“空間換地”的永康樣本及建

浙江省人民政府研究室副主任 應(yīng) 雄

自去年省委、省政府實(shí)施“空間換地”的決策部署以來(lái)，永康市憑借“機(jī)器換人”、“空間換地”現(xiàn)場(chǎng)會(huì)的東風(fēng)，大力推進(jìn)老舊低效廠房改造，大力支持企業(yè)新建多層廠房，全市出現(xiàn)了空間換地、畝產(chǎn)論英雄的新熱潮。截至2013年底，全市已經(jīng)審批93家企業(yè)改造或新建多層廠房，占地面積47.9萬(wàn)方，建筑面積達(dá)177.4萬(wàn)方。其中，45家企業(yè)改造低效的單層（簡(jiǎn)易）廠房，涉及占地面積16.9萬(wàn)方，建筑面積達(dá)66.7萬(wàn)方，廠房平均樓層4層，相當(dāng)于新增750畝工業(yè)用地。

一、“空間換地”受到了企業(yè)的普遍歡迎

2012年7月，永康市出臺(tái)鼓勵(lì)企業(yè)改造低效廠房提高土地集約水平的實(shí)施意見(jiàn)。7月25日，永康鴻運(yùn)實(shí)業(yè)公司率先申報(bào)，投資4000萬(wàn)元改造三幢低效廠房。僅僅過(guò)了一年半時(shí)間，全市各地一批新廠房陸續(xù)建成并將開(kāi)始投入使用。

樣本1： 群升集團(tuán)改建的十層高新廠房拔地而起。自2008年搬入10萬(wàn)平方米的科技園后，太陽(yáng)能、木門(mén)、電梯、光電等產(chǎn)業(yè)都迎來(lái)了新一輪發(fā)展，去年產(chǎn)值增長(zhǎng)60%。隨著企業(yè)快速發(fā)展，生產(chǎn)用地捉襟見(jiàn)肘。去年年初，集團(tuán)對(duì)6、7、8號(hào)低效廠房進(jìn)行改造。推翻重建僅有一層的光電組件和鈑金車間，升為三層高后，建筑面積增加1.8萬(wàn)方，春節(jié)后就能投產(chǎn)。拆除近2000方的噴漆車間后，如今10層高的新廠房已拔地而起，正在搭建30多米高的電梯檢測(cè)塔，今年4月將投入使用。三幢廠房改造后，使用面積增加3.6萬(wàn)方。廠房屋頂將安裝光伏電站，每年可發(fā)電100萬(wàn)度，相當(dāng)于給公司創(chuàng)造了100萬(wàn)元的收益。

樣本2：能誠(chéng)集團(tuán)新建的可以承載重型裝備32米高廠房已經(jīng)投入使用。該廠房占地2.8萬(wàn)方，建筑面積10多萬(wàn)方，4層，每一層都可以擺放重型設(shè)備，都可以當(dāng)作底層來(lái)使用，100輛23米長(zhǎng)的大貨車能同時(shí)在大樓里裝貨，并可以在任意一層掉頭，實(shí)現(xiàn)了空間利用合理化，土地畝產(chǎn)最大化。該廠房已于去年6月投用，共有員工700余人，已安裝1條安全門(mén)生產(chǎn)線、2條門(mén)鎖生產(chǎn)線，半年產(chǎn)值6000萬(wàn)元。目前正在安裝3條生產(chǎn)線，預(yù)計(jì)今年產(chǎn)值能達(dá)到3億元，稅收1500萬(wàn)元。

樣本3：古山鎮(zhèn)后塘弄二村工業(yè)老區(qū)塊改造順利推進(jìn)。后塘弄二村是五金產(chǎn)業(yè)發(fā)源地的典型代表，幾乎是家家戶戶從事五金生產(chǎn)。目前，該村區(qū)塊總用地面積5.5萬(wàn)方，涉及126戶，拆除舊廠房300多間計(jì)2.4萬(wàn)方，改造后將建設(shè)18幢4層高的現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)廠房，新增建筑面積2.5倍。

二、“空間換地”取得了多贏的成效

永康實(shí)踐表明，“空間換地”能夠大幅增加生產(chǎn)建筑面積，能夠有效破解土地瓶頸，同步實(shí)現(xiàn)促進(jìn)企業(yè)技改升級(jí)、消除安全隱患、減小環(huán)境污染、整治城鄉(xiāng)面貌等多重目的，形成企業(yè)有好處、發(fā)展有空間的多贏局面。

