“以房養(yǎng)老”萬花筒

朱為眾

自國務院公布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》并明確提出要推出“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”（俗稱“以房養(yǎng)老”）的試點后，這一新型養(yǎng)老、理財與消費的方式在中國引發(fā)了熱烈的討論，涉及的社會階層之廣泛，討論的程度之激烈，出現(xiàn)的觀點之迥異，居近年來出臺的各項政策之前列。

為什么社會和老百姓對“以房養(yǎng)老”如此關(guān)心，反響如此之大？其根本原因在于文化和價值觀，因為這個舶來品好像一頭闖進了瓷器店的大象，正在沖撞著中國太多傳統(tǒng)價值的鍋碗瓢盆。在這場外來文化和傳統(tǒng)文化的沖撞中，改變正在悄悄地發(fā)生。

顧名思義“以房養(yǎng)老”

“以房養(yǎng)老”的英文原文Reverse Mortgage，直接翻譯過來是“住房反向抵押養(yǎng)老保險”，頗為生澀難懂。其實，“以房養(yǎng)老”說白了就是“吃房子”。在明白它的真正含義前，有必要重提一下“凈資產(chǎn)”這個概念。

簡單來說，凈資產(chǎn)就是一個家庭的全部資產(chǎn)減去全部債務之后的剩余，即：凈資產(chǎn)=家庭的全部資產(chǎn)–家庭全部債務。但在美國傳統(tǒng)的退休養(yǎng)老概念里，凈資產(chǎn)往往還要刨除住房的部分，因為維持退休生活的主要是來自房產(chǎn)以外的資產(chǎn)回報，比如存款的利息、股票的盈利以及有限的退休金或社會養(yǎng)老保險。房子再值錢，總不能每天拆磚賣瓦。但美國夢一個很重要的組成部分就是擁有自己的住房，很多美國人夢寐以求的事就是在退休前付清房貸，這樣就可以不再擔心因為變故而無家可歸。結(jié)果多數(shù)人尷尬地發(fā)現(xiàn)：他們高估了退休后的收入，低估了退休后的支出，月月入不敷出，捉襟見肘。而自己的凈資產(chǎn)竟然全部或大部分被壓在房子里，好像是拿著金飯碗要飯的乞丐—雖然富有卻沒有現(xiàn)金。

于是，銀行創(chuàng)造了這么一個所謂的“住房反向抵押”：過去是拿房子作抵押借錢買房子，做的是房奴；退休了則是拿房子作抵押借錢生活；過去是整筆借，月月給銀行還貸，現(xiàn)在是月月銀行給錢花，人死了用房子做抵押還債。中國人有句老話“人不死，債不爛”，“以房養(yǎng)老”是“人雖死，債不爛”。這是“吃房子”的本質(zhì)，也是“反向”的由來。

“以房養(yǎng)老”最初的創(chuàng)新頗有點慈善性質(zhì)。1961年，一位高中橄欖球教練不幸去世，他的遺孀失去了丈夫的工資收入無法維持生計。當?shù)氐你y行出于同情，設計了這樣一個“以房養(yǎng)老”的借貸方式幫助這位遺孀安度晚年。過去半個世紀里，“以房養(yǎng)老”蓬勃發(fā)展，成為在美國司空見慣的一種金融養(yǎng)老保險產(chǎn)品，僅在2010年就有8萬多位62歲以上的老人申請辦理了“以房養(yǎng)老”。專家預測，隨著“嬰兒潮”一代開始退休并符合申請年齡，“以房養(yǎng)老”將會被推向前所未有的高度。但是“以房養(yǎng)老”之所以生于美國、發(fā)展和成熟于美國，與美國人的民族特性和文化有著千絲萬縷的聯(lián)系。

獨立自主、自食其房的美國人

獨立是美利堅民族的DNA。雖然養(yǎng)育下一代受到法律的保護，但是不贍養(yǎng)老人不但不違法，也不會受到社會道德的譴責。既然養(yǎng)兒不防老，自然就要自食其力，無力可食的時候“自食其房”，可謂順理成章。不但退休老人覺得天經(jīng)地義，他們的子女也不會反對，反而會很欣慰，因為自己的父母有房可“吃”，自己就不需要在經(jīng)濟上擔心他們的需求。

