我國養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式及建議

摘要：養(yǎng)老地產(chǎn)是我國的一項(xiàng)新興產(chǎn)業(yè)，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)有代表性的運(yùn)營模式包括上海親和源老年公寓、北京東方太陽城、萬科（北京）幸福匯、泰康養(yǎng)老社區(qū)四種，發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老模式各有特點(diǎn)。為了更好地發(fā)展我國養(yǎng)老地產(chǎn)，建議出臺(tái)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的全國性或地方性的行政法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、支持和完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)、使用財(cái)政與金融手段支持養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)公司探索適合于本土的服務(wù)方式和盈利模式。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn) 模式 發(fā)展

早在2001年末我國65歲以上老年人口占總?cè)丝诘谋戎鼐瓦_(dá)到了7%，2009年末60歲以上老人數(shù)量占人口總數(shù)的12.5%以上，已經(jīng)超過了國際公認(rèn)的老齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)聯(lián)合國人口基金會(huì)預(yù)測，中國65歲以上老齡人口占總?cè)丝诘谋壤?026年將達(dá)到14%。中國老齡化趨勢不可阻擋，養(yǎng)老問題日益成為重大的社會(huì)問題。目前養(yǎng)老設(shè)施嚴(yán)重不足，養(yǎng)老服務(wù)體系遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于養(yǎng)老服務(wù)需求的增長，養(yǎng)老地產(chǎn)是我國近幾年應(yīng)運(yùn)而生的一項(xiàng)新事物。

2013年8月16日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，我國要加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)能力建設(shè)，新建城區(qū)和新建居住區(qū)要按標(biāo)準(zhǔn)同步建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施；支持社會(huì)力量舉辦專業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，推動(dòng)社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主角。黨的十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》明確指出，“積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，加快建立社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系和發(fā)展老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)?！?/p>

隨著相關(guān)政策的陸續(xù)出臺(tái)，養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老服務(wù)的重要組成部分日益受到社會(huì)各方的關(guān)注。各大房地產(chǎn)企業(yè)如深萬科、保利地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、金地集團(tuán)、復(fù)星集團(tuán)等紛紛試水這一領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國已有近百家房地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)一百多個(gè)。目前養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式仍處于探索階段，尚缺乏規(guī)?；?、連鎖化的發(fā)展，多數(shù)公司只是將養(yǎng)老地產(chǎn)作為一兩個(gè)項(xiàng)目的試點(diǎn)，未來的發(fā)展空間巨大。

一、我國養(yǎng)老地產(chǎn)的模式

目前我國有代表性的養(yǎng)老地產(chǎn)有上海親和源老年公寓、北京東方太陽城、萬科（北京）幸福匯、泰康養(yǎng)老社區(qū)四種模式。

（一）上海親和源老年公寓

上海親和源老年公寓是我國首家定位于高端的會(huì)員制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由親和源股份有限公司開發(fā)，位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)，總建設(shè)面積10萬平方米，總戶數(shù)838 戶，總?cè)萘?600人。經(jīng)營模式采取會(huì)員制的方式，會(huì)員規(guī)定為60歲以上的男性和55歲以上的女性。收費(fèi)包括會(huì)費(fèi)與年費(fèi)，會(huì)員繳納一次性的入會(huì)費(fèi)（金額為45萬至89萬）和每年的年費(fèi)（金額為2.38萬至6.98萬）就可以入住老年公寓，享受各種設(shè)施和服務(wù)。公寓區(qū)域內(nèi)配套有餐飲、醫(yī)院、頤養(yǎng)院、老年大學(xué)、健康會(huì)所、商業(yè)街、迷你高爾夫球場、室外茶座、廣場、功能活動(dòng)區(qū)等設(shè)施，會(huì)員可以享受文化娛樂休閑、購物、看護(hù)、醫(yī)療保健等科技智能化服務(wù)。老年公寓會(huì)員卡分兩種，A卡可以繼承、可轉(zhuǎn)讓，有效期與房屋土地的使用年限相同，本質(zhì)上就是公寓銷售；B卡不可繼承、不可轉(zhuǎn)讓，有效期為15 年，如果老人在親和源沒有住滿15 年，剩余年份的費(fèi)用退還給家屬，超過15 年，超過的部分免費(fèi)，本質(zhì)上是公寓出租。親和源老年公寓的該公寓自2008年正式運(yùn)營至2012年末，入住會(huì)員由最初的46位增加到1100 多位，占總?cè)菁{量1600人的70%。

