房屋轉(zhuǎn)移登記行政訴訟中的疑難問題探究

魏在軍，種珊珊

隨著我國房地產(chǎn)市場的活躍，因房屋登記而引發(fā)的行政案件數(shù)量逐年增長，疑難復(fù)雜問題日益增多。2010年較2000年，全國行政案件數(shù)量增長了20%，而房屋登記案件增長了近200%，在九十四類行政案件中排位升至第二，在案件總量中的占比達8%［1］。由于房屋登記行政案件中新老問題交替存在，立法滯后，許多理論“高屋建瓴”，難以為司法實踐提供有效指南，使得房屋登記案件裁判錯誤、不當(dāng)?shù)膸茁试龈?。甚至同一法院就與同一房產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的民事案件和行政案件，先后作出相互矛盾的裁決，從而導(dǎo)致當(dāng)事人不服判，上訪不止，損害法院的司法權(quán)威，不利于社會的穩(wěn)定。在房屋轉(zhuǎn)移登記案件中，哪些權(quán)利人、利害關(guān)系人具備行政訴訟的原告資格？民行交叉時，“先民后行”還是“先行后民”？如何判定是否善意第三人？這些問題長期困擾著理論和司法實踐，制約著司法功能的正常發(fā)揮。有必要盡快消除上述分歧，統(tǒng)一認(rèn)識，以正確處理訴訟案件，定紛止?fàn)?，保障房地產(chǎn)交易市場的有序穩(wěn)健發(fā)展。

一、案例及爭議問題

李某與兆某系夫妻關(guān)系。2009年9月李某去世，生前有住房一套，無遺囑。2009年10月，經(jīng)公證處公證，李某與兆某的子女李甲、李乙、李丙、李丁等四人放棄繼承該房屋遺產(chǎn)部分。2009年12月，兆某以繼承遺產(chǎn)為由，向市房管局申請上述房屋的轉(zhuǎn)移登記。市房管局經(jīng)審核后，向其頒發(fā)了房產(chǎn)證。2010年1月，王某經(jīng)房屋中介與兆某簽訂了購房合同。王某付清房款后，到市房管局辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。市房管局經(jīng)審核后，向王某頒發(fā)了房地產(chǎn)證。兆某交付房屋后，王某入住該房并進行裝修。2010年2月，公證處以兆某隱瞞了繼承人李戊存在的事實為由撤銷了上述遺產(chǎn)繼承公證書。姚某與兆某之子李戊系夫妻關(guān)系。姚某得知房屋賣與他人后，便向法院提起行政訴訟，訴請撤銷市房管局向兆某頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證。2011年6月，法院以“房地產(chǎn)權(quán)證已辦理轉(zhuǎn)移登記，被訴具體行政行為不具有可撤銷內(nèi)容”為由，判決確認(rèn)市房管局向兆某頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證的具體行政行為無效。二審維持原判，該判決已生效。隨后，姚某又向同一法院提起行政訴訟，訴請撤銷市房管局向王某頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證。法院以下屬理由判決撤銷市房管局向王某頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證：一是市房管局向兆某頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證的具體行政行為既然已被法院生效的判決確認(rèn)無效，據(jù)此而向王某頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證的具體行政行為應(yīng)被撤銷；二是沒有充分的證據(jù)證明王某購房時是善意取得。

本案在審理過程中主要存在以下爭議問題：

第一，姚某是否具備本案行政訴訟的原告主體資格？

第二，房屋登記行政訴訟中涉及民事訴訟問題時，應(yīng)“先民后行”，還是“先行后民”？

第三，王某是否善意取得？

第四，對姚某訴請撤銷王某房產(chǎn)證的行政訴訟，應(yīng)如何裁決？

二、房屋轉(zhuǎn)移登記行政訴訟的原告主體資格問題

關(guān)于姚某是否具備訴請撤銷兆某、王某房產(chǎn)證的行政訴訟的原告主體資格問題，審理中主要存在兩種觀點。一種觀點認(rèn)為姚某不具備訴請撤銷兆某、王某房產(chǎn)證的行政訴訟主體資格；另一種觀點認(rèn)為，姚某具備訴請撤銷兆某、王某房產(chǎn)證的行政訴訟原告主體資格。姚某與李某、兆某之子李戊系夫妻關(guān)系，李戊仍存在。被繼承人李某生前無遺囑，對其遺產(chǎn)適用法定繼承。李戊雖然一直未主張對被繼承人李某遺產(chǎn)的繼承權(quán)，但也未依據(jù)我國繼承法作出有效的放棄繼承的意思表示，其依法仍享有繼承權(quán)。本案李戊對其父遺產(chǎn)的繼承與否，直接影響著其與姚某婚姻關(guān)系存續(xù)期間的財產(chǎn)收入的多少。因為，我國婚姻法規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方所取得的財產(chǎn)收入為夫妻共同所有，另有約定的除外。因此，本案的審理結(jié)果與姚某有法律上的利害關(guān)系。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第12條規(guī)定：“與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟?！币δ尘邆湓V請撤銷兆某、王某房產(chǎn)證的行政訴訟原告主體資格。