講到美國人的獨立，說一個家庭小故事。前幾年金融危機爆發(fā)后，美國政府為刺激房市給初次買房的人提供一次性8000美元的現(xiàn)金補貼。我的兒子受到“誘惑”決定買房，卻沒有足夠的錢付首付，于是向我和太太借了7萬美元。幾個月后他開始“還貸”，我和太太平時雖從未在經(jīng)濟上幫助兒子，但這次借錢也壓根沒有想過要他還?？墒撬廊粓猿郑骸拔也幌肭穭e人的錢！”“別人？”我和太太面面相覷，頗有失落感。我們居然被自己的孩子看作是別人。但這就是獨立精神，說到財產(chǎn)，父母是別人，孩子根本就沒有這樣的期望值要將你的財產(chǎn)擁為己有。當然別忘了，在他的個人理財項目中也沒有養(yǎng)老這一說。

“以房養(yǎng)老”很容易讓人聯(lián)想到中國的成語“坐吃山空”，當然這里空的不是山，而是房?！白苑靠铡蓖钪袊嗣倾と??！耙苑筐B(yǎng)老”其實是一種新的價值觀的引進，也是對傳統(tǒng)文化價值的沖擊，不從這個角度去看，很難理解社會和民眾的反響和疑慮，也很難讓這一舶來品在中華大地落地生根。其實在中國，很多老人不愿意“以房養(yǎng)老”，這在很大程度上不僅源自社會、家庭和子女的壓力，同樣也來自傳宗接代的文化和價值觀影響。老人自己覺得責無旁貸要留給孩子家產(chǎn)，孩子也有相當高的期望值。這恰恰是“以房養(yǎng)老”引起熱議的根源之一，它顛覆的是根深蒂固的社會價值和文化。

寅吃卯糧的美國人

“以房養(yǎng)老”之所以能在短短50年間風靡美國社會，還得益于他們明顯不同于中國文化的寅吃卯糧的消費習慣。這里不能不提美國人一個重要的人生觀和價值理念：人生是旅途，走好每一步。它強調(diào)的是生命的短暫，所以要把現(xiàn)在和今天看作是禮物（英文中“現(xiàn)在”和“禮物”是同一個詞present），好好享受。

這本身無可非議，但是過度強調(diào)這樣的人生觀和價值理念就變成了及時行樂。中國人的及時行樂還有所節(jié)制，所謂“今朝有酒今朝醉”；美國人就不一樣了，他們是“今朝無酒舉債醉”?？梢赃@么說，舉債是美國消費的核心所在。

最能說明美國人和中國人消費觀點不同的就是在國內(nèi)廣為流傳的兩個老太太的故事，版本不同，但大意都是：美國老太太靠貸款買房子、買車，一邊消費，一邊奮斗，到老時享受了一輩子也還清了所有的貸款；中國老太太呢？一輩子省吃儉用，但是絕對信奉“無債一身輕”的古訓，所以到老時一天福也沒享到，房子雖然買了但卻只能給兒子作婚房，或是賣了房子讓兒子出國留學。這個故事的寓意是美國老太太的消費方式才是聰明的和現(xiàn)代的，而中國老太太的消費方式是愚蠢的和落伍的。

這個故事用在“以房養(yǎng)老”也非常貼切，美國人是非?！耙宰晕覟橹行摹钡模先艘嗖焕?。所以如果人到晚年，房貸已還清，房子有所增值，他們會很自然地考慮“吃房子”，讓自己過得舒服一些。美國有一本很有名的理財書叫《花光用光死（Die Broke）》，意思是到死的時候最好把錢用光，不要留下遺產(chǎn)。這并不是說不照顧自己的孩子，因為在世的時候依然可以選擇幫他們付學費，乃至買房、買車。所以美國人的“以房養(yǎng)老”，解決的不僅僅是老人自己的衣食住行，還包括幫助自己的下一代甚至第三代和第四代，盡到做長輩的責任。endprint

