城市土地儲備發(fā)展模式分析

陳琦

摘要：土地收購儲備己經(jīng)成為政府調(diào)控城市土地市場、促進城市土地優(yōu)化配置和保證國有土地資產(chǎn)保值增值的重要舉措。本文立足于我國現(xiàn)有的土地法律法規(guī)和土地儲備現(xiàn)狀，分析了我國土地儲備存在的主要問題，著重探討了我國土地儲備的未來發(fā)展模式，為土地儲備的創(chuàng)新發(fā)展提供了新的建設(shè)思路。

關(guān)鍵詞：城市土地儲備 發(fā)展模式探析 創(chuàng)新發(fā)展

中圖分類號： TU98文獻標(biāo)識碼： A

主要內(nèi)容：

經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)成為國家建設(shè)的主要話題，而在我國的現(xiàn)有經(jīng)濟建設(shè)的架構(gòu)中，土地資源無疑是最為重要的基礎(chǔ)要素。它既是各種經(jīng)濟形式的承載體，也是資金流轉(zhuǎn)和固定資產(chǎn)的主要形式，在當(dāng)前甚至是未來很長一段時間內(nèi)，土地資源都將是社會經(jīng)濟發(fā)展中最為重要的關(guān)鍵組成。我國的城市化建設(shè)速度日新月異，城市人口和城市規(guī)模的急劇擴張，需要大量的城市儲備建設(shè)用地，在原有的城市儲備用地的相關(guān)法規(guī)條例的規(guī)定下，城市建設(shè)用地已經(jīng)存在很大的土地缺口，城市土地的集約化利用效率很低。我國的城市土地資源中，公共用地、居民土地和流轉(zhuǎn)土地是三個主要的組成部分，在當(dāng)前的土地買賣市場中，由于房地產(chǎn)市場的火爆發(fā)展，大量的公共用地以建設(shè)招標(biāo)的形式轉(zhuǎn)讓出去，這就使得原有的城市建設(shè)規(guī)劃的執(zhí)行效果大打折扣，如何進一步的優(yōu)化城市土地儲備制度，發(fā)展新型的土地儲備模式將成為一個可行的方向。

一、城市土地儲備制度概述

土地在城市建設(shè)中的重要性和不可替代性已經(jīng)無需贅述，城市土地儲備制度是國家為了應(yīng)對城市化建設(shè)和發(fā)展對土地需求的一個前瞻性政策，它涉及到了國家土地政策的諸多方面，也牽扯到了相關(guān)的技術(shù)理論基礎(chǔ)。首先是土地產(chǎn)權(quán)劃分問題，土地產(chǎn)權(quán)的明確是保障土地交易合法性的先決條件。土地產(chǎn)權(quán)是指存在于土地中的排他性的完全權(quán)利，包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、發(fā)展權(quán)等。通常來說涉及到土地交易的土地產(chǎn)權(quán)主要是土地使用權(quán)和土地所有權(quán)。由于城市是國家公共建設(shè)的主要部分，因此城市土地產(chǎn)權(quán)集中歸國家所有，這是有別于其他土地形式的，土地經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)和土地所有權(quán)構(gòu)成了土地權(quán)利的三個核心。土地租讓是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式，國家對于城市入地的租讓收入主要有：土地出讓金、土地租賃收入、場地使用費、土地轉(zhuǎn)讓、出租與轉(zhuǎn)租收入等。土地作為一種最為重要的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，已經(jīng)超出了固定資產(chǎn)的范圍，在資本市場也扮演了重要角色，國家通過調(diào)控土地政策可以有效的實現(xiàn)投資調(diào)整，與此同時城市儲備土地也是城市市政公共管理的核心內(nèi)容。

二、我國城市土地儲備發(fā)展模式

通過分析我國當(dāng)前的城市土地儲備的發(fā)展現(xiàn)狀，我們可以發(fā)現(xiàn)在當(dāng)前的城市土地儲備中，仍然存在著許多亟待解決的發(fā)展桎梏。

