我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理的缺陷與對(duì)策

李蘭芳

（河源職業(yè)技術(shù)學(xué)院，廣東 河源 517000）

物業(yè)管理大體可分為三個(gè)部分，維修養(yǎng)護(hù)管理、環(huán)境管理和便民綜合經(jīng)營(yíng)管理。如房屋滲漏維修、小區(qū)體育配套設(shè)施的維護(hù)等等都屬于維修養(yǎng)護(hù)管理，物業(yè)有責(zé)任確保業(yè)主正常生活、活動(dòng)的質(zhì)量。又如小區(qū)衛(wèi)生打掃，小區(qū)綠化等，屬于小區(qū)的環(huán)境管理，目的在于提高業(yè)主生活環(huán)境的質(zhì)量，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)溫馨、環(huán)保的生活環(huán)境。再如小區(qū)停車場(chǎng)、便民超市等，屬于便民綜合經(jīng)營(yíng)管理。這方面的管理極大的方便了業(yè)主生活，減少了小區(qū)人與人的摩擦（如沒(méi)有停車場(chǎng)地，小區(qū)車輛亂停、亂放，容易引起業(yè)主之間的摩擦，也容易造成不安全隱患）總之，小區(qū)物業(yè)管理涵蓋了運(yùn)動(dòng)、衛(wèi)生、環(huán)保等方面，是一項(xiàng)較為復(fù)雜的管理活動(dòng)。

一 我國(guó)目前物業(yè)管理方面存在的缺陷

（一）相關(guān)法律、法規(guī)的不健全

法律、法規(guī)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理法治化的關(guān)鍵。法律、法規(guī)的不健全給我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展造成了諸多阻礙，影響了物業(yè)管理水平的提高。首先，相關(guān)部門不夠重視，是造成物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)展滯后的主要原因。一方面，物業(yè)管理一直被當(dāng)作房地產(chǎn)的售后部門來(lái)發(fā)展的，其發(fā)展缺少針對(duì)性的法律、法規(guī)支持，以至于發(fā)生糾紛后無(wú)法可依，處理時(shí)只能借助其他法律、法規(guī)條例來(lái)執(zhí)行，很大程度上影響了物業(yè)管理糾紛處理的公平、公正，阻礙了物業(yè)管理的發(fā)展。另一方面，物業(yè)管理內(nèi)容廣泛，牽連部門多，各部門的協(xié)調(diào)、溝通復(fù)雜，再加之“以和為貴”的合作心態(tài)，影響了物業(yè)管理法律、法規(guī)的建設(shè)與完善。再次，業(yè)主的法律意識(shí)淡薄也是造成物業(yè)管理法律、法規(guī)不健全的主要原因之一。一方面，在物業(yè)管理中，遇到問(wèn)題時(shí)業(yè)主缺少理性的應(yīng)對(duì)措施，往往采取過(guò)激的方式應(yīng)對(duì)。如發(fā)生房屋滲漏，有的業(yè)主在多次投訴后無(wú)效，就采取鬧事、打人的手段來(lái)發(fā)泄心中怨氣，造成了事情沒(méi)解決、有理變沒(méi)理的結(jié)果。業(yè)主沒(méi)有采用法律武器來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益意識(shí)。另一方面，業(yè)主對(duì)于自己應(yīng)盡的義務(wù)含糊不清，如小區(qū)內(nèi)車輛的亂停亂放，導(dǎo)致被偷、被損壞。又如物品放置不當(dāng)，從高處墜下傷物或傷人等，引起一些可避免的損失和后果，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的和諧關(guān)系。同時(shí)，也造成了業(yè)主的法律需求“較少”的錯(cuò)覺(jué)。因此，影響了物業(yè)管理相關(guān)的法律、法規(guī)的健全和完善。

