以房養(yǎng)老視角下我國住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)探析*

成新軒 曹飛飛

以房養(yǎng)老視角下我國住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)探析*

成新軒 曹飛飛

自2007年起，國家就開始試點(diǎn)以房養(yǎng)老，2013年9月13日國務(wù)院更是正式發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確指出要開展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”工作。但多年以來，社會(huì)對(duì)以房養(yǎng)老的試點(diǎn)，反應(yīng)普遍消極。過程中顯現(xiàn)出了相關(guān)法律及制度不完善、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)公信力不足、缺乏責(zé)任明確的公權(quán)管理機(jī)構(gòu)等諸多問題。本文試圖對(duì)這些問題進(jìn)行探討，并提出合理的解決方案，以解決我國“以房養(yǎng)老”發(fā)展的困難，推動(dòng)我國養(yǎng)老保障的多樣化。

以房養(yǎng)老；反向抵押；風(fēng)險(xiǎn)保障

一、我國“以房養(yǎng)老試點(diǎn)”現(xiàn)狀

我國早在2007年就在上海首先展開了“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)工作，并在之后逐步推廣到北京、上海、南京、杭州四座城市進(jìn)行主要試點(diǎn)工作。它們分別采取了不同的運(yùn)作模式，取得了一些效果，宣傳了以房養(yǎng)老和“住房反向抵押養(yǎng)老”的概念，但最終未能取得可以大規(guī)模推廣的成果，表現(xiàn)出很多問題。

(一)以商業(yè)模式運(yùn)營房屋抵押金，缺乏公信力。

這一點(diǎn)在北京模式中表現(xiàn)最為突出，其以商業(yè)化運(yùn)營的“養(yǎng)老房屋銀行”運(yùn)營老年人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的房屋抵押金，卻缺乏令人信服的財(cái)政監(jiān)管和道德監(jiān)督，使民眾對(duì)次模式的社會(huì)公益性和財(cái)產(chǎn)安全性都提出了質(zhì)疑。

(二)先售后享，難過老人心理關(guān)。

這是上海模式的一個(gè)突出特點(diǎn)，由于上海模式試行當(dāng)年，正值美國次貸危機(jī)爆發(fā)，此模式主要是為了規(guī)避“銀行—保險(xiǎn)—政府”這一雙重?fù)?dān)保下在房屋價(jià)值產(chǎn)生波動(dòng)后所可能造成的影響。但是由于其將房屋產(chǎn)權(quán)在老人未過世時(shí)就已出售給機(jī)構(gòu)，給老人造成心理上無家可歸的陰影，并未被社會(huì)所認(rèn)可。

(三)擁有“人氣”的自由模式實(shí)施規(guī)模偏小，缺乏應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的諸多能力。

在吸取了北京、上海模式的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，杭州模式為了增強(qiáng)民眾“以房養(yǎng)老”的意愿和對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)安全的信任度，提出了換房差價(jià)養(yǎng)老、退房補(bǔ)貼養(yǎng)老、售房預(yù)支養(yǎng)老和租房增收養(yǎng)老四種養(yǎng)老方式供老年人自由選擇。雖取得了相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)反響，卻難以進(jìn)行大范圍推廣，風(fēng)險(xiǎn)保障也較為困難。

(四)限定過多以房養(yǎng)老的符加條件，可推廣和實(shí)施的范圍受限。

這一問題以南京模式最為突出，其他基礎(chǔ)試點(diǎn)也不同程度存在。主要體現(xiàn)在質(zhì)押房屋面積和價(jià)值、老年人家庭情況等因素上，從而使得這些模式難以面對(duì)全體老年人進(jìn)行推廣和應(yīng)用。

綜上我們可以看出，“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)成果有限，問題突出，并主要集中在民眾對(duì)房屋反向抵押過程中和抵押后的財(cái)產(chǎn)保障問題上。

二、“老年人住房反向抵押養(yǎng)老”實(shí)施面臨的風(fēng)險(xiǎn)

(一)抵押貸款房產(chǎn)估價(jià)問題。

公正而準(zhǔn)確的評(píng)估抵押房屋是住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)能否開展的第一因素。如果申請(qǐng)以房養(yǎng)老的老人房產(chǎn)非自主產(chǎn)權(quán)房，則評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和程序就會(huì)因參照標(biāo)準(zhǔn)不同而有相異的估價(jià)結(jié)果。從目前抵押貸款所需房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)情況來看，在全國一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)排名中，北京市靠前的有杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司、北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司、北京市金利安房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司等，這些評(píng)估公司屬于營利性的，并未見專門為實(shí)施“以房養(yǎng)老”設(shè)立有非盈利的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，沒有非盈利房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)房屋未來價(jià)值走向和目前房屋價(jià)值現(xiàn)狀。這為住房抵押貸款房屋的定位，埋下了估價(jià)失真的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)抵押的房產(chǎn)因市場(chǎng)波動(dòng)而貶值。

