淺析房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制策略

向勤

摘要：隨著城市建設(shè)步伐加快，房地產(chǎn)項(xiàng)目的增多，工程管理理念的應(yīng)用，工程造價(jià)全過程的控制管理受到人們的關(guān)注。工程造價(jià)控制不僅是為了能夠控制投資限額，而是能夠加強(qiáng)工程施工控制管理，從而使工程建設(shè)中所需的人力、財(cái)力以及物力等得到充分的利用，使工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益達(dá)到最佳。本文主要分析房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制存在的問題及全過程控制管理的策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 項(xiàng)目 工程造價(jià)控制 策略

中圖分類號(hào)： F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

1房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)控制存在的問題分析

1.1設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)深度不夠，設(shè)計(jì)概算編制不全；管理機(jī)制不健全，普遍忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的造價(jià)控制的作用。

目前我國大部分設(shè)計(jì)單位對(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析深度不夠、在設(shè)計(jì)中大多重技術(shù)輕經(jīng)濟(jì),設(shè)計(jì)人員只對(duì)安全、技術(shù)等質(zhì)量負(fù)責(zé),對(duì)工程造價(jià)的高低關(guān)心得太少,以致忽視優(yōu)化設(shè)計(jì)方案來有效控制工程造價(jià)。很多房地產(chǎn)開發(fā)商甚至于急于項(xiàng)目開工,又沒有作好必要的準(zhǔn)備,搞“三邊”工程(邊決策、邊設(shè)計(jì)、邊施工),對(duì)投資額度的要求,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的把握,設(shè)計(jì)深度的審查沒有嚴(yán)格把關(guān)；也有越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，不再有設(shè)計(jì)概算的編制，即使有也只是含主體工程的簡(jiǎn)單概算，達(dá)不到全面包含的深度。

1.2招標(biāo)階段忽視招標(biāo)方式的選擇，主要技術(shù)、合約條款不嚴(yán)謹(jǐn)、不全面。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的崛起，一些新生的中小房地產(chǎn)企業(yè)疏于對(duì)招投標(biāo)的認(rèn)識(shí)，在工程施工單位的選擇上，只注重情感，有意或無意的使用議標(biāo)或談判、協(xié)商等辦法確定施工合同，不采用有競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的公開招標(biāo)與邀請(qǐng)招標(biāo)之辦法，合同條款也只是泛泛而談，為后期工程項(xiàng)目實(shí)施中工程造價(jià)控制的實(shí)際操作帶來諸如無條款引用、無法實(shí)際操作等諸多不利影響。

1.3施工過程成本控制管理不到位

由于前期設(shè)計(jì)深度或施工過程本身等原因造成了施工中有大幅度的變更設(shè)計(jì),在施工管理過程中對(duì)成本控制管理不到位，對(duì)這些更改的必要性與合理性沒有監(jiān)督,對(duì)更改的損失沒有相應(yīng)的責(zé)任制約,致使工程造價(jià)難以得到有效的控制。不能切實(shí)地將經(jīng)濟(jì)問題與技術(shù)問題有機(jī)地結(jié)合到一起，沒有盡早發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題，待工程竣工時(shí)才發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問題，已無法彌補(bǔ)。往往在施工過程中只重視技術(shù)、生產(chǎn)，不重視成本的節(jié)約，不能將優(yōu)化技術(shù)方案、改進(jìn)施工工藝、降低建設(shè)成本列入到生產(chǎn)管理過程中來，造成技術(shù)人員與經(jīng)營管理人員互不溝通，工程造價(jià)控制各環(huán)節(jié)相互脫節(jié)，從而造成成本的人為不可控制狀態(tài)。

1.4竣工結(jié)算階段控制不力

竣工結(jié)算本是決定工程項(xiàng)目甲乙雙方的結(jié)算數(shù)額的最后一道關(guān)，但結(jié)算人員若忽視對(duì)施工企業(yè)提供的結(jié)算依據(jù)的認(rèn)真審查，依然將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的損失。如：在施工階段簽訂的變更聯(lián)系單有沒實(shí)際發(fā)生，發(fā)生原由是否該房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，變更事項(xiàng)涉及的工程量是否屬實(shí)，有無重復(fù)計(jì)算；若有人、材、機(jī)價(jià)格變動(dòng)，變動(dòng)可否計(jì)算，如何計(jì)算均應(yīng)對(duì)照合約條款一一核算，并勤于與市場(chǎng)情況核實(shí)等等。否則，任何的忽視就直接給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。