筆者一對30多年的美國朋友去年相繼溘然辭世，子女在清理他們留下的遺產(chǎn)時驚訝地發(fā)現(xiàn)，父母居然在10多年前開始“以房養(yǎng)老”借貸消費。其實以朋友的退休金，他們夫婦根本就不需要額外的收入維系生活。但是，大家族每年一度的海外旅游，送給兒孫輩和甚至第四、五代的圣誕禮物以及在兒孫們遇到婚姻、學業(yè)和法律麻煩時候的慷慨解囊，這些都需要真金白銀的支持。

“以房養(yǎng)老”是一把雙刃劍

即便在美國，對“以房養(yǎng)老”的批評也從未中斷過。一是申請和獲得貸款的費用幾乎和傳統(tǒng)的房貸相當，這對于本來就捉襟見肘、入不敷出的退休老人來說往往力不從心；二是“以房養(yǎng)老”貸款的利息往往高于傳統(tǒng)的房貸；三是“以房養(yǎng)老”的借貸人并不歸還利息，所以利息生利息加上每月的費用，“吃”起房子來的速度頗為可觀，如果借貸人貸款的時間較長，很可能眼睜睜地著自己辛苦一輩子的積蓄被吃光—這不僅是經(jīng)濟上的壓力，對很多老人來說更是難以承受的巨大心理壓力。所幸，借貸人最終的債務總額不得超過抵押房產(chǎn)的市值，且銀行不得以借貸人的其他資產(chǎn)還貸，否則還不知道要出現(xiàn)多少黃世仁逼債楊白勞的故事；第四則是“以房養(yǎng)老”的程序復雜，概念不夠清晰，加上借貸人往往是老年人，所以時有欺詐和哄騙的事件發(fā)生，大多是過度渲染“以房養(yǎng)老”的好處，隱藏或縮小房主有可能失去房產(chǎn)的風險，因此引起的訴訟案也時有所聞。

不過總體上說，“以房養(yǎng)老”還是功大于過。2006年的一項民意測驗表明，93%的借貸人表示，“以房養(yǎng)老”貸款改善了自己的晚年生活，僅有3%的人持相反的意見。

至于筆者本人，上面提到的心理折磨大于經(jīng)濟負擔，所以個人絕不會選擇“坐吃房空”的“以房養(yǎng)老”。一方面，作為窮怕了的一代人，一輩子未雨綢繆，多年的儲蓄早就有備無患。另一方面，由于近幾年利息奇低，筆者就用房子抵押貸款出來投資（同樣是有風險的）。如果用房屋抵押按2.75%的利息貸出100萬美元，再在股市上得到5.5%的回報（比較保守和安全的投資），那么一年的凈收入就是27500美元。這雖然不是“反向抵押”，但卻是地地道道的“以房養(yǎng)老”。

另外，筆者較為認同的消費觀念是：與其留遺產(chǎn)給下一代，不如在世的時候與他們分享財富。現(xiàn)代人越活越長，等父輩90歲的時候，孩子也60歲了，他繼承了那么多錢又能干什么呢？因此，我們更愿意在他最需要的時候與他分享財富，比如換個大點的房子、結(jié)婚生子、重返學?；蚴撬妥优纤搅W校，這樣比較大的人生轉(zhuǎn)折和用錢比較多的事件。這遠遠比在身后留下一筆財富給他更讓人感到欣慰，錢也花得更在地方、更是時候。

國內(nèi)對美國次貸危機的討論很多，但是很少有從消費者行為和習慣這個根源來探討的。其實說白了一句話就是那位美國老太太（當然也包括小媳婦、小伙子和形形色色的美國人）寅吃卯糧。次貸危機不但涉及窮人、中產(chǎn)階級，富人和名流也都陷入其泥潭而不能自拔。雖然他們買房子的價格可能從數(shù)萬美元至上千萬美元不等，但病根都是一樣：入不敷出的舉債。內(nèi)需消費本身并不是經(jīng)濟發(fā)展的仙丹妙藥，它是一把雙刃劍，弄得不好也會傷到自己。而“以房養(yǎng)老”也是這樣一把雙刃劍。

