房地產(chǎn)：防御策略應(yīng)對風(fēng)險選股注重安全邊際

朱蕊

2014年，房地產(chǎn)股票開局不利。截至1月15日收盤，滬深地產(chǎn)指數(shù)跌幅分別為6.74%、9.08%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于滬深300指數(shù)的跌幅。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著宏觀經(jīng)濟增速的放緩和結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型的深入推進，房地產(chǎn)行業(yè)的基本面將迎來調(diào)整，股票也將進入風(fēng)險釋放階段。在房地產(chǎn)股票的選擇中，安全邊際將成為最重要的條件。

房地產(chǎn)市場降溫預(yù)期壓制估值

自2012年經(jīng)濟和行業(yè)短周期復(fù)蘇以來，房地產(chǎn)景氣度始終處于繁榮期，2013年房地產(chǎn)投資金額和銷售面積增長約20%。但與此同時，地產(chǎn)股的表現(xiàn)卻不盡如人意。2013年，滬深兩市地產(chǎn)指數(shù)的跌幅分別為11.75和15.57%。

今年1月份以來，受多種因素的影響，整個金融市場出現(xiàn)了系統(tǒng)性風(fēng)險釋放的過程。債券市場、大宗商品市場、A股市場都出現(xiàn)了一定幅度的下跌。房地產(chǎn)股票的調(diào)整明顯超過大盤，成為下跌的重災(zāi)區(qū)。經(jīng)過暴跌，房地產(chǎn)股的估值水平處于歷史最低位置。

分析人士認(rèn)為，因為房地產(chǎn)股票對宏觀經(jīng)濟和資金面的敏感程度明顯高于其他板塊，因此在市場系統(tǒng)性風(fēng)險釋放階段，暴跌也在情理之中。

當(dāng)前中國經(jīng)濟正處于轉(zhuǎn)型過程中，產(chǎn)能過剩的矛盾日益凸顯。而市場利率的高企也給傳統(tǒng)行業(yè)帶來較大的壓力。在資金面緊張的背景下，房價繼續(xù)上行的動力不足。2014年房地產(chǎn)市場降溫的預(yù)期將持續(xù)壓制地產(chǎn)股的估值水平。

也有分析師對房地產(chǎn)行業(yè)前景表現(xiàn)得更加悲觀。長江證券分析師劉俊表示，2014年新增剛需量將開始下滑，而經(jīng)濟增長模式和政府考核機制的轉(zhuǎn)變卻打開了土地供給端的瓶頸，因此行業(yè)銷售面積可能首次大于新增剛需面積，這既意味著房地產(chǎn)自此進入了供過于求的階段，也標(biāo)志著行業(yè)大周期拐點即將到來。

“疊加考慮到政府保增長的需要和內(nèi)憂外患的資金面困境，我們認(rèn)為今年行業(yè)基本面穩(wěn)中下行的概率較大?！眲⒖≌J(rèn)為。

政策調(diào)控影響微妙

與此同時，政策調(diào)控仍將是影響房地產(chǎn)行業(yè)的一個非常重要的因素。在過去的一年，無論是金融去杠桿導(dǎo)致流動性緊張，還是國五條等政策出臺導(dǎo)致調(diào)控加碼，都對行業(yè)基本面和估值面造成了嚴(yán)重的負(fù)面影響。而對于今年調(diào)控的影響，市場人士認(rèn)為可能會比較微妙。

東方證券分析師楊國華指出，18屆三中全會和2013年中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的態(tài)度與以往不同，“調(diào)控”字眼消失，“供應(yīng)和保障”被更多提及，未來政策面將向“更市場化”、“更著重增加供應(yīng)和保障”、“更趨區(qū)域性和靈活性”轉(zhuǎn)變。

“未來行政化手段如限購限價或?qū)⒅鸩降顺?，而房產(chǎn)稅可能會逐步推行，成為調(diào)節(jié)需求以及地方稅源的重要工具。對需求更多采取疏而非以往堵，疏將有利于保持需求穩(wěn)定釋放，保持房價和投資穩(wěn)定。”楊國華表示。

劉俊認(rèn)為，政府對于房地產(chǎn)政策的制定無非是考慮到房價和增長兩大因素，或者說是在公平與效率、虛擬與實體間實現(xiàn)短期平衡。作為影響短期基本面和估值的主要因素，2014年房地產(chǎn)政策主線將從調(diào)房價轉(zhuǎn)為保增長。

行業(yè)集中度有望提升

對于房地產(chǎn)行業(yè)未來格局的變化，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為行業(yè)集中度將會上升，強者恒強的效應(yīng)會繼續(xù)顯現(xiàn)。房地產(chǎn)市場的競爭將更加激烈，競爭激烈的市場將有利于優(yōu)秀企業(yè)的生存和發(fā)展。而行業(yè)新進入者的門檻更高，小企業(yè)趕超大企業(yè)將越來越困難。以往“拿塊地就能做房地產(chǎn)，就能賺錢”的時代可能一去不復(fù)返。

此外，對于房企而言，以前可以主要依靠銀行貸款，只要能夠找到銀行貸款，就基本可以解決主要的資金需求，而現(xiàn)在甚至未來，非銀貸款、直接融資等渠道將越來越重要，一些融資能力較弱的房企將面臨被淘汰的命運，這也將促進房地產(chǎn)行業(yè)集中度的提升。

防御策略為主 安全邊際為王

對于即將到來的馬年，如何制定房地產(chǎn)行業(yè)的投資策略呢？

我們認(rèn)為，由于行業(yè)基本面預(yù)期相對悲觀，應(yīng)以防御策略為主，適當(dāng)降低房地產(chǎn)股票的配置。房地產(chǎn)股票更多地將會是跌出來的機會。

在股票的選擇中，投資者應(yīng)當(dāng)注重安全邊際。首選經(jīng)營管理能力突出、業(yè)績確定性比較強，同時估值水平比較低的龍頭公司。例如招商地產(chǎn)（000024）、保利地產(chǎn)（600048）。此外，一些有特色經(jīng)營模式的房地產(chǎn)企業(yè)，抗風(fēng)險的能力也相對較強，例如華僑城A（000069）。