基于補(bǔ)償性容積率計(jì)算的工業(yè)用地容積率管理

何健元，邱浩鋒，樊惠萍

(1. 廣州城市規(guī)劃技術(shù)開(kāi)發(fā)服務(wù)部，廣州 510030；2. 廣州市城市規(guī)劃自動(dòng)化中心，廣州 510030)

基于補(bǔ)償性容積率計(jì)算的工業(yè)用地容積率管理

何健元1，邱浩鋒1，樊惠萍2

(1. 廣州城市規(guī)劃技術(shù)開(kāi)發(fā)服務(wù)部，廣州 510030；2. 廣州市城市規(guī)劃自動(dòng)化中心，廣州 510030)

我國(guó)正處于城市化快速發(fā)展的階段．在有限的城市土地資源中，工業(yè)用地規(guī)劃應(yīng)注重提升用地效率，減少城市居住、商業(yè)核心區(qū)域的人口和環(huán)境壓力．通過(guò)對(duì)工業(yè)用地和住宅用地建筑報(bào)建電子報(bào)批技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)核算的統(tǒng)計(jì)，利用兩種用地建筑在計(jì)算容積率面積與建筑面積的比值上的差異，提出對(duì)工業(yè)用地建筑補(bǔ)償容積率的概念和方法，平衡兩種用地容積率的差異．針對(duì)具體案例進(jìn)行計(jì)算分析，該方法能有效釋放工業(yè)用地效率潛力，解決容積率偏低的問(wèn)題．

廣州；建筑規(guī)劃管理；補(bǔ)償性容積率；工業(yè)用地

我國(guó)的城市建設(shè)正處于快速發(fā)展的階段．人口城鎮(zhèn)化率由建國(guó)初期的17.5%快速上升至2012年的52.6%[1]．中國(guó)的城鎮(zhèn)化率由20%上升到40%僅僅用了22年[2]，與世界其他國(guó)家相比(英國(guó)120年，法國(guó)100年，美國(guó)40年)尤顯“急促”．以廣州市為例，常住人口由1953年的285萬(wàn)人增至2011年的1,270萬(wàn)人[3]，60年內(nèi)增加了4.5倍．如何在城市有限的土地資源中提升用地效率、改善城市人居環(huán)境已成為當(dāng)今城鎮(zhèn)規(guī)劃和設(shè)計(jì)的重要考慮因素．

隨著我國(guó)城市規(guī)劃建設(shè)中對(duì)建筑的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的控制逐漸趨于科學(xué)和客觀，居住用地的容積率得到了有效而靈活的控制．但工業(yè)作為城市發(fā)展動(dòng)力的重要組成部分，卻面臨土地使用效率偏低、行業(yè)集約式發(fā)展受阻等問(wèn)題．

本文對(duì)工業(yè)建筑和住宅建筑從建筑設(shè)計(jì)的角度，尤其是從非計(jì)算容積率面積與建筑面積的比值的差異的角度出發(fā)，通過(guò)數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析，提出補(bǔ)償性容積率的計(jì)算方法，討論基于補(bǔ)償性容積率計(jì)算的容積率彈性管理方法及案例試算．

1 工業(yè)用地容積率的計(jì)算與管理

1.1 工業(yè)用地容積率

容積率是城市規(guī)劃中一個(gè)重要的技術(shù)指標(biāo)．對(duì)于工業(yè)用地，按照GB50489—2009《化工企業(yè)總圖運(yùn)輸設(shè)計(jì)規(guī)范》[4]，工廠容積率＝(計(jì)算工廠的總建筑物＋構(gòu)筑物面積)/廠區(qū)用地面積．由于不同類型工業(yè)廠區(qū)在構(gòu)筑物設(shè)置上存有差異，且較難準(zhǔn)確量算其建筑面積，故構(gòu)筑物不納入本文的計(jì)算和討論范圍．

