我國(guó)保障性住房的發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢(shì)與對(duì)策

陳 陽(yáng)

(東北財(cái)經(jīng)大學(xué) 網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院，遼寧 大連 116025)

一、我國(guó)保障性住房的發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)針對(duì)中低收入居民的住房保障制度建立的比較遲，但近年來發(fā)展較快，住房保障呈多樣化局面。根據(jù)全國(guó)大部分地區(qū)的實(shí)踐，目前我國(guó)的住房保障體系包括廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房 (或稱“兩限房”)四種主要類型。

我國(guó)政府直接供給住房只能限制在最低收入家庭范圍中，這是根據(jù)我國(guó)中低收入家庭眾多、人地矛盾尖銳、收入差距過大和征信體系不完善等現(xiàn)實(shí)國(guó)情決定的。對(duì)于眾多的中等收入家庭，政府及時(shí)通過調(diào)控市場(chǎng)來滿足住房多樣化的需求，同時(shí)通過金融支持來進(jìn)一步提高這些家庭的支付能力。對(duì)于高等收入者則由市場(chǎng)來供給住房，政府只需要通過貨幣政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)。因此，廉租房等政策只能滿足低收入家庭這一類人群的基本居住需求。為了保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)穩(wěn)定，建設(shè)發(fā)展保障房是我國(guó)現(xiàn)今一項(xiàng)重要而又迫在眉睫的任務(wù)。按照我國(guó)社會(huì)目前的發(fā)展階段，應(yīng)納入保障房范圍的城鎮(zhèn)家庭占比大約應(yīng)在30%左右，這意味著中國(guó)將有6 000萬(wàn)個(gè)家庭需要保障房，但據(jù)樂觀計(jì)算，目前具有保障性質(zhì)的住房共計(jì)1 530萬(wàn)套，僅能覆蓋25%左右的城鎮(zhèn)中低收入家庭，實(shí)際保障性供房缺口至少在4 500萬(wàn)套左右。通過以上數(shù)據(jù)我們可以得知，我國(guó)的城市保障房建設(shè)程度仍然較低，覆蓋面較窄，供需矛盾緊張，仍有眾多的低收入階層無(wú)法享受到國(guó)家的保障房政策。

黨的十八屆三中全會(huì)明確提出“健全符合國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系”。為居民建立符合國(guó)情的住房保障已經(jīng)成為我國(guó)加快社會(huì)事業(yè)單位改革、完善社會(huì)保障制度的一項(xiàng)重要內(nèi)容。如今，高企的房?jī)r(jià)讓不少有購(gòu)房需求的人望而卻步，而保障性住房的供給仍未能有效地滿足社會(huì)的需要，由此也引發(fā)了諸多令人深思的社會(huì)問題。我國(guó)保障性住房建設(shè)處在不斷地探索中。尤其在“十二五”期間，提出將在5年內(nèi)新建3 600萬(wàn)套保障房，促使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%?？梢灶A(yù)期，當(dāng)大量的保障性住房經(jīng)過“十二五”期間的建設(shè)并投入市場(chǎng)后，將能有效地緩房屋市場(chǎng)的供求矛盾，并在很大程度上緩解當(dāng)前老百姓的住房壓力。雖然近期出臺(tái)的樓市調(diào)控政策以及各級(jí)政府正逐步落實(shí)的保障房政策或許不夠完善，但各級(jí)政府確實(shí)在努力履行“居者有其屋”的社會(huì)責(zé)任。

二、保障性住房存在問題產(chǎn)生的原因

1.法制建設(shè)滯后

縱觀住房保障體系發(fā)展歷程，從中央到地方，均以《通知》、《意見》和《辦法》等文件形式來推動(dòng)，缺乏法律權(quán)威性。對(duì)于住房保障用地的供給、項(xiàng)目的審批、項(xiàng)目建設(shè)和銷售標(biāo)準(zhǔn)等問題，沒有高層次立法的硬性約束。雖然我國(guó)目前已基本建立“低端有保障，中端有支持”的住房保障框架體系，但并不健全，保障性住房的各項(xiàng)建設(shè)仍在“摸著石頭過河”。隨著社會(huì)上對(duì)住房保障的呼聲不斷高漲，人們?cè)絹碓狡谕》勘Ｕ现贫饶苌仙搅⒎ǖ母叨?，通過政策法治化、規(guī)范化，從根本上改善住房保障問題。