2.1我國城市土地儲備弊端分析

自我國建立具備國家職能部門性質(zhì)的土地收購儲備機構(gòu)之后，土地儲備制度已經(jīng)在全國各大中小城市中得到了廣泛普及。但是在實際的城市土地儲備操作中，我們可以看到問題仍然是層出不窮。1）土地作為當(dāng)前資本市場最為主要的運作內(nèi)容，已經(jīng)成為了資本調(diào)控的首選要素，各級城市政府通過城市經(jīng)濟發(fā)展預(yù)算方案，制定相適應(yīng)的土地儲備機制，通過預(yù)先確定的土地收購支出和土地租讓、出讓收益分成，可以對城市建設(shè)預(yù)算進行合理的分配。這種模式雖然能夠充分發(fā)揮市場的主觀能動性，但是由于政府行為很難形成較好的強制性，使得土地租讓和轉(zhuǎn)讓的實際效果難以預(yù)判，土地帶動經(jīng)濟的最終效果還需要政府更強有力的控制。2）政府作為土地產(chǎn)權(quán)交易的中心，可以合理的規(guī)劃土地儲備、出讓和開發(fā)的分配量，土地管理部門的作用得到發(fā)揮，但是這極大的限制了土地的交易價值。3）混合型的土地儲備模式綜合了兩者的優(yōu)勢，但是也不可避免的存在著共有的缺陷。

2.2完善我國城市土地儲備發(fā)展模式

1）完善土地儲備管理機制，提高市場參與度。土地儲備涉及到的職能部門眾多，從城市總負(fù)責(zé)人到土地監(jiān)管部門，重大土地儲備政策的出臺往往需要城市各個部門的集中參與才能制定具體的方案，這大大限制了土地儲備方案的靈活性和市場靈敏性。因此，采取責(zé)任劃分和總負(fù)責(zé)相結(jié)合的形式，結(jié)合國土部門、土地儲備管理部門、市政機關(guān)的職能特點，對土地儲備的具體細(xì)節(jié)進行職能劃分，采用問責(zé)制和總負(fù)責(zé)制度，將權(quán)利逐步下放到區(qū)一級的土地管理部門，提高城市土地儲備的靈活性。建立企業(yè)性質(zhì)的城市土地儲備管理機構(gòu)，對土地儲備進行企業(yè)化管理和業(yè)務(wù)拓展，擴大土地儲備管理的市場參與力度，綜合考慮土地儲備市場經(jīng)濟效益、市政建設(shè)效益和城市建設(shè)預(yù)算方案，綜合決策土地儲備的實際政策。

2）明確土地儲備形式，優(yōu)化儲備結(jié)構(gòu)

土地資源的經(jīng)濟效益的增長來源于靈活多變的土地流轉(zhuǎn)。針對不同的儲備對象采用不同的儲備方式，包括實物儲備(熟地儲備)和紅線儲備(生地儲備)，不能單純用一般商品庫存的概念來理解土地儲備。針對城市土地中的集體土地，要強化土地開發(fā)力度，提高土地利用的整體經(jīng)濟效益，縮短土體儲備周期；對于國有土地，土地產(chǎn)權(quán)集中，就要綜合考慮城市建設(shè)的長遠(yuǎn)需要，提高土地儲備的預(yù)算周期。以此優(yōu)化城市土地的整體結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和城市建設(shè)需求的雙贏。

總結(jié)：

土地收購儲備己經(jīng)成為政府調(diào)控城市土地市場、促進城市土地優(yōu)化配置和保證國有土地資產(chǎn)保值增值的重要舉措。本文立足于我國現(xiàn)有的土地法律法規(guī)和土地儲備現(xiàn)狀，分析了我國土地儲備存在的主要問題，著重探討了我國土地儲備的未來發(fā)展模式，為土地儲備的創(chuàng)新發(fā)展提供了新的建設(shè)思路。

參考文獻

[1] 賈志鵬，城市土地儲備制度問題與對策研究[M]，天津，天津師范大學(xué)，2012（5）

[2] 李衛(wèi)萍，城市土地儲備制度與合理儲備規(guī)模研究[M]，山東農(nóng)業(yè)大學(xué)，2011（11）