陶然：本質(zhì)上要推進(jìn)集體土地入市

采訪者：周玉池+受訪者：陶然

房地產(chǎn)泡沫破裂不可避免

《中國民商》：很多人說2014 年將是樓市的拐點(diǎn)，杭州等一線城市刮起的降價風(fēng)暴使得購房者們?nèi)诵幕袒?，一時之間“地產(chǎn)崩盤論”甚囂塵上。但在兩會上住建部官員回應(yīng)說，中國房地產(chǎn)在未來十年內(nèi)不可能出現(xiàn)大的危機(jī)。在您看來，是否存在崩盤的風(fēng)險(xiǎn)？

陶然：泡沫是顯而易見的。比如北京，現(xiàn)在的房價基本上是十年前的8 倍左右，怎么上去的。也許不會跌到原來的那個水平，因?yàn)檫@些年我們又發(fā)了很多票子，但是我覺得跌個一半還是很正常。這么大的泡沫當(dāng)然要擠出去。

日本上世紀(jì)80 年代在泡沫破滅以后，就經(jīng)歷了“失去的二十年”。以前，我們一直在說要避免日本泡沫崩盤的教訓(xùn)，但實(shí)際上2009年以來我們搞大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激，做的事情幾乎跟人家一模一樣。

四萬億大規(guī)模財(cái)政、信貸刺激政策，一方面讓中國經(jīng)濟(jì)在短期內(nèi)避免了下滑，但也同時導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫從一二線城市向三四線城市擴(kuò)展。這與日本政府在1980 年代后半期日元升值后為應(yīng)對出口下降而采取的刺激政策對房地產(chǎn)市場的效果非常相似。

與1980 年代末日元迅速升值后，日本制造業(yè)企業(yè)大量外遷不同，中國上一輪財(cái)政信貸刺激政策卻進(jìn)一步推動了工業(yè)開發(fā)區(qū)與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并導(dǎo)致了能源、原材料在內(nèi)的重化工、交通運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)的全面產(chǎn)能過剩。內(nèi)地很多政府，更通過投融資平臺大規(guī)模新建、擴(kuò)建開發(fā)區(qū)和新城區(qū)。2009 年、2010 年和2011 年，全國工業(yè)用地出讓分別達(dá)到14.1 萬、15.4 萬和19.3 萬公頃，甚至大大超過了國際金融危機(jī)之前中國工業(yè)用地出讓面積。

與此同時， 地方政府債務(wù)余額從2008 年到2010 年2 年內(nèi)翻倍超過10萬億，到2013 年估計(jì)已超過20 萬億。由于很多地方政府向融資平臺注入的資產(chǎn)均為土地，地方政府對融資平臺債務(wù)的擔(dān)保或抵押，也依賴預(yù)期土地升值對應(yīng)的商住用地出讓收入。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下滑，大規(guī)模壞賬難以避免。

2010 年左右的時候， 中央已經(jīng)意識到地方政府債務(wù)可能會有風(fēng)險(xiǎn)，銀行就已經(jīng)基本不給地方政府貸款了。但是這時候正好又開始鼓勵影子銀行社會融資。于是，地方投融資平臺以及地產(chǎn)商，通過影子銀行和信托獲得大量資金。但是這些錢并沒有投入可以產(chǎn)生正回報(bào)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門。因?yàn)樗菈艛?，所以就在房地產(chǎn)的泡沫里面打轉(zhuǎn)，結(jié)果就是不斷地增加泡沫，然后增加財(cái)務(wù)成本，最后演變成一個龐氏騙局。

《中國民商》：那么如果發(fā)生危機(jī)的話，它的范圍會有多大？會像日本一樣經(jīng)濟(jì)停滯將近20 年嗎？

陶然：未來如果發(fā)生危機(jī)，可能會按照這樣一種路徑來發(fā)生。首先是政府發(fā)現(xiàn)影子銀行有問題，就控制影子銀行，然后銀行就不敢放錢，利率就會上去。三四線城市的房地產(chǎn)價格就會下來，地產(chǎn)商就會開始拋盤。地方政府則會開始低價拋地，因?yàn)橹笆窍拗乒?yīng)的。一旦出現(xiàn)，拋盤、拋地的情況，基本上也就沒人敢再買。那就是崩盤了。三四線城市一崩盤，銀行就會出現(xiàn)大面積壞賬，緊接著就是大面積信貸收縮，然后是大城市的崩盤?；旧暇蜁霈F(xiàn)一個多米諾骨牌效應(yīng)。

還有一點(diǎn)，中國的房地產(chǎn)崩盤可能還與日本不太一樣。當(dāng)時我正好去了一趟日本，它主要是商業(yè)地產(chǎn)泡沫，因?yàn)槿毡緸槔习傩丈w了很多房子，你到外面去買房子很便宜，就是說買地你就可以自己蓋，而且這個規(guī)劃為居住區(qū)的是很多，大片的?，F(xiàn)在都是可以隨便買地買房，就是給居住的預(yù)留地非常得大，所以它的這個居住地產(chǎn)其實(shí)是沒有太多的泡沫。居住地產(chǎn)也漲了一點(diǎn)，不過不多。但是，商業(yè)地產(chǎn)就飆得比較厲害，比中國嚴(yán)重，一平米到幾十萬美元這樣一個程度。