2.績(jī)效考核和監(jiān)督體系不夠完善

目前我國(guó)的住房保障體系還缺乏相應(yīng)的績(jī)效考核系統(tǒng)，保障房建設(shè)尚未完全與地方政府的政績(jī)掛鉤，而保障房建設(shè)有一定的建設(shè)周期，難以為地方政府產(chǎn)生立竿見影的政績(jī)效果，相應(yīng)的績(jī)效考核，包括考核誰(shuí)、由誰(shuí)考核、如何考核和考核的結(jié)果怎樣掛鉤等都沒有規(guī)定，或僅是略微提及，容易被地方政府忽視。同樣，整個(gè)保障房建設(shè)過程，從立項(xiàng)、招投標(biāo)、施工建設(shè)、受理并分配等各個(gè)環(huán)節(jié)都缺乏嚴(yán)格控制和有效監(jiān)管。目前尚未成立專門的監(jiān)督系統(tǒng)，社會(huì)監(jiān)督也只是個(gè)別的、自發(fā)的現(xiàn)象，缺少有組織的管理。司法監(jiān)督屬于事后監(jiān)督，往往只是在發(fā)生嚴(yán)重違法行為后才實(shí)施救濟(jì)，很多經(jīng)濟(jì)損失難以挽回。即使在行政監(jiān)督系統(tǒng)內(nèi)部，也是以管理部門的日常自行監(jiān)督為主，很難保證權(quán)力不走樣、不異化。

3.準(zhǔn)入、退出機(jī)制不完善

由于每個(gè)家庭或個(gè)人住房、收入以及金融資產(chǎn)等情況都各不相同，而我國(guó)沒有建立起個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度以及信用評(píng)估體系，只能通過個(gè)人和單位提供的工資單或收入證明作為主要依據(jù)，在核定其信息時(shí)有一定難度，因此一些地方出現(xiàn)了騙租、騙購(gòu)的情況，如官員家屬和官員親戚基本資料不真實(shí)，工作人員協(xié)助弄虛作假、申報(bào)不實(shí)，不按規(guī)章程序和條件審批、不認(rèn)真履行職責(zé)、失職瀆職等。加之信息不對(duì)稱、約束體系不健全，缺乏獎(jiǎng)懲機(jī)制，致使很多享受保障房待遇的家庭在其經(jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)、超過保障房的申請(qǐng)條件時(shí)，房管部門很難及時(shí)發(fā)現(xiàn)并要求其退出承租的廉租住房，或停止發(fā)放租賃補(bǔ)貼、租金核減。甚至有的城鎮(zhèn)居民一旦購(gòu)買到經(jīng)濟(jì)適用房或享受到實(shí)物配租形式的廉租房，便將終身?yè)碛?，從而形成“福利固化”的現(xiàn)象，導(dǎo)致退出機(jī)制形同虛設(shè)，存在著“開寶馬住保障房”的現(xiàn)象，而對(duì)于這種弄虛作假的行為缺乏懲罰性措施且執(zhí)法不到位。

