組屋的奧秘

新加坡的組屋政策不僅塑造了公民的國家身份認(rèn)同感和作為公民的共同記憶，同時(shí)也塑造了新加坡的公共社區(qū)，為社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)繁榮奠定了基礎(chǔ)。

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動(dòng)安如山！”唐代詩人杜甫這一悲天憫人的詩句，正是新加坡建屋發(fā)展局的局訓(xùn)。

隸屬于新加坡國家發(fā)展部的建屋發(fā)展局，對(duì)新加坡老百姓來說，是一個(gè)再熟悉不過的地方。新加坡絕大多數(shù)公民居住在一種叫做“組屋”的高層套房式住宅里，而組屋的規(guī)劃、建造、出售和定價(jià)，都由建屋局負(fù)責(zé)。新加坡人有一句俗語：“老板是你的衣食父母，建屋局則是你的住房父母?！?/p>

目前，大約85%的新加坡公民住在組屋，其中，93%的居民擁有其房屋的產(chǎn)權(quán)，7%的低收入家庭是向政府廉價(jià)租賃。另外15%的高收入家庭住的是市場(chǎng)上購買的高檔商品房。

新加坡這一住房供應(yīng)政策的實(shí)施，不但獲得了本國人民的擁護(hù)，而且在國際上享譽(yù)盛名，曾榮獲1992年的世界人居獎(jiǎng)，2008年的聯(lián)合國公共服務(wù)獎(jiǎng)和2010年的聯(lián)合國人居榮耀名冊(cè)獎(jiǎng)。

“恒產(chǎn)”與“恒心”

新加坡的組屋政策確實(shí)是解決住房問題的世界典范，新加坡人的幸福指數(shù)和滿意度，以及由此而生的國民凝聚力，與這項(xiàng)政策息息相關(guān)。

新加坡的組屋政策確實(shí)是解決住房問題的世界典范，新加坡人的幸福指數(shù)和滿意度，以及由此而生的國民凝聚力，與這項(xiàng)政策息息相關(guān)。

新加坡總理李顯龍說，組屋作為維持社會(huì)穩(wěn)定的基石之一，其重要性不言而喻。它不僅塑造了公民的國家身份認(rèn)同感和作為公民的共同記憶，同時(shí)也塑造了新加坡的公共社區(qū)，為社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)繁榮奠定了基礎(chǔ)。

新加坡住房短缺問題，在二戰(zhàn)前就已經(jīng)存在，后因受低利率及戰(zhàn)爭(zhēng)的影響，日趨凸顯。1947年，英國房屋委員會(huì)的報(bào)告指出：“新加坡有‘一個(gè)世界上最糟糕的貧民窟，是文明社會(huì)的恥辱’”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)200萬人口中有40%的人居住在貧民窟和窩棚內(nèi)，能夠住上像樣住宅的人口只占居民總數(shù)的9%。

1959年，人民行動(dòng)黨認(rèn)識(shí)到住房問題的緊迫性，在其競(jìng)選活動(dòng)中，承諾勝選后將提供廉價(jià)房屋予窮人。新加坡政府于1960年成立了建屋發(fā)展局，住房問題被放在首位。

新加坡前內(nèi)閣資政李光耀發(fā)現(xiàn)人們?cè)趯?duì)待自己擁有的住房和租賃單位采取截然不同的態(tài)度，他深信一個(gè)人的產(chǎn)權(quán)感是與生俱來的。

上世紀(jì)六十年代初，當(dāng)新加坡發(fā)生暴亂時(shí)，路人也會(huì)參加，向汽車擋風(fēng)玻璃扔石頭，把汽車掀翻，放火燒毀。但是，到了六十年代中期，當(dāng)新加坡人擁有了住房和其他資產(chǎn)后，人們?cè)诎l(fā)生暴亂時(shí)的反應(yīng)與過去大不相同。例如，年輕人趕緊把自己停放在路旁的速克達(dá)（摩托車）抬上組屋的樓梯，而不是像過去那樣參與暴亂。

