房地產(chǎn)項(xiàng)目住宅外墻整治初探

伍少和

摘要：隨著近十年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，住宅工程質(zhì)量問題日益突出，特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目的住宅外墻問題，這不僅關(guān)系到國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，而且直接關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益。但目前住宅工程外墻滲漏還較普遍，雨水通過外墻縫隙滲入墻內(nèi)，致使內(nèi)墻裝飾面層產(chǎn)生霉變，甚至造成粉刷層起殼、脫落，影響使用效果，嚴(yán)重的還會(huì)引起電線短路，造成意外事故，給用戶帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失并引起糾紛，因此必須分析研究，采取有效措施加以解決。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 住宅外墻 整治 工程實(shí)錄

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

小區(qū)外墻整治工程項(xiàng)目分為：別墅區(qū)、洋房區(qū)、會(huì)所區(qū)三大部分，各個(gè)區(qū)的建筑外墻整治各有不同，施工方法、難度也不盡相同?，F(xiàn)以工程質(zhì)量問題的產(chǎn)生原因、施工過程及整治措施、工程施工難度等展開說明，以供同行參考與探討。

1別墅區(qū)

別墅區(qū)出現(xiàn)工程質(zhì)量問題是各部位出現(xiàn)不同情度的滲漏現(xiàn)象，主要部位為：窗框周邊。其它部位如：外墻面、地下室底板、屋頂女兒墻、光棚頂、地下室采光井、地下室穿墻水管、墻角、室內(nèi)煙道、干掛石材頂部、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間等部位也有不同情度的滲漏現(xiàn)象。

1.1原因分析：

（1）窗框周邊打膠不密實(shí)，發(fā)泡劑填塞不飽滿，造成雨水沿窗框周邊滲漏；

（2）窗框在風(fēng)壓、結(jié)構(gòu)沉降等影響下，造成窗框周邊密封失效；

（3）原有的密封材料與混凝土基層或鋁材的粘接性能不夠，造成搭接脫開。

1.2施工過程及整治措施：

（1）準(zhǔn)備施工的機(jī)具設(shè)備，安裝施工所需要的腳手架；

（2）剔除窗框下部平面的瓷磚，掏出窗框與墻體中的填充材料；

（3）在窗框與墻體之間使用防水砂漿或堵漏寶進(jìn)行封堵；

（4）在窗框下部平面涂刷一道防水灰漿；

（5）再在防水灰漿層上面涂刷一道聚合物水泥防水涂料；

（6）剔除窗框上部的一塊瓷磚及水泥砂漿層；

（7）在窗框上部涂刷一道一道防水灰漿；

（8）再在防水灰漿層上面涂刷一道聚合物水泥防水涂料；

（9）剔除原窗戶四周密封膠，重新嵌填硅硐耐候密封膠；

（10）窗框上部做滴水線；

（11）瓷磚墻面再涂刷外墻涂料2遍；

（12）進(jìn)行48小時(shí)淋水試水，完工驗(yàn)收，拆除腳手架；

1.3工程施工難度：

經(jīng)統(tǒng)計(jì)，窗框周邊部位滲漏點(diǎn)數(shù)占了總點(diǎn)數(shù)一半有多，而大多數(shù)窗框周邊部位滲漏點(diǎn)的施工首先需要搭設(shè)外腳手架，腳手架高則10多米，低則2、3米，有些外墻不能搭設(shè)腳手架，而改用吊籃或滑板工具，還要進(jìn)行打鑿等施工操作，這使施工造成了一定的難度。部分外墻施工不便的窗框，必須在室內(nèi)搭設(shè)腳手架才能進(jìn)行施工。

2洋房區(qū)

洋房區(qū)主要工程質(zhì)量問題：外墻涂漆部位出現(xiàn)開裂、空鼓現(xiàn)象，外墻磚部位出現(xiàn)空鼓、松動(dòng)、脫落，勾縫處反堿流淚等現(xiàn)象。由于外墻質(zhì)量問題，導(dǎo)致住戶室內(nèi)出現(xiàn)滲漏現(xiàn)象，出現(xiàn)滲漏現(xiàn)象的主要滲漏部位可分為：外墻面、窗框周邊、空調(diào)管冷凝水夾墻位置。

