“小產(chǎn)權(quán)房”解決思路探討

楊洋

（江南大學(xué) 馬克思主義學(xué)院，江蘇無(wú)錫，214122）

“小產(chǎn)權(quán)房”解決思路探討

楊洋

（江南大學(xué) 馬克思主義學(xué)院，江蘇無(wú)錫，214122）

在我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快的背景下，城市商品房?jī)r(jià)格一路攀升。面對(duì)這種現(xiàn)狀，社會(huì)各階層出于對(duì)自身利益的考量，催生出了“小產(chǎn)權(quán)房”這一現(xiàn)象。其存在形成原因的復(fù)雜性、現(xiàn)存規(guī)模的龐大性以及處置的敏感性等多方面的問(wèn)題。應(yīng)從分類(lèi)治理和城鄉(xiāng)二元土地制度改革兩個(gè)方面入手，解決小產(chǎn)權(quán)房的困境。

小產(chǎn)權(quán)房；解決思路；土地流轉(zhuǎn)

本文所指小產(chǎn)權(quán)房，是指未經(jīng)國(guó)家法定的征地和審批等程序，在農(nóng)村集體土地上建設(shè)并銷(xiāo)售、出租的房屋，它的產(chǎn)權(quán)證書(shū)是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)頒發(fā)，而非由國(guó)家縣級(jí)以上房管部門(mén)頒發(fā)的。

一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生之原因探析

1.城鄉(xiāng)二元體制的土地制度是小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的根源之所在。在我國(guó)現(xiàn)行的法律制度下，農(nóng)村集體土地是不能在土地一級(jí)市場(chǎng)中自由流轉(zhuǎn)的。倘若需要轉(zhuǎn)化為商業(yè)等其他性質(zhì)用地，必須要通過(guò)國(guó)家有關(guān)部門(mén)征收和審批的方式，先將土地性質(zhì)轉(zhuǎn)化為國(guó)有，然后由國(guó)家收取土地出讓金，并按照該土地原用途價(jià)值補(bǔ)償農(nóng)民的損失。然而，該土地被國(guó)家征用進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)后，卻是以市場(chǎng)價(jià)格賣(mài)出，政府在這個(gè)過(guò)程中獲利巨大。有資料表明，被征收土地收益分配格局表現(xiàn)為地方政府占20%～30%，企業(yè)占40%～50%，村級(jí)組織占25%～30%，農(nóng)民占5%～10%［1］。差距如此懸殊的收益分配格局自然而然會(huì)產(chǎn)生矛盾與沖突，導(dǎo)致了集體土地所有者的不平衡心理。于是，他們便利用現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)制度的不完善，違法私自進(jìn)入土地供給市場(chǎng)來(lái)獲取高于正規(guī)渠道幾倍甚至于幾十倍的收益。正是這兩種收益巨大的反差，才是導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房如雨后春筍般涌出的根本原因。

2.逐年上漲、居高不下的商品房?jī)r(jià)格是小產(chǎn)權(quán)房快速增長(zhǎng)的催化劑。在當(dāng)前城市化進(jìn)程不斷加快的背景下，人口不斷涌入城市，產(chǎn)生了巨大的城市住房需求。然而，由于城市商品房被開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商繳納的土地出讓金就占到了開(kāi)發(fā)成本的約60%，加上后續(xù)過(guò)程中的各種稅費(fèi)，最終導(dǎo)致商品房市場(chǎng)價(jià)格居高不下，這讓很多城市中經(jīng)濟(jì)條件有限的居民望而卻步。相比之下，價(jià)格只有普通商品房約1／3～1／2的小產(chǎn)權(quán)房，其吸引力無(wú)疑是巨大的，成為這一部分購(gòu)房人的首選。因此，面對(duì)高昂的商品房?jī)r(jià)格，相當(dāng)量的低收入人群的房屋居住市場(chǎng)需求催生了小產(chǎn)權(quán)房的快速增長(zhǎng)。

