡喜有人愁。筆者覺得，對于房價的上漲，或許并不像表面上看上去一樣哀鴻遍野，有不少人對房價的上漲還是抱有欣喜的態(tài)度的，因為那一部分人自己的房子也在跟著漲，而且不少上海本地人名下都有著多套投資房產(chǎn)，畢竟上海的富人還是很多的。而真正感到難熬的則是那些首次置業(yè)的人群，他們?yōu)榱嗽谏虾Ｓ袀€扎根點，辛辛苦苦奮斗數(shù)年，發(fā)現(xiàn)自己的存款隨著每年的通脹和房價上漲而不斷壓縮，結(jié)果離買房的目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)，筆者本人當(dāng)然屬于后者。

關(guān)于上海房價今后是漲還是跌的爭論，相信每個人都已經(jīng)聽得膩了。而且每次爭論之后，均是無疾而終。房價的變化并不會隨著我們的探討而改變，也不會因為一條政策的頒布而有明顯的上升或下跌。我們渴望房價能夠回歸合理的水平，而這個幻想中的合理的水平線到底在哪里，完全取決于市場的供求關(guān)系。上海，乃至中國，今后將長期處于人多地少的大環(huán)境下，房子作為中國人傳統(tǒng)觀念上的必需品，會永遠(yuǎn)被市場所需要。而房價，作為衡量其價值的指標(biāo)，也應(yīng)該由市場去自行決定，多加干涉，只會是徒勞。要做到人有所居，保障房的建設(shè)，才是政府對房地產(chǎn)調(diào)控的最大職責(zé)。

火熱樓市下的冷思考

從前年年末的暖冬行情燒到現(xiàn)在，今年的樓市有望再度回歸平靜。去年的那種狂熱的發(fā)展絕不是一種常態(tài)，若長時間按照2013年的樓市發(fā)展軌跡走下去，那上海房地產(chǎn)的未來只可能陷入無盡的沉淪。過快的步伐已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了人們的負(fù)荷，當(dāng)房地產(chǎn)從實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)變?yōu)樘摂M經(jīng)濟的那一刻，房子就已經(jīng)不再作為居住的功能而存在，這樣的房地產(chǎn)市場將會非常危險。事實上，已經(jīng)有不少開發(fā)商在往這方面思考，為了規(guī)避風(fēng)險，近段時間，李嘉誠不斷拋售內(nèi)地的物業(yè)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外；部分房企也開始致力于開拓海外業(yè)務(wù)。這不得不說是一個信號。

如今被寄予厚望的長效調(diào)控機制和不動產(chǎn)登記制度仍然遲遲未能面世，政府今年預(yù)計將主要圍繞這兩大制度大做文章，房價能否得到有效抑制，供求關(guān)系能否回歸平衡，這將成為每位購房者都關(guān)注的焦點。2013，是個矛盾的一年，樓市在快速奔跑的同時又暴露出了許多問題；2014，樓市或許是應(yīng)該緩一緩，調(diào)整一下，以更穩(wěn)健、更均勻的步伐，朝著更遠(yuǎn)的目標(biāo)而前行。