2.1原因分析：

（1）外墻面部位出現(xiàn)開裂、空鼓現(xiàn)象可能有以下幾個(gè)原因：

批蕩砂漿選用的材料不合格；

批蕩砂漿未按設(shè)計(jì)規(guī)范要求的配合比進(jìn)行攪拌，導(dǎo)致砂漿強(qiáng)度不足；

原施工單位在施工過程中為趕工期砂漿攪拌不均勻或添加速凝劑等，導(dǎo)致砂漿質(zhì)量不合格；

原施工單位在批蕩施工前外墻面未滿掛防裂鋼網(wǎng)，且掛網(wǎng)規(guī)格不符合批蕩層的抗裂要求，導(dǎo)致外墻面部位出現(xiàn)開裂、空鼓現(xiàn)象；

剪力墻與填充墻交縫處在批蕩前未進(jìn)行填充墻裂縫修復(fù)工序，未按設(shè)計(jì)要求做防裂處理，導(dǎo)致這部位開裂、空鼓較嚴(yán)重；

（2）外墻磚部位出現(xiàn)空鼓、松動(dòng)、脫落、勾縫處反堿流淚現(xiàn)象可能有以下幾個(gè)原因：

批蕩面層不平整，有坑坑洼洼，粘結(jié)膠泥不飽滿，有空洞，容易出現(xiàn)空鼓現(xiàn)象；

原施工單位為趕工期，批蕩層未干透就開始貼磚，墻體內(nèi)水氣在溫度變化時(shí)熱脹冷縮，容易出現(xiàn)空鼓現(xiàn)象，導(dǎo)致磚松動(dòng)脫落；

勾縫處塞縫不飽滿，有孔洞，在長(zhǎng)期的日曬雨淋中，雨水積在孔洞內(nèi)，發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，從孔洞內(nèi)流出來，出現(xiàn)反堿流淚現(xiàn)象。

（3）造成外墻面部位出現(xiàn)滲漏現(xiàn)象的原因有如下幾點(diǎn)：

原外墻面未進(jìn)行防水處理，不能抵抗裂縫的產(chǎn)生；

外墻貼面磚的墻面勾縫不嚴(yán)密，雨水沿面磚縫隙滲漏;

外墻墻體出現(xiàn)裂縫，雨水沿裂紋滲入室內(nèi)。

2.2施工過程及整治措施：

由于外墻面出現(xiàn)質(zhì)量問題，必須將出現(xiàn)開裂、空鼓等質(zhì)量問題部分的墻面鏟除，重新批蕩、貼磚，并在批蕩、貼磚過程中注意做好墻體和窗邊的防水處理。具體步驟如下：

（1）鏟除原批蕩層。要求將原有批蕩層全部鏟除；

（2）外墻面用防水材料做防水處理，著重在剪力墻和填充墻接縫處及窗框周邊做防水處理；

（3）外墻面滿掛鋼網(wǎng)，以保證批蕩砂漿的抗拉強(qiáng)度，防止批蕩層開裂；

（4）用干混砂漿在外墻面上批一層2～5厘米的批蕩層，批蕩砂漿具有一定的防水效果，要求在批蕩過程中，窗邊塞縫飽滿，批蕩層面平整；

（5）在批蕩層上貼磚，貼磚所使用的益膠泥具有很好的防水效果，起到多重防水的作用。

2.3工程施工難度

（1）由于各棟首層及天面層住戶搭設(shè)的玻璃雨棚、欄桿，天面層住戶的太陽(yáng)能熱水器、玻璃屋及住戶種的菜和花等，住戶未能配合及時(shí)拆除及搬移，增加施工單位搭設(shè)外腳手架施工難度，影響了施工進(jìn)度；住戶在陽(yáng)臺(tái)安裝的防盜網(wǎng)及在外墻安裝的監(jiān)控器、燈座等，在施工過程中要注意做好保護(hù)，因此增加了施工難度。

（2）由于住戶窗、陽(yáng)臺(tái)、欄桿玻璃在施工過程中容易損壞，在施工過程中盡量保證做好防護(hù)，通過驗(yàn)收后再施工，并盡量放慢施工進(jìn)度，避免損壞太多的玻璃，給施工增加了一定的難度。

3會(huì)所區(qū)

會(huì)所區(qū)主要工程質(zhì)量問題：外墻磚出現(xiàn)脫落現(xiàn)象，存在較嚴(yán)重的安全隱患，擔(dān)心外墻磚脫落掉下來砸到人或物。對(duì)會(huì)所外墻面磚進(jìn)行全部鏟除，外墻磚面改為涂料面層，確保一勞永逸。