4.保障對(duì)象的覆蓋面較窄

我國(guó)住房制度同教育、醫(yī)療等其他的基本社會(huì)管理體系一樣，大多都以戶籍制度為基礎(chǔ)。從北京、上海和天津等城市的居民住房保障準(zhǔn)入條件來看，都有一個(gè)共同的條件，要求保障房的申請(qǐng)人具備本市城鎮(zhèn)戶口。建立在戶籍制度基礎(chǔ)上的住房政策，使相當(dāng)一部分中低收入人群既不滿足政府規(guī)定的住房保障條件，又無(wú)力從市場(chǎng)上獲得住房，從而處于政府住房保障范圍之外。這其中既包括進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)業(yè)戶籍人口，也包括在與戶籍地不同城市工作的非農(nóng)業(yè)戶籍人口。相對(duì)于異地工作具有非農(nóng)業(yè)戶口的人群來說，進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)業(yè)戶籍人口往往收入更低、通過市場(chǎng)解決住房問題的難度更大，住房情況已成為農(nóng)民工遷移城市意愿的顯著影響因素，他們的基本住房保障成為普遍性的難題。針對(duì)這一現(xiàn)象，近年來各地開始積極新建公租房，但仍然存在供應(yīng)量不足、搖號(hào)配租等待時(shí)間長(zhǎng)、配套設(shè)施不健全及貧困人群聚集等問題。

5.融資存在問題

政府是投資保障房建設(shè)的主要責(zé)任方，主要依靠地方財(cái)政預(yù)算、土地出讓金凈收益、公積金增值凈收益、公積金貸款以及地方債券來籌集。2013年政府提供的5 000億元資金支持里，有2/3都是源自土地出讓金，而地方財(cái)政預(yù)算、公積金增值凈收益、公積金貸款以及地方債券都只有很少的數(shù)額，還有許多地方政府的債券不能夠用于保障房建設(shè)之中，財(cái)政預(yù)算歷來難以向保障房?jī)A斜等，這些都對(duì)政府融資的靈活性以及權(quán)威性提出了挑戰(zhàn)。盡管政府有資金提供，但絕大多數(shù)資金還是要靠社會(huì)機(jī)構(gòu)來籌集，其籌集的方式更是七成集中于銀行貸款，由于保障房項(xiàng)目投資收益率明顯偏低，民間資本對(duì)幾乎沒有投資回報(bào)的保障性住房項(xiàng)目失去投資的原動(dòng)力，這些無(wú)疑顯示了社會(huì)機(jī)構(gòu)在保障房資金投入上的局限性，而且融資集中于銀行貸款很容易受政策的影響，很難持續(xù)性地支持保障房的長(zhǎng)久穩(wěn)定建設(shè)。房?jī)r(jià)的調(diào)整也會(huì)通過市場(chǎng)交易量及交易價(jià)格影響到建筑業(yè)等，使地方財(cái)力的增長(zhǎng)面臨更大的壓力，進(jìn)而影響地方政府對(duì)保障性住房的投資。

6.住房區(qū)位、房屋設(shè)計(jì)及小區(qū)環(huán)境不理想

保障房項(xiàng)目采取的是規(guī)?；信d建，但多數(shù)用于安置貧困家庭的廉租住房位于交通不便的城鄉(xiāng)結(jié)合地帶。雖然受資金和土地條件的制約，選擇開發(fā)成本較低的城鄉(xiāng)結(jié)合部有利于節(jié)省資金加大保障房建設(shè)力度，但小區(qū)周圍的配套設(shè)施建設(shè)，包括交通、醫(yī)院、學(xué)校、體育館和綠化帶等，或因政府財(cái)力有限，或因相關(guān)部門互相推諉，往往容易被忽視，導(dǎo)致投資不力，進(jìn)展嚴(yán)重滯后。同時(shí)，一些地方政府在保障房建設(shè)上只滿足于解決有無(wú)的問題，并未考慮住戶居住的舒適度，有的保障房則是內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理，不但影響了美觀，更影響了使用功能。使得保障房的居住和生活成本比有的商品房還高，使許多好不容易中簽購(gòu)得保障房的中低收入家庭被迫放棄。保障房在很多地方已經(jīng)成為“貧民區(qū)”的代名詞，導(dǎo)致社會(huì)隔離程度加深，進(jìn)一步加大了社會(huì)資源支配兩極分化程度。