涉案房屋產(chǎn)權(quán)先后經(jīng)過兩次轉(zhuǎn)移登記。第一次轉(zhuǎn)移登記至兆某名下，系基于對兆某之夫李某的遺產(chǎn)繼承而發(fā)生；第二次轉(zhuǎn)移登記至王某名下，系基于兆某與王某之間的房屋買賣關(guān)系而發(fā)生。筆者以為姚某與兆某系婆媳關(guān)系，姚某的丈夫李戊仍存在。姚某在本案中既非法定繼承人，也非屬其他法定可以分得遺產(chǎn)的人；既非涉案房屋買賣關(guān)系的當(dāng)事人，也非涉案房屋的共有人，與本案不存在任何法律上的利害關(guān)系，不具備訴請撤銷兆某、王某房產(chǎn)證的行政訴訟的原告主體資格，依法應(yīng)駁回姚某的行政起訴。

至于前述認(rèn)為姚某具備行政訴訟原告資格的觀點，是錯誤的。其原因在于，沒有準(zhǔn)確把握《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第十二條規(guī)定中的“利害關(guān)系”，從而導(dǎo)致無邊際的擴大了“利害關(guān)系”范圍。規(guī)定中的“利害關(guān)系”，是指法律上的而非事實上的，是直接的而非間接的。假如，因房屋已賣給王某，王某讓長期居住該房內(nèi)的李某生前好友張某搬出。對于張某而言，其與案件結(jié)果的利害關(guān)系就僅僅是事實上的利害關(guān)系，而非法律上的，該好友就不具備行政訴訟的原告資格。本案中，李戊作為被繼承人李某的第一順序法定繼承人，因兆某的轉(zhuǎn)移登記房產(chǎn)行為直接影響其利益，其與該案件就有法律上的直接利害關(guān)系，李戊具備本案行政訴訟的原告資格。對于姚某，李戊是否繼承遺產(chǎn)，固然影響著其與姚某婚姻關(guān)系存續(xù)期間的財產(chǎn)收入的多少，但是，在李戊還存在而又既不表示繼承又不提起訴訟的情形下，姚某作為其妻子，是無論如何不能代行其繼承權(quán)的。其與案件的利害關(guān)系是間接的而非直接的，不具有本案行政訴訟的原告資格。如果因此而賦予姚某行政訴訟原告資格的話，那么，以此類推，李戊的繼承與否，影響著其與姚某婚姻關(guān)系存續(xù)期間的財產(chǎn)收入的多少，必然影響著姚某去世后遺產(chǎn)的多少，那么，姚某的父母子女也都具備行政訴訟的原告資格。這種觀點顯然是不成立的，只能導(dǎo)致行政訴訟原告的范圍無邊際無原則的擴展和蔓延。

三、房屋轉(zhuǎn)移登記案件的審理應(yīng)“先民后行”，還是“先行后民”

在民行交叉案件中，到底是先審民事案件，還是先審行政案件，由于2000年最高人民法院頒發(fā)的《關(guān)于執(zhí)行《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題的解釋》第五十一條第一款（六）項規(guī)定不明確，從而導(dǎo)致無論在理論上，還是在司法實踐中，都一直存在爭議。特別是最近幾年，隨著房屋登記行政糾紛的增加，問題更加突出，亟待規(guī)范。