由于該項(xiàng)目大多數(shù)會(huì)員持有的是B卡，這種以出租為主的運(yùn)營模式投入高、回收周期長，給該項(xiàng)目的現(xiàn)金流帶來很大壓力，需要出售別的項(xiàng)目和部分公寓產(chǎn)權(quán)來獲得資金回流。

（二）北京東方太陽城

北京東方太陽城由北京東方太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于北京順義區(qū)，總建設(shè)面積80萬平，總戶數(shù)4000戶，屬于度假型項(xiàng)目，客戶不限于老年人。該項(xiàng)目有公寓、聯(lián)排、獨(dú)棟及四合院等多種住宅形式，配套有社區(qū)中心、康體中心、度假酒店、商業(yè)中心、酒店公寓、老年大學(xué)、自助農(nóng)莊等。

該項(xiàng)目的經(jīng)營模式是以房屋出售為主，但與一般出售不同之處在于，業(yè)主繳納房款入住后，開發(fā)商會(huì)逐年回購部分產(chǎn)權(quán)，這部分錢用于老人的養(yǎng)老、醫(yī)療護(hù)理費(fèi)等。如果業(yè)主去世較早，則子女繼承剩余部分產(chǎn)權(quán)，若業(yè)主足夠長壽，開發(fā)商將全部產(chǎn)權(quán)購回，則業(yè)主仍可免費(fèi)住下去。整個(gè)項(xiàng)目的老年客戶約占三成，項(xiàng)目設(shè)計(jì)上考慮老年人各種需要，但不提供看護(hù)服務(wù)，更適合能自由活動(dòng)的老年人。

該項(xiàng)目模式投入高、回收周期長，對(duì)開發(fā)商現(xiàn)金流壓力不大，但后續(xù)提供服務(wù)較少。

（三）萬科幸福匯老年公寓

萬科幸福匯老年公寓由深圳萬科房地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)，位于北京市房山區(qū)，總建設(shè)面積16.4萬平方米，總戶數(shù)1262戶，其中養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)房源146套。老年公寓擁有超市、餐飲、醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施，在設(shè)計(jì)上充分考慮老年人需要。

該項(xiàng)目經(jīng)營模式采取租售并舉的方式，分兩種業(yè)態(tài)：一是利用商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)的“活躍長者之家”，萬科作為產(chǎn)權(quán)持有者，由上海親和源負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，主要用于出租；二是配建于住宅部分的“活躍長者住宅”，直接由面向市場銷售。

此項(xiàng)目仍處于起步階段，養(yǎng)老地產(chǎn)與普通商品住宅相比，建造成本和管理成本更高，因此目前還難以獲得良好的收益。

（四）泰康養(yǎng)老社區(qū)

泰康養(yǎng)老社區(qū)是泰康人壽保險(xiǎn)公司運(yùn)用保險(xiǎn)資金開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，位于北京昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)，占地30萬平方米，可容納3000戶。會(huì)員的年齡條件為本人55 歲以上，或本人雖然不滿55歲，但家中有55 歲以上的老人。社區(qū)修建了中央公園、快樂農(nóng)莊、商業(yè)街、電影院、活力廣場、健身會(huì)所、溫泉酒店、學(xué)校、康復(fù)醫(yī)院等各類設(shè)施，提供24小時(shí)管家服務(wù)，為老人從能自由活動(dòng)到需要看護(hù)的各個(gè)階段提供一站式服務(wù)。

經(jīng)營模式采取出租的方式，客人入住需支付入門費(fèi)和月服務(wù)費(fèi)。此項(xiàng)目最大的特點(diǎn)是將養(yǎng)老社區(qū)與養(yǎng)老金產(chǎn)品結(jié)合，如果客人購買了泰康養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，可用保險(xiǎn)金支付相關(guān)費(fèi)用，同時(shí)，客戶也可以選擇用自有資金支付其養(yǎng)老地產(chǎn)的費(fèi)用。endprint