實(shí)施以房養(yǎng)老的前提是房屋價(jià)值能真正體現(xiàn)出來，而房屋價(jià)值的保值和增值無疑是金融機(jī)構(gòu)參與養(yǎng)老事業(yè)的保障關(guān)鍵。從目前房屋價(jià)格整體走勢(shì)上看，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)一直呈持續(xù)攀升的發(fā)展趨勢(shì)。因此，只要老人有自己的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房屋，如果市場(chǎng)穩(wěn)定，應(yīng)該能保值增值，且能補(bǔ)充二手房市場(chǎng)供應(yīng)量。但是房產(chǎn)市場(chǎng)受多種因素影響，倘若處理房屋時(shí)恰好遇到房?jī)r(jià)下跌，原評(píng)估的房產(chǎn)貶值，金融機(jī)構(gòu)能收回的錢無法與原定貸款額度持平，造成資不抵債。盡管我國政府宏觀調(diào)控政策已出臺(tái)，用以控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，監(jiān)督市場(chǎng)變化，健全信息體系，使房產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定。但房屋價(jià)值隨市場(chǎng)波動(dòng)打折扣，貸款提供機(jī)構(gòu)可能面臨巨大的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況不可忽視，而且，我國目前尚未有穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)作住房反抵押貸款業(yè)務(wù)的保障，這在某種程度上阻礙了抵押房產(chǎn)的實(shí)施。

(三)抵押周期延長(zhǎng)致使貸款本息加大。

以房養(yǎng)老最受歡迎的模式是老人去世之后才出售房屋，銀行拿售房款歸還貸款本息。倘若老人長(zhǎng)壽年限超出了最初設(shè)定年限，貸款期限愈長(zhǎng)，則銀行承擔(dān)的本息滾存總值可能比房產(chǎn)抵押值要大，這給銀行介入這項(xiàng)業(yè)務(wù)增加了難度和風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可能存在道德風(fēng)險(xiǎn)。另外，一般抵押年限多以10～20年，由于時(shí)間跨度長(zhǎng)、貸款數(shù)目大，利率的變動(dòng)對(duì)養(yǎng)老業(yè)務(wù)影響較大。因?yàn)榉慨a(chǎn)出售之前抵押房產(chǎn)的老人無需還款，而利率市場(chǎng)波動(dòng)預(yù)測(cè)較難，10～20年間的細(xì)微波動(dòng)差異很大，而我國并未實(shí)現(xiàn)利率完全市場(chǎng)化，因而以未來利息計(jì)算個(gè)人消費(fèi)貸款利率，也有一定風(fēng)險(xiǎn)存在。

三、對(duì)策建議

(一)成立專門以房養(yǎng)老多家合署辦公機(jī)構(gòu)。

房產(chǎn)養(yǎng)老管理委托機(jī)構(gòu)的運(yùn)作，應(yīng)采用各相關(guān)功能部門聯(lián)合辦公的機(jī)制。抽調(diào)涉及業(yè)務(wù)的專業(yè)人員組成合署辦公平臺(tái)，集中審核辦公，快速有效地對(duì)申請(qǐng)者進(jìn)行資格審核，以此簡(jiǎn)化以房養(yǎng)老申報(bào)手續(xù)，提高辦事效率和公信力。并采用政府委托經(jīng)營方式，為銀行和業(yè)務(wù)老人做最后的金融保障。

以房養(yǎng)老多家合署辦公機(jī)構(gòu)主要由三大部分組成：

1.“金融管理咨詢機(jī)構(gòu)”。這是為“以房養(yǎng)老”特設(shè)的發(fā)揮中介咨詢功能的機(jī)構(gòu)，它負(fù)責(zé)為申請(qǐng)者提供政策咨詢和相關(guān)服務(wù)，為了確保政策的廣知度和經(jīng)過全過程的信息透明度，在申請(qǐng)者未辦理相關(guān)手續(xù)之前，要對(duì)住房反向抵押申請(qǐng)者進(jìn)行詳細(xì)的養(yǎng)老模式講解，并對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行反復(fù)確認(rèn)，特別是簽訂合同的相關(guān)規(guī)定等，強(qiáng)化老人對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)的深度知情，提升金融機(jī)構(gòu)管理的公信力。

2.“房屋資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)”。準(zhǔn)確地評(píng)估老人抵押房產(chǎn)的價(jià)值，是確定申請(qǐng)人是否有資格實(shí)施以房養(yǎng)老的前提。成立“房屋資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)”精準(zhǔn)地預(yù)算房屋價(jià)值，并合理計(jì)算出可供分期發(fā)放養(yǎng)老貸款的金額，以期確認(rèn)是否可以使用此項(xiàng)業(yè)務(wù)。因?yàn)榉课輧r(jià)值直接關(guān)系到老人的切身利益，由政府出面成立或委托公信力較高權(quán)威機(jī)構(gòu)，或者由地方房產(chǎn)管理局抽調(diào)優(yōu)秀人員聯(lián)合業(yè)界權(quán)威人士組成專項(xiàng)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，實(shí)施科學(xué)的房產(chǎn)評(píng)估程序，對(duì)房屋進(jìn)行有效的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，確保房屋價(jià)值評(píng)估公平、合理。