7.保障性住房存在質(zhì)量隱患

保障房政策是國(guó)家解決低收入人群住房問題的重要惠民政策。但在具體的實(shí)施過程中卻由于政策的先天不足或者執(zhí)行偏差，使得保障房不但工程量巨大，還要求趕進(jìn)度，隨之便潛藏著質(zhì)量的隱患。例如從最初的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，到現(xiàn)場(chǎng)施工、監(jiān)理和驗(yàn)收質(zhì)量，都存在著把關(guān)不嚴(yán)、管理不嚴(yán)的現(xiàn)象，甚至個(gè)別工程還使用不合格的建筑材料，部分保障房被查出存在砌筑質(zhì)量不高、使用“瘦身鋼筋”等現(xiàn)象。因此，在加快保障房建設(shè)的同時(shí)，還要把工程質(zhì)量管理、配套設(shè)施建設(shè)和物業(yè)服務(wù)等工作作為一項(xiàng)重要的工作內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督和管理。

三、我國(guó)保障性住房發(fā)展趨勢(shì)

1.經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展趨勢(shì)

經(jīng)濟(jì)適用房作為我國(guó)住房制度重要組成部分，在沒有更好的方式代替之前，為了解決廣大中低收入家庭住房困難，還需要存在相當(dāng)長(zhǎng)的歷史時(shí)期。雖然存在各種各樣的問題，但需要在規(guī)范市場(chǎng)、制度創(chuàng)新方面逐漸得以解決。以租為主、獨(dú)立機(jī)構(gòu)管理、封閉運(yùn)作和低水平保障是發(fā)展趨勢(shì)。

(1)以租為主。在當(dāng)初的經(jīng)濟(jì)適用房制度設(shè)計(jì)上，是以出售為主，一次性地解決產(chǎn)權(quán)問題。但從各國(guó)住房保障制度經(jīng)驗(yàn)來看，絕大多數(shù)都是以解決居住為目標(biāo)，而不是解決產(chǎn)權(quán)問題，政府需要擁有大量的房源，并讓保障房在低收入家庭的進(jìn)入退出過程中流動(dòng)起來。因此，未來的經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)以出租方式為主，形成良性的準(zhǔn)入、退出機(jī)制，主管部門有了大量房源后，可以循環(huán)再分配給新增加的低收入家庭，確保經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)全部是符合條件的低收入家庭居住。

(2)獨(dú)立機(jī)構(gòu)管理。形成獨(dú)立的住房保障管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌資金、土地、規(guī)劃、建設(shè)等方面的管理，改變目前主管部門過多、職責(zé)不清等一系列問題。

(3)封閉運(yùn)作。在現(xiàn)行的情況下，不能一步到位推行以租為主，對(duì)于銷售的住房，應(yīng)采取體內(nèi)循環(huán)、封閉運(yùn)作的方式。即購(gòu)買者如欲出售只能被政府無(wú)償收回，主管部門再分配給適合條件的新的中低收入家庭。

(4)低水平保障。既然是保障房，就不可能達(dá)到舒適、奢侈的標(biāo)準(zhǔn)，因此，應(yīng)嚴(yán)格限制戶型面積標(biāo)準(zhǔn)，只能為低收入家庭提供過渡性的、最基本的住房保障。

2.廉租房和公共租賃房的發(fā)展趨勢(shì)

我國(guó)近幾年開始重視公租房市場(chǎng)發(fā)展，2009年國(guó)家已開始研究制定《公共租賃住房指導(dǎo)意見》;2010年 1月“國(guó)十一條”中提出在2010—2012年住房建設(shè)規(guī)劃中要重點(diǎn)明確公共租賃住房的建設(shè)規(guī)模;2011年1月“國(guó)八條”要求要努力增加公共租賃住房供應(yīng);2011年3月中央政府“十二五”規(guī)劃綱要提出“重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障房的主體”。以上政策變化表明，中央政府的保障房建設(shè)思路正在發(fā)生變化，未來保障性安居工程建設(shè)將以大力發(fā)展公共租賃房為主線。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展改革委日前聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)提出，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房將并軌運(yùn)行。

3.雙限房發(fā)展趨勢(shì)

