房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的管理和控制

劉艷冬

【摘要】文章分析了當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目中工程造價(jià)存在的問(wèn)題進(jìn)行了研究，并論述了項(xiàng)目在實(shí)施運(yùn)作過(guò)程中各個(gè)階段的工程造價(jià)管理，有效控制了容易出現(xiàn)的問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；工程造價(jià)；質(zhì)量管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展已經(jīng)取得了很大的進(jìn)步，在城市的規(guī)劃和建設(shè)中發(fā)揮著重要的作用。但長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理存在的突出問(wèn)題，是建筑工程造價(jià)沒(méi)有合理確定和有效控制，嚴(yán)重影響了投資效益。這就要求我們必須始終把工程造價(jià)控制貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建設(shè)全過(guò)程，從投資決策、設(shè)計(jì)、施工至竣工結(jié)算的全過(guò)程找出失控原因，采取有效對(duì)策。工程造價(jià)控制是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程, 無(wú)論哪一個(gè)環(huán)節(jié)有疏忽, 都影響到整個(gè)開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn), 只有通過(guò)對(duì)以上各階段影響造價(jià)因素的控制, 才能把工程造價(jià)控制落到實(shí)處, 使開(kāi)發(fā)成本降到最低, 進(jìn)而為控制商品房?jī)r(jià)格提供空間。

1 當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造價(jià)管理中存在的問(wèn)題

1.1 工程前期造價(jià)控制不當(dāng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位普遍忽視了工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的造價(jià)控制，而是把重點(diǎn)放在施工階段和工程結(jié)算階段。企業(yè)對(duì)工程造價(jià)管理及其管理人員的作用重視不夠，忽略了前期工作階段作為投資控制基礎(chǔ)的投資估算和設(shè)計(jì)概算的作用，因此，造成了概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算的現(xiàn)象。

1.2 施工過(guò)程成本控制管理不到位

在施工管理過(guò)程中對(duì)成本控制管理不到位，不能切實(shí)地將經(jīng)濟(jì)問(wèn)題與技術(shù)問(wèn)題有機(jī)地結(jié)合到一起，沒(méi)有盡早發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題，待工程竣工時(shí)才發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，已無(wú)法彌補(bǔ)。往往在施工過(guò)程中只重視技術(shù)、生產(chǎn)，不重視成本的節(jié)約，不能將優(yōu)化技術(shù)方案、改進(jìn)施工工藝、降低建設(shè)成本列入到生產(chǎn)管理過(guò)程中來(lái)，造成技術(shù)人員與經(jīng)營(yíng)管理人員互不溝通，工程造價(jià)控制各環(huán)節(jié)相互脫節(jié)，從而造成成本的人為不可控制狀態(tài)。

1.3 缺乏科學(xué)、合理的評(píng)價(jià)體系

一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，對(duì)已完工程在工程造價(jià)控制方面的評(píng)價(jià)體系沒(méi)有科學(xué)的評(píng)價(jià)體系，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法形成適合本企業(yè)的報(bào)價(jià)體系，這是對(duì)企業(yè)資源的巨大浪費(fèi)，珍貴的經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)隨著建筑物的完成而消失。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造價(jià)管理

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同的管理階段引入成熟的項(xiàng)目管理方法，將對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)程中的科學(xué)決策、資源優(yōu)化及質(zhì)量和成本控制起到積極的促進(jìn)作用。

2.1 開(kāi)發(fā)前期造價(jià)管理

2.1.1 決策階段工程造價(jià)管理

在項(xiàng)目建設(shè)各階段中，投資決策階段影響工程造價(jià)的程度最高，達(dá)到80％以上。因此，決策階段是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)階段，直接影響決策階段之后的各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)的計(jì)價(jià)控制是否科學(xué)合理。在房地產(chǎn)實(shí)踐中，在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究等決策已獲通過(guò)的前提下，工程造價(jià)的控制應(yīng)從以下幾個(gè)方面考慮：①項(xiàng)目選址是否符合城市規(guī)劃的要求；②項(xiàng)目是否有準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)與市場(chǎng)定位；③要編制科學(xué)的環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告；④應(yīng)做好地質(zhì)初勘工作。

2.1.2 設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)管理

建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有其特殊性。首先設(shè)計(jì)的成果是由建筑設(shè)計(jì)院完成的；其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司技術(shù)人員在優(yōu)化和設(shè)計(jì)過(guò)程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此在建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)運(yùn)作過(guò)程中， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如何介入，如何控制設(shè)計(jì)過(guò)程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動(dòng)性， 是取得項(xiàng)目設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。

