保障性住房大型居住社區(qū)配套項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制方法淺析

王曉臨 程鵬

1.上海市住宅建設(shè)發(fā)展中心 200003

2.上海陸軍預(yù)備役高射炮兵師第二團(tuán) 201203

引言

上世紀(jì)90年代，全國(guó)大中型城市逐步推進(jìn)了以“大型居住社區(qū)”模式的保障性住房建設(shè)模式，這些社區(qū)經(jīng)過(guò)十多年的開(kāi)發(fā)，已相繼建成，并已成為中心城的組成部分。

本文詳述的大型居住社區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“大社區(qū)”），是指進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)在中心城區(qū)外及部分新鎮(zhèn)范圍內(nèi)新規(guī)劃建設(shè)的，是以廉租住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房（經(jīng)濟(jì)適用住房）、公共租賃住房、征收安置住房（動(dòng)遷安置房）等保障性住房和面向中低收入階層的普通商品住房為主，重點(diǎn)依托新城和軌道交通或城市快速交通建設(shè)，有一定建設(shè)規(guī)模、交通方便、配套良好、多類型住宅混合的居住社區(qū)。

推進(jìn)大社區(qū)建設(shè)，是優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，完善“四位一體”住房保障體系，改善市民群眾居住條件，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康、持續(xù)發(fā)展的一項(xiàng)重大舉措。近年來(lái)，全國(guó)各大中型城市陸續(xù)組織了大社區(qū)建設(shè)，取得了顯著成效。加快了重大工程和重點(diǎn)舊區(qū)改造項(xiàng)目的進(jìn)程，改善了居民的居住條件，推進(jìn)了新市鎮(zhèn)的發(fā)展。

1 保障性住房大型居住社區(qū)的主要特點(diǎn)及相關(guān)配套建設(shè)的難點(diǎn)

保障性住房大型居住社區(qū)配套建設(shè)的難點(diǎn)是：要新建的配套項(xiàng)目總量大、種類多、占用資金量比例較高而建設(shè)時(shí)間相對(duì)集中、彈性小。

1)新建大社區(qū)規(guī)劃用地面積大。以某大型城市為例，近年來(lái)，最大一塊的大社區(qū)選址用地面積超過(guò)1000公頃，累計(jì)選址用地總面積近20000公頃。

2)新建大社區(qū)選址相對(duì)偏遠(yuǎn)。由于基地的規(guī)劃用地范圍大，同時(shí)還要考慮經(jīng)濟(jì)社會(huì)因素，所以目前從城市的土地利用規(guī)劃來(lái)看，通常基地選址會(huì)相對(duì)偏遠(yuǎn)。基地選址主要分布在郊區(qū)環(huán)線之間的部分新市鎮(zhèn)規(guī)劃居住用地范圍內(nèi)。一些大社區(qū)甚至選址在偏離鎮(zhèn)區(qū)中心的邊緣位置，與外界的交通聯(lián)系不是很方便，即使與最近的鎮(zhèn)區(qū)中心也還有一定的距離。

3)新建大社區(qū)大多地處配套基礎(chǔ)薄弱地區(qū)。因此，需規(guī)劃新建的配套項(xiàng)目多，配套建設(shè)資金需求大。為了能確保大基地建成后居民入住的日常需求，主管單位需要新建大量的配套項(xiàng)目。這些項(xiàng)目一般分為市政公用配套設(shè)施與公建配套設(shè)施兩類，主要有道路、橋梁、河道、各類管線和教育、行政管理、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)金融等配套設(shè)施，資金投入量大。以某大社區(qū)控規(guī)階段的市政公建配套及前期工程的配套成本測(cè)算，每平方米接近千元?？梢?jiàn)，配套建設(shè)資金所占整個(gè)大社區(qū)建設(shè)資金比重大，配套項(xiàng)目的造價(jià)對(duì)保障房后期供應(yīng)價(jià)格的核定有直接影響。

4)新建大社區(qū)建設(shè)的總體建設(shè)進(jìn)度要求高。眾所周知，配套項(xiàng)目的建設(shè)雖然是一個(gè)逐步完善的過(guò)程，但為了滿足首批居民入住時(shí)候的“衣、食、住、行”等日常生活需要，會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的規(guī)劃配套項(xiàng)目原則上要與住宅項(xiàng)目同步建設(shè)并交付使用。因此，對(duì)這類首期就需要完成的新建配套項(xiàng)目而言，其建設(shè)進(jìn)度要求是很高的。