利用保險(xiǎn)資金開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的最大優(yōu)點(diǎn)在于其資金運(yùn)用上，人壽保險(xiǎn)公司的資金來源以長期資金為主，而大多數(shù)的投資都以短期為主，養(yǎng)老地產(chǎn)可以有效緩解保險(xiǎn)資金長短錯(cuò)配的壓力，完善保險(xiǎn)公司運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)鏈，有效避免房地產(chǎn)開發(fā)商所面對(duì)的資金壓力。房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源以短期資金為主，養(yǎng)老地產(chǎn)需長久占用資金，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商帶來較大的資金壓力。

二、發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)

養(yǎng)老地產(chǎn)創(chuàng)始于美國，距今已經(jīng)有五十多年的歷史，如今在發(fā)達(dá)國家已經(jīng)形成了成熟的運(yùn)營方式。

（一）美國的養(yǎng)老地產(chǎn)

和普通出售住宅相比，老年住宅還存在持續(xù)管理的問題。美國養(yǎng)老地產(chǎn)最大的優(yōu)點(diǎn)是實(shí)行管理者和擁有者分離，有助于解決后續(xù)管理專業(yè)性要求較高的問題。美國的大部分老年住宅都是由專業(yè)的管理公司進(jìn)行管理的，一定程度上實(shí)現(xiàn)了擁有者和管理者的分離。房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展為養(yǎng)老地產(chǎn)提供了很好的資金來源。美國前十大老年住宅擁有者的老年住宅中就有房地產(chǎn)信托投資基金公司，可解決養(yǎng)老地產(chǎn)資金占用較長的問題，為開發(fā)商提供更好的退出機(jī)制。美國單個(gè)老年住宅的體量整體都不是很大，單個(gè)項(xiàng)目體量平均在200 套上下，僅有少數(shù)項(xiàng)目是千套以上的大項(xiàng)目。

（二）英國的養(yǎng)老地產(chǎn)

英國養(yǎng)老地產(chǎn)最大的特點(diǎn)是市場集中度很高，其最大的養(yǎng)老地產(chǎn)商在以出售為主的養(yǎng)老住宅市場上占有約60%的市場份額。老齡人住宅與其他住宅在設(shè)計(jì)上有很多不同，專業(yè)性很強(qiáng)。老齡人住宅資金回流慢，大多數(shù)住宅要等到竣工且適宜居住時(shí)才能被賣掉，而且在住戶搬進(jìn)來之前，房屋管理者等必須提前到位，各種設(shè)施必須能夠立即使用。老年住宅的特點(diǎn)決定了專業(yè)化的開發(fā)商更容易形成規(guī)模效應(yīng)。英國最大的養(yǎng)老住宅開發(fā)商累計(jì)建造的住宅在該市場上具有壟斷地位，其他的養(yǎng)老住宅供應(yīng)商包括一些小的專業(yè)開發(fā)商和住房協(xié)會(huì)等。

（三）日本養(yǎng)老地產(chǎn)

日本養(yǎng)老地產(chǎn)基本采取出租模式，其最大的特點(diǎn)是養(yǎng)老設(shè)施與養(yǎng)老服務(wù)的精細(xì)化和完備化。日本國土交通省住宅局和財(cái)團(tuán)法人高齡者住宅財(cái)團(tuán)聯(lián)合編寫《老年住宅設(shè)計(jì)手冊(cè)》一書作為老齡人居住設(shè)計(jì)通則。養(yǎng)老服務(wù)硬件上的配套設(shè)施包括浴場、酒吧、健身房、便利店、園藝區(qū)、文藝表演區(qū)等涵蓋幾乎所有的公共服務(wù)和文化生活的功能；在軟件服務(wù)上，一方面強(qiáng)調(diào)服務(wù)的專業(yè)化，另一方面注重滿足老年人的精神追求。日本開設(shè)有專門的老年護(hù)理專業(yè)，護(hù)理人員持證上崗。養(yǎng)老社區(qū)組織各種學(xué)習(xí)、娛樂，甚至旅游、探險(xiǎn)等活動(dòng)，老年人可以自由參加，甚至可以親手種植蔬菜、瓜果，精神生活很充實(shí)。