3.政府監(jiān)管上的漏洞和片面的追求政績(jī)使得小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止。小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)始大多集中出現(xiàn)在城市的郊區(qū)，就在政府的眼皮底下。而且，光天化日之下，一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的工期建設(shè)過(guò)程，政府有關(guān)部門(mén)不可能毫不知情。加之政府中的國(guó)土資源、規(guī)劃、建設(shè)和房管部門(mén)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，不能密切配合，導(dǎo)致監(jiān)管職能無(wú)從發(fā)揮。如果從小產(chǎn)權(quán)房剛出現(xiàn)的一開(kāi)始，政府就能夠堅(jiān)決給予查處和制止，就不會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)在這種泛濫成災(zāi)的被動(dòng)局面。究竟是什么導(dǎo)致了政府的這種監(jiān)管缺失和行政不作為呢？事實(shí)上，這些行為的背后，其實(shí)都是一種利益驅(qū)使的心態(tài)在作祟。個(gè)別鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為了獲取一定的經(jīng)濟(jì)利益，甚至于就是小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際引導(dǎo)者和助推者，還公然發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。而縣級(jí)政府對(duì)此行為的縱容，也是出于對(duì)政績(jī)的片面考量。因?yàn)槔蒙鐣?huì)上的大量閑散資金蓋起來(lái)的小產(chǎn)權(quán)房，在村委會(huì)打著新農(nóng)村建設(shè)的口號(hào)下，一般都有著統(tǒng)一的樣式和規(guī)劃，相對(duì)于過(guò)去不規(guī)則地分散在宅基地上的老式住宅，會(huì)在一定程度上推動(dòng)了郊區(qū)的城鎮(zhèn)化建設(shè)，還會(huì)帶動(dòng)學(xué)校、醫(yī)院、超市等一大批生活配套設(shè)施的進(jìn)入，刺激了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。

二、小產(chǎn)權(quán)房的社會(huì)現(xiàn)實(shí)利弊分析

小產(chǎn)權(quán)房在法律程序上存在的缺陷以及其土地性質(zhì)的特殊性決定了它當(dāng)前所處的地位是非法的，但是從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生也給社會(huì)帶來(lái)了積極影響。一方面，被迫卷入城鎮(zhèn)化進(jìn)程中失去賴(lài)以生存的土地的農(nóng)民，在城市中沒(méi)有一技之長(zhǎng)的謀生手段，只有靠著出售或出租小產(chǎn)權(quán)房得來(lái)的錢(qián)，才能保證其生活來(lái)源；另一方面，小產(chǎn)權(quán)房低廉的出售價(jià)格和租金，為城市的中低收入者解決了最起碼的生存居住權(quán)，為當(dāng)下城市化進(jìn)程中的社會(huì)穩(wěn)定做出了突出的貢獻(xiàn)。

然而天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，由小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)了一系列的問(wèn)題，對(duì)我國(guó)的城市發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成了許多負(fù)面影響。其中以下幾個(gè)方面極其突出：

1.占用耕地，威脅糧食生產(chǎn)安全。在相關(guān)利益的驅(qū)使下，小產(chǎn)權(quán)房的面積急速擴(kuò)張，侵占了大量的農(nóng)民土地，甚至于不惜毀壞寶貴的耕地資源，損害了農(nóng)民賴(lài)以生存的最后保障，挑戰(zhàn)國(guó)家規(guī)定的18億畝耕地的紅線，也使國(guó)家的糧食生產(chǎn)安全受到嚴(yán)重威脅。

2.購(gòu)房者法律權(quán)益無(wú)法保障。從根本上來(lái)講，小產(chǎn)權(quán)房是游離于國(guó)家法度之外的產(chǎn)物，屬于法律空間的灰色地帶。目前是不受?chē)?guó)家法律認(rèn)可和保護(hù)的，購(gòu)房者無(wú)法獲得由縣級(jí)以上房產(chǎn)部門(mén)統(tǒng)一發(fā)放的房產(chǎn)證，不具有法律上認(rèn)可的物權(quán)的所有權(quán)，無(wú)法進(jìn)行房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)與抵押。在以后遇到可能的拆遷問(wèn)題時(shí)，補(bǔ)償利益難以得到有效保障。而且，小產(chǎn)權(quán)房的建造沒(méi)有國(guó)家相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督，房屋質(zhì)量難以得到保證。