1.2 修建性詳細(xì)規(guī)劃下的工業(yè)用地容積率的管理規(guī)定

以廣州、深圳為例，規(guī)劃管理部門(mén)對(duì)不同用地類別的廠房建筑的建筑密度和容積率上限均做出了規(guī)定[5-6](見(jiàn)表1)，對(duì)容積率下限則應(yīng)符合《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》[7]的規(guī)定，其值在0.5～1.0之間．其中，輕工加工業(yè)、制造業(yè)容積率下限值較高，重工業(yè)容積率下限值較低．由此可知，一塊1,hm2左右的二類工業(yè)用地，容積率大致控制在1.0～1.6之間．

表1 工業(yè)用地通用廠房建筑指標(biāo)控制表

1.3 工業(yè)用地容積率控制的誤區(qū)

盡管容積率控制的首要目標(biāo)是控制開(kāi)發(fā)規(guī)模、設(shè)定合理的容積率下限，但緊湊度和多樣性也是中國(guó)城市可持續(xù)發(fā)展的核心理念[8]．由于國(guó)內(nèi)多數(shù)城市已采用分區(qū)容積率控制的手法，中心城區(qū)商住用地的容積率得到了較好的控制．但在郊區(qū)，因?yàn)榻ㄖ毡榈兔芏劝l(fā)展，容積率的限制措施可能起不到有效的調(diào)節(jié)作用[9]．信息、物流等新興工業(yè)產(chǎn)業(yè)建筑作為新型綜合辦公建筑[10]，低密度的用地控制使得資源配置和產(chǎn)業(yè)整合能力降低．

國(guó)內(nèi)許多城市的工業(yè)用地容積率普遍采用“總體規(guī)劃—控制性詳細(xì)規(guī)劃—修建性詳細(xì)規(guī)劃”的順序逐級(jí)控制，但工業(yè)建筑和住宅建筑在建筑設(shè)計(jì)，特別是非計(jì)算容積率面積的計(jì)算上的差異造成兩類用地容積率的計(jì)算和核定存在一定的不平衡．因此，應(yīng)當(dāng)從建筑設(shè)計(jì)和面積計(jì)算的特點(diǎn)出發(fā)，對(duì)工業(yè)用地容積率的控制進(jìn)行“反算”和“再平衡”．

2 工業(yè)建筑的設(shè)計(jì)特點(diǎn)及非計(jì)算容積率建筑面積

2.1 工業(yè)建筑設(shè)計(jì)的面積特點(diǎn)

容積率指標(biāo)的提出旨在限制建筑物的總建筑面積，故廣義容積率計(jì)算公式中分子一項(xiàng)是“總建筑面積”．由于住宅建筑可能設(shè)計(jì)有架空活動(dòng)或陽(yáng)臺(tái)等公共或半開(kāi)敞空間，因此狹義的容積率計(jì)算一般會(huì)用“計(jì)算容積率建筑面積”來(lái)取代“總建筑面積”．

目前，我國(guó)部分大城市設(shè)有專門(mén)的計(jì)算容積率建筑面積的規(guī)定，如《上海市建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》[11]、《廣州市規(guī)劃管理建筑面積計(jì)算辦法》等．以廣州為例，無(wú)論住宅還是廠房，半開(kāi)敞空間、陽(yáng)臺(tái)等均可按投影面積的一半計(jì)算容積率面積；地下停車(chē)庫(kù)及設(shè)備房、架空層、悶頂、管道設(shè)備夾層、天面梯屋及電梯機(jī)房等一般不計(jì)算容積率面積．

有別于住宅建筑注重適用性和舒適性，工業(yè)建筑的主要設(shè)計(jì)特點(diǎn)為空間尺度大、建筑功能單一等，這使得工業(yè)建筑在計(jì)算建筑面積、計(jì)算容積率面積和容積率上與住宅建筑存在較大的區(qū)別．產(chǎn)生這種區(qū)別的主要原因有兩類：一是廠房多數(shù)為一至三層的低層建筑，功能比較單一，較少設(shè)計(jì)有大面積陽(yáng)臺(tái)、門(mén)廊和架空層，因而非計(jì)算容積率建筑面積較住宅建筑少；二是廠區(qū)內(nèi)由于普遍比較開(kāi)闊，較少設(shè)置大型多層地下停車(chē)場(chǎng)，所以非計(jì)算容積率建筑面積占總建筑面積較?。?/p>