但是中國不一樣，雖然深度上不如日本，廣度上卻大得多。先是居住地產(chǎn)泡沫，然后政府就限購，這個錢就沖去商業(yè)地產(chǎn)，再后來是養(yǎng)老地產(chǎn)甚至墓地。

而且，日本地產(chǎn)泡沫破滅的時候，城市化已經(jīng)完成，社會保障體系已經(jīng)建立起來了。所以，當(dāng)時損失的主要是銀行機(jī)構(gòu)和企業(yè)。

而中國，危機(jī)一旦發(fā)生，就會有大面積失業(yè)，但中國的社會保障系統(tǒng)又不像日本那么完善，占農(nóng)民工一半以上的80 后的農(nóng)民工，根本就沒有種過地。還有就是每年七八百萬的大學(xué)生，沒有關(guān)系門路的很難找到好工作，就先在城中村里呆著，但是他們還是有一個比較好的前景。而這個前景一旦破碎了，就會是很危險(xiǎn)的情況。

要逐步淡出土地財(cái)政

《中國民商》：那么解決辦法呢？我們能避免危機(jī)發(fā)生嗎？

陶然：本質(zhì)上還是要推進(jìn)農(nóng)村集體土地入市，增加土地的供給，逐步淡出“土地財(cái)政”。其基本點(diǎn)，是充分利用市場機(jī)制，增加城市中低端住房供給，在化解當(dāng)前中央房地產(chǎn)調(diào)控兩難，有效推動增長的同時，逐漸消除房地產(chǎn)泡沫，并逐步為地方政府創(chuàng)造可持續(xù)的稅基。結(jié)合在深圳做城中村改造的經(jīng)驗(yàn)，我們提出了過渡性的解決方案：

首先，改革征地制度，政府除教育、交通、綠地等公益事業(yè)繼續(xù)征地外，對經(jīng)營性用地不再征用。只要符合城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃，城市擴(kuò)展過程中需要占用農(nóng)村用地并進(jìn)行商業(yè)、住宅業(yè)經(jīng)營性使用的，由開發(fā)商與作為原土地權(quán)利人的農(nóng)村集體、農(nóng)戶直接進(jìn)行談判并完成市場化交易。

上面這些措施，本質(zhì)上是逐漸放開城郊農(nóng)村集體用地直接入市，改變目前城市政府作為住宅用地單一供地主體、限量少供并推高地價、房價的局面，逐漸降低城市商品房房價，逐步解決城市流動人口中較高收入群體人在城市購買產(chǎn)權(quán)房的問題。

第二，剩余土地開發(fā)權(quán)賦予村集體與村民，同時靈活運(yùn)用規(guī)劃手段適當(dāng)提高地段容積率，確保村民留用土地資產(chǎn)有效增值。獲得部分土地開發(fā)權(quán)的村集體與村民，直接發(fā)放國有土地使用權(quán)證，允許其在限定條件下進(jìn)行開發(fā)。村民可自行組織向銀行貸款，或聯(lián)合其他主體合作開發(fā)，解決集體建設(shè)用地開發(fā)難以獲得貸款問題。

第三，為防止對既有房地產(chǎn)市場造成過大沖擊，政府可以對村集體、村民留用土地開發(fā)權(quán)進(jìn)行適當(dāng)限定?？梢?guī)定上述村民開發(fā)只能建設(shè)面向低收入群體的出租房，或建設(shè)住房在一定時期內(nèi)（如10～15 年內(nèi)）只能出租、不能出售，且需要交納出租屋收入所得稅或房產(chǎn)稅。endprint

第四，對于存量小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)交一定土地出讓金或公益事業(yè)用地，并通過改造達(dá)到一定基礎(chǔ)設(shè)施和規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)后，相應(yīng)土地實(shí)現(xiàn)國有化，符合條件后逐步轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)，地方政府對一定面積或套數(shù)以上住房抽取房產(chǎn)稅或出租屋收入所得稅。

采取上述改革措施，就可在政府不用投入過多資源建設(shè)保障性住房情況下，通過市場機(jī)制來解決大部分城市流動人口市民化過程中的住房問題，同時還兼顧了城郊村農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

而通過城市規(guī)劃控制來控制開發(fā)節(jié)奏，上述改革也可避免改革措施對城市商品房房價造成過大沖擊，但同時也對投機(jī)者釋放“炒作沒有前途”的信號，之后政府就可以全面取消當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策。上述改革還可以結(jié)合出租屋或房產(chǎn)稅的收取，配合中央地方投資，為在相應(yīng)地段建立和運(yùn)營城市公立學(xué)校接受農(nóng)民工子弟全面入學(xué)融資，配合異地高考政策的改革，解決了農(nóng)民工住房與子女就學(xué)、升學(xué)問題后，戶籍改革就全面實(shí)現(xiàn)突破。

