淺析養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景與設(shè)計趨勢

許驥

【摘要】隨著我國老齡化特征越來越明顯，養(yǎng)老地產(chǎn)也開始被廣泛關(guān)注。養(yǎng)老地產(chǎn)是否具有良好的發(fā)展前景，養(yǎng)老地產(chǎn)的前景如何，這都是需要我們認真思考的問題。本文將從以下幾個方面來分析我國養(yǎng)老地產(chǎn)今后的發(fā)展趨勢和發(fā)展前景。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn)；發(fā)展前景；趨勢

中圖分類號： F113.4 文獻標識碼： A

一、前言

對于我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，養(yǎng)老地產(chǎn)或許是未來值得投資的領(lǐng)域，同時，對于維護我國國家人口穩(wěn)定，養(yǎng)老地產(chǎn)也具有間接的作用。因此，研究分析養(yǎng)老地產(chǎn)未來的發(fā)展情況是很有必要的。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、類型劃分及典型案例

養(yǎng)老地產(chǎn)是一項房地產(chǎn)開發(fā)與各項特色服務(wù)于一體的系統(tǒng)工程。房企的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗缺乏，開發(fā)理念、運營模式、盈利模式尚不確定，消費者由于受到傳統(tǒng)觀念的影響，仍然習(xí)慣于居家養(yǎng)老，機構(gòu)養(yǎng)老的消費觀念仍有待轉(zhuǎn)變，真實的消費需求有多少還不可準確測算。我國1999年就開始步入老齡化社會，政府不斷出臺關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的政策和加大對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入力度，比如，民政部“十二五”規(guī)劃指出中國政府養(yǎng)老行政行為將出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)型，將由政府開始承擔(dān)社會養(yǎng)老服務(wù)體系；在全國已新建了1000多家養(yǎng)老院和其他養(yǎng)老機構(gòu)，使10多萬五保戶老人進入養(yǎng)老機構(gòu)收到養(yǎng)老護理等。但是截至目前關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的政策仍然停留在研究、探索階段，對拿地、融資、運營等各個環(huán)節(jié)仍然沒有可供具體操作的政策指導(dǎo)。

養(yǎng)老地產(chǎn)在我國尚屬新興領(lǐng)域，但近年來被各路資本迅速炒熱。在房地產(chǎn)價格理性回歸和房地產(chǎn)業(yè)加速調(diào)整的大背景下，地產(chǎn)商、投資商、保險機構(gòu)等不斷推出養(yǎng)老地產(chǎn)項目，對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式、后期運營、商業(yè)模式等方面進行了一些有益的探索。由于養(yǎng)老地產(chǎn)整合資源多，產(chǎn)業(yè)鏈長，投資回報期長，都是以單個養(yǎng)老地產(chǎn)項目在建設(shè)運營，還沒有形成規(guī)模，沒有形成可復(fù)制的商業(yè)模式和路徑，但是這種邊干邊探索的方式是值得鼓勵的。

目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)主要有以下幾種類型：

1、按地段區(qū)位劃分

城區(qū)型：在市區(qū)內(nèi)建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)，占據(jù)生活區(qū)位優(yōu)勢，可以共享城市公共設(shè)施，但城區(qū)內(nèi)地價較高，養(yǎng)老住宅產(chǎn)品優(yōu)勢不明顯，因此城區(qū)內(nèi)建設(shè)養(yǎng)老項目較少。

城郊型：在城市郊區(qū)地價較低地段建設(shè)的具有一定規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)，一般環(huán)境優(yōu)美，養(yǎng)老設(shè)施相對齊全，較獨立，與其他社區(qū)隔離。

休閑度假型：鄰近景區(qū)或與休閑度假項目結(jié)合設(shè)置，以休閑享受生活為主，多為高端產(chǎn)品。

2、按服務(wù)對象劃分

自主生活型：針對身體健康、生活自理的老年人。社區(qū)提供豐富的社區(qū)活動，增加娛樂交流場所和應(yīng)急照料服務(wù)等。

輔助生活型：針對生活不能完全自理的老人。社區(qū)提供起居幫助、家務(wù)料理、醫(yī)藥監(jiān)督等基本生活照料。

輔助醫(yī)療型：針對患病需要治療和恢復(fù)的老人。社區(qū)提供24小時生活護理、醫(yī)藥治療、康復(fù)幫助等服務(wù)。

3、按運營方式劃分

租售并舉：養(yǎng)老地產(chǎn)盈利的不是地產(chǎn)，而是養(yǎng)老服務(wù)。但是由于前期投入大，后期運營服務(wù)資金回收慢，大部分企業(yè)選擇將房源的60%-70%賣掉，回收大部分的資金。剩下的部分自持，長期經(jīng)營。

會員制: 有部分養(yǎng)老地產(chǎn)商持有物業(yè)，出售服務(wù)，通過會員制會員卡的發(fā)售實現(xiàn)前期資金的回收。會員卡的類型會根據(jù)市場需求設(shè)計。

險資: 保險的長期投資與養(yǎng)老地產(chǎn)的慢回收周期相匹配，因此險資被認為是最適合做養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)。險資將保險和入住資格掛鉤，以投保取得入住資格，以保險收益支付服務(wù)費用?？蛻粢部梢赃x擇不入住，只拿分紅。

4、按開發(fā)建設(shè)類型劃分

獨立型養(yǎng)老社區(qū)：配有較齊全養(yǎng)老設(shè)施，與其他社區(qū)隔離，專為老年人服務(wù)的社區(qū)。

混合型社區(qū)：適當(dāng)配置老年服務(wù)設(shè)施，有部分老年居住套型或老年鄰里單位的社區(qū)，是普通社區(qū)和老年社區(qū)的綜合體。