由于沒有被列入“硬性任務(wù)”，限價(jià)房在多數(shù)二三線城市受到“冷遇”。調(diào)查了三十余個(gè)省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的限價(jià)房建設(shè)情況，發(fā)現(xiàn)石家莊、南寧、沈陽(yáng)、呼和浩特、合肥和長(zhǎng)春等近十個(gè)二線城市沒有開建限價(jià)房。根據(jù)公開資料查詢，大多數(shù)地區(qū)級(jí)三線城市住房建設(shè)計(jì)劃中沒有寫入限價(jià)房建設(shè)計(jì)劃和具體地塊保障內(nèi)容。且實(shí)踐證明試行效果不甚理想，已基本退出市場(chǎng)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)人士表示，由于限價(jià)房定位政策為商品房，沒有列入“硬性任務(wù)”，多數(shù)地方城市推進(jìn)工作不積極。各地在“國(guó)務(wù)院24號(hào)文”公布后紛紛落實(shí)了本地區(qū)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)計(jì)劃，這是因?yàn)楸Ｕ戏勘涣腥肓说胤秸?jī)考核的標(biāo)準(zhǔn)。而限價(jià)房在政策執(zhí)行中缺乏剛性約束，處于“坐冷板凳”的尷尬位置。有關(guān)專家分析，地方政府推行限價(jià)房不可能是大規(guī)模，達(dá)到“幫助解決中等收入家庭住房困難”的目的，大多是一個(gè)城市推出一兩個(gè)樣本，起到穩(wěn)定市場(chǎng)信心的作用。

四、保障性住房發(fā)展對(duì)策及建議

1.加快住房保障立法，建立專門的機(jī)構(gòu)

制定符合我國(guó)國(guó)情的統(tǒng)一的住房保障法規(guī)，可從立法上規(guī)定住房保障對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平及保障資金來源。各地方應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，推進(jìn)地方性的住房保障法規(guī)，成立專門機(jī)構(gòu)，制定管理方法，使住房從單位保障轉(zhuǎn)為社會(huì)保障。可由中央政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)制定城鎮(zhèn)居民住房保障條例等法規(guī)，并以法規(guī)為依據(jù)，成立常設(shè)法規(guī)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策，將目前由房改辦、解困辦、危改辦以及建設(shè)局、房管局、財(cái)政局、物價(jià)局、人力社保局等各部門分散或需要聯(lián)合處理的在關(guān)住房保障的管理事務(wù)，集中到住房保障機(jī)構(gòu)，管理保障房投資資金，全面負(fù)責(zé)保障房的投資、建設(shè)和管理。使具體的項(xiàng)目建設(shè)者只需要面對(duì)專門機(jī)構(gòu)，而政府管理的眾多部門也只需要監(jiān)督這一個(gè)部門，也可以增加政府對(duì)保障房的監(jiān)督和控制力度。

2.引入績(jī)效考核機(jī)制

績(jī)效考核中的績(jī)效指標(biāo)為政府制定保障房建設(shè)的具體工作計(jì)劃提供依據(jù)，并指導(dǎo)其合理配置資源，嚴(yán)格、客觀的考核體系的存在促使政府必須按考核的標(biāo)準(zhǔn)而不是自己的意愿開展工作。績(jī)效考核也有助于為整個(gè)社會(huì)從外部監(jiān)督政府行為提供基準(zhǔn)線。將績(jī)效考核與社會(huì)監(jiān)督結(jié)合起來，發(fā)揮社會(huì)團(tuán)體、公益組織和社會(huì)輿論等對(duì)保障房建設(shè)的監(jiān)督作用，揭露保障房建設(shè)中的非正常事件，抨擊政府機(jī)構(gòu)或工作人員的官僚主義，反映中低收入群體在保障房方面的呼聲，能夠維護(hù)和推動(dòng)保障房建設(shè)的良性發(fā)展。從我國(guó)保障房建設(shè)實(shí)際情況來看，建立專門的監(jiān)督系統(tǒng)也同樣必要，建議成立由政府代表、社會(huì)代表和居民代表等組成的專門監(jiān)督委員會(huì)，定期審查保障房的資金投入、運(yùn)行狀況和審核程序等，使各方利益都能夠得到維護(hù)。在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步與政府部門密切配合，開展宏觀預(yù)警監(jiān)督活動(dòng)。