一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程可分為兩個(gè)大階段： 方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門(mén)審批通過(guò)， 方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開(kāi)的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程為：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，方案招標(biāo)，方案評(píng)審及咨詢(xún)，方案定案，出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿(mǎn)足市場(chǎng)需求且高效益的方案。多輪的方案競(jìng)標(biāo)，內(nèi)部評(píng)審，專(zhuān)家咨詢(xún)論證等，方法不一而足，希望能磨出一個(gè)精品來(lái)。因此，在方案設(shè)計(jì)階段，強(qiáng)有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)規(guī)劃部門(mén)、策劃部門(mén)、營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)等部門(mén)組成，在設(shè)計(jì)規(guī)劃部門(mén)的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中及時(shí)、科學(xué)地決策，保證設(shè)計(jì)進(jìn)程的順利推進(jìn)。

在進(jìn)入施工圖階段，為了有效控制工程造價(jià)，在委托設(shè)計(jì)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)對(duì)類(lèi)似的建筑在心中有了一個(gè)大概的估算，包括其平方米的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在確保安全、滿(mǎn)足規(guī)范規(guī)定的前提下，設(shè)計(jì)人員需經(jīng)過(guò)慎密的計(jì)算，合理確定混凝土標(biāo)號(hào)、鋼筋配筋率及梁柱斷面尺寸等，使工程造價(jià)控制在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)。

2.2 施工階段造價(jià)管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工階段是依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，利用原材料、半成品和各種設(shè)備建設(shè)房屋的過(guò)程，是整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程中資金投入最大，占據(jù)很長(zhǎng)的階段，因此施工階段的成本控制是非常復(fù)雜的。施工階段成本控制主要有四個(gè)方面：一是工程簽證，二是合同管理，三是材料、設(shè)備的加工訂貨，四是強(qiáng)化施工監(jiān)理。

2.2.1 工程變更和簽證

工程變更和簽證管理由開(kāi)發(fā)企業(yè)引起的變更主要是設(shè)計(jì)變更、施工條件變更和工程項(xiàng)目變更，控制變更的關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確有關(guān)部門(mén)、有關(guān)人員的職權(quán)和分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，首先要強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。一道工序施工完，時(shí)間久了一些細(xì)節(jié)容易忘記，如果第二道工序又將其覆蓋，客觀的數(shù)據(jù)資料就難以甚至無(wú)法證實(shí)。因此，對(duì)簽證一般要求自發(fā)生之日起半個(gè)月內(nèi)辦妥。其次，對(duì)簽證的描述要客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝以及質(zhì)量完成情況。

2.2.2 合同管理

加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格控制合同變更。從項(xiàng)目立項(xiàng)，就成立合同管理小組，主要負(fù)責(zé)此項(xiàng)目發(fā)生的主要合同關(guān)系，并對(duì)合同進(jìn)行研究和管理。針對(duì)施工階段的合同管理，主要是要明晰合同內(nèi)容和范圍以及合同文件的組成，對(duì)施工合同、監(jiān)理合同和材料合同的條款進(jìn)行嚴(yán)密審查，作到資料齊全、文字嚴(yán)密，避免含糊其詞和條款的前后矛盾。對(duì)合同履行過(guò)程進(jìn)行跟蹤檢查和監(jiān)督，提高合同執(zhí)行的效率，對(duì)發(fā)生的合同變更，嚴(yán)格其審查和批準(zhǔn)程序，有效地控制工程造價(jià)。

2.2.3 材料、設(shè)備管理

對(duì)材料和設(shè)備的質(zhì)量，應(yīng)由專(zhuān)業(yè)檢驗(yàn)人員進(jìn)行檢驗(yàn)，出具檢驗(yàn)報(bào)告并負(fù)相關(guān)責(zé)任；價(jià)格方面，施行認(rèn)證制度，并對(duì)材料采購(gòu)和設(shè)備選用過(guò)程中出現(xiàn)的“回扣”現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格管理，保證材料和設(shè)備的價(jià)格和質(zhì)量。目前，很多業(yè)主為防止乙方偷工減料，以次充好，損害工程質(zhì)量，降低樓盤(pán)品質(zhì)，往往在合同中規(guī)定由業(yè)主供應(yīng)材料。因此甲方采購(gòu)時(shí)應(yīng)該參考施工承包合同中商定的進(jìn)度進(jìn)行，對(duì)供貨商進(jìn)行資質(zhì)審查，貨比三家，以公布的信息價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行認(rèn)質(zhì)、詢(xún)價(jià)、議價(jià)，選擇適宜的合同形式簽訂供貨合同。

2.2.4 施工監(jiān)理

施工過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)控是現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理的重要環(huán)節(jié)，有力的質(zhì)量監(jiān)控能使工程質(zhì)量做到防患于未然，能控制工程質(zhì)量達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，有利于促進(jìn)工程質(zhì)量不斷提高，有利于降低工程成本。

在實(shí)際工作中，工程監(jiān)理對(duì)工程質(zhì)量的監(jiān)控應(yīng)該是堅(jiān)決的、嚴(yán)格的，但在實(shí)踐中堅(jiān)持公平、公正、公開(kāi)的原則，平等對(duì)待甲乙雙方，積極參與到工程造價(jià)的確定和控制中來(lái)，在工程管理中發(fā)揮更大作用。