2.2 非計(jì)算容積率建筑面積對(duì)工業(yè)建筑容積率計(jì)算的影響

基于廠房和住宅類建筑在非計(jì)算容積率建筑面積上的差異，通過(guò)對(duì)電子報(bào)批技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)核算業(yè)務(wù)的面積分項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，得到計(jì)算容積率面積和建筑面積的比值關(guān)系(見(jiàn)表2)．統(tǒng)計(jì)時(shí)，采用了“總案件數(shù)相等”和“總建筑面積相近”兩套比較方式．

表2 建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)算容積率面積、建筑面積及比值

如果定義

式中：S非為非計(jì)算容積率面積，m2；S為總建筑面積，m2．

即計(jì)算容積率面積/建筑面積的值與i值是倒數(shù)關(guān)系．由表2可知：廠房的i值在3%～4%之間，而住宅的i值則在19%～27%之間，兩者相差6～7倍．

3 補(bǔ)償性容積率和容積率彈性管理方案

3.1 補(bǔ)償性容積率的計(jì)算

為了解決工業(yè)用地建筑容積率偏低的問(wèn)題，同時(shí)平衡工業(yè)建筑與住宅建筑在非計(jì)算容積率建筑面積與總建筑面積的比值上的差異，應(yīng)從工業(yè)建筑的設(shè)計(jì)特點(diǎn)出發(fā)，在非計(jì)算容積率面積方面考慮一種對(duì)工業(yè)建筑容積率的補(bǔ)償計(jì)算方法．

參考國(guó)內(nèi)外對(duì)建筑容積率的修正手段，提出以下工業(yè)用地補(bǔ)償性容積率(compensatory floor area ratio，簡(jiǎn)稱CFAR)計(jì)算方法

式中：iR為住宅用地非計(jì)算容積率面積與建筑面積的比值的平均值，由統(tǒng)計(jì)所得；iM為目標(biāo)工業(yè)用地非計(jì)算容積率面積與建筑面積的比值；K為工業(yè)建筑占地面積在總用地面積中的比例，%；I0為項(xiàng)目用地范圍內(nèi)單位面積固定資產(chǎn)投資額(或稱投資強(qiáng)度)下限值，萬(wàn)元/hm2；I為相同行業(yè)在一類地區(qū)的投資強(qiáng)度的下限值，萬(wàn)元/hm2；FAR為當(dāng)?shù)卣咧泄I(yè)用地通用廠房建筑容積率上限值．

在式(2)中，住宅建筑和目標(biāo)工業(yè)用地建筑在非計(jì)算容積率面積與總建筑面積比值上的差值由iR-iM表達(dá)．iR由統(tǒng)計(jì)所得，規(guī)劃行政主管部門(mén)可通過(guò)對(duì)歷年案件的統(tǒng)計(jì)分析確定一標(biāo)準(zhǔn)值．一般情況下，iM＜iR，故iR-iM＞0；且當(dāng)iR-iM越大時(shí)，越能反映兩者的差異，對(duì)工業(yè)用地容積率的補(bǔ)償度也越大．基于對(duì)控制城郊工業(yè)用地容積率下限的考量，公式通過(guò)“I0/I”一項(xiàng)，從固定資產(chǎn)投資方向控制工業(yè)集聚程度，I0/I越大，投資強(qiáng)度越接近一類地區(qū)，可接受補(bǔ)償?shù)娜莘e率就越大．

由于可建設(shè)地塊中可能包括非工業(yè)用途的配套建筑，系數(shù)K反映地塊內(nèi)工業(yè)建筑的占地比例，保證非工業(yè)用途的配套建筑不會(huì)對(duì)補(bǔ)償性容積率計(jì)算造成干擾．如果地塊是工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)型混合用地，則可通過(guò)引入用地比例系數(shù)計(jì)算混合補(bǔ)償容積率

式中：iW為目標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)用地非計(jì)算容積率面積與建筑面積的比值；KM和KW分別為工業(yè)建筑、倉(cāng)儲(chǔ)建筑占地面積在總用地面積中的比例，%．