2 關(guān)于保障性住房大型居住社區(qū)配套設(shè)計(jì)管理難點(diǎn)

新建配套項(xiàng)目的造價(jià)合理與否、品質(zhì)的好壞、建設(shè)進(jìn)度快慢將直接影響到整個(gè)大基地的建成。而這些影響大基地建設(shè)的主要因素在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段就被基本決定下來(lái)。因此，在大基地建設(shè)工作中要重視新建公建配套設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)管理，尤其要做好設(shè)計(jì)階段的管理工作，及時(shí)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)處理好設(shè)計(jì)階段的相關(guān)復(fù)雜問(wèn)題非常重要。

筆者將結(jié)合歷年的工作經(jīng)驗(yàn)，主要以基礎(chǔ)教育設(shè)施為例，來(lái)淺析大社區(qū)新建公建配套設(shè)施項(xiàng)目中在設(shè)計(jì)階段遇到的主要難點(diǎn)情況。

2.1 選擇教育公建為突破口的理由

一是其他公建配套設(shè)施項(xiàng)目中可能會(huì)遇到的共性問(wèn)題在基礎(chǔ)教育設(shè)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)中基本都存在，具有突出的代表性。

二是基礎(chǔ)教育設(shè)施項(xiàng)目雖然是獨(dú)立的小項(xiàng)目，但項(xiàng)目造價(jià)不低。在項(xiàng)目建設(shè)成本測(cè)算時(shí)，基礎(chǔ)教育設(shè)施項(xiàng)目考慮的單位造價(jià)是所有其他公共配套設(shè)施項(xiàng)目中最高的。原因是，其他公共配套設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是完成毛坯即可移交相應(yīng)的接管部門，再由其自行安排裝修、開(kāi)辦。（如行政管理類的移交給所在鎮(zhèn)政府或街道，公交首末站移交給所在區(qū)建交委，醫(yī)療衛(wèi)生類移交給區(qū)衛(wèi)生局，養(yǎng)老類移交給區(qū)民政局，文化類移交給區(qū)文廣局）唯獨(dú)基礎(chǔ)教育設(shè)施項(xiàng)目需要建設(shè)單位落實(shí)了學(xué)校開(kāi)辦前的裝修后才進(jìn)行移交接管手續(xù)。因此在建設(shè)經(jīng)費(fèi)中，基礎(chǔ)教育設(shè)施項(xiàng)目還需要考慮開(kāi)辦標(biāo)準(zhǔn)的裝修費(fèi)用。

三是在每個(gè)大社區(qū)里基礎(chǔ)教育設(shè)施項(xiàng)目是所有公建配套設(shè)施項(xiàng)目中累計(jì)占地與累計(jì)建筑規(guī)模最大、數(shù)量最多的，是公建配套設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)的大頭。舉例說(shuō)明：某基地是03年選址的市屬基地之一。規(guī)劃總用地面積約196公頃，其中教育用地達(dá)15.79公頃，約占8%；規(guī)劃總建筑面積196萬(wàn)平方米，公建配套設(shè)施規(guī)劃建筑面積為32萬(wàn)平方米，其中基礎(chǔ)教育設(shè)施項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積達(dá)9.6萬(wàn)平方米。規(guī)劃配置的基礎(chǔ)教育設(shè)施的具體項(xiàng)目是6所幼托及小學(xué)、初中、九年一貫制學(xué)校、寄宿制中學(xué)各1所。

四是基礎(chǔ)教育設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)間進(jìn)度要求最緊，它不僅是入住后所必須配置的項(xiàng)目，同時(shí)它從建設(shè)完成到交付使用還要預(yù)留一段時(shí)間（一般至少需要半年左右時(shí)間）須交教育部門裝修用，且配合要在每年的9月份的開(kāi)學(xué)使用。所以，如果基礎(chǔ)教育設(shè)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度能確保，其他配套項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃就不會(huì)有太大問(wèn)題。

