保障性住房退出機(jī)制的法律問題研究——以甘肅省民族地區(qū)為例

郭艷GUO Yan

（蘭州外語職業(yè)學(xué)院，蘭州 730101）

（Lanzhou Vocational College of Foreign Languages，Lanzhou 730101，China）

0 引言

現(xiàn)階段主要包括保障性住房廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房等三大類。近兩年來國家加大保障性住房建設(shè)力度，2011年就建設(shè)了1000萬套，目的是為了改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。但與此同時(shí)，保障房資格造假、騙購騙租分配等擾亂公平合理分配秩序的問題也不斷涌現(xiàn)。而我國至今尚沒有出臺(tái)國家層面有關(guān)保障性住房的正式法律文件。針對現(xiàn)實(shí)中保障房的‘準(zhǔn)入難、公示難、管理難、退出難’這四大突出問題，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)健全和完善法律規(guī)制?！北疚木捅Ｕ闲宰》康耐顺鰡栴}加以探討。

1 甘肅民族地區(qū)保障性住房情況及法律現(xiàn)狀

1.1 甘肅省民族地區(qū)情況及我省保障性住房現(xiàn)狀 民族地區(qū)是甘肅經(jīng)濟(jì)相對落后的地區(qū)。甘肅民族地區(qū)包括甘南、臨夏自治州的16個(gè)縣（市）及張家川、天祝、肅南、肅北和阿克塞5個(gè)自治縣、21個(gè)縣（市）、在地理分布上集中于甘肅省相對高寒潮濕的地區(qū)。土地面積18km2，占全省總面積的39.6%。2000年底總?cè)丝跒?15萬人，占全省總?cè)丝诘?2.24%。

從甘肅的實(shí)際情況來講，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，財(cái)力不足。甘肅省委書記、省人大常委會(huì)主任王三運(yùn)說，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)是保障和改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧的重大舉措，也是推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的順時(shí)應(yīng)時(shí)之舉。因此，保障性住房的建設(shè)、合理使用及法律保障等問題在甘肅這樣經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、又擁有眾多少數(shù)民族的地方來說尤為重要。

據(jù)人民網(wǎng)消息，在2012年5月31日甘肅省十一屆人大常委會(huì)第二十七次會(huì)議聯(lián)組會(huì)議上，甘肅省保障性住房2011年開工建設(shè)19萬套，開工率達(dá)到105%；主體竣工11.23萬套，主體竣工率為62%。歷年續(xù)建項(xiàng)目主體竣工22.18萬套，主體竣工率達(dá)到92%；分配入住17.86萬套，分配入住率達(dá)到75%。截止2012年4月底，甘肅省14個(gè)市州已落實(shí)新建保障性住房建設(shè)項(xiàng)目301個(gè)、10.3383萬套。

據(jù)此我們可以看出，甘肅省政府非常重視保障性住房的建設(shè)問題，然而，由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，現(xiàn)有的住房保障制度只能以低水平、廣覆蓋為目標(biāo)，要保障70%以上的中低收入家庭的住房需求，則歷年來的保障性住房只建設(shè)、認(rèn)購（租）而不退回再分配，導(dǎo)致政府年年建設(shè)仍然無法滿足廣大中低收入購房者的需求，保障性住房未能形成良性的使用循環(huán)機(jī)制。

1.2 甘肅省保障性住房地方立法情況 甘肅省人民政府為了對保障性住房進(jìn)行規(guī)制，2008年《甘肅省廉租住房保障實(shí)施辦法》第二十五、二十六條規(guī)定“城市低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途。城市低收入住房困難家庭違反前款規(guī)定或者有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定退回廉租住房：（一）無正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上未在所承租的廉租住房居住的；（二）無正當(dāng)理由累計(jì)6個(gè)月以上未繳納廉租住房租金的”?！俺鞘械褪杖胱》坷щy家庭未按照合同約定退回廉租住房的，縣市區(qū)住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同約定，采取提高租金等方式處理。城市低收入住房困難家庭拒絕接受前款規(guī)定處理方式的，由住房保障主管部門或具體實(shí)施機(jī)構(gòu)依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理”。