（一）“空間換地”有效激發(fā)了企業(yè)二次創(chuàng)業(yè)的干勁

政策出臺(tái)后，永康企業(yè)二次創(chuàng)業(yè)熱情高漲。短短3個(gè)月，僅古山鎮(zhèn)就收到單個(gè)企業(yè)改造申請(qǐng)32份，擬改造總占地面積5.74萬(wàn)方，總建筑面積16.2萬(wàn)方。改造舊廠房，向空間要地，畝產(chǎn)論英雄，已經(jīng)成為企業(yè)的自覺(jué)行動(dòng)。

（二）“空間換地”有力推動(dòng)了企業(yè)擴(kuò)大有效投資

93家企業(yè)改造建設(shè)新廠房177.4萬(wàn)方，如果建筑成本按照每方1000元計(jì)算，投資就接近18億元。如果加上購(gòu)置機(jī)器設(shè)備等技術(shù)改造投入，投資將會(huì)高達(dá)數(shù)十億元。

（三）“空間換地”直接促進(jìn)了企業(yè)就地轉(zhuǎn)型升級(jí)

永康的案例表明，低效廠房改造不是簡(jiǎn)單的拆舊建新，不是簡(jiǎn)單的廠房由“矮”變“高”，也不是簡(jiǎn)單的擴(kuò)大再生產(chǎn)，最重要的是在低效廠房改造的同時(shí)改造低效產(chǎn)能，通過(guò)由外而內(nèi)的改造，不斷提高企業(yè)畝產(chǎn)稅收水平，實(shí)現(xiàn)“就地騰籠換鳥(niǎo)、就地轉(zhuǎn)型升級(jí)”。

（四）“空間換地”大幅增加了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間

工業(yè)用地緊張一直嚴(yán)重制約著永康，“僧多粥少”矛盾極為突出。同時(shí)，不少企業(yè)老廠房容積率不高，土地有效使用率偏低的問(wèn)題也十分突出，而老舊廠房改造可新增3倍左右的發(fā)展空間，大大提高了工業(yè)節(jié)約集約用地水平。

三、永康“空間換地”的有益啟示

（一）企業(yè)自覺(jué)向空間要地是基礎(chǔ)

浙江高鑫工貿(mào)有限公司，位于古山鎮(zhèn)胡庫(kù)工業(yè)區(qū)，原來(lái)只有一層高鋼棚式廠房，僅有1.2萬(wàn)方。2012年年初，董事長(zhǎng)周關(guān)平產(chǎn)生了“借天生地”換發(fā)展的想法，拆除了部分老廠房，在2000多方的土地上建起了六層廠房，使用面積新增1.2萬(wàn)方。永康市委、市政府充分尊重基層企業(yè)的首創(chuàng)精神，順勢(shì)推行老舊低效廠房改造，及時(shí)出臺(tái)扶持政策。此后，高鑫工貿(mào)又建了占地2000方的六層廠房，再增1.2萬(wàn)方?？梢?jiàn)，正確的決策源于實(shí)踐，又推動(dòng)實(shí)踐。這是一個(gè)重要的工作方法。

（二）正確有力的政策引導(dǎo)是關(guān)鍵

永康從2012年5月開(kāi)始謀劃工業(yè)用地集約節(jié)約利用工作，專門(mén)成立低效廠房改造聯(lián)合審批工作領(lǐng)導(dǎo)小組，7月份出臺(tái)政策意見(jiàn)，啟動(dòng)低效廠房改造工作，選擇古山鎮(zhèn)開(kāi)展試點(diǎn)。該政策核心內(nèi)容：一是低效廠房改造不得建設(shè)單層廠房。二是要求在滿足消防安全的前提下，建筑密度控制在60%，容積率不低于1.3，建筑總高度不超過(guò)32米。三是單層（簡(jiǎn)易）廠房改建為3層的，免繳第1層的報(bào)批費(fèi)用。四是對(duì)單層（簡(jiǎn)易）廠房改建為4層及以上的，在返還相關(guān)報(bào)批費(fèi)用的基礎(chǔ)上再予以獎(jiǎng)勵(lì)；第4層按照建筑面積每平方米獎(jiǎng)勵(lì)100元，第5層及以上的，按照建筑面積每平方米獎(jiǎng)勵(lì)200元。廠房建筑層高超過(guò)8米的，按第2層計(jì)算建筑面積。政策出臺(tái)后，企業(yè)發(fā)現(xiàn)和拿地新建相比，老廠房改造成本更低。2013年底，在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，制定低效廠房改造審批、驗(yàn)收和獎(jiǎng)勵(lì)實(shí)施細(xì)則。粗略估算，改造低效廠房的45家企業(yè)將得到1500萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)，這將會(huì)提高企業(yè)“空間換地”的積極性。