3.影響城市建設(shè)整體規(guī)劃。城市的發(fā)展建設(shè)首先是需要經(jīng)過(guò)科學(xué)的統(tǒng)籌規(guī)劃的，其中的每片土地都會(huì)有一個(gè)功能定位后才能進(jìn)行開(kāi)發(fā)和利用。而小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)都是以短期的收益為目標(biāo)，沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略布局和指導(dǎo)。由于房產(chǎn)的不可動(dòng)性和高價(jià)值性，形成的既定事實(shí)無(wú)疑會(huì)對(duì)城市的未來(lái)規(guī)劃發(fā)展形成阻力，破壞了城市的空間布局，致使城市建設(shè)無(wú)法形成科學(xué)化發(fā)展的道路。

4.擾亂正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。開(kāi)發(fā)商通過(guò)和村委會(huì)合作開(kāi)發(fā)的方式，不用繳納土地出讓金和各種稅費(fèi)，極大降低了房屋開(kāi)發(fā)成本，擁有了更大的房屋定價(jià)話語(yǔ)權(quán)，這顯然會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)的價(jià)格體系形成強(qiáng)烈沖擊，擾亂正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，甚至可能會(huì)危害到國(guó)家金融安全和社會(huì)穩(wěn)定。

三、與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的四種類(lèi)型分析

小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)模式主要有以下三種方式：一是村委會(huì)主導(dǎo)，自行組織隊(duì)伍進(jìn)行施工建設(shè)；二是村委會(huì)尋找開(kāi)發(fā)商合作，村集體出地，開(kāi)發(fā)商融資，雙方最終利益分成；三是村委會(huì)直接把農(nóng)村集體土地賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，由其進(jìn)行住房開(kāi)發(fā)建設(shè)。

從小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象來(lái)看，主要有以下幾類(lèi)群體：少數(shù)手里有土地、旅游等資源的政府官員；選擇第二居所的高收入群體；用房屋做投資生意的人；外地務(wù)工人員；普通的工薪階層［2］。

小產(chǎn)權(quán)房肯定是建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的房屋，但是仍可以細(xì)分為三種類(lèi)型：建設(shè)在農(nóng)用耕地上的房屋；建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的房屋；建設(shè)在農(nóng)村宅基地上并出售給非本集體成員的房屋，既包括農(nóng)民對(duì)外轉(zhuǎn)讓的自住住宅，也包括投資方在宅基地上建設(shè)并對(duì)外銷(xiāo)售的商品住宅。

按照小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)銷(xiāo)售進(jìn)程來(lái)看，可以將其劃分為以下四類(lèi)：私自規(guī)劃中的、正在建設(shè)中的、建成待售的和已經(jīng)售出的。正在私自規(guī)劃之中的指仍在籌備和規(guī)劃之中而未進(jìn)入施工建造階段的小產(chǎn)權(quán)房；正在建設(shè)之中的指已經(jīng)投入施工建造但尚未竣工的小產(chǎn)權(quán)房；建成待售的指己經(jīng)建造完工但還未售出的房屋；已經(jīng)售出的指出售給了本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員的小產(chǎn)權(quán)房。

四、小產(chǎn)權(quán)房的解決思路與對(duì)策

據(jù)大致估算，全國(guó)目前建設(shè)有60多億平方米的小產(chǎn)權(quán)房，大致相當(dāng)于全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近10年來(lái)的開(kāi)發(fā)總量。面對(duì)如此數(shù)量巨大的小產(chǎn)權(quán)房，各種利益糾葛牽涉其中，矛盾焦點(diǎn)重重交織，處理起來(lái)十分棘手，倘若稍有不慎，便會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)安定問(wèn)題。小產(chǎn)權(quán)房的存在作為一種違法現(xiàn)象，如果將其合法化，那么我國(guó)法律的尊嚴(yán)和權(quán)威便受到了褻瀆與挑戰(zhàn)，對(duì)守法購(gòu)買(mǎi)商品房的人們來(lái)說(shuō)也是極其不公平的；反之若將其一竿子全部打死，將造成社會(huì)財(cái)富的極大浪費(fèi)，會(huì)造成嚴(yán)重的社會(huì)動(dòng)蕩和民生問(wèn)題，這與當(dāng)前的和諧穩(wěn)定大于一切的政治環(huán)境不相符合。