北京太陽城國際老年公寓項目：這個項目位于北京著名的小湯山溫泉療養(yǎng)區(qū)，總占地面積近42公頃，總建筑面積近20萬平方米，容積率0.5，社區(qū)內(nèi)建有2萬平方米如意形的人工湖，綠化率高達50%。功能定位上，集醫(yī)療救護、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養(yǎng)老服務(wù)模式。產(chǎn)品形態(tài)上，為了實現(xiàn)全程化養(yǎng)老的目標，同時考慮老人的經(jīng)濟承受能力、健康狀況建有多種型式的住宅及相關(guān)醫(yī)療、購物等商業(yè)建筑來滿足養(yǎng)老的需要，其中配套設(shè)施包括太陽城醫(yī)院、購物中心、文化教育中心、陽光水世界和物業(yè)管理中心等。養(yǎng)老方式上，有居家式、租住式、安養(yǎng)式、度假式四種，其中居家式是購買了住所的產(chǎn)權(quán)，社區(qū)為老人提供醫(yī)療、購物、送餐、家政等上門服務(wù)的養(yǎng)老模式；租住式養(yǎng)老是指按月交納規(guī)定的費用，即可獲得專門為老年人提供護理、食宿、照料等服務(wù)的養(yǎng)老模式；安養(yǎng)式養(yǎng)老是指將養(yǎng)生、保健、醫(yī)療、康復(fù)、生活護理與心理關(guān)懷相結(jié)合的養(yǎng)老模式，主要針對生活半自理和不能自理的老人；度假式養(yǎng)老是指到世界各地的旅游度假勝地，以度假養(yǎng)生為主要目的新型養(yǎng)老模式。該項目地產(chǎn)產(chǎn)品多樣化，租售并舉，將老年人群體進行了層次劃分，同時配套設(shè)施完善，服務(wù)人性化、親情化，符合現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的特點。但是無論購房還是承租其價格依然高昂，給一部分有需求的老年人造成了障礙，有效需求減少。北京太陽城國際老年公寓是集提供高端地產(chǎn)產(chǎn)品和養(yǎng)老服務(wù)為一體的進行市場化運作的綜合性、現(xiàn)代化大型老年居住區(qū)，是我國養(yǎng)老地產(chǎn)先行先試的典型實例。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)市場前景廣闊

養(yǎng)老地產(chǎn)的存在有其必要性，其中原因有：根據(jù)聯(lián)合國規(guī)定的標準，一個國家的老年人口比例達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老齡社會。我國在1999年就進入老齡社會，當(dāng)前我國人口老齡化態(tài)勢已非常嚴峻，2008年我國，60歲以上的人口達到1.67億，約占總?cè)丝诘?2%。在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長。從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，到2020年老年人口將達2.48億。到2040年，我國60歲以上的老齡人口總數(shù)達到4億，這意味著每4個人中就有1個老人。

受計劃生育的影響，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)，子女養(yǎng)老的人均負擔(dān)幾倍增長。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個后代的“4-2-1”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到40%-50%，有的甚至達70%-80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難。現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快也給養(yǎng)老帶來不小的影響，勞動強度增加。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)科學(xué)設(shè)計研究

1、養(yǎng)老地產(chǎn)選址 一般居住區(qū)在選址的過程中，需要考慮自然環(huán)境和社會環(huán)境對項目的影響，往往選擇盡可能好的景觀資源和干擾性較小的周邊環(huán)境。養(yǎng)老地產(chǎn)除了滿足基本的居住區(qū)選址一般要求之外，對區(qū)位和景觀環(huán)境上提出更高的要求。不同的養(yǎng)老社區(qū)對環(huán)境的要求也不相同，如基礎(chǔ)型養(yǎng)老社區(qū)，基礎(chǔ)型養(yǎng)老地產(chǎn)的部分服務(wù)需 要依托于城市來提供，因此選址上常位于城市邊緣或近郊。項目與城市的交通比較便利，但需要考慮城市未來的擴張發(fā)展，用地規(guī)模和開發(fā)強度上有一定的要求，比如容積率不能太低，用地面積不能過大。自然環(huán)境上，從國內(nèi)外開發(fā)經(jīng)驗來看，應(yīng)盡可能的具備如下一些資源要素：江、河、湖、溪，地形地勢有些起伏變化，現(xiàn)狀植被條件較好。之所以在規(guī)劃上如此地重視這些資源要素，從現(xiàn)代規(guī)劃選址來看，臨近水體有助于生活給排水的組織，景觀用水的需求，有利于改善住區(qū)的小氣候，而利用水體打造公共開放空間更能提高住區(qū)的生活品質(zhì)。養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)部需要較高的綠化率，不僅可以改善內(nèi)部微氣候，增加社區(qū)供氧量，還能增加居民的公共活動空間。外部的生態(tài)綠地環(huán)境為地塊提供較好的景觀背景，設(shè)計上還有利于將地塊內(nèi)部生態(tài)系統(tǒng)與外部生態(tài)系統(tǒng)充分地融合，形成生態(tài)友好型的居住社區(qū)，如將周邊 綠地以綠楔形式引入社區(qū)，引導(dǎo)夏季涼風(fēng)進入。對比基礎(chǔ)型養(yǎng)老社區(qū)，高端型社區(qū)在選址上又提出了更高的要求。由于高端型社區(qū)需要投入更多的資金，期待更高的回報，因此不僅在產(chǎn)品和規(guī)劃設(shè)計上需要有更好的亮點，在選址階段就應(yīng)該給予更多的關(guān)注。