3.2 容積率彈性管理方法和實(shí)用案例

工業(yè)用地容積率管理宜采用基于容積率彈性管理方法的行政與技術(shù)流程相結(jié)合的方式進(jìn)行(見(jiàn)圖1)．行政流程包括用地規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)或調(diào)整、容積率彈性管理方法、容積率轉(zhuǎn)移登記和發(fā)文等，其中容積率彈性管理方法由技術(shù)流程組成．規(guī)劃管理部門(mén)對(duì)建設(shè)單位提供的在用地設(shè)計(jì)條件上制作的修建性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行審查，通過(guò)補(bǔ)償性容積率計(jì)算得出可補(bǔ)償?shù)娜莘e率，建設(shè)單位可選擇將增加的容積率放在本期用地內(nèi)并調(diào)整建筑設(shè)計(jì)，或?qū)⑷莘e率轉(zhuǎn)移至遠(yuǎn)期建設(shè)用地上．如采取調(diào)整本期建筑設(shè)計(jì)，則調(diào)整后的設(shè)計(jì)方案再通過(guò)補(bǔ)償性容積率的計(jì)算，判斷補(bǔ)償后的總?cè)莘e率是否超出政策上限，若否，則發(fā)文并結(jié)束．

圖1 容積率彈性管理方法

技術(shù)流程包括數(shù)據(jù)輸入、參數(shù)計(jì)算、補(bǔ)償性容積率計(jì)算和數(shù)據(jù)輸出等．技術(shù)流程可獨(dú)立于行政流程并作為前期預(yù)審查程序，既可突顯技術(shù)和行政分離的原則，又可保證技術(shù)指標(biāo)準(zhǔn)確而不受干擾．

以廣州市番禺區(qū)金山大道某創(chuàng)意工業(yè)園為例，一期用地面積27.2萬(wàn)m2．通過(guò)修建性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)核算的總建筑面積40萬(wàn)m2，計(jì)算容積率面積為總建筑面積的97%，即一期用地容積率為1.42．如果本案采用基于補(bǔ)償性容積率計(jì)算的容積率彈性管理方法進(jìn)行試算審核，則查文獻(xiàn)[7]得I0/I＝1,245/ 1,555＝0.8．又已知iR＝0.2，K＝85%，F(xiàn)AR＝1.6，那么，由式(2)得CFAR＝0.18，即可供補(bǔ)償?shù)娜莘e率為0.18．一期用地補(bǔ)償修正后的容積率總計(jì)1.60，符合該地區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃的上限規(guī)定．據(jù)此，一期用地地塊內(nèi)的可建建筑面積將可增加約4.8萬(wàn)m2．建設(shè)單位可通過(guò)調(diào)整設(shè)計(jì)或申請(qǐng)容積率轉(zhuǎn)移將補(bǔ)償?shù)慕ㄖ娣e增加到地塊上．

4 結(jié) 論

(1)補(bǔ)償性容積率概念的創(chuàng)新之處在于其基于建筑設(shè)計(jì)的特點(diǎn)和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，并反作用于修建性詳細(xì)規(guī)劃的指標(biāo)制定和審核流程，從而減小工業(yè)和住宅用地之間容積率的差異，增加工業(yè)用地的容積率．

(2)通過(guò)對(duì)建筑工程電子報(bào)批技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)核算數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，得知廠房與住宅在i值上存在的差異約為6～7倍.

(3)補(bǔ)償性容積率的計(jì)算方法考慮了iR和iM的差異、工業(yè)建筑的占地比例、從固定資產(chǎn)投資方向控制的工業(yè)集聚程度等因素．

(4)基于補(bǔ)償性容積率計(jì)算的容積率彈性管理方法是對(duì)具體工程項(xiàng)目的審核流程．通過(guò)行政流程和技術(shù)流程，補(bǔ)償?shù)娜莘e率可通過(guò)調(diào)整建筑設(shè)計(jì)增加到本期地塊上，也可以通過(guò)開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移制度劃撥到待開(kāi)發(fā)地塊上．

出于對(duì)工業(yè)集聚程度的考慮，方法對(duì)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資方面有側(cè)重性．規(guī)劃管理部門(mén)在實(shí)際應(yīng)用時(shí)可引入環(huán)保或社會(huì)效益等參數(shù)進(jìn)行修正和試用．

［1］ 中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局. 中華人民共和國(guó)2012年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)[EB/OL]. (2013-02-22) [2013-07-29]. http：//www.stats.gov.cn/tjgb/ndtjgb/ qgndtjgb/ t20130221_402874525. htm.