3.1原因分析

外墻磚出現(xiàn)脫落現(xiàn)象的原因可能有以下幾點(diǎn)：

（1）所使用的外墻磚單塊面積較大，原施工單位在施工過程中，將磚直接粘貼在批蕩層上，利用砂漿的粘性固定外墻磚，并未采取可靠措施，固定在鋼骨架上。

（2）由于長(zhǎng)期的日曬雨淋和溫差變化，粘結(jié)面開始松動(dòng)，外墻磚自重較大，

造成容易脫落的安全隱患。

3.2施工過程及整治措施：

（1）鏟除原批蕩層。要求將原有批蕩層全部鏟除；

（2）外墻面滿掛鋼網(wǎng)，以保證批蕩砂漿的抗拉強(qiáng)度，防止批蕩層開裂；

（3）用干混砂漿在外墻面上批一層2～5厘米的批蕩層，批蕩砂漿具有一定的防水效果，要求在批蕩過程中，窗邊塞縫飽滿，批蕩層面平整；

（4）在批蕩層面上做兩道防水底漆及兩道面漆，以保證外墻面防水效果。

3.3工程施工難度

（1）由于會(huì)所已營(yíng)業(yè)，會(huì)所周圍經(jīng)常有人進(jìn)進(jìn)出出，加大了會(huì)所施工安全管理難度，特別是在安裝及拆除外腳手架期間，施工安全管理尤其重要。

（2）在會(huì)所施工過程中，要做好會(huì)所外墻玻璃、廣告招牌、燈具、地面磚、停車位等的成品保護(hù)，對(duì)施工實(shí)施過程中增加了一定的難度。

4對(duì)本項(xiàng)目后續(xù)工作的建議

4.1施工單位方面

施工單位在日常施工過程中，必須加強(qiáng)對(duì)施工班組的管理及各施工工序的過程控制，并嚴(yán)格按圖紙要求及施工要求施工。對(duì)每道施工工序必須加強(qiáng)自檢、互檢、專檢，特別是窗邊收口部位，必須要重點(diǎn)檢查。每次大雨、暴雨過后，必須及時(shí)對(duì)巳完成的漏點(diǎn)進(jìn)行全面檢查，若發(fā)現(xiàn)新的滲漏現(xiàn)象，應(yīng)立即進(jìn)行認(rèn)真復(fù)檢，找出滲漏的根源，徹底根冶、修復(fù)，并拍照存底。

4.2設(shè)計(jì)單位方面

建筑物由于工程質(zhì)量問題，致使樓房出現(xiàn)滲漏現(xiàn)象的原因是多方面的，最根本根治滲漏現(xiàn)象的方法是結(jié)構(gòu)防滲漏、剛性防滲漏，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師應(yīng)該從房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、局部大樣設(shè)計(jì)上認(rèn)真、細(xì)致，當(dāng)然也要考慮施工工序，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。并且，必須認(rèn)真研究建筑物的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)的一致性、統(tǒng)一性。只有這樣，才能減少樓房滲漏現(xiàn)象，根治漏水現(xiàn)象。

4.3對(duì)于巳入住的別墅維修

各有關(guān)單位必須按維修建筑程序?qū)嵤?。首先，物業(yè)公司組織監(jiān)理、施工單位三方到場(chǎng)，對(duì)維修項(xiàng)目進(jìn)行勘查，并征求業(yè)主意見。達(dá)到共識(shí)后，由施工單位編制施工方案，經(jīng)監(jiān)理公司審批后，方可進(jìn)行維修施工。

4.4維修工程項(xiàng)目的資料方面

工程資料、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的全面與否，是關(guān)系到工程項(xiàng)目結(jié)算的準(zhǔn)確度與周期長(zhǎng)短，也關(guān)系到工程項(xiàng)目贏利與否。所以，對(duì)于維修工程項(xiàng)目，工程前、中、后的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)十分重要，對(duì)每一工程個(gè)體必須建立檔案，及時(shí)收集日常工程數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)整理，使最后的工程結(jié)算能準(zhǔn)確、快捷地完成，保證業(yè)主的經(jīng)濟(jì)效益；

4.5對(duì)于房地產(chǎn)竣工后的維修工程項(xiàng)目

應(yīng)該建立一個(gè)以項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)為中心的工程指揮部，由原發(fā)展商或物業(yè)公司為主，監(jiān)理公司、總包單位、施工單位各負(fù)責(zé)人組成，處理日常工程的一切工作。必須有一個(gè)強(qiáng)有力的組織結(jié)構(gòu)，才能使維修工程項(xiàng)目能順利地完成。否則，事倍功半。

5結(jié)語(yǔ)

總之，住宅工程外墻滲漏是常見的通病，了解住宅工程滲漏部位，產(chǎn)生原因及防治措施，在施工中方可突出重點(diǎn)、抓住主要部位，逐步消除住宅工程外墻滲漏通病。