我們應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決是一個(gè)復(fù)雜、艱難而又緩慢的過(guò)程，但是現(xiàn)實(shí)的緊迫性要求我們必須盡快找出切實(shí)可行的解決方針。而如何解決這個(gè)問(wèn)題，將是一場(chǎng)政策、制度和民生的艱難博弈，單一的政策已經(jīng)不能從根本上解決問(wèn)題，必須全面、綜合、突破地將其作為一個(gè)系統(tǒng)工程來(lái)完成。基于對(duì)現(xiàn)階段小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際情況分析，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從以下幾方面來(lái)采取措施：

1.堅(jiān)決禁止新的小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生。在當(dāng)前形勢(shì)已經(jīng)十分嚴(yán)峻的情況下，杜絕新的小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生，這是在總體的、宏觀的能徹底根治小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的政策出臺(tái)前，最行之有效、執(zhí)法成本最低的途徑。

2.已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房，不管是出于哪種情況，一經(jīng)有關(guān)質(zhì)檢部門(mén)確認(rèn)為工程質(zhì)量不合格的，一律強(qiáng)制拆除。其中建成待售的，違法成本由開(kāi)發(fā)組織者自行承擔(dān)。建成已售的，由政府出面強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商退回部分購(gòu)房人購(gòu)房款，畢竟購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房也是一種不守法的行為，為此購(gòu)房者要承擔(dān)一部分的違法成本。關(guān)于此處開(kāi)發(fā)商和組織者因蓋建質(zhì)量不合格工程所應(yīng)該承擔(dān)的其他具體相關(guān)法律或行政責(zé)任，不在本文涉及范圍內(nèi)。

3.建設(shè)在農(nóng)用耕地上的小產(chǎn)權(quán)房。如果在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，進(jìn)入不了城市規(guī)劃的范圍之內(nèi)；或已經(jīng)劃入了城市規(guī)劃的征地范圍之內(nèi)，但是卻不符合市政規(guī)劃用地要求。以上兩種情況，將根據(jù)保護(hù)農(nóng)用耕地的原則，一律給予拆除，并恢復(fù)土地的耕地性質(zhì)。關(guān)于購(gòu)房者的補(bǔ)償問(wèn)題，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商或村集體退還其購(gòu)房款。話說(shuō)回來(lái)，由于購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房行為本身也有過(guò)錯(cuò)，所以只能要求返還部分房款。而開(kāi)發(fā)商和村集體因此獲得的非法利益應(yīng)上繳國(guó)家，并承擔(dān)恢復(fù)耕地的費(fèi)用，不再追究其相關(guān)責(zé)任。對(duì)于已經(jīng)符合市政規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房屋，可以按照下文“建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房”中第二類(lèi)情況的解決辦法實(shí)行。

4.建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房。對(duì)于這種類(lèi)型的小產(chǎn)權(quán)房，土地的建設(shè)用途性質(zhì)并沒(méi)有發(fā)生改變，而且大多都是建在城市與鄉(xiāng)村的交界之處。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城市規(guī)模將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，但城市用地卻相當(dāng)緊張，因此這類(lèi)集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)家建設(shè)用地的可能性很大，所以對(duì)這類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房的處理應(yīng)當(dāng)以效率最大化為基本原則，盡量減小拆除比例［3］。