3.建立完善的準(zhǔn)入、退出機(jī)制

為了能夠?qū)ι陥?bào)情況進(jìn)行準(zhǔn)確核對(duì)，個(gè)人收入及家庭資產(chǎn)是政府是否提供住房保障、提供何種程度保障的前提。為此，必須建立真實(shí)、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)的收入資產(chǎn)申報(bào)審核體系。由于我國(guó)目前還沒有建立完善的個(gè)人征信數(shù)據(jù)系統(tǒng)，致使被保對(duì)象的個(gè)人收入及家庭資產(chǎn)審核結(jié)果的可信度不高。在建立個(gè)人征信數(shù)據(jù)系統(tǒng)前，各地可采取限定合同有效期限、媒體公示和定期審查等方法對(duì)被保對(duì)象資格進(jìn)行監(jiān)控，制定享受保障房的家庭收入和成員結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)、住房面積標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的分級(jí)差價(jià)標(biāo)準(zhǔn);建立多部門聯(lián)動(dòng)、跨地區(qū)的包括個(gè)人信用檔案、個(gè)人信用評(píng)估等內(nèi)容在內(nèi)的個(gè)人征信管理體系;引入社會(huì)征信機(jī)制，建立個(gè)人誠(chéng)信申報(bào)、要約審核、社區(qū)評(píng)議、媒體公示等制度，對(duì)家庭收入、住房狀況等進(jìn)行全面審查;建立保障住房對(duì)象檔案信息系統(tǒng)，確保保障對(duì)象的動(dòng)態(tài)調(diào)整及退出機(jī)制的健康運(yùn)行。

4.構(gòu)建多層次的住房保障體系

現(xiàn)階段的住房保障只能以低水平、廣覆蓋為目標(biāo)，遵循“適宜保障”的原則，有步驟、有層次、漸進(jìn)性地解決中低收入家庭的住房問題。首先是堅(jiān)持:“雙標(biāo)準(zhǔn)”原則，明確住房社會(huì)保障的對(duì)象?，F(xiàn)階段我國(guó)實(shí)施住房保障的對(duì)象應(yīng)是中低收入、居住面積未達(dá)標(biāo)的城鎮(zhèn)居民。在當(dāng)前城鎮(zhèn)居民對(duì)住房需求較大，而政府財(cái)力有限的情況下，為使政府的保障措施真正落實(shí)到中低收入者和低收入者家庭，就必須確保保障對(duì)象的準(zhǔn)確性。首先是要采用“收入”和“面積”雙標(biāo)準(zhǔn)控制，不僅有利于加強(qiáng)保障目標(biāo)的針對(duì)性，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，也比較適合目前家庭收入不明朗和已購(gòu)大量公房的現(xiàn)狀。其次是要明確住房社會(huì)保障標(biāo)準(zhǔn)。在制定住房社會(huì)保障標(biāo)準(zhǔn)前應(yīng)明確的是住房社會(huì)保障的保障目標(biāo)。根據(jù)人民生活需求的層次性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段性，住房社會(huì)保障的目標(biāo)也應(yīng)劃分不同的目標(biāo)分級(jí)建設(shè)。

5.多渠道籌集資金和房源

發(fā)揮政府在保障房融資機(jī)制中的主導(dǎo)作用。加大財(cái)政預(yù)算安排，將住房保障資金需求納入公共財(cái)政預(yù)算支出之中;繼續(xù)推行從土地出讓凈收益中安排一定資金;充分利用住房公積金、閑置資金、保險(xiǎn)資金、企業(yè)年金等長(zhǎng)期資金用于保障房建設(shè)，制定促進(jìn)保障房建設(shè)和租賃市場(chǎng)發(fā)展的土地、財(cái)稅、金融等政策;推動(dòng)各地市住房公積金增值收益、直管公房出售后的部分凈歸集資金用于保障房建設(shè)。首先，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的保障房建設(shè)財(cái)政資金投入機(jī)制，確保年度財(cái)政預(yù)算中保障房項(xiàng)目支出的比例，合理安排保障房項(xiàng)目的支出結(jié)構(gòu)。其次，引導(dǎo)社會(huì)力量參與投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，多渠道多方式籌集資金和房源。各地正探索不同模式，包括政府收購(gòu)商品房作為保障房來源;制定集體用地建設(shè)公租房的試點(diǎn)方案;引入民間資本等。另外，將房地產(chǎn)信托投資基金引入公租房建設(shè)領(lǐng)域，利用社會(huì)化資金和商業(yè)化運(yùn)作來幫助解決保障性住房的資金難題，完成公共品和資本品的對(duì)接。甚至可以由地方政府發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施類投資公司債券或住房保障福利彩票來支持公租房建設(shè)。