《中國民商》：我們知道，長期以來土地拍賣的收入占了地方財(cái)政很大的一個比例，也就是通常所說的“土地財(cái)政”。政府會支持這樣的一個方案？

陶然：僅僅采取以上的措施，當(dāng)然很難說服地方政府支持改革。這是因?yàn)椋胤秸€有很多城市建設(shè)已在進(jìn)行或?qū)⒁M(jìn)行，手上還有大量存量債務(wù)也要償還。但需要指出，即使不再按照傳統(tǒng)方式征地，地方政府手中仍握有包括大量工業(yè)用地在內(nèi)的存量土地。完全可以通過對這些存量土地更集約化利用，具體而言就是對工業(yè)用地和開發(fā)區(qū)進(jìn)行重整，同時騰出空余土地逐漸轉(zhuǎn)化為商、住用地，就確保未來十年左右過渡期內(nèi)地方政府持續(xù)獲取收益。

具體而言，由于各地殺價招商引資，我國絕大部分城市工業(yè)用地效率非常低下，因此，完全可以考慮采取包括空地閑置稅，規(guī)劃調(diào)整、政府與廠商合作開發(fā)等各種手段，推動政府與原工業(yè)用地者重新談判。當(dāng)然，中央需要在商、住用地“招、拍、掛”出讓的政策上進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，允許地方政府與原土地權(quán)利人（那些已獲低價工業(yè)用地的制造業(yè)投資者）之間建立一個合理的收益分配談判機(jī)制。政府可以逐步調(diào)整規(guī)劃用地性質(zhì)，同時允許原工業(yè)用地廠商直接與商住用地開發(fā)商進(jìn)行土地交易，政府通過累進(jìn)土地增值稅（或商住用地出讓金補(bǔ)交）來獲得土地變性所帶來的部分增值收益。這種做法，在以前劃撥用地入市的操作中早有經(jīng)驗(yàn)，因此不難推動。同時，上述措施帶來商住用地開發(fā)還可為地方政府帶來可觀的營業(yè)稅等稅收。

前述兩方面措施結(jié)合，有助于消化目前我國嚴(yán)重過剩的鋼鐵、建材等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的過剩產(chǎn)能，有助于化解地方政府的巨額存量債務(wù)；這些措施不僅可以逐步消解城市房地產(chǎn)泡沫，讓城市居民將其收入更多用于非住房消費(fèi)，還可促進(jìn)流動人口實(shí)現(xiàn)舉家遷移，抑制城市中、低端勞動力工資的過快上漲；上述措施有助于流動人口子女實(shí)現(xiàn)城市公立學(xué)校就學(xué)，配合各省高考入學(xué)指標(biāo)隨就學(xué)兒童人數(shù)的調(diào)整，也可以解決流動人口子女異地就學(xué)、升學(xué)的問題，從而實(shí)現(xiàn)戶籍改革的突破。上述改革措施課從多方面增加內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長與社會和諧，為未來長期建立以財(cái)產(chǎn)稅和市政債為主體的地方公共財(cái)政體系贏得寶貴的轉(zhuǎn)軌期。

鼓勵一些地段“城郊村”村集體與村民自主開發(fā)為城市流動人口與低收入階層建設(shè)出租房。借鑒國際“區(qū)段征收”和“市地重劃” ，統(tǒng)一規(guī)劃，政府無償征收一定比例土地，部分可作為城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，剩余拍賣作為基礎(chǔ)設(shè)施改造來源。靈活運(yùn)用城市規(guī)劃手段適當(dāng)提高剩余地段開發(fā)容積率，確保村集體和村民留用地段的有效增值。就可以在政府不用投入過多資源建設(shè)保障性住房的前提下，通過市場機(jī)制來解決大部分外來流動人口在城市定居所需住房問題，同時還兼顧了城中村與城郊村農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

《中國民商》：那么在您看來，如果您的方案得以推廣實(shí)施，能起到多大的作用？能夠使得中國避免經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊？

陶然：我的這套方案本質(zhì)上是一種過渡性的、雙軌制的方案。如果前兩年開始做的話，可能還來得及，現(xiàn)在很多地方的房價已經(jīng)快要HOLD 不住了。但是如果要做，這個可能是唯一的方法，所以還是要試一試。

當(dāng)然，還需要一些其他領(lǐng)域的配合，比如說打破國有企業(yè)的壟斷，給大家一信心。我覺得信心非常重要，包括我們這個方案的實(shí)施，也需要一定策略，包括媒體上的宣傳。信心有了，也許就成了。但我不敢保證，我的方案就是“靈丹妙藥”，能夠既不崩盤，又使房價下來。這在全世界都沒有先例，中國不見得就能例外。endprint