首先，正處于私自規(guī)劃和建設(shè)中的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予叫停和制止，并對(duì)未完成的樓體進(jìn)行拆除。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房在我國(guó)的非法地位已經(jīng)是十分明確，對(duì)于這種頂風(fēng)作案，帶著僥幸心理的行為應(yīng)當(dāng)給予從嚴(yán)從重處罰。政府黨委可以在土地房產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)配合下，給予鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)相關(guān)人員行政紀(jì)律處分，并對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)罰款。對(duì)于監(jiān)管失職、違法情節(jié)嚴(yán)重的，紀(jì)委監(jiān)察部門(mén)還應(yīng)追究土地、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)監(jiān)管部門(mén)的責(zé)任。這樣也可對(duì)全社會(huì)形成一個(gè)警示和震懾作用，只有加大違法成本才能將那些有此想法的人排除在違法的大門(mén)之外，才能行之有效地控制住新的小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展事態(tài)。

其次，房屋已經(jīng)建成，經(jīng)檢驗(yàn)質(zhì)量合格，且整體符合市政統(tǒng)一規(guī)劃的。這又分為兩種情況：（1）尚未出售的。一方面，可以考慮將其中一部分預(yù)留為該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地，作為該集體組織中新增成員未來(lái)申請(qǐng)和使用的宅基地，并且在一定年限內(nèi)新增農(nóng)戶的宅基地申請(qǐng)首先用這部分小產(chǎn)權(quán)房的用地折抵［4］。另一方面，剩余部分將由國(guó)家進(jìn)行回購(gòu)，將其納入到國(guó)家保障性住房的供應(yīng)體系中，統(tǒng)一改為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房。（2）已經(jīng)出售的。可以按上文中提到的幾種購(gòu)房人的身份類(lèi)型進(jìn)行分類(lèi)處理：①對(duì)于少數(shù)手里有土地、旅游等資源的政府官員，如果查實(shí)該小產(chǎn)權(quán)房是由于其運(yùn)用手中掌握的土地資源，利用權(quán)力尋租進(jìn)行官商勾結(jié)、違規(guī)審批等行為得來(lái)的，國(guó)家應(yīng)直接沒(méi)收改為保障性住房，并由紀(jì)檢或司法機(jī)關(guān)介入其腐敗案件。②對(duì)于選擇第二居所的高收入群體和用房屋做投資生意的人，應(yīng)當(dāng)限期令其補(bǔ)繳土地出讓金和各種稅金，然后由房管部門(mén)頒發(fā)房產(chǎn)證，進(jìn)入正常商品房市場(chǎng)流通。否則國(guó)家按購(gòu)房合同上標(biāo)注的原購(gòu)入價(jià)的一定百分比進(jìn)行回收，改建為保障性住房。差價(jià)部分作為這一部分人員購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的違法成本，以示對(duì)其違法行為的懲罰，也體現(xiàn)和維護(hù)法律的尊嚴(yán)。③對(duì)于外地務(wù)工人員和普通工薪階層，一般來(lái)講是無(wú)法承擔(dān)起小產(chǎn)權(quán)房改為合法商品房的差價(jià)的，在城市中也沒(méi)有合法的第二居所，所以國(guó)家當(dāng)以社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)計(jì)民生為重，保證公民享有最基本的生存居住權(quán)。因此，可以將該部分小產(chǎn)權(quán)房改為廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，讓這些居民能夠繼續(xù)居住在自己的房子里。但是僅限于個(gè)人居住，而不能在市場(chǎng)上做流轉(zhuǎn)和抵押。

最后，房屋已經(jīng)建成，經(jīng)檢驗(yàn)質(zhì)量合格，與市政統(tǒng)一規(guī)劃不相符合的，視沖突程度而定。嚴(yán)重與市政規(guī)劃相違背的，應(yīng)堅(jiān)決給予強(qiáng)制拆除，對(duì)于中低收入的人群應(yīng)當(dāng)在其他地區(qū)的政策性保障住房里妥善安置。而與市政規(guī)劃部分沖突的，應(yīng)考慮到執(zhí)法成本的問(wèn)題。倘若拆除費(fèi)用、補(bǔ)償安置費(fèi)用，以及拆除造成的社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)過(guò)高，那么就只能犧牲一部分的市政建設(shè)，暫時(shí)維持現(xiàn)狀。