1.5缺乏科學(xué)、合理的評(píng)價(jià)體系

一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)完成后，對(duì)已完工程在工程造價(jià)控制方面的評(píng)價(jià)體系沒有科學(xué)的評(píng)價(jià)體系，導(dǎo)致企業(yè)無法形成適合本企業(yè)的報(bào)價(jià)體系，這是對(duì)企業(yè)資源的巨大浪費(fèi)，珍貴的經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)隨著建筑物的完成而消失。

2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程造價(jià)全過程的控制策略

在當(dāng)今這個(gè)土地成本日漸趨高、銷售競(jìng)爭(zhēng)激烈的相同開發(fā)環(huán)境中，除了開

發(fā)適銷對(duì)路的適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品外，最重要的是價(jià)格，如何降低工程成本，提高企業(yè)工程投資收益，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程造價(jià)全過程控制就是有效地控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。

2.1設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制

（1）實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度。開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制．加強(qiáng)管理工作。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位。從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題出現(xiàn)的工程洽商。

（2）實(shí)行限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)是工程建設(shè)過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期長短．同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，開發(fā)商要應(yīng)做到心中有數(shù)。

（3）開展價(jià)值工程的應(yīng)用。價(jià)值工程的主要特點(diǎn)：以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)所研究對(duì)象進(jìn)行功能分析，使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。例如，利用深基礎(chǔ)，增加地下室，這樣地下儲(chǔ)藏室可以停放車輛和儲(chǔ)存雜物，小區(qū)可以不必建地上停車場(chǎng)，既節(jié)約了用地，也美化了環(huán)境。這就是利用價(jià)值工程中的成本略有上升，卻能帶來功能大幅提高的結(jié)果。

（4）加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。對(duì)設(shè)計(jì)單位圖紙質(zhì)量的外部管理與審查，要在施工前審查，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，以求高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤所帶來的經(jīng)濟(jì)損失。

從以上幾方面，我們盡可能的發(fā)揮設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)控制的積極作用。

2.2施工階段的造價(jià)控制

(一)工程招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制

為合理確定和控制工程造價(jià)奠定基礎(chǔ)，新開工建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行招投標(biāo),通過招投標(biāo)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,降低工程成本。開發(fā)單位對(duì)施工單位的選擇應(yīng)該及其慎重,選擇施工單位要注意以下方面的考評(píng):

一是對(duì)施工單位建設(shè)業(yè)績(jī)的考評(píng)。施工單位要有一定的建設(shè)業(yè)績(jī),尤其是近期的建設(shè)業(yè)績(jī)和相同于本招標(biāo)項(xiàng)目的建設(shè)業(yè)績(jī)。項(xiàng)目經(jīng)理在工程建設(shè)過程中作用很大,在考評(píng)施工單位建設(shè)業(yè)績(jī)的同時(shí),還要特別注重對(duì)施工單位項(xiàng)目經(jīng)理的考評(píng)和挑選。

二是對(duì)施工單位資信狀況的考評(píng)。施工單位的資信要可靠,資金不足的施工企業(yè)可能會(huì)將工程款變成對(duì)設(shè)備的投入,負(fù)債經(jīng)營的施工企業(yè)可能將工程款充抵企業(yè)債務(wù),這些都將造成工程款難以到位,從而影響工程進(jìn)展和工程質(zhì)量。

三是對(duì)施工單位技術(shù)實(shí)力的考評(píng)。施工單位要具備一定的施工資質(zhì)和足夠的技術(shù)實(shí)力,不僅可以使施工企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營實(shí)現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗,也可以使施工企業(yè)有能力在工程造價(jià)上給予建設(shè)單位合理的優(yōu)惠。

同時(shí)，為做好工程項(xiàng)目招標(biāo)工作,需嚴(yán)格擬定招標(biāo)條件,認(rèn)真編制工程標(biāo)底和標(biāo)書。有條件的單位應(yīng)盡量自行編制標(biāo)底和標(biāo)書。工程標(biāo)底要保證質(zhì)量,要把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限,招標(biāo)書的條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面。要做好投標(biāo)的評(píng)標(biāo)、定標(biāo)工作,以中標(biāo)價(jià)為基礎(chǔ)通過談判、協(xié)商確定合同條款,中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致,工期應(yīng)合理,盡量減少甲乙雙方由于責(zé)任不清導(dǎo)致日后扯皮的現(xiàn)象。

