優(yōu)化增量促 轉(zhuǎn)型盤活存量拓 空間

杭州市國土資源局蕭山分局 曹開宇

優(yōu)化增量促 轉(zhuǎn)型盤活存量拓 空間

杭州市國土資源局蕭山分局 曹開宇

近年來，杭州市蕭山區(qū)高度重視節(jié)約集約用地工作，尤其是今年以來，蕭山區(qū)進(jìn)一步完善節(jié)約集約用地政策體系，全面實施“畝產(chǎn)倍增”計劃，大力推進(jìn)土地要素市場化配套綜合改革。

一、加強項目準(zhǔn)入管理，提高項目投資強度

1.改革新增用地指標(biāo)分配辦法

今年，蕭山區(qū)出臺了《杭州市蕭山區(qū)新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)管理辦法（試行）》，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)項目指標(biāo)管理機制，建立產(chǎn)業(yè)項目儲備制度、評估會審制度、動態(tài)管理制度和彈性供地制度，提高產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門檻。其中，對于新上畝均預(yù)算稅收低于30萬元（蕭山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和大江東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)低于40萬元）的工業(yè)項目，不安排新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)；屬技改、擴(kuò)建用地的，如原企業(yè)畝均稅收低于20萬元的，不安排新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)。

2.全面提高投資強度

蕭山區(qū)出臺了《蕭山區(qū)人民政府關(guān)于實施“畝產(chǎn)倍增”計劃促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的若干意見》，落實彈性年期、差別地價、達(dá)產(chǎn)考核等措施，嚴(yán)格工業(yè)用地準(zhǔn)入管理。其中，國家級開發(fā)區(qū)和省級開發(fā)區(qū)工業(yè)項目的固定資產(chǎn)投資強度要高于450萬元/畝，其他高于300萬元/畝；現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目高于250萬元/畝，其中倉儲物流項目高于150萬元/畝；園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項目，要求高于150萬元/畝。工業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目固定資產(chǎn)投資總額高于5000萬元，倉儲物流、園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房項目高于3000萬元。工業(yè)項目畝均測算銷售收入高于400萬元，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目（不含經(jīng)營性用地項目）營業(yè)收入高于300萬元。完善工業(yè)用地定價機制，從7月1日起，執(zhí)行杭州市的規(guī)定，工業(yè)用地最低限價為50萬元/畝，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地最低限價為75萬元/畝。

3.提高建設(shè)用地強度指標(biāo)

工業(yè)用地容積率不得低于1.2，標(biāo)準(zhǔn)廠房用地容積率不得低于1.8，工業(yè)用地中企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過總用地面積的7%，建筑面積繞城內(nèi)的不得超過總建筑面積的10%，繞城外的不得超過總建筑面積的20%。

二、加大存量盤活力度，開展專項清理整治

1.開展批而未供土地專項清理整治

今年6月初，蕭山區(qū)出臺《杭州市蕭山區(qū)歷年遺留工業(yè)投資項目分類處置意見》，對不同性質(zhì)項目用地通過“辦理供地手續(xù)、不予供地、土地盤活或項目置換”等途徑，至8月底，蕭山區(qū)共完成批而未供工業(yè)項目清理319宗，面積6484畝，其中供地253宗，面積4629畝。同時，蕭山區(qū)6月初還出臺了《蕭山區(qū)進(jìn)一步推進(jìn)盤活批而未供農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)工作辦法》，加快盤活批而未供土地農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)，明確盤出的農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)可以用于所在鎮(zhèn)街、平臺其它建設(shè)項目，也可以跨鎮(zhèn)街、平臺在區(qū)內(nèi)有償調(diào)劑使用。

2.嚴(yán)格落實“雙掛鉤”制度

制定批而未供、供而未用、用而未盡土地利用情況與新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)分配、耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制考核相掛鉤的具體實施辦法，下達(dá)指標(biāo)盤活、土地收回任務(wù)，不定期通報批而未用土地消化利用情況，督查工作進(jìn)度。對批而未供、供而未用土地規(guī)模較大的鎮(zhèn)街場、平臺，暫停辦理項目農(nóng)轉(zhuǎn)用報批及供地手續(xù)。

3.加大政策支持力度

為確保農(nóng)村土地綜合整治積極推進(jìn)，調(diào)動社會各界積極性和主動性，今年6月初，蕭山區(qū)出臺《蕭山區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)有償使用管理暫行辦法》，明確建設(shè)用地復(fù)耕后產(chǎn)生的指標(biāo)，在堅持依法、自愿原則下，可以在區(qū)內(nèi)進(jìn)行有償調(diào)劑，復(fù)耕指標(biāo)有償調(diào)劑價格為40萬元/畝，加上建設(shè)用地復(fù)耕的11萬元的補助資金，通過農(nóng)村土地整合整治獲得的復(fù)耕指標(biāo)每畝最高可獲得51萬元的資金。

三、深入推進(jìn)節(jié)約挖潛，提高土地承載能力

1.全面啟動城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)

在去年完成全區(qū)低效用地初步調(diào)查摸底基礎(chǔ)上，今年完成全區(qū)26個鎮(zhèn)街、開發(fā)區(qū)規(guī)劃擴(kuò)展區(qū)內(nèi)的舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠礦和無合法手續(xù)用地低效用地的全面調(diào)查，完善低效用地再開發(fā)數(shù)據(jù)庫，編制城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃，研究制定《蕭山區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作方案》和《蕭山區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)實施細(xì)則》。目前初步統(tǒng)計已完成城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)2280畝。