（二）物業(yè)管理資金管理混亂

資金是確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)，物業(yè)管理資金管理混亂主要表現(xiàn)在以下方面：首先，物業(yè)管理收費(fèi)難。一方面，一些業(yè)主不能按時(shí)、按原則繳費(fèi)，總是能拖就拖、能少就少，導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)難。另一方面，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范、透明度低，存在亂收費(fèi)、收費(fèi)亂的現(xiàn)象，導(dǎo)致了物業(yè)管理收費(fèi)的困難。而物業(yè)管理過(guò)程中，一些維修工作、綠化工作等又需要物業(yè)費(fèi)的支持，不繳費(fèi)、少繳費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)管理資金緊張，一些管理項(xiàng)目很難實(shí)施，影響了物業(yè)管理水平的提高和發(fā)展。再次，物業(yè)管理維修基金管理混亂，缺少統(tǒng)一的規(guī)范。造成了維修基金用哪了、用了多少、還有多少能用等模糊不清，而且維修基金的使用缺少有效的規(guī)劃與監(jiān)督，致使維修基金不能充分的發(fā)揮起作用，難以持續(xù)、穩(wěn)定的服務(wù)業(yè)主。造成了業(yè)主辦事難，物業(yè)、業(yè)主關(guān)系緊張的局面，不利于小區(qū)建設(shè)及和諧社會(huì)的發(fā)展。

（三）物業(yè)管理企業(yè)獨(dú)立性不夠

一直以來(lái)物業(yè)管理都被當(dāng)作房地產(chǎn)業(yè)的售后部門來(lái)發(fā)展，其獨(dú)立性很弱。一方面，物業(yè)管理企業(yè)過(guò)于依賴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。首先，為了方便管理，很多物業(yè)管理公司都是掛靠在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商名下的，其運(yùn)行依靠開(kāi)發(fā)商的撥款和補(bǔ)貼。致使物業(yè)管理過(guò)多的依賴開(kāi)發(fā)商，使其發(fā)展受到了很大限制。如，開(kāi)發(fā)商為了把房子賣出去，向業(yè)主承諾幾年不收物業(yè)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)怎么優(yōu)惠等等，造成了物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的緊缺，影響物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，不利于物業(yè)管理水平向更高層次上的發(fā)展。其次，一些物業(yè)管理企業(yè)，為了取得樓盤的物業(yè)管理權(quán)，采取了一些非常的競(jìng)爭(zhēng)手段，形成了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的依賴。導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)接手樓盤后效益低、盈利少，致使物業(yè)管理的水平難以提高。再次，有些開(kāi)發(fā)商依仗物業(yè)管理對(duì)開(kāi)發(fā)商的依賴性，強(qiáng)行的將一些義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)，造成了物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的困擾。如購(gòu)房過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商將物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)等寫進(jìn)了購(gòu)房合同。而其承諾的實(shí)現(xiàn)就交給了物業(yè)管理企業(yè)，造成了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通障礙（如物業(yè)管理中一些問(wèn)題的解決被踢來(lái)踢去，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展）。阻礙了物業(yè)管理的發(fā)展同時(shí)使物業(yè)管理對(duì)開(kāi)發(fā)商的依賴性更強(qiáng)。另一方面，我國(guó)的物業(yè)管理對(duì)政府部門也有過(guò)分的依賴性。首先，有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)不健全，導(dǎo)致政府對(duì)物業(yè)管理的扶植政策少，約束多。為了促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，一些物業(yè)管理企業(yè)就和政府“拉關(guān)系，套近乎”，影響了物業(yè)管理企業(yè)的獨(dú)立性，有些企業(yè)甚至淪為政府的附屬企業(yè)。其次，受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)影響，一些政府部門的思想更新緩慢，政府職能轉(zhuǎn)變的推廣度不高，政府的服務(wù)性質(zhì)難以體現(xiàn)。在這種情況下，政府過(guò)多的參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理，對(duì)物業(yè)管理的運(yùn)營(yíng)造成了太多的干涉，逐漸形成了其對(duì)政府的依賴。