5.建在自家宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房。對(duì)于農(nóng)民出售建造在宅基地之上的房屋來(lái)說(shuō)，如果這類(lèi)房屋的出售對(duì)象是本集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部成員的話，是完全符合法律規(guī)定的。只有當(dāng)其出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員時(shí)，其適法性才存在爭(zhēng)議［5］。不管怎么來(lái)講，蓋在自用宅基地上的房屋，是完全合法的，不屬于小產(chǎn)權(quán)房的范疇。除非是國(guó)家征收并給予拆遷補(bǔ)償，否則是不能以小產(chǎn)權(quán)房的名義拆除的。況且，宅基地都是經(jīng)過(guò)規(guī)劃的，其上的房屋建造也就符合土地利用總體規(guī)劃。只是在當(dāng)這些房屋被出售給非本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員時(shí)，才成為小產(chǎn)權(quán)房。所以應(yīng)該采取的措施是，首先應(yīng)當(dāng)限定該房屋僅用于自家居住或在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員間轉(zhuǎn)售。其次，對(duì)于已經(jīng)出售給非本經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員的房子，應(yīng)由房屋出售人退還購(gòu)房款，要保證該宅基地的主人對(duì)該套房產(chǎn)的整體所有權(quán)。然后用“以租代售”的方式，愿意繼續(xù)留下居住的，可以向該房屋所有者繳納市場(chǎng)價(jià)位的租金，不再享有所謂的房屋“小產(chǎn)權(quán)”。這樣一來(lái)，既保證了現(xiàn)實(shí)狀態(tài)的穩(wěn)定，讓住房需求者仍在原有居所居住，房屋所有者仍有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，但是卻在房屋的歸屬權(quán)能上合法化了。在當(dāng)前的很多“城中村”中，聚集著大量的大學(xué)生留城者、低層白領(lǐng)和外來(lái)青年務(wù)工人員，這些人的存在，是一個(gè)很大的房屋出租市場(chǎng)，完全能夠保證該類(lèi)房屋所有者的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。

如前所述，我國(guó)城鄉(xiāng)二元的土地產(chǎn)權(quán)制度是小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題產(chǎn)生的根本原因。長(zhǎng)期以來(lái)存在的這兩種土地所有權(quán)的不平等狀況，造成了小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的出現(xiàn)和蔓延。因此，為從根源上解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，需要對(duì)我國(guó)的城鄉(xiāng)二元土地制度進(jìn)行改革。

［1］郭 .對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的憲法學(xué)思考［J］.法律適用，2008，（4）.［2］張敏.北京市購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房群體現(xiàn)狀調(diào)查［J］.半月選讀，2007，（15）.

［3］賈廣葆.“小產(chǎn)權(quán)房”解決對(duì)策［J］.上海房產(chǎn)，2008，（12）.［4］左紅娟.我國(guó)“小產(chǎn)權(quán)房”法律問(wèn)題研究［D］.成都：四川省社會(huì)科學(xué)院，2011.

［5］王玉蓮.論小產(chǎn)權(quán)房的困境及對(duì)策［J］.法商，2010，（4）.

［責(zé)任編輯：劉曉慧］

The Discussion on Solutions of "Houses with Limited Property Rights"

YANG Yang

Under the background of increasing urbanization in our country,the price of commercial housing in city has always been climbing up.In the face of such a situation,various social strata out of consideration for their own interests create the phenomenon of"houses with limited property rights",which has many is sues such as:complex causes,large scale and sensitive disposal.We should view from two aspects--the classification management of"houses with limited property rights"at present stage and the reform of urban-rural land system,to solve the plight of small property.

houses with limited property rights;thought of solution;land circulation

DF4

：A

：1008-7966（2014）03-0092-03

2014-02-26

楊洋（1990-），男，河南信陽(yáng)人，2012級(jí)馬克思主義基本原理專(zhuān)業(yè)碩士研究生。