［2］ 陸大道. 還沒(méi)擺脫城市化冒進(jìn)誤區(qū)[J]. 人民論壇，2010(19)：26.

［3］ 廣州市統(tǒng)計(jì)局. 廣州市2010年第六次人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)[EB/OL]. (2011-05-16)[2013-07-29]. http：// www.gzstats.gov.cn/tjgb/glpcgb/201105/t20110517_ 25227. htm.

［4］ GB50489—2009，化工企業(yè)總圖運(yùn)輸設(shè)計(jì)規(guī)范[S].

［5］ 廣州市城市規(guī)劃局. 廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則——修建性詳細(xì)規(guī)劃篇[S]. 廣州：廣州市城市規(guī)劃局，2005.

［6］ 深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì). 深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則[S]. 深圳：深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)，2004.

［7］ 中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部. 關(guān)于發(fā)布和實(shí)施《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》的通知[J]. 國(guó)土資源通訊，2008(4)：5.

［8］ 仇保興. 緊湊度和多樣性——我國(guó)城市可持續(xù)發(fā)展的核心理念[J]. 城市規(guī)劃，2006(11)：18-24.

［9］ 劉金朋. 城市新區(qū)居住用地容積率研究——以沈北新區(qū)為例[D]. 沈陽(yáng)：沈陽(yáng)建筑大學(xué)，2011.

［10］ 李思思. 設(shè)計(jì)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑設(shè)計(jì)[D]. 北京：中央美術(shù)學(xué)院，2012.

［11］ 《上海城市規(guī)劃》編者. 上海市建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理暫行規(guī)定[J]. 上海城市規(guī)劃，2000(2)：22.

［12］ 咸寶林. 城市規(guī)劃中容積率的確定方法研究[D]. 西安：西安建筑科技大學(xué)，2007.

［13］ MERRIAM，DWIGHT. The complete guide to zoning [M]. New York：McGraw-Hill，2004.

［14］ Housing and urban planning department of government of uttar pradesh，India. Housing Policy[ED/OL]. (2012-06-08)[2013-07-29]. http://awas.up.nic.in/linkfile/House Reforms. htm.

Industrial Land FAR Management Research Based on Compensatory Floor Area Ratio Computation

HE Jian-yuan1，QIU Hao-feng1，F(xiàn)AN Hui-ping2
(1. The Department of Guangzhou Urban Planning Technology Development Services，Guangzhou 510030，China；2. Guangzhou Urban Planning Automation Center，Guangzhou 510030，China)

China is confronted with the rapid growth of urbanization. Because of the limited urban land resources, urban planning authorities need to consider the utilized efficiency of industrial plots as well as reduce environmental and population pressure in residential and commercial districts. According to the statistical analysis for technique economical indexes of industrial and commercial constructional areas, the compensatory floor area ratio (CFAR), which is an objective concept aiming to balance the difference on floor area ratio (FAR) between residential and industrial buildings, is introduced. The potential of industrial land use efficiency could be unleashed on the basis of CFAR computation and the method is also an economically feasible resolution to FAR problem of industrial plots management.

Guangzhou；architecture planning management；compensatory floor area ratio；industrial plots

TU984.13

A

2095-719X(2014)01-0064-04

2013-06-28；

2013-11-11

何健元（1988—），男，廣東廣州人，廣州城市規(guī)劃技術(shù)開(kāi)發(fā)服務(wù)部助理工程師.

樊惠萍（1963—），女，高級(jí)工程師，從事城市規(guī)劃信息化的研究．E-mail：fanhuiping@upo.gov.cn