二 物業(yè)管理缺陷造成的影響

物業(yè)管理的缺陷勢(shì)必對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展和物業(yè)管理質(zhì)量造成很大影響。首先，造成了物業(yè)管理過(guò)程中糾紛多、難處理。例如供暖費(fèi)糾紛：如今年的煤價(jià)大幅度下降，而供暖費(fèi)有的地區(qū)降、有的地區(qū)不降，造成了一些業(yè)主的疑惑。又如供暖溫度等等。此外還有財(cái)產(chǎn)損失糾紛（業(yè)主被盜）、公用設(shè)施傷人糾紛（小區(qū)體育設(shè)施不能及時(shí)維修，造成人員受傷；廣告牌管理不善再次業(yè)主受到損失等）、共用部位侵權(quán)糾紛（小區(qū)內(nèi)亂搭、亂建）等，嚴(yán)重影響了小區(qū)的和諧發(fā)展。其次，業(yè)主維權(quán)難，服務(wù)質(zhì)量難保證。比如，一些小區(qū)物業(yè)管理責(zé)、權(quán)不清，出了問(wèn)題業(yè)主不知道要找誰(shuí)。如頂樓漏雨，業(yè)主找物業(yè)，物業(yè)讓找開(kāi)發(fā)商，就這樣推來(lái)推去，業(yè)主的問(wèn)題始終得不到解決，就容易引發(fā)物業(yè)管理與業(yè)主的矛盾，使物業(yè)管理質(zhì)量大打折扣。再次，會(huì)造成物業(yè)管理發(fā)展難、物業(yè)管理水平提升難。我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的缺陷，造成了我國(guó)物業(yè)管理規(guī)模小、技術(shù)相對(duì)落后的現(xiàn)狀，一些先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)很難在物業(yè)管理中推廣，致使我國(guó)的物業(yè)管理水平滯后發(fā)展，難以滿足業(yè)主需求。

三 物業(yè)管理方面的幾點(diǎn)對(duì)策

（一）完善相關(guān)的法律法規(guī)

法律、法規(guī)是我國(guó)依法治國(guó)的基礎(chǔ)，物業(yè)管理的發(fā)展離不開(kāi)良好的法律環(huán)境。要完善物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，首先，要解放思想，積極的認(rèn)識(shí)物業(yè)管理對(duì)小區(qū)發(fā)展、業(yè)主生活質(zhì)量的重要性。第一，政府要充分的發(fā)揮其服務(wù)職能，一方面，促進(jìn)物業(yè)管理的立法和相關(guān)法律制度的完善。另一反面，增加對(duì)物業(yè)管理的扶植政策，促進(jìn)其快速發(fā)展。第二，減少政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的干預(yù)，使物業(yè)管理能夠在一個(gè)相對(duì)寬松的環(huán)境中發(fā)展、壯大，不斷提升其服務(wù)質(zhì)量。其次，加強(qiáng)法律、法規(guī)宣傳，使業(yè)主和物業(yè)管理人員都能依靠法律維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益，解決難以解決的糾紛、問(wèn)題，促進(jìn)和諧社區(qū)的發(fā)展。再次，注意立法的細(xì)節(jié)。由于物業(yè)管理涉及部門過(guò)多，一點(diǎn)不到位就會(huì)導(dǎo)致法律盲區(qū)，使遇到問(wèn)題時(shí)難以依法解決。因此，在立法過(guò)程中要注意法律、法規(guī)的細(xì)節(jié)，使相關(guān)的法律、法規(guī)能夠充分的滿足物業(yè)管理需求，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)業(yè)主的滿意度。