“以房養(yǎng)老”的實質(zhì)是舉債消費，也是有風險的，房子的價值被越“吃”越少，如果突然來一個房地產(chǎn)危機，房子就變成了負資產(chǎn)，銀行會怎樣？它不但不會再發(fā)養(yǎng)老金，而且說不定會賣房子并把你掃地出門呢—雖然理論上來說，“以房養(yǎng)老”禁止將房主掃地出門。但銀行的本性不會變：總是錦上添花，絕不雪中送炭；天生嫌貧愛富，一定落井投石。這是銀行作為商業(yè)機構(gòu)的本質(zhì)決定的，它借給你錢是因為你有錢，而且具備還錢的能力；如果沒有，那就賣房子還錢。未必合情合理，但是絕對合法。

“以房養(yǎng)老”能否在中國生根開花？

雖然“以房養(yǎng)老”在中國社會引發(fā)了熱議，甚至有不少的質(zhì)疑。但是，筆者認為這一新的理念肯定會在中華大地生根開花。當然這株舶來的嫩苗能否茁壯成長以及其所需時間的長短，將會取決于政府的推動、媒體的引導和社會價值觀念的轉(zhuǎn)變。

中國本來就是一個適應變化的民族，而網(wǎng)絡的存在大大加速了全球化的進程，其中包括很多價值觀和文化的全球化?，F(xiàn)在中國年輕一代的“月光族”，與美國寅吃卯糧的老師們比大有青出于藍而勝于藍的架勢。中國的文化土壤在變，中國消費者的觀念也在變，“以房養(yǎng)老”存在和發(fā)展在很大程度上已經(jīng)證明了它的合理性，它在中國也一定會生根開花。

值得一提的，是法律在新價值的出現(xiàn)和發(fā)展期所起到的特殊作用?！耙苑筐B(yǎng)老”在上世紀80年代開始受到美國政府的關(guān)注，參議院下屬的特別委員會發(fā)表了一個特別報告，強調(diào)“以房養(yǎng)老”標準化的需求和重要性。1987年美國國會通過法案，給“以房養(yǎng)老”的貸款提供“聯(lián)邦住房管理局”（FHA）保險.一年后，時任美國總統(tǒng)里根簽署“以房養(yǎng)老”法案。從此，“以房養(yǎng)老”受到法律的保護和聯(lián)邦的保險。

而從中國的情況來看，國務院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》從某種意義上起到了一定的倡導和保護的作用。但是在條件合適的情況下應盡快對“以房養(yǎng)老”以立法的方式來保護，扶植和完善。作為“以房養(yǎng)老”主體消費者的老年人常常是弱勢群體，更容易成為受害者。無規(guī)矩不成方圓，行業(yè)的自律和政府的監(jiān)管以及法律的制約、威懾和保護，缺一不可。

最后，筆者想要強調(diào)的是，發(fā)展內(nèi)需莫忘中國國情。

其實，美國的消費者在經(jīng)歷了次貸危機和金融海嘯后已經(jīng)痛定思痛，很多家庭開始減少債務。從零售業(yè)的角度觀察，美國的消費者正在變得更為挑剔、更斤斤計較、更講究實際。有些已經(jīng)退休或是打算退休的“嬰兒潮”一代選擇重返工作崗位，或是延遲退休的時間而不是“吃房子”。“以房養(yǎng)老”雖然依然流行，但是美國消費者的價值觀也在改變，他們多了一點未雨綢繆的思維方式。

美國的內(nèi)需消費占國民經(jīng)濟的70%，這一點常常為眾多經(jīng)濟學家津津樂道。中國經(jīng)濟發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型有意無意地受到美國經(jīng)濟模式的影響也是不爭的事實。那么，中國在發(fā)展消費內(nèi)需戰(zhàn)略時能從中得到什么啟迪呢？一是節(jié)儉的美德不能丟，二是中國的一大國情在于13億人口，發(fā)展內(nèi)需消費的重點應該首先放在解決就業(yè)問題。發(fā)展就業(yè)就能培育中國的消費者群體和中產(chǎn)階級，只有消費群體的成長和壯大，內(nèi)需消費才能得到可持續(xù)的健康發(fā)展。所謂本固則末茂，源浚則流清。任何過度的刺激，無節(jié)制的舉債消費，畸形的金融創(chuàng)新等都只能是拔苗助長，欲速則不達。

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