公共租賃房建設(shè)規(guī)模決策機(jī)制研究

摘要：公租房建設(shè)是中國(guó)的一項(xiàng)重要住房保障制度。文章建立了在兩種建設(shè)模式下的公租房建設(shè)博弈模型，探討了中央政府和地方政府在公租房建設(shè)中的利益關(guān)系。研究發(fā)現(xiàn)，在兩種建設(shè)模式中，公租房收益和商業(yè)住宅收益之間的差距對(duì)于公租房建設(shè)比例、地方政府用地規(guī)模和收益等都具有重要影響，但是就中央政府而言，其更傾向于按差異化的比例進(jìn)行公租房建設(shè)。

關(guān)鍵詞：公共租賃房；建設(shè)規(guī)模；差異化比例模式；固定比例模式

中圖分類號(hào)：F29331 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：10085831（2014）01004505

一、問題的提出

公共租賃房制度是2006年以后中國(guó)逐步發(fā)展起來(lái)的一種政府保障性住房政策。公共租賃房（以下簡(jiǎn)稱“公租房”）是指由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受得起的價(jià)格，面向城市中等偏下收入住房困難家庭出租的住房[1]。它主要針對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度之間的邊緣人群（即所謂的住房保障“夾心層”）。

公租房制度在全國(guó)推行以來(lái)取得了很好的社會(huì)效果。眾多學(xué)者從公租房的建設(shè)模式[2]、融資模式[3-5]、運(yùn)作機(jī)制[6-7]、經(jīng)濟(jì)可行性[8]等方面進(jìn)行了廣泛的研究。但是由于公租房具有保障性質(zhì)，導(dǎo)致公租房建設(shè)的投資收益率低，并對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形成壓力。所以，在土地資源有限的情況下，作為理性人的地方政府并不愿意大規(guī)模、持續(xù)地進(jìn)行公租房建設(shè)。因此，如何制定一個(gè)合理的公租房建設(shè)比例，激勵(lì)地方政府進(jìn)行公租房建設(shè)，是中央政府迫切需要解決的問題。

本文從國(guó)家宏觀調(diào)控的角度，探討根據(jù)中國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，合理制定公共租賃房建設(shè)比例的問題，從而保障公共租賃房制度能夠在全國(guó)有序推廣和實(shí)施。

二、基本假設(shè)及模型

假設(shè)中央政府要求地方政府進(jìn)行公租房建設(shè)，以解決低收入家庭的住房困難問題。在確定公租房建設(shè)規(guī)模時(shí)，首先由中央政府向地方政府提出建設(shè)比例；地方政府根據(jù)該建設(shè)比例提出自己的用地指標(biāo)，并報(bào)中央政府審批。地方政府i（i=1，2）每年的用地指標(biāo)是Si，計(jì)劃按比例將其中的ki用于公租房建設(shè)，將余下的（1-ki）用于商業(yè)住宅建設(shè)。

由逆向推導(dǎo)法，地方政府的征地成本為