（二）完善資金管理制度

資金是企業(yè)發(fā)展的源泉，物業(yè)管理的發(fā)展也不能離開(kāi)資金支持。首先，通過(guò)法律、規(guī)范，完善物業(yè)的收費(fèi)、繳費(fèi)等業(yè)務(wù)的執(zhí)行。解決物業(yè)管理亂收費(fèi)、管理不到位等現(xiàn)象。一方面增強(qiáng)業(yè)主繳費(fèi)的積極性與主動(dòng)性。另一方面，規(guī)范物業(yè)管理費(fèi)用，在統(tǒng)一的制度下使業(yè)主繳費(fèi)方便、享受服務(wù)及時(shí)，提高物業(yè)資金的利用效率。其次，統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)維修基金的使用，使業(yè)主遇到的問(wèn)題能及時(shí)解決，每筆物業(yè)資金來(lái)路明確、去路清晰。杜絕徇私，杜絕貪公等不良行為，使物業(yè)管理的資金能用到實(shí)處，增加物業(yè)管理企業(yè)的社會(huì)公信度，提高業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)的意識(shí)，為業(yè)主提供高質(zhì)量、高品質(zhì)、低消費(fèi)的服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理資金的良性循環(huán)，提高物業(yè)管理水平。

（三）加強(qiáng)物業(yè)管理建設(shè)

物業(yè)管理關(guān)系著業(yè)主生活的物質(zhì)質(zhì)量和精神質(zhì)量，物質(zhì)管理的建設(shè)刻不容緩。首先，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的獨(dú)立性，使其不再依賴開(kāi)發(fā)商、政府部門“給、飯、吃”。發(fā)展物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，開(kāi)發(fā)和完善物業(yè)管理的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，增強(qiáng)其發(fā)展的獨(dú)立性。其次，加強(qiáng)物業(yè)管理從業(yè)者的培訓(xùn)、培養(yǎng)工作。一方面，提高物業(yè)管理從業(yè)人員的綜合素質(zhì)。提高了從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平，使業(yè)主能夠享受更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。另一方面，為物業(yè)管理輸送更優(yōu)秀的人才。有助于物業(yè)管理創(chuàng)新發(fā)展，使一些先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、物業(yè)管理科技能夠引入我國(guó)的物業(yè)管理中，促進(jìn)其快速發(fā)展，早日實(shí)現(xiàn)我國(guó)物業(yè)管理的職能化、科技化。再次，品牌形象包裝物業(yè)管理，使其服務(wù)質(zhì)量不斷的提高，得到社會(huì)的廣泛認(rèn)可。促進(jìn)物業(yè)管理做大做強(qiáng)。第四，建立和完善業(yè)主委員會(huì)制定，使其能更好的發(fā)揮在物業(yè)管理中的作用。一方面，物業(yè)管理委員會(huì)是由業(yè)主選舉的，要能代表業(yè)主的意見(jiàn)，積極的為業(yè)主爭(zhēng)取正當(dāng)?shù)睦?。另一方面，物業(yè)管理委員會(huì)要積極的配合物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行小區(qū)的維修養(yǎng)護(hù)管理、環(huán)境管理等，促進(jìn)小區(qū)建設(shè)的發(fā)展。

我國(guó)的物業(yè)管理發(fā)展較為落后，管理水平與世界一些國(guó)家還有差距，物業(yè)管理的科技水平也不夠發(fā)達(dá)。但我們要理智的、科學(xué)的借鑒國(guó)外先進(jìn)的管理技術(shù)和管理方式，在發(fā)展方向上，我們要堅(jiān)持走“群眾路線”，改依賴開(kāi)發(fā)商為依靠業(yè)主。發(fā)揚(yáng)“以人為本”的理念，為業(yè)主提供高質(zhì)量、高層次的物業(yè)管理服務(wù)，讓業(yè)主充分感受現(xiàn)代化的城市住宅的優(yōu)越性。同時(shí)，在認(rèn)清我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中的不足之后，我們要積極的進(jìn)行完善，逐漸的實(shí)現(xiàn)我國(guó)物業(yè)管理由低級(jí)向高級(jí)的發(fā)展，不斷的提高我國(guó)人民的生活質(zhì)量，為和諧社會(huì)的發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

[1]范國(guó)振.從“物業(yè)費(fèi)漲價(jià)難”看現(xiàn)行物業(yè)管理體系的缺陷[J].住宅與房產(chǎn),2013,(1).

[2]竇蓉.我國(guó)物業(yè)管理存在的問(wèn)題與對(duì)穿研究[J].四川建材,2013,(3).