三、發(fā)展我國養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)的若干建議

作為一項(xiàng)新興產(chǎn)業(yè)，我國養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于開創(chuàng)階段，很多方面有待完善。

（一）出臺(tái)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的全國性或地方性的行政法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范

養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營應(yīng)當(dāng)做到有法可依，有章可循，通過行業(yè)準(zhǔn)入和規(guī)劃布局避免惡性競爭。首先，制訂進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的市場準(zhǔn)入制度，鼓勵(lì)和吸引社會(huì)資金進(jìn)入，吸納國際資金、先進(jìn)技術(shù)、成熟管理進(jìn)入。第二，地方規(guī)劃用地里應(yīng)該包含關(guān)于養(yǎng)老用地的內(nèi)容，要對(duì)老年公寓和護(hù)理院的數(shù)量和規(guī)模進(jìn)行規(guī)劃，通過招標(biāo)給企業(yè)經(jīng)營。在舊城改造中應(yīng)當(dāng)配建養(yǎng)老住宅和養(yǎng)老設(shè)施，還應(yīng)當(dāng)出臺(tái)建設(shè)公益性養(yǎng)老設(shè)施的政策。

（二）支持和完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)

養(yǎng)老地產(chǎn)不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)商一家的事業(yè)，而是一個(gè)涵蓋交通、住宅、醫(yī)療、護(hù)理、養(yǎng)生、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、購物的產(chǎn)業(yè)鏈條，尤其是醫(yī)療護(hù)理行業(yè)，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條首當(dāng)其沖的主角。建議在各地的地方建設(shè)規(guī)劃中體現(xiàn)出對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條的規(guī)劃和政策扶持。

（三）提供財(cái)政與金融方面的支持

養(yǎng)老地產(chǎn)普遍具有投資金額大、資金回收期長的特點(diǎn)。目前我國大部分養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商迫于資金壓力，希望項(xiàng)目建好以后馬上就賣掉，讓資金快速回籠，對(duì)后續(xù)運(yùn)營重視程度不足，降低了運(yùn)營質(zhì)量。一些社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)不完善，達(dá)不到老年人享受老年生活的要求，主要是因?yàn)榫C合性養(yǎng)老設(shè)施的運(yùn)營成本比較高，而收益太慢。養(yǎng)老地產(chǎn)作為一項(xiàng)兼具盈利性和公益性的事業(yè)需要財(cái)政和金融方面的支持。

一是政府主管部門出臺(tái)允許和鼓勵(lì)依托養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)行企業(yè)債券或?qū)ｍ?xiàng)債券的政策，為養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營提供債券融資的機(jī)會(huì)。二是信貸支持，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營給予信貸支持，采取貼息或優(yōu)惠利率的方式為養(yǎng)老地產(chǎn)提供資金幫助。三是放開醫(yī)保、商業(yè)保險(xiǎn)和企業(yè)年金對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的支付限制，鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金參與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。四是稅收支持，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中回?fù)軆?chǔ)備金給予所得稅和土增稅預(yù)征調(diào)整。五是財(cái)政資金對(duì)養(yǎng)老床位實(shí)行適度補(bǔ)貼。

（四）養(yǎng)老地產(chǎn)公司探索適合于本土的服務(wù)方式和盈利模式

養(yǎng)老地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)充分深入研究老年人的心理和行為特征，借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，努力提高服務(wù)的專業(yè)化水平，建立良好的口碑。應(yīng)根據(jù)地域特色和社會(huì)需要提供差異化的養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)，一個(gè)地區(qū)既有定位于中高端的的老年公寓以獲取比較高的回報(bào)，也要有中低端的養(yǎng)老設(shè)施，滿足社會(huì)大眾的普通需求。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可采取出租、出售或者租售結(jié)合的方式實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營。

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（丁皓，1975年生，湖北武漢人，海南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院講師。研究方向：金融管理與投資）endprint