房地產(chǎn)周期波動因素分析

楊善源

摘要：本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟波動理論出發(fā)，歸納了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的特征及其原因，從內(nèi)生和外生兩個角度分析了影響房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的因素。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)周期；波動因素

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）01-00-01

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動理論

經(jīng)濟周期是指經(jīng)濟現(xiàn)象或變量在連續(xù)過程中重復(fù)出現(xiàn)漲落的情況，所強調(diào)的是再現(xiàn)性、重復(fù)性，同樣房地產(chǎn)經(jīng)濟周期，是指對于房地產(chǎn)市場供求的周期性漲落波動變化。

一般來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動劃分為 5 個階段：第一階段：政府實行擴張性財政政策、失業(yè)率高，國家采取相應(yīng)的通貨膨脹，抵押貸款利率低，收入呈現(xiàn)上升趨勢，住宅需求增加。第二階段：房地產(chǎn)交易活躍，房價上升，建造成本增加，房屋銷售形勢樂觀，投資進入市場，貸款利率降低，因此房屋需求擴大，不斷提高房屋供給以滿足增長的需求。第三階段：房地產(chǎn)需求的增長逐步穩(wěn)定，但因為房地產(chǎn)開發(fā)商的投資量過大而造成了房地產(chǎn)過剩的供給，房地產(chǎn)空置率和存貨增加，投資利潤有所下降，同時通貨膨脹率快速上升，利率上升，貸款難度增加，房價開始下降。第四階段：房地產(chǎn)開發(fā)活動趨緩，房屋銷售難度增加，空置率逐步提高。第五階段：宏觀經(jīng)濟衰退時，房地產(chǎn)的需求狀況發(fā)生變化，房地產(chǎn)價格急劇下降。

二、我國房地產(chǎn)周期波動特征與原因

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度呈現(xiàn)高增長率但又小幅高低交替的周期性波動，主要有以下原因：第一，土地是不可再生資源，長期來看房地產(chǎn)價格是增長的，在增長型的經(jīng)濟形勢下，供給和需求的長期趨勢表現(xiàn)為正斜率上升，后一輪循環(huán)的峰頂總是比前一輪的高。第二，在繁榮階段，開發(fā)商、銀行的過度樂觀供給大于需求；在不樂觀階段則相反，導(dǎo)致供給的波動往往比需求的波動更大。 第三，時滯效應(yīng)使開發(fā)商信息時效性不強，需求循環(huán)經(jīng)常領(lǐng)先于供給循環(huán)一段時間。

三、房地產(chǎn)業(yè)周期波動影響因素分析

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的內(nèi)生因素

1.1房地產(chǎn)市場供給與需求的矛盾。房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的直接原因是房地產(chǎn)市場供需的矛盾。房地產(chǎn)供需的自身變動，不僅受到房地產(chǎn)價格彈性等內(nèi)部傳導(dǎo)因素的影響，而且還受到來自宏觀經(jīng)濟變量的影響，因此房地產(chǎn)供給與需求關(guān)系的變化過程，可以看為外部因素的沖擊與內(nèi)部傳導(dǎo)機制的綜合作用過程，實際上也就成為直接影響房地產(chǎn)周期波動的主要因素，房地產(chǎn)供給與需求矛盾通過銷售利潤，開發(fā)成本和市場價格等幾個指標(biāo)，最終反映在房地產(chǎn)投資的變化上是資規(guī)模的大小引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資走向的收縮或擴張，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)周期性的變化。

1.2消費者對房地產(chǎn)價格的未來預(yù)期。房地產(chǎn)波動的主要動因是房地產(chǎn)價格的預(yù)期。一方面， 房地產(chǎn)價格漲跌的預(yù)期將會直接影響到房地產(chǎn)消費者的購買行為；另一方面，從房地產(chǎn)的投資需求來看，如果預(yù)期未來的房地產(chǎn)經(jīng)濟形勢不樂觀，則市場對可投資的物業(yè)的需求量和土地的需求量將減少，從而，導(dǎo)致房地產(chǎn)的變化和波動，相反，如果預(yù)期未來的房地產(chǎn)經(jīng)濟形勢發(fā)展勢頭很樂觀，則市場對物業(yè)的需求量和土地的需求量都將有所增加。