6.選址合理，配套設(shè)施要齊全

我國(guó)的保障性住房本質(zhì)上是一種中低價(jià)位的商品房，那么保障性住房的選址就應(yīng)與其定位相符合，在城區(qū)規(guī)劃中盡量避免保障房的大面積連片開發(fā)，選擇在當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌_發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，在普通住宅小區(qū)選擇幾棟樓作為保障性住房，使普通的商品房和保障性住房共在一小區(qū)，使得不同階層的群體都能公平地享受到城市的各種公共資源和服務(wù)。要堅(jiān)決控制保障房的社區(qū)規(guī)模，控制城市低收入群體的集聚現(xiàn)象。低收入家庭的集聚，會(huì)帶來城市貧困區(qū)位的形成，會(huì)更加深化他們的貧困地位，形成所謂的“貧困再生產(chǎn)”現(xiàn)象，從而使政府的反貧困政策失效。要結(jié)合現(xiàn)有公共交通和近期規(guī)劃建設(shè)的公共交通選址，發(fā)展以公共交通為主導(dǎo)的社區(qū)模式。

7.加強(qiáng)保障性住房質(zhì)量管理

面對(duì)各地仍然不斷曝光的保障房質(zhì)量堪憂問題，當(dāng)務(wù)之急是如何從根本上解決。從目前各有關(guān)部門的行動(dòng)看，一是出臺(tái)了系列法規(guī);二是納入地方考核，建立約談制度。如在地方政府層面，長(zhǎng)春市下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)保障性住房和回遷房工程質(zhì)量管理的通知》，對(duì)保障性住房質(zhì)量控制鏈條上的建設(shè)、勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等環(huán)節(jié)逐一提出約束性要求。湖北省與安徽省也各自出臺(tái)了保障性住房質(zhì)量管理辦法及建設(shè)導(dǎo)則。國(guó)家相關(guān)部委層面，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程質(zhì)量管理的通知》，要求在保障性安居工程建設(shè)的全過程實(shí)施最嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)督管理，并將其納入地方任務(wù)考核。凡是保障性安居工程發(fā)生質(zhì)量問題的，省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要對(duì)問題查處情況進(jìn)行掛牌督辦，對(duì)市縣主管部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談。這些規(guī)定能否真正落實(shí)到位，其關(guān)鍵在于人，而實(shí)際上，除了上述“軟約束”外，更應(yīng)通過立法建立“硬約束”，以此來保證保障性住房質(zhì)量。

五、結(jié) 語(yǔ)

自從我國(guó)實(shí)行保障性住房政策以來，隨著住房改革政策的實(shí)施及住房投資建設(shè)的快速發(fā)展，使城鎮(zhèn)居民的居住條件得到了大幅度的改善。但是，保障性住房的建設(shè)和完善是一個(gè)不斷發(fā)現(xiàn)問題并解決問題的過程，由于社會(huì)政策因素、歷史因素以及個(gè)人因素，形成了住房改革后的經(jīng)濟(jì)困難者往往也是住房困難者的事實(shí)，使得住房困難的情況在低收入家庭中依然存在。而從住房保障政策的內(nèi)容和實(shí)施效果看，目前的住房社會(huì)保障雖較接近于住房保障的國(guó)際通行做法，其發(fā)展的方向是與經(jīng)濟(jì)體制改革相適應(yīng)的，也在一定程度上緩解了城鎮(zhèn)居民的住房問題。