(二)加強(qiáng)工程施工過程事中控制

(1)嚴(yán)格控制施工中設(shè)計(jì)變更,經(jīng)論證確需設(shè)計(jì)變更的,應(yīng)力求減少變更費(fèi)用,可制定設(shè)計(jì)變更的程序加以規(guī)范設(shè)計(jì)變更行為。

(2)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)鑒證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見的現(xiàn)場(chǎng)因素,導(dǎo)致標(biāo)外工程量項(xiàng)目增加現(xiàn)象,如基礎(chǔ)土方量、井點(diǎn)降水等,現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強(qiáng)技術(shù)措施的前提下,按實(shí)并及時(shí)地簽證、審核,以真實(shí)反映實(shí)際工程造價(jià)。

(3)做好市場(chǎng)行情的調(diào)查：預(yù)算等相關(guān)人員，要廣泛的掌握建材、設(shè)備等市場(chǎng)行情，在現(xiàn)行價(jià)格全部市場(chǎng)化的今天，如果對(duì)市場(chǎng)行情不清楚，就無法進(jìn)行工程造價(jià)的有效控制。

(4)嚴(yán)格按照合同進(jìn)行工程款支付等合同條款的甲方履責(zé)，防止施工反索賠的發(fā)生，從而避免合同價(jià)格的增加。

(5)及時(shí)掌握國家工程造價(jià)調(diào)價(jià)動(dòng)態(tài)，根據(jù)合約條款責(zé)任的界定，做好調(diào)價(jià)責(zé)任的合理分擔(dān)。

(6)嚴(yán)格審查承包單位的索賠要求。要求各工程管理人員加強(qiáng)施工過程有可能引起索賠發(fā)生的事件進(jìn)行密切關(guān)注，做好充分相應(yīng)準(zhǔn)備，打有準(zhǔn)備的“仗”。

2.3竣工結(jié)算階段的成本控制

工程造價(jià)的合理確定是工程造價(jià)管理的重要環(huán)節(jié),在確定工程造價(jià)時(shí),應(yīng)堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定為依據(jù),按照甲乙雙方在施工合同中的約定,根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算,審核是否按圖紙及合同的規(guī)定全部完成工作,是否有丟、拉項(xiàng)工程。要認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否實(shí)施,該增的增,該減的減,做到實(shí)事求是。為了合理確定工程造價(jià),計(jì)價(jià)必須準(zhǔn)確。預(yù)算人員不但要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則,定額子目的組成內(nèi)容和套用規(guī)定、工程造價(jià)計(jì)算程序,還要掌握三者的編制原理和內(nèi)在聯(lián)系,確保工程造價(jià)計(jì)算的準(zhǔn)確性。

此外,預(yù)算人員要堅(jiān)持到現(xiàn)場(chǎng)了解情況,掌握工程動(dòng)態(tài),對(duì)特殊材料進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià),掌握價(jià)格動(dòng)態(tài),提高工程造價(jià)計(jì)算的準(zhǔn)確性?？刂乒こ淘靸r(jià)的最后一環(huán)是竣工結(jié)算。在工程竣工結(jié)算中洽商漏洞較多:有的是有洽商沒有施工;有的是施工沒有實(shí)施應(yīng)該核減,卻沒有洽商;還有的洽商工程量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際施工工程量等。結(jié)算時(shí),必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì),認(rèn)真核算工程量。同時(shí),應(yīng)實(shí)行工程結(jié)算復(fù)審制度和工程尾款會(huì)簽制度,以確保工程結(jié)算質(zhì)量。

3結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)控制與管理,是企業(yè)在掌握市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上,為實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)而進(jìn)行的計(jì)價(jià)、定價(jià)的成本控制的系統(tǒng)活動(dòng),其貫穿于工程建設(shè)全過程。概括而言,房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制與管理就是以決策階段的估概算為靜態(tài)控制,以設(shè)計(jì)、施工等實(shí)施階段的動(dòng)態(tài)管理組成；每個(gè)環(huán)節(jié)都需要具有相應(yīng)水準(zhǔn)的人去高質(zhì)量地完成相關(guān)工作，從根本上解決合理確定和有效控制建安工程造價(jià)的問題，推動(dòng)我國建筑市場(chǎng)的健康發(fā)展。

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