這種情況加強(qiáng)了李光耀的決心，他認(rèn)為：“要讓人民保衛(wèi)新加坡，就必須讓新加坡有些什么值得人民去保護(hù)。如果每個(gè)家庭都擁有自己的住房，國家將會(huì)更加穩(wěn)定，人民也會(huì)更加感激、支持實(shí)行這項(xiàng)政策的執(zhí)政黨?！?/p>

新加坡政府于1964年2月宣布實(shí)施“居者有其屋”計(jì)劃。兩千多年前，孟子曾說過：“民之為道也，有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心?！毙录悠碌恼麄€(gè)社會(huì)制度就是建立在“居者有其屋”這樣一個(gè)華人傳統(tǒng)道理之上。

地與錢

新加坡土地分為國家所有和個(gè)人所有兩種，國家所有土地占土地總數(shù)的80%左右。1966年，新加坡政府頒布《土地征用法令》：規(guī)定政府有權(quán)征用私人土地用于國家建設(shè)；規(guī)定建造公共組屋，可在任何地方征用土地。被征用土地只有國家有權(quán)調(diào)整價(jià)格，價(jià)格規(guī)定后，不受市場(chǎng)影響，任何人不得隨意抬價(jià)。根據(jù)該項(xiàng)法令，建屋發(fā)展局能夠以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的價(jià)格獲得土地，保證了大規(guī)模公共住屋建設(shè)所需的土地。

在組屋的建設(shè)地點(diǎn)方面，新加坡建屋發(fā)展局要詳盡地分析歷年住宅建設(shè)的數(shù)量和銷售情況，針對(duì)申請(qǐng)購買組屋的家庭的數(shù)量及其對(duì)戶型、地點(diǎn)的要求，以及各不同地區(qū)城市的基礎(chǔ)設(shè)施狀況、社會(huì)服務(wù)設(shè)施狀況和就業(yè)機(jī)會(huì)來預(yù)測(cè)今后5年的需求量，從而選擇最佳開發(fā)地點(diǎn)。

新加坡公共住屋建設(shè)最先是避開房屋密集的市中心區(qū)，選擇在城市邊緣地帶起步。這樣做便于吸引居民疏散出去，而且這些地區(qū)拆遷量少，地價(jià)與基地處理費(fèi)用比較便宜。隨著地鐵、快速路等交通設(shè)施的發(fā)展，住宅建設(shè)才由近及遠(yuǎn)向外延伸，遠(yuǎn)郊區(qū)以外建設(shè)新鎮(zhèn)，新鎮(zhèn)住房費(fèi)用平均比市區(qū)便宜38%，而且交通也很便利，所有的屋村都有公共巴士連接輕軌和地鐵站。

在公共組屋建設(shè)資金方面，建屋發(fā)展局的資金來源有三項(xiàng)：

一是政府建房貸款。該項(xiàng)貸款實(shí)質(zhì)是公積金的轉(zhuǎn)化形式，中央公積金局把公積金歸集起來后，除留足會(huì)員提款外，其余全部用于購買國家債券，政府把這部分資金貸給建屋發(fā)展局。

二是購房資金貸款。居民購房可分期付款，居民從建屋發(fā)展局購房后，由該局提供分期貸款，并墊付周轉(zhuǎn)資金。

三是政府津貼。由于建屋局為非盈利機(jī)構(gòu)，其出租組屋的租金和出售組屋的價(jià)格由政府確定，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，無利可圖，造成建屋發(fā)展局收支虧損。政府每年都從財(cái)政預(yù)算中給建屋發(fā)展局安排一筆津貼，從開始撥款至今，政府已累計(jì)補(bǔ)助約160億新元（1新元折合人民幣5元，合計(jì)約800億元）。

中央公積金制度則是新加坡政府切實(shí)解決新加坡居民購房資金的有效方法。它是一種由國家通過法律加以規(guī)定，勞資雙方共同繳付款項(xiàng)，政府作保證，以向勞動(dòng)者提供物質(zhì)保障為宗旨的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄制度。

新加坡設(shè)立了中央公積金局，統(tǒng)一管理和使用公積金儲(chǔ)蓄，還制定了《中央公積金法》以保護(hù)公積金會(huì)員的合法權(quán)益，規(guī)范管理使用公積金儲(chǔ)蓄行為。規(guī)定任何一個(gè)雇員或受薪者，每月的工資必須有一定的比例需要扣除（目前是20%），雇主（私人企業(yè)或政府）也需要按雇員或受薪者工資的同一或一定的比例（目前是13%），每月拿出一筆錢，統(tǒng)一存入中央公積金局。