在實踐中，房屋登記行政案件大都起因于房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、婚姻、共有、繼承等民事爭議。關(guān)于房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、婚姻、共有、繼承等民事爭議應(yīng)歸屬民法調(diào)整，房產(chǎn)登記是房產(chǎn)登記主管部門基于法律給予的公權(quán)力而作出，歸屬行政法調(diào)整。相應(yīng)地，房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、婚姻、共有、繼承等民事糾紛應(yīng)通過民事訴訟解決，關(guān)于房產(chǎn)登記行為的效力問題應(yīng)通過行政訴訟解決［2］。為維護司法的統(tǒng)一，避免法院就與同一房產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的民事案件和行政案件作出相矛盾的裁決，有必要明確民事訴訟和行政訴訟何者先審結(jié)的問題，即“先民后行”，還是“先行后民”的問題。我們認(rèn)為，房屋登記行政訴訟案件，從表面上看是關(guān)于房屋登記的行政爭議，但是，具體的房屋登記都是根據(jù)關(guān)于房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、婚姻、共有、繼承等民事行為而作出，房產(chǎn)登記不過是對關(guān)于房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、婚姻、共有、繼承等民事法律行為法律效果的確認(rèn)而已，實質(zhì)上是基于涉案房產(chǎn)的民事爭議而引發(fā)的行政爭議?；A(chǔ)性民事關(guān)系的成立與否及效力問題決定了房屋登記行為的效力問題。在民事關(guān)系的成立與否及效力問題未得到解決之前，房屋登記行為的效力問題難以解決。行政案件即使先行審結(jié)，也是“案結(jié)事未了”。因此，一般應(yīng)”先民后行”，即先中止行政案件的審理，待民事訴訟終結(jié)后，再審理行政案件。

對于上述問題，2008年最高人民法院在《關(guān)于審理房屋登記行政案件中發(fā)現(xiàn)涉嫌刑事犯罪問題應(yīng)如何處理的答復(fù)》也有類似的規(guī)定：“如果不能確定第三人購買的房屋是否屬于善意取得，應(yīng)當(dāng)中止案件審理，待有權(quán)機關(guān)作出有效確認(rèn)后，再恢復(fù)審理?！?010年11月18日起施行 《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第8條進一步作出明確規(guī)定：“當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈予、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟。”

四、房屋轉(zhuǎn)移登記案件中的善意取得問題

我國物權(quán)法第106條規(guī)定：

無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；

（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

由上述規(guī)定可以看出，構(gòu)成善意取得應(yīng)具備以下三個條件：一是善意；二是有償且價格合理；三是已登記或交付。物權(quán)法之所以確立善意取得制度，對所有人對所有物的追回權(quán)作出適當(dāng)?shù)南拗?，就是為了既要保護財產(chǎn)所有人的所有權(quán)，又要保障商品交易的穩(wěn)定性，促進市場交易的發(fā)展，保護善意受讓人的正當(dāng)權(quán)利。司法實踐中，財物占有人往往以善意取得抗辯原所有權(quán)人或利害關(guān)系人的主張。我們認(rèn)為，受讓人只要舉證證明其行為符合善意取得的三個條件，就構(gòu)成善意取得。原所有權(quán)人或利害關(guān)系如主張受讓人不是善意取得，應(yīng)舉出充分的證據(jù)予以反駁，否則，其主張不成立。本案中，王某在買房過程中已盡了充分的注意義務(wù)，不存在瑕疵，價格合理且房款已付清，房屋已辦理過戶登記并交付使用，并且房屋出讓人兆某系被繼承人李某的妻子，作為共有人本身對涉案房產(chǎn)享有50%的份額，屬于有部分處分權(quán)人。根據(jù)我國物權(quán)法第106條規(guī)定，王某已善意取得涉案房屋的所有權(quán)，依法應(yīng)受保護。

五、房屋連續(xù)轉(zhuǎn)移登記行政訴訟的裁決問題

房屋轉(zhuǎn)移登記的行政行為被確認(rèn)為“違法”和被“撤銷”，看似僅字面表述不同，其實二者有著重要的區(qū)別，直接關(guān)系到當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)。房屋轉(zhuǎn)移登記的具體行政行為如果僅被確認(rèn) “違法”而不被撤銷，主要是基于以下幾個方面的原因：一是不具有可撤銷的內(nèi)容；二是被訴具體行政行為已被改變；三是為了保護國家社會公共利益或善意取得人的利益。第三種情形主要是為了保留房屋轉(zhuǎn)移登記的效果，就說明取得人所取得的房產(chǎn)證仍然是有效的，是受法律保護的。被撤銷的具體行政行為必然是違法的，房屋轉(zhuǎn)移登記行為被撤銷后，其登記效果也不復(fù)存在，受讓人所取得的房產(chǎn)證當(dāng)然是無效的，就不再受法律保護。也就是說，房屋登記的具體行政行為被確認(rèn)為違法，并不必然被撤銷。在房屋連續(xù)轉(zhuǎn)移登記的行政訴訟案件中，前一次或前幾次房屋轉(zhuǎn)移登記的具體行政行為被確認(rèn)違法，也不意味著后一次或最后一次房屋轉(zhuǎn)移登記的具體行政行為必然被確認(rèn)違法。當(dāng)其中某次房屋轉(zhuǎn)移登記中的受讓人是善意取得時，該次房屋轉(zhuǎn)移登記就不應(yīng)被撤銷，最多只能確認(rèn)為違法，以保留登記的法律效果，使善意取得人的所有權(quán)處于法律保護之中。相應(yīng)地，原權(quán)利人或利害關(guān)系人對善意取得第三人以后的房屋轉(zhuǎn)移登記行為就不在享有原告的訴訟主體資格。因此，2010年11月施行的 《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第五條第二款規(guī)定：“原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人對首次轉(zhuǎn)移登記行為及后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為一并提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理；人民法院判決駁回原告就在先轉(zhuǎn)移登記行為提出的訴訟請求，或者因保護善意第三人確認(rèn)在先房屋登記行為違法的，應(yīng)當(dāng)裁定駁回原告對后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為的起訴?！?/p>