2.2 目前實(shí)際工作中設(shè)計(jì)階段遇到的問(wèn)題

一是選址早，大社區(qū)建設(shè)持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，原規(guī)劃用地不能滿足現(xiàn)行的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，從而給設(shè)計(jì)工作帶來(lái)先天不足的難度。

仍以某大基地為例。該基地歷時(shí)04年開(kāi)始部分交付使用，06年徹底完工。在此期間有若干公建配套設(shè)施的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)都進(jìn)行了調(diào)整。例如，原控規(guī)編制單位是依據(jù)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)》確定各公建用地范圍與規(guī)模。而建設(shè)期間經(jīng)調(diào)整后新執(zhí)行的工程建設(shè)規(guī)范就有06年4月1日施行的《城市居住地區(qū)和居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》DGJ08-55-2006、05年8月1日施行的《普通幼兒園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》DG/TJ08-45-2005等內(nèi)容有所調(diào)整。例如《普通幼兒園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》針對(duì)幼兒園的園舍面積、建筑用地、綠化用地和室外游戲場(chǎng)地進(jìn)行了向上的調(diào)整。這意味著設(shè)計(jì)階段面臨到原規(guī)劃用地變小的同時(shí)還要滿足園舍、綠化和室外游戲場(chǎng)地變大的苛刻條件。

二是教育部門對(duì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求的逐年提高，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，設(shè)計(jì)造價(jià)控制難度相應(yīng)增加。

公建配套設(shè)施的規(guī)劃配置標(biāo)準(zhǔn)逐年調(diào)整、提高，用地規(guī)模、建設(shè)規(guī)模不斷增加，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也因結(jié)構(gòu)抗震、二次裝修、新型墻體材料應(yīng)用、外墻保溫等要求不斷提高，加之近年來(lái)主材價(jià)格漲幅較大，致使建設(shè)成本大大提高。而大社區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)教育設(shè)施項(xiàng)目雖然屬于城市基礎(chǔ)配套費(fèi)投資項(xiàng)目，實(shí)行包干建設(shè)的模式。但包干費(fèi)用與實(shí)際投入費(fèi)用間的差額也在不斷上升。筆者在對(duì)部分已建成的項(xiàng)目進(jìn)行初步估算后發(fā)現(xiàn)，實(shí)際發(fā)生土建成本比原來(lái)的包干造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)多出近600元。教育項(xiàng)目的單個(gè)體量較住宅而言雖然不大，但累計(jì)體量就不可小覷。因此該項(xiàng)目的建設(shè)將產(chǎn)生巨大的資金缺口。

三是以往的實(shí)際建設(shè)中，通常配套項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作啟動(dòng)會(huì)相對(duì)晚于周邊的住宅建設(shè)進(jìn)度，但對(duì)于教育項(xiàng)目來(lái)說(shuō)可能就是致命的問(wèn)題，會(huì)出現(xiàn)日照排不出等情況。如果設(shè)計(jì)工作能比住宅項(xiàng)目提前，則住宅項(xiàng)目實(shí)施時(shí)應(yīng)配合我幼托項(xiàng)目進(jìn)行退讓設(shè)計(jì)。若幼托項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目同步，那在方案設(shè)計(jì)階段就能請(qǐng)住宅項(xiàng)目配合提供其設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)供我方進(jìn)行有效的日照分析，在我方確實(shí)無(wú)法調(diào)整的情況下要求住宅項(xiàng)目對(duì)其設(shè)計(jì)方案進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整修改。

四是目前大基地中的各類配套設(shè)施項(xiàng)目的設(shè)計(jì)普遍存在的情況是各配套設(shè)施項(xiàng)目間設(shè)計(jì)的整體性弱，如色彩、風(fēng)格顯零散、無(wú)序。雖然配套設(shè)施是分散在基地不同位置的獨(dú)立單體，但在設(shè)計(jì)中不能僅簡(jiǎn)單考慮項(xiàng)目的獨(dú)立性與標(biāo)示性，同時(shí)還應(yīng)考慮它作為一個(gè)基地其中之一的配套項(xiàng)目與其他項(xiàng)目它們之間的聯(lián)系性。

