公租房租戶全周期租房成本及租房決策研究

摘要：興建公租房意在重點解決中低收入人群的住房保障問題。租戶居住期內(nèi)的全周期租房成本的高低會影響租戶租房決策。文章通過理論分析，探討租戶全周期成本影響因素，并構(gòu)建出全周期成本模型，剖析租房成本中交通成本、租期、租金水平等因素對公租房租戶的租房決策行為的影響。同時以重慶市為例，針對公租房租戶的全周期租房成本進行調(diào)查研究，結(jié)合重慶市公租房的相關(guān)政策與實踐，分析公租房運行中可能存在的問題，提出針對租金問題的改進建議。

關(guān)鍵詞：公租房；租金；成本

中圖分類號：F29331 文獻標志碼：A 文章編號：10085831（2014）01003708

重慶市于2010年大規(guī)模開建公租房， 2011年全國計劃開建1 000萬套保障性住房（包括棚戶區(qū)改造）。從2011年2月12日至2月28日重慶市首批公租房接受申請，房源共計67 330套，審核合格的申請人為22 317人，申請率為33%，申請成功15 281戶，申請成功率為68.2%，首批房源的預(yù)計入住率為22.6%，該情況顯示公租房在選址、定價、規(guī)模等方面可能存在一些問題。租金作為公租房運營的一個風險因素，由于風險的加速效應(yīng)[1]，全壽命周期的成本對整個項目的運營具有非常重要的影響。本文從全周期租房成本的角度運用理論與實證相結(jié)合的方法探討公租房的合理定價問題。

一、文獻綜述

[2]借鑒美國針對低收入人群的住房政策演化的經(jīng)驗教訓(xùn)，提出中國應(yīng)該在合適的時候適當采用租金優(yōu)惠券的形式補貼中低收入者。徐慎慶[3]分析了2010年的一線城市租金暴漲的原因，提出解決目前房地產(chǎn)市場問題的關(guān)鍵在于大力興建廉租房和經(jīng)濟適用房。郭玉坤[4]提出在城鎮(zhèn)住房保障制度設(shè)計中，保障方式應(yīng)以“人頭”補貼為主，根據(jù)情況采取購房補貼和租金補貼，同時給出了住房補貼額的計算模型。孫鼎等[5]綜述了國外關(guān)于保障性住房供應(yīng)機制的相關(guān)研究動態(tài)及成果，其中國外的租賃型住房保障模式有租金補貼、租房折扣、房租管制和低租金住房幾種，為中國發(fā)展保障性住房提供了有益的建議。趙勝[6]總結(jié)了從1948年以來的城市公有住房的房租政策，指出低租福利思想使得公有住房租金偏低，給國家財政帶來了沉重負擔，造成了人為的“房荒”，影響社會的公平與正義，滋生干部多占多得的腐敗行為。從文獻中梳理的保障性住房的租

金方面，主要是對國外租金模式的總結(jié)和建議，同時也有部分文獻反省中國部分公有住房租金偏低的現(xiàn)象。但是國內(nèi)關(guān)于公租房租金的理論研究才開始，公租房租戶在全壽命周期內(nèi)會產(chǎn)生多少租住成本并不明晰。目前國內(nèi)關(guān)于公租房的研究還比較少，關(guān)于租金的探討很少，但是可以搜集到國內(nèi)外租金水平的相關(guān)資料。

常州市率先在2009年開展公租房建設(shè)，按照其管理辦法的規(guī)定 常州市人民政府關(guān)于《常州市市區(qū)公共租賃住房管理辦法》的通知。

家庭人均年收入在上年常州市人均可支配收入的80%以下者，在常州市居住三年以上且無房的居民均可申請公租房。租金低是常州公租房的一大特點，只有市場租金價格的30%。2010年的市場租金水平大約在10元/平方米/月，其公租房的租金是3.5元/平方米/月[7]。

廣州的初步方案中，公租房租金計劃分為三個檔次，分別為同地段市場價的60%、50%和40% 《廣州市公共租賃住房制度實施辦法（試行）》。

將按住戶收入水平分類收取，目標人群主要是城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員。

深圳于2007年推出的大芬村268套公租房空置率在70%以上，2008年新增的公租房基本上為2007年棄租的房子，2009年初深圳保障性住房中2 370套公共租賃房只租出894套，基于此，新出臺的《條例》規(guī)定，公共租賃房租金以廉價為最高原則，每平方米租金10元以下，或以目前城中村租價為標的再下調(diào)50%。

北京在2010年8月公布的3個公租房項目的成本測算租金，每平方米每月高達二三十元，被媒體戲稱為叫人望而卻步的“公主房”[8]。

香港約有30%的人口居于租住公屋。由政府提供的“公屋”租金僅為同地區(qū)市場價的25%。

新加坡建屋發(fā)展局對組屋的定價不以成本為考量，建屋發(fā)展局的赤字由政府資金填補，而從政府開始撥款計算至今，累計的政府補助金總額已達160多億新元（約合800億元人民幣）。月收入少于1 500新元的家庭，可以申請租賃一房式（使用面積約33平方米）或者二房式的組屋，政府最低以市場租價的10%來收取租金。如果家庭月收入不超過800新元，一套一房式組屋的每月租價僅有26至33新元左右。

重慶市公租房的租金標準是以同地段、同品質(zhì)、同類型普通商品房市場租金的60%為上限。

從全國各地公租房運行的實際情況來看，各地租金制定的標準不一，實施的效果有差異，因而保障性作用的發(fā)揮也各不相同。為探討合理的租金標準，有必要對租戶在全周期內(nèi)的租房成本進行分析。

二、公租房租金成本的理論分析

在如何確定租金的研究領(lǐng)域，中國學者已經(jīng)進行了相關(guān)研究。張宇[9]針對政府供給型保障性住房，以區(qū)位因素為定價依據(jù)，將同心圓城市結(jié)構(gòu)住宅租金測算模型進行拓展，建立擴展性多中心城市結(jié)構(gòu)的住宅租金測度模型。鮑遠君[10]從影響租金標準制定的因素出發(fā)，運用灰色關(guān)聯(lián)找出主要的影響因素，在此基礎(chǔ)上建立租金標準的多元回歸模型，以確定廉租住房的租金標準。這些都是從理論上探討保障性住房的租金測算，在實際操作中，按照國際通行標準，房屋租金（含物業(yè)管理費）不能超過家庭收入的30%，超過這個比例，則認為該家庭住房負擔過重，需要政府進行資助。

公租房作為保障性住房其租金定價是租戶在進行租房決策時考慮的核心問題。本文將從全周期成本角度分析租房成本，以此來分析租金對租戶的租房決策的影響。

（一）理論假設(shè)

假設(shè)條件一：全周期階段是指租戶從搬遷行為開始至搬出公租房的時間段。

假設(shè)條件二：在市場租賃情況下，租戶總能找到令自己滿意的房屋租住。

租房者從搬遷入住到最后搬出的租房全周期階段，將產(chǎn)生可以量化的搬入成本、租金、物管費、交通成本、居住成本、搬出成本，以及不可量化的心理成本。

（二）公租房租住成本模型構(gòu)建

租房成本=搬入成本+租金+物管費+交通成本+居住成本+搬出成本+心理成本

因此構(gòu)建