2.出臺政策引導(dǎo)企業(yè)節(jié)地挖潛

9月1日，蕭山區(qū)出臺了《杭州市蕭山區(qū)加快推進(jìn)舊廠區(qū)（房）改造實施辦法》，鼓勵符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向和城鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的企業(yè)，大力推進(jìn)低密度、低容積率的危舊廠區(qū)（房）、產(chǎn)業(yè)整治提升急需改造的舊廠區(qū)（房）以及發(fā)展創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的舊廠區(qū)（房）改造，引導(dǎo)企業(yè)開展“零土地技改”，提高工業(yè)用地節(jié)約集約利用水平，為轉(zhuǎn)型升級提供充足空間。城鄉(xiāng)規(guī)劃為工業(yè)用地的舊廠區(qū)（房），在符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向、不改變土地性質(zhì)和用途的前提下可實施改造，提高土地利用效率，容積率不得低于1.2。在符合城鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃、不改變土地用途的前提下，工業(yè)企業(yè)通過舊廠區(qū)（房）改造擴(kuò)大生產(chǎn)性用房，或通過新建、擴(kuò)建、翻建多層廠房，提高現(xiàn)有工業(yè)用地容積率的，不再增收土地價款，并減免相應(yīng)的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。企業(yè)利用老廠房翻建多層廠房和利用廠內(nèi)空間建造三層以上廠房，建成使用后3年內(nèi)按規(guī)定納稅確有困難的，報經(jīng)地稅部門批準(zhǔn)，可減免房產(chǎn)稅。

3.加大地下空間開發(fā)利用力度

蕭山區(qū)正在研究制訂《蕭山區(qū)城市地下空間開發(fā)利用管理辦法》，擬對利用地下空間開發(fā)的商業(yè)進(jìn)行銷售、分割辦證；鼓勵聯(lián)通地下空間，預(yù)留聯(lián)通接口，穿過地面公共通道形成的地下空間，由開發(fā)者免費使用；鼓勵社會各界加大地下空間開發(fā)利用力度，加強城市地下空間開發(fā)利用管理，提高城市土地綜合利用效率和綜合承載能力，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。

四、加強出讓合同管理，強化項目批后監(jiān)管

1.創(chuàng)新土地出讓監(jiān)管手段

蕭山區(qū)去年7月出臺了《杭州市蕭山區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同開竣工履約保證金制度（試行）》，實行國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同開竣工履約保證金制度，自去年7月至今年8月底，共對363宗土地收取開竣工履約保證金5.7225億元，其中三產(chǎn)用地35宗、3.6897億元，工業(yè)用地328宗、2.0328億元，有效加強了國土資源部門管理力度，規(guī)范建設(shè)用地市場秩序，防止閑置土地產(chǎn)生。

2.加強土地出讓合同管理

落實土地利用監(jiān)督考核責(zé)任，鎮(zhèn)、街、平臺與項目單位簽訂投資協(xié)議書，明確投資強度、畝產(chǎn)稅收、產(chǎn)值，開竣工和達(dá)產(chǎn)時間，以及違約責(zé)任。工業(yè)用地總投資額、投資強度、畝均產(chǎn)值、畝均稅收未達(dá)到招商引資協(xié)議書約定標(biāo)準(zhǔn)的，鎮(zhèn)街場、平臺應(yīng)責(zé)成用地單位在一年內(nèi)整改。整改不到位的，可以按年補收招商引資協(xié)議書約定的稅收與實際上繳稅收的差額；整改后投資強度、畝均產(chǎn)值仍不到約定標(biāo)準(zhǔn)50%或畝均稅收不到約定標(biāo)準(zhǔn)30%的，可以收回土地使用權(quán)。同時，明確新供地項目未投產(chǎn)上繳5年以上稅收的，不得轉(zhuǎn)讓、出租和實施“退二進(jìn)三”，如確需轉(zhuǎn)讓和“退二進(jìn)三”的，政府有優(yōu)先收購權(quán)，收購價按原土地出讓價確定。協(xié)議作為出讓合同的附件，由各鎮(zhèn)街場、平臺負(fù)責(zé)批后監(jiān)管。

3.改革工業(yè)用地出讓制度

全區(qū)工業(yè)項目實行彈性出讓管理，企業(yè)取得土地后，2-3年為建設(shè)期，3-5年為運行達(dá)產(chǎn)期，期間國有土地使用權(quán)證實行分期年檢：第一期建設(shè)期的年檢，年檢考核開竣工履約情況；第二期為達(dá)產(chǎn)期的年檢，年檢考核投資協(xié)議的履約情況（憑鎮(zhèn)街場、平臺出具的投資協(xié)議證明），運行達(dá)產(chǎn)期考核通過后，國有土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)為正式證；工業(yè)用地出讓年限原則上按30年設(shè)定，特殊項目經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)后可以按法定最高年限出讓。

4.開展工業(yè)企業(yè)效益綜合評價

制訂《關(guān)于開展工業(yè)企業(yè)效益綜合評價的實施意見（試行）》，堅持效率優(yōu)先、優(yōu)勝劣汰、轉(zhuǎn)型升級原則，全面開展全區(qū)范圍內(nèi)占用工業(yè)用地面積在5畝以上（含）的工業(yè)企業(yè)和建筑業(yè)中的鋼結(jié)構(gòu)企業(yè)效益綜合評價，根據(jù)評價企業(yè)的行業(yè)分類和上年度各項考核指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行得分排序，每項排序分成A、B、C、D四類企業(yè)，實行分類分級動態(tài)管理，進(jìn)一步建立完善“高進(jìn)低退、扶優(yōu)扶強”機制，通過執(zhí)行差別化政策，優(yōu)化資源要素配置，推動企業(yè)提質(zhì)增效、轉(zhuǎn)型發(fā)展，加快構(gòu)建資源節(jié)約、環(huán)境友好、經(jīng)濟(jì)效益明顯的發(fā)展方式，著力打