（三）高效便捷的行政審批是保障

以往廠房重建的審批，涉及發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、環(huán)保、消防、建設(shè)等部門(mén)，一環(huán)緊扣一環(huán)，造成企業(yè)在審批環(huán)節(jié)中花費(fèi)了大量的時(shí)間和精力。低效廠房改造聯(lián)合審批領(lǐng)導(dǎo)小組成立后，對(duì)審批環(huán)節(jié)、前置條件、審批層級(jí)等進(jìn)行梳理，建立多部門(mén)配合聯(lián)動(dòng)的工作機(jī)制，簡(jiǎn)化手續(xù)、并聯(lián)審批，徹底改變了按部就班的審批程序和辦事方法，縮短了審批時(shí)限，提高了審批效率。

四、幾點(diǎn)工作建議

“空間換地”能夠直接帶動(dòng)“騰籠換鳥(niǎo)”、“機(jī)器換人”，能夠?qū)崿F(xiàn)以最小的土地資源代價(jià)來(lái)獲得最大限度的發(fā)展。對(duì)全省來(lái)說(shuō)，既緊迫，又可行。永康以“四兩撥千斤”，1500萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)換來(lái)寶貴的750畝企業(yè)用地，為全省作了一個(gè)先行的探索實(shí)踐，值得各地學(xué)習(xí)借鑒。結(jié)合調(diào)研發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，就加快推進(jìn)（單層）低效廠房改造工作，提幾點(diǎn)建議：

（一）抓緊摸清底數(shù)

全省各地還有很多低矮、破舊、擁擠、臟亂、低效率的工業(yè)區(qū)塊和廠房，有待整頓清理，有待“二次開(kāi)發(fā)利用”。初步估計(jì)，全省工業(yè)用地超過(guò)250萬(wàn)畝，平均容積率不超過(guò)1，即按照1.3的容積率進(jìn)行“空間換地”，全省至少可以新增75萬(wàn)畝（500平方公里）的建筑面積。如果按照永康目前新增750畝建筑面積測(cè)算，全省市縣一、兩年內(nèi)就可以新增7.5萬(wàn)畝工業(yè)用地。建議組織開(kāi)展一次全省范圍內(nèi)大摸底，以縣（市、區(qū)）為單位，系數(shù)掌握簡(jiǎn)易廠房、單層廠房的情況，以及企業(yè)排污、用能、稅收等基本情況，并登記造冊(cè)，為推進(jìn)“空間換地”奠定基礎(chǔ)。

（二）廣泛發(fā)動(dòng)企業(yè)

目前，不少?gòu)S房改造還停留在“自己改造自己用”的層面，一些老廠房企業(yè)不能、不愿、不需要改造廠房。建議有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)研究，支持企業(yè)建設(shè)多層標(biāo)準(zhǔn)廠房，建立企業(yè)新增廠房面積交易機(jī)制，推進(jìn)有老廠房可改造的企業(yè)和有新廠房需求的小微企業(yè)有效對(duì)接。各地對(duì)有條件進(jìn)行低效廠房連片改造的企業(yè)，要積極動(dòng)員村集體和相關(guān)企業(yè)開(kāi)展連片改造；對(duì)只能進(jìn)行單體企業(yè)改造的，也要?jiǎng)訂T企業(yè)開(kāi)展低效廠房改造。

（三）及時(shí)出臺(tái)政策

從永康情況看，目前的困難主要集中在老舊廠房及其土地的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題上。老舊廠房很多是上世紀(jì)八九十年代的村集體土地，產(chǎn)權(quán)和利益主體多元，出讓土地50年使用期限尚未結(jié)束，這就使政府更多只能坐等企業(yè)改造廠房，缺乏大規(guī)模推進(jìn)的主動(dòng)權(quán)。建議省里抓緊出臺(tái)實(shí)施相關(guān)政策，根據(jù)自身財(cái)力確定合理的獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步理順廠房改造中的利益關(guān)系，讓存量土地再次釋放出巨大的能量，將“畝產(chǎn)論英雄”進(jìn)行到底。