3.“房屋養(yǎng)老銀行貸款機(jī)構(gòu)”。在我國，保險(xiǎn)業(yè)是不允許做住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的，所以銀行信貸資金是最好的養(yǎng)老貸款途徑。又因?yàn)橐苑筐B(yǎng)老所依據(jù)的住房反向抵押貸款周期長(zhǎng)，發(fā)放貸款會(huì)影響銀行正常業(yè)務(wù)的資金周轉(zhuǎn)，故應(yīng)成立專門針對(duì)房屋養(yǎng)老發(fā)放貸款的銀行。一來可以用精算技術(shù)合理預(yù)測(cè)貸款人預(yù)期壽命，結(jié)合房屋價(jià)值評(píng)估出價(jià)值，計(jì)算出以房養(yǎng)老者去世前大概養(yǎng)老總費(fèi)用，以便為此開發(fā)新的金融產(chǎn)品。二來可以鼓勵(lì)房屋貸款人在抵押房產(chǎn)時(shí)同時(shí)參與人壽保險(xiǎn)和房屋保值等業(yè)務(wù)，保險(xiǎn)業(yè)務(wù)一般與銀行是聯(lián)辦的，可減少由貸款人長(zhǎng)壽或房屋毀損貶值帶來的資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。倘若發(fā)生長(zhǎng)壽或房屋降價(jià)等風(fēng)險(xiǎn)，銀行就可獲得保險(xiǎn)公司的賠款。到老人去世房產(chǎn)價(jià)值變現(xiàn)時(shí)，再由銀行與保險(xiǎn)公司就可獲得應(yīng)有的資費(fèi)。為了避免銀行貸款細(xì)則等情況被不明情理的老年人誤解，必須明確告訴申請(qǐng)抵押貸款者養(yǎng)老本息發(fā)放包括利率升降、定期費(fèi)用繳納等信息。

(二)設(shè)立專門抵押房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)。

1.借鑒美國由國會(huì)監(jiān)督住房反向抵押貸款運(yùn)行的經(jīng)驗(yàn)，政府成立權(quán)威的房屋交易管理機(jī)構(gòu)。該交易管理機(jī)構(gòu)是“住房反向抵押貸款”房產(chǎn)出售的二級(jí)市場(chǎng)唯一購買者，在房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的基礎(chǔ)上，根據(jù)抵押貸款人的年齡、房屋價(jià)值評(píng)估結(jié)果、房屋地段優(yōu)劣和當(dāng)時(shí)二手房產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格等提供給銀行住房可資貸款的額度。

2.借鑒美國在管理抵押房屋二手市場(chǎng)上的由抵押協(xié)會(huì)、住房抵押公司、住房管理局以及住房?jī)?chǔ)蓄擔(dān)保等多家共同參與市場(chǎng)運(yùn)作的形式，成立的“抵押房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)”，維護(hù)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定秩序，杜絕住房反向抵押貸款商業(yè)欺詐行為，保護(hù)抵押房產(chǎn)老年人和參與機(jī)構(gòu)的利益。工作重點(diǎn)在于房屋產(chǎn)生價(jià)值這一環(huán)節(jié)的操作，除了擔(dān)保和保險(xiǎn)的作用之外，重心還在于確定房屋價(jià)值租售是抵押房屋老人永久性遷出后或死亡后等。在征求房屋抵押者意見的基礎(chǔ)上，由抵押房屋的老人決定是一次領(lǐng)取貸款或是由銀行以貸款形式定期定額交付入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)費(fèi)用，以及何時(shí)出售或出租，進(jìn)行合理而科學(xué)的安排，以發(fā)揮房屋利用最佳價(jià)值。

[1]李?。骸睹绹纳鐣?huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度及其改革》，載于《世界經(jīng)濟(jì)與政治》1997年第11期。

[2]柴效武：《以房養(yǎng)老模式》，浙江大學(xué)出版社2008年版。

[3]李智仁、潘秀菊：《以房養(yǎng)老商品——反向抵押貸款制度之理論與實(shí)務(wù)》，元照出版股份有限公司2010年版。

本文是河北省社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目的階段成果，項(xiàng)目名稱：多元機(jī)構(gòu)介入的以房養(yǎng)老模式研究，項(xiàng)目號(hào)：HB14GL083；本文是河北省人力資源社會(huì)保障科研合作課題的階段成果，項(xiàng)目名稱：當(dāng)前形勢(shì)下河北省社會(huì)保障公共服務(wù)體系完善研究，項(xiàng)目號(hào)：JRSH2-2014-02008。

D632.1，F(xiàn)842.6

：A

：2095-3151(2014)52-0024-03