3 關(guān)于保障性住房大型居住社區(qū)配套設(shè)計(jì)管理工作設(shè)想

要解決好上述的問(wèn)題，筆者認(rèn)為要做好事前與事后兩個(gè)階段的設(shè)計(jì)管理工作。簡(jiǎn)單說(shuō)就是，一要加強(qiáng)事前的設(shè)計(jì)計(jì)劃制定，二要完善事后的設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)整理。

一是關(guān)于事前的計(jì)劃制定。每一個(gè)大社區(qū)的配套建設(shè)工作都是一個(gè)整體的工作，因此在對(duì)一個(gè)大社區(qū)的配套工作建設(shè)前需要編制一份與所在大社區(qū)相適應(yīng)的配套設(shè)施設(shè)計(jì)導(dǎo)則。編制的時(shí)間應(yīng)該在控規(guī)文件編制完成后就可開(kāi)展，而且越早開(kāi)展越有利，盡可能與各行業(yè)編制專項(xiàng)規(guī)劃同步。從而能對(duì)各項(xiàng)配套工作的規(guī)劃數(shù)據(jù)情況進(jìn)行梳理，能提前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題情況后及時(shí)進(jìn)行面上的統(tǒng)一協(xié)調(diào)工作，而不是等單個(gè)項(xiàng)目實(shí)施中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后再逐個(gè)解決。例如發(fā)現(xiàn)面上有用地不足、標(biāo)準(zhǔn)更新等問(wèn)題情況時(shí)就能在設(shè)計(jì)方案前與相關(guān)職能部門開(kāi)會(huì)作面上統(tǒng)一協(xié)調(diào)，商議合理的折算系數(shù)，允許若干設(shè)計(jì)指標(biāo)的合理調(diào)整。

大社區(qū)配套建設(shè)的設(shè)計(jì)導(dǎo)則是一個(gè)綜合性的文件，里面還應(yīng)該有一項(xiàng)重要的內(nèi)容就是該基地結(jié)合住宅建設(shè)計(jì)劃的各項(xiàng)配套設(shè)計(jì)計(jì)劃。筆者建議的設(shè)計(jì)計(jì)劃是一個(gè)整體的計(jì)劃，而不是常規(guī)的開(kāi)一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行一項(xiàng)設(shè)計(jì)工作。以往的這類設(shè)計(jì)計(jì)劃容易出現(xiàn)設(shè)計(jì)滯后性的缺陷，所以應(yīng)該事先將所有的配套設(shè)施的設(shè)計(jì)工作提前開(kāi)展。這樣就可提前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，確?；A(chǔ)教育設(shè)施日照等設(shè)計(jì)要求、減少各配套項(xiàng)目間平面布置開(kāi)口位置的矛盾等。

大社區(qū)配套建設(shè)的設(shè)計(jì)導(dǎo)則內(nèi)容應(yīng)該有一項(xiàng)內(nèi)容，即對(duì)后續(xù)的各項(xiàng)配套項(xiàng)目具體設(shè)計(jì)內(nèi)容有一個(gè)指導(dǎo)意見(jiàn)，能對(duì)后續(xù)的各項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位擇優(yōu)比選工作有幫助。比如可以對(duì)這個(gè)基地中的配套項(xiàng)目進(jìn)行分類后確定各自的設(shè)計(jì)風(fēng)格、色彩等，實(shí)現(xiàn)基地設(shè)計(jì)的完整性，提高保障性住房大社區(qū)的配套建設(shè)品質(zhì)。

二是事后數(shù)據(jù)的匯總整理工作。筆者認(rèn)為，基于大基地配套設(shè)施建設(shè)開(kāi)發(fā)的復(fù)雜性，雖然項(xiàng)目建設(shè)完成，但管理者仍應(yīng)做好事后的匯總整理工作，為日后的開(kāi)發(fā)建設(shè)測(cè)算提供更為精確的參考數(shù)據(jù)。因此匯總整理已建基地的配套設(shè)施設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與問(wèn)題,建立大基地配套設(shè)施設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)很是必要。通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)能方便查詢到各類配套設(shè)施項(xiàng)目的結(jié)算單位造價(jià)數(shù)值。對(duì)材質(zhì)、工藝的錄入做到同類配套項(xiàng)目全市統(tǒng)一，但各基地略有特色差異的有效工作管理，保證設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)有據(jù)可循。從而使造價(jià)管理有效可控。