2 目前甘肅保障性住房退出的法律規(guī)制中主要存在的問題

2.1 立法滯后、法律保障欠缺 從發(fā)達(dá)國家建設(shè)住房保障過程的經(jīng)驗(yàn)來看，立法先行是其比較值得借鑒的地方。而在我國至今尚未有真正意義的保障性住房法律。僅有的只是一些政府指導(dǎo)意見、部門規(guī)則。國家在這個(gè)層面立法相對滯后，法律保障機(jī)制沒有建立起來。保障房資格造假、騙購騙租等現(xiàn)象層出不窮，無法保證住房保障制度建設(shè)和落實(shí)過程中的公正性。

我國城鎮(zhèn)居民一旦購買到經(jīng)濟(jì)適用房或享受到實(shí)物配租形式的廉租房，便將終身擁有，形成福利固化，從而進(jìn)一步加劇了保障性住房的供需矛盾。應(yīng)當(dāng)通過利益引導(dǎo)，打破保障房的“終身制”，建立住房保障常態(tài)化分配輪候和退出制度。

2.2 各部門職責(zé)不明晰 保障性住房的相關(guān)主管部門如土地、規(guī)劃、財(cái)政、民政、房產(chǎn)等政府部門，工作職責(zé)劃分并不明晰、機(jī)構(gòu)不健全、人員資金不到位等等問題非常明顯。由于國家尚未出臺(tái)住房保障法，致使社會(huì)和政府相關(guān)部門缺乏約束力、強(qiáng)制力和執(zhí)行力。

2.3 監(jiān)督機(jī)制缺失、事后無人審查 我國保障性住房沒有建立起完善的事后監(jiān)督檢查機(jī)制，交易過程中存在諸多的“灰色區(qū)域”，退出機(jī)制的不完善導(dǎo)致交易后形成利益固化，無法使保障性住房在滿足條件的需求者間形成循環(huán)保障制度。

3 完善城市保障性住房退出機(jī)制

3.1 盡快完善保障性住房退出問題的法律規(guī)定，明確各管理部門職責(zé) 國家立法來規(guī)范保障性住房的建設(shè)、準(zhǔn)入及退出等問題。以法律形式將保障性住房退出的條件、資格審查、管理機(jī)關(guān)、處罰措施等問題予以規(guī)范，便于操作。

3.2 對退出的辦法、程序，拒不退出人員的處罰、操作的程序予以細(xì)化 當(dāng)認(rèn)購或承租保障性住房的家庭不再具備享受條件時(shí)，應(yīng)由主管部門進(jìn)行資格審查認(rèn)定，認(rèn)購者或承租人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向政府住房保障行政管理部門申報(bào)并退出社會(huì)保障性住房。

3.3 建立動(dòng)態(tài)的監(jiān)管保障機(jī)制，從準(zhǔn)入、監(jiān)管、推出的全過程 要建立動(dòng)態(tài)的監(jiān)管保障機(jī)制，對于申請家庭資格要定期追蹤核查，對是否繼續(xù)具備享受保障房的資格予以確認(rèn)。建立保障性住房使用、管理、服務(wù)投訴機(jī)制，為民眾提供反映訴求的渠道。

目前，退出機(jī)制已經(jīng)成為各地房管部門探索住房保障制度的一個(gè)新方向。2011年12月1日開始實(shí)施的北京市公租房新規(guī)中明確，公共租賃住房租賃合同期限由雙方約定，一般為3年，最長不超過5年。這一內(nèi)容為租賃對象在適當(dāng)條件下退出提供了政策支持。成都市則是通過建立“梯度退出”機(jī)制來破解這一個(gè)難題。通過對保障性住房者定期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核查，按其家庭經(jīng)濟(jì)水平考慮安排相適合的住房，在其經(jīng)濟(jì)水平改善后，按照從廉租房到經(jīng)濟(jì)適用房逐步退出。這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市地區(qū)的地方立法、政策值得甘肅借鑒。

4 結(jié)語

隨著國家對保障性住房投入的力度加大，所覆蓋的人群也會(huì)逐步擴(kuò)大，而現(xiàn)實(shí)中保障房的‘準(zhǔn)入難、公示難、管理難、退出難’等問題日益突出，亟待國家層面法律文件的出臺(tái)。

[1]張朝霞.健全和完善保障性住房的法律規(guī)制[N].甘肅日報(bào)，2012，07，27.

[2]馬應(yīng)超.西北民族地區(qū)開發(fā)研究與實(shí)踐述評[J].甘肅農(nóng)業(yè)，2004（09）.

[3]我國保障性住房研究.法律教育網(wǎng)，2012.03.