中央公積金不能隨時(shí)隨地自由存取，只能按比例分別用于保健、購房，并保證足夠的款額用于養(yǎng)老。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，凡參加中央公積金儲(chǔ)蓄者，可以提取公積金的50%作為首批購房付款，其余部分在以后5年、10年、15年、20年、25年的任何一個(gè)檔次年份中支付，支付資金仍然從中央公積金中扣除。

在組屋的戶型結(jié)構(gòu)方面，新加坡組屋類型有一房式33平方米（套內(nèi)面積，下同）、二房式（即國內(nèi)的一房一廳）45平方米、三房式（即國內(nèi)的二房一廳）65-70平方米、四房式（即國內(nèi)的三房一廳）90-100平方米、五房式（即國內(nèi)的三房二廳或四房一廳）110-120平方米和公寓式（140平方米）。

新加坡民眾購買三房式、四房式、五房式和公寓式住房，每月為購房而付出的款項(xiàng)，分別占其平均收入的13.5%、16.1%、14.5%和16.1%。而且，公積金除用于購房外，每月還有分別為271、310、453和561新元的積余。這種情況說明，居民購買房屋不僅不會(huì)影響日常生活，也不會(huì)妨礙其他用途的使用。正是建立了中央公積金制度，才使“居者有其屋”的計(jì)劃得以真正實(shí)現(xiàn)。

租與購

新加坡的組屋在設(shè)計(jì)、施工、標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用方面，都注意不同住房對(duì)象的實(shí)際收入，根據(jù)不同層次的需要，制訂合理的租房和購房政策，使不同收入階層各得其所。

新加坡建屋發(fā)展局的工作目的不在單純謀取利潤(rùn)，而是以為民謀利為己任。其承建的公共住宅的出租，主要是照顧因工資低而買不起房的人。

對(duì)于確實(shí)買不起組屋的低收入人群，新加坡政府提供33-60平方米的租賃組屋渠道，保證每個(gè)家庭都有瓦遮頭。但是，政府認(rèn)為有必要“逼迫”有潛力攢錢買組屋的家庭。因此，月收入在801-2000新元的家庭，每?jī)赡曜饨饘⑸险{(diào)20%；如果他們買房，政府就會(huì)提供較高的津貼，最高可達(dá)7萬新元，這筆錢足以支付3居室即二房一廳購房費(fèi)用的一半。

至于購買者的條件限制，一是申請(qǐng)者必須是新加坡公民，共同申請(qǐng)的其他成員必須在新加坡居住；二是申請(qǐng)者必須是無私有房產(chǎn)者。即使是放棄私有房產(chǎn)再申請(qǐng)購買組屋的申請(qǐng)者，也必須在其具備申請(qǐng)資格30個(gè)月后才能申請(qǐng)購買組屋；三是家庭月總收入超過收入限額標(biāo)準(zhǔn)的家庭不能申請(qǐng)購買組屋。

家庭月平均收入在2500—4000新元之間者屬于中等收入的家庭，這些中等收入的家庭也買不起由私人建筑商出售的“獨(dú)幢住宅”，為此，新加坡政府于1972年專門成立了公共住宅和郊區(qū)開發(fā)公司，建造適合中等收入家庭所需的住宅。對(duì)于家庭月收入高于4000新元的高薪階層或產(chǎn)業(yè)所有者，建屋發(fā)展局不提供組屋住房，讓他們自己購買售價(jià)高的私人經(jīng)營(yíng)的“獨(dú)幢住宅”。

此外，新加坡建屋發(fā)展局承建的公共住宅的售價(jià)也并不根據(jù)住宅單位面積成比例上漲，而是住宅面積每增加十余平方米，售價(jià)幾乎增長(zhǎng)一倍甚至一倍以上。目的是利用價(jià)格作用，限制有些人過多占用住宅面積，以此照顧收入低的人。