1.3房地產(chǎn)本身帶來的收益率。一般而言，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期收益率升高時，開發(fā)商會追加投資；當(dāng)預(yù)期收益率降低時，開發(fā)商的投資行為就會變得小心謹(jǐn)慎。因此，收益率的高低是開發(fā)商最為關(guān)注的問題之一，市場競爭始終存在，任一個房地產(chǎn)開發(fā)商不可能長久地獲得高出社會平均投資收益水平的超額利潤，從而使房地產(chǎn)開發(fā)的收益率逐漸下降到社會平均水平，甚至低于社會平均水平。此時，明智的新投資者將不再加入，而原有部分投資者退出，因此，房地產(chǎn)市場上的新增供給量開始出現(xiàn)降低現(xiàn)象，而隨著房地產(chǎn)消費的上升，投資需求的增加，市場吸光了超量的供給，開發(fā)商的收益又會出現(xiàn)回升，當(dāng)回升到一定水平時，又會有新的投資者再入房地產(chǎn)主行列，房地產(chǎn)市場就是這樣周而復(fù)始地運行，形成了房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的波動。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的外生因素

2.1宏微觀政策因素的導(dǎo)向。政策因素主要是經(jīng)濟管理部門的政策性調(diào)整對房地產(chǎn)運行形成政策沖擊，這主要包括貨幣、財政、投資、金融政策等，這是政府應(yīng)對房地產(chǎn)市波動實行宏觀調(diào)控。國家政策對房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)為代表的各要素進行調(diào)控，從而影響了周期波動。

2.2經(jīng)濟發(fā)展水平的變動。國民經(jīng)濟增長率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間存在十分緊密的關(guān)系。經(jīng)濟繁榮階段，緊縮通貨膨脹與政府利率的提高等政策沖擊， 由投資、消費構(gòu)成的房地產(chǎn)需求分別在宏觀緊縮政策下降低，導(dǎo)致社會資源率先從房地產(chǎn)領(lǐng)域率先退出，房地產(chǎn)市場先于宏觀經(jīng)濟進入收縮期，并且收縮階段持續(xù)時間長于宏觀經(jīng)濟。當(dāng)宏觀經(jīng)濟蕭條時，房地產(chǎn)市場也面臨蕭條困境，這會迫使政府刺激經(jīng)濟，采取擴張性的政策促使經(jīng)濟發(fā)展，同時在房地產(chǎn)價格和收入需求彈性等房地產(chǎn)特有的產(chǎn)業(yè)擴張傳導(dǎo)作用下，社會生產(chǎn)資源就會向帶有國民經(jīng)濟前導(dǎo)性和基礎(chǔ)性特征的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這就帶動房地產(chǎn)先走出困境，從而帶動宏觀經(jīng)濟進入繁榮期。

2.3國民收入水平。消費水平和社會購買力的上升或降低和可供投資的資源數(shù)量的隨國民收入變化而變化。從總體上分析，當(dāng)收入水平變動作為外部沖擊形成后，以及在房地產(chǎn)收入需求彈性等內(nèi)部傳導(dǎo)機制的作用下，不但會影響房地產(chǎn)消費需求，還會影響房地產(chǎn)投資需求。對于收入水平影響房地產(chǎn)需求的傳導(dǎo)機制：一方面，消費者對房地產(chǎn)物業(yè)的支付水平受收入變動的影響，而支付能力的高低影響到房地產(chǎn)需求水平，另一方面， 消費者對財富積累的預(yù)期也會受到收入水平變動影響。

2.4社會發(fā)展因素是周期波動的重要原因。隨著物質(zhì)生活水平和精神文明素質(zhì)的提高，房地產(chǎn)消費的觀念和購買行為對房地產(chǎn)產(chǎn)生產(chǎn)生的影響越來越大，這直接引發(fā)公眾對房地產(chǎn)的功能需求、價值需求以及對居住環(huán)境的需求將進一步影響房地產(chǎn)的市場和需求空間，與此同時，隨著城市化的推進，城市基礎(chǔ)設(shè)施與普通住宅的需要的矛盾將極大地加劇，并且這也將影響著人口增長、人口流動和交通運輸業(yè)的發(fā)展，而這些因素又進一步反向力量，對地價上漲和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生強烈的持久作用，最后影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動。

四、結(jié)束語

2008年經(jīng)濟危機過后，面對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與房價居高不下的壓力，我國進行經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強了對房地產(chǎn)的調(diào)控，加之房地產(chǎn)市場本就帶有政府主導(dǎo)性的色彩，政策因素對房地產(chǎn)周期的影響越來越大，當(dāng)前房地產(chǎn)的周期處于高漲-減速的發(fā)展階段，我國房地產(chǎn)周期進入了調(diào)整期。

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