完善差別化住房信貸政策

◎無為

完善差別化住房信貸政策

◎無為

小編

古詩有云：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏?！弊怨乓詠恚簿訕窐I(yè)都是每一個(gè)人之所冀。在今天高房?jī)r(jià)下的魔都，房地產(chǎn)市場(chǎng)的任何風(fēng)吹草動(dòng)同樣牽動(dòng)著職工的心。

日前，市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），規(guī)定居民家庭購買首套住房申請(qǐng)商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。下面，根據(jù)以小新為代表的職工關(guān)注點(diǎn)，小編就新政相關(guān)問題作一解答。

Part1

小新：《通知》具體規(guī)定了哪些內(nèi)容？何時(shí)執(zhí)行？

小編：《通知》規(guī)定，經(jīng)上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制商定，對(duì)差別化住房信貸政策作以下要求：自2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房（即居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的）申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的，或在本市無住房但有住房貸款記錄（包括商業(yè)性或公積金住房貸款記錄）的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

考慮到將政策調(diào)整對(duì)新申請(qǐng)貸款家庭的影響降到最低，本次政策調(diào)整以購房合同網(wǎng)簽時(shí)間為界。網(wǎng)簽時(shí)間在2016年11月29日（含）之后的，執(zhí)行新政策，網(wǎng)簽時(shí)間在2016年11月28日（含）之前的，執(zhí)行原政策不變。

Part2

小新：市住房公積金管理委員會(huì)同日印發(fā)《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金個(gè)人貸款政策的通知》有何規(guī)定？

小編：一是嚴(yán)格執(zhí)行公積金差別化信貸政策。在區(qū)分首套和二套購房的前提下，調(diào)高對(duì)第二套改善型購房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個(gè)人貸款最高限額下調(diào)10萬元，并停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發(fā)放貸款。

二是體現(xiàn)公積金制度的公平性、可持續(xù)和風(fēng)險(xiǎn)可控。借款人以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數(shù)從40倍下降到30倍；嚴(yán)格執(zhí)行住建部還款能力的計(jì)算比例調(diào)減為每月還本額占工資基數(shù)不超過40%，以及對(duì)第二套改善型住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的口徑。

Part3

小新：商業(yè)銀行如何認(rèn)定首套房貸？如何認(rèn)定二套房貸？

小編：居民家庭名下在本市無住房，且通過人民銀行征信系統(tǒng)顯示在全國各地?zé)o商業(yè)性住房貸款記錄、無公積金住房貸款記錄的，按照首套房貸政策執(zhí)行，首付款比例不低于35%。

居民家庭名下在本市無住房，但通過人民銀行征信系統(tǒng)顯示在全國各地有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的；或在本市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)內(nèi)查詢到已擁有1套住房的（無論其是否有住房貸款記錄，無論其住房貸款是否結(jié)清），均執(zhí)行二套房貸政策，即購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

Part4

小新：本次公積金貸款政策調(diào)整的依據(jù)是什么？

小編：根據(jù)本市住房公積金差別化信貸政策，以往主要是審核申請(qǐng)貸款家庭名下住房情況，即使繳存職工使用過公積金貸款，在還清后仍可再次申請(qǐng)。本次調(diào)整為同時(shí)審核家庭名下住房情況和公積金貸款記錄。對(duì)于購買首套住房且從未使用過公積金的繳存職工家庭，公積金差別化信貸政策不作任何調(diào)整；對(duì)已使用過1次公積金貸款的繳存職工家庭，即使名下無房，也只能享受第二套改善型住房貸款政策；對(duì)已經(jīng)使用過兩次公積金貸款的繳存職工家庭，不再向其發(fā)放第三次公積金貸款。這有利于體現(xiàn)公積金貸款的差別化和公平性，同時(shí)也體現(xiàn)公積金支持的對(duì)象。

調(diào)整第二套改善型住房的貸款政策是根據(jù)本次房地產(chǎn)調(diào)控要求所做的相應(yīng)調(diào)整。2010年，住建部等四部委要求第二套改善型住房的公積金首付款比例不得低于50%、貸款利率不得低于同期首套住房公積金貸款利率的1.1倍。2014年11月，為支持住房消費(fèi)，本市根據(jù)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)文件要求，對(duì)購買第二套改善型普通住房的公積金貸款政策均參照首套住房政策執(zhí)行。但在目前房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，對(duì)購買第二套改善型普通住房不再參照首套住房貸款政策，對(duì)其首付款比例，公積金貸款利率和最高貸款限額都進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，以更好地體現(xiàn)與首套首次購房家庭的差別化管理。

調(diào)整借款人計(jì)算還款能力的月收入基數(shù)比例是根據(jù)《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》（建金［2015］150號(hào)）中“在保證借款人基本生活費(fèi)用的前提下，月還款額與月收入比上限控制在50%－60%”的精神進(jìn)行調(diào)整的。本市目前計(jì)算公積金借款人還款能力為月還款本金不超過工資收入的50%，如果加上利息，每月還款額占工資收入的70%左右，超過了50% -60%的上限控制標(biāo)準(zhǔn)。本次從50%調(diào)整為40%后能夠真實(shí)反映借款人的償債能力，月還本付息額控制在政策規(guī)定的范圍內(nèi)，以降低公積金貸款違約風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

嚴(yán)格對(duì)購買第二套改善型住房的認(rèn)定，是根據(jù)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（建金［2010］179號(hào)）中“第二套住房公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)放對(duì)象，僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄降睦U存職工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房”的精神進(jìn)一步明確認(rèn)定口徑。

計(jì)算公積金貸款額度的繳存余額倍數(shù)，通常綜合考慮貸款風(fēng)險(xiǎn)杠桿以及住房公積金的互助、公平、共享和可持續(xù)原則。全國其他城市都不高于25倍，普遍在10倍到20倍間，本市兼顧了政策連續(xù)性和漸進(jìn)性等因素，本次從40倍適當(dāng)下調(diào)至30倍（補(bǔ)充公積金從20倍下調(diào)10倍）。