具體而言，當(dāng)在先轉(zhuǎn)移登記行為合法時，就判決駁回原告對先轉(zhuǎn)移登記行為提出的訴訟請求，同時裁定駁回原告對后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為的起訴。當(dāng)在先轉(zhuǎn)移登記行為被確認(rèn)違法時，那就看在后轉(zhuǎn)移登記行為的受讓人是否為善意第三人：如為善意第三人，則判決確認(rèn)在先房屋登記行為違法，同時裁定駁回原告對后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為的起訴。因為，根據(jù)《物權(quán)法》第108條規(guī)定：“善意受讓人取得動產(chǎn)后，該動產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外?！鄙埔獾谌艘讶〉蒙姘阜慨a(chǎn)的所有權(quán)，原權(quán)利人或利害關(guān)系人的訴權(quán)因被善意第三人已取得物權(quán)而告終結(jié)，此時，只能依法裁定駁回對后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為的起訴。因此，《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第5條第2款和第11條第3款規(guī)定并不矛盾。如不是善意第三人，則判決依次確認(rèn)先后的房屋登記行為違法，同時撤銷最后一次的房屋轉(zhuǎn)移登記行為。如不能確定是否善意第三人，則裁定中止行政案件的審理，待民事案件審結(jié)后再行審理行政案件。

如原告對關(guān)于同一房屋的先后房屋轉(zhuǎn)移登記行為分別起訴，法院可合并審理，也可分別審理。分別審理時，則只能依次審理關(guān)于先后房屋轉(zhuǎn)移登記行為的各個行政案件，待關(guān)于前一房屋登記行為的行政案件審結(jié)后，才能審理關(guān)于后一房屋登記行為的行政案件。前文所述案件中，姚某對涉案房屋的先后兩次轉(zhuǎn)移登記行為就是分別起訴，由于前后兩次訴訟的間隔時間較長，且后一次起訴是在前一次訴訟終結(jié)后提起的，法院只能分別審理。

就本文論及的案件而言，第一次轉(zhuǎn)移登記行為已被法院確認(rèn)為違法，并不意味著第二次轉(zhuǎn)移登記行為必然被撤銷，而應(yīng)根據(jù)案件具體情形分別處理。具體而言，在第二次轉(zhuǎn)移登記行為中，王某購買房屋的行為如果不屬于善意取得，第二次轉(zhuǎn)移登記行為依法應(yīng)被確認(rèn)為違法并予撤銷；如屬于善意取得，依據(jù)物權(quán)法第108條規(guī)定，王某取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)受法律保護，法院可以判決確認(rèn)被訴的第二次轉(zhuǎn)移登記行為違法但不予撤銷，以保留登記效果；如果不能確定王某購買房屋的行為是否屬于善意取得，應(yīng)當(dāng)裁定中止行政案件的審理，待有權(quán)機關(guān)或相關(guān)的民事案件確認(rèn)是否屬于善意取得后，再恢復(fù)行政案件的審理。一審法院以第一次轉(zhuǎn)移登記行為已被確認(rèn)為違法為由，判決撤銷第二次轉(zhuǎn)移登記行為，顯然是錯誤的，其原因就是混淆了具體行政行為的“違法”與“撤銷”二者之間的關(guān)系。

[1]羅書臻.統(tǒng)一司法尺度 保護房屋權(quán)利人、利害關(guān)系人合法權(quán)益 [EB/OL].[2014-7-24].http：//old.chinacourt.org/public/detail.php?id=436370.

[2]陳嫻.房屋登記行為的法理構(gòu)造與審查規(guī)則[J].人民論壇，2012（23）.