新加坡公民在購買組屋時(shí)，根據(jù)戶型大小可以得到不同額度的財(cái)政補(bǔ)貼。兩房式只有一間臥室，面積45個(gè)平方，平均售價(jià)9.6萬新元，補(bǔ)貼4萬新元；三房式有兩間臥室，面積65個(gè)平方，平均售價(jià)15萬新元，補(bǔ)貼3.5萬新元；四房式有三間臥室，面積90個(gè)平方，平均售價(jià)26.5萬新元，補(bǔ)貼1萬新元。

同時(shí)，為了幫助一些返貧人士有房居住，法律還規(guī)定，用公積金購買的組屋，不可以在任何抵債或索償行動(dòng)中被扣押，這也意味著債權(quán)人不能打欠債人組屋的主意。這里面體現(xiàn)了新加坡政府對(duì)“居者有其屋”初衷的長(zhǎng)期堅(jiān)持，確保房產(chǎn)“風(fēng)雨不動(dòng)安如山”。

家庭與民族

為了保證傳統(tǒng)價(jià)值觀能夠代代相傳，新加坡政府竭力維護(hù)三代同堂的家庭和大家庭制度。所謂三代同堂，就是祖孫三代在同一個(gè)家庭生活。

在新加坡，隨著時(shí)代的變遷，三代同堂的家庭正逐漸被核心家庭所取代。新加坡政府認(rèn)為，政府必須采取堅(jiān)決的措施鼓勵(lì)和幫助大家庭的親人住在毗鄰的組屋里，并為之采取了一些切實(shí)有效的措施。

鑒于年輕人不愿照顧老人的問題，新加坡建屋發(fā)展局規(guī)定，年輕的單身男女不得購買組屋，但如果與父母同住，購買條件可以放寬，父母或子女一方不超過2500新元即可申請(qǐng)，不必計(jì)算總收入；如果三代同堂可優(yōu)先解決住房問題。

與此同時(shí)，根據(jù)年輕人希望有自己的獨(dú)立小空間的實(shí)際情況，新加坡建屋發(fā)展局還設(shè)計(jì)了一種三間一套和一間一套相連的新組屋，讓子女與老人毗鄰而居，既方便子女照顧老人，也保證了自己有一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的空間。

后來，當(dāng)這種方案也不能完全滿足社會(huì)的需求時(shí)，新加坡建屋發(fā)展局又推出了新的政策，即子女在父母住所不超過5公里購買組屋，可以享受1萬新幣的津貼，從而方便子女看望父母。目前，為了進(jìn)一步加強(qiáng)已婚子女與父母之間的溝通，新加坡政府又推出了已婚子女在自己父母的組屋小區(qū)停車場(chǎng)停車享受半價(jià)停車月票的措施。

除此之外，新加坡過去不同族群分族聚居。一方面，這種分族聚居的狀態(tài)造成種族間的隔膜，不利于不同族群的交流溝通；另一方面，分族聚居致使馬來族群眾被孤立，并產(chǎn)生不滿情緒。為了改變這種狀況，人民行動(dòng)黨政府規(guī)定用抽簽的方式選擇組屋，以便各族居民同住散。

當(dāng)然，抽簽選房的措施也未能根本解決問題。一旦屋主把現(xiàn)有的組屋賣掉，能夠購買任由自己選擇的轉(zhuǎn)售組屋時(shí)，同一族群的居民要不了多久便開始重新聚居。

為此，人民行動(dòng)黨政府采取進(jìn)一步的措施，于1989年為同座組屋各種族居民的比例設(shè)限：馬來族25%、印度族和其他少數(shù)種族13%。一達(dá)頂限，少數(shù)種族家庭就不能再申請(qǐng)購買同個(gè)鄰里的組屋單位。這一舉措有效地遏止種族分族聚居的態(tài)勢(shì)。組屋各種族居民的比例設(shè)限制度為新加坡人民創(chuàng)造了多元又和諧的居住環(huán)境，沒有任何一個(gè)住宅區(qū)完全屬于單一族群、單一宗教信徒聚居地。如果沒有上述舉措，新加坡也就不能將種族沖突的隱患消除于未然之中，更不可能建設(shè)出一個(gè)多元種族和睦共處的和諧社會(huì)。