淺談安全因素對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的影響

摘要：安全因素是衡量房地產(chǎn)價(jià)值必須首要考慮的因素，在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中應(yīng)該占據(jù)舉足輕重的作用。本文就房地產(chǎn)估價(jià)與安全因素評(píng)價(jià)之間的關(guān)系做一些論述。通過系統(tǒng)全面的分析各種安全因素及其危害性，給出了一系列房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中可能遇到的安全隱患，并就這些安全隱患對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響進(jìn)行了研究與探討。以期喚起有關(guān)方面特別是廣大房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)安全因素的重視，從而降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)估價(jià)的準(zhǔn)確性和有效性。

關(guān)鍵詞：淺談 安全 房產(chǎn) 估價(jià) 影響

在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，比較法中的交易情況、交易日期、房地產(chǎn)區(qū)位權(quán)益實(shí)物狀況，成本法中的土地使用權(quán)出讓金、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)及相關(guān)稅金，收益法中的預(yù)期未來凈收益及風(fēng)險(xiǎn)等，這些因素引起了房地產(chǎn)估價(jià)師的高度重視，成為了估價(jià)結(jié)果的直接依據(jù)，而保證房地產(chǎn)正常使用的安全因素往往被大家有意無意地忽視了。能夠安全的使用是房地產(chǎn)價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)的前提，因此安全因素必須予以充分考慮，在估價(jià)實(shí)務(wù)中將其納入價(jià)值影響因素體系。房地產(chǎn)估價(jià)中涉及的安全因素極為廣泛，包括自然條件、設(shè)計(jì)建造、環(huán)境污染、室內(nèi)裝修等諸多方面潛在的安全隱患。

一、自然條件安全性分析

地震、風(fēng)沙、冰雹、大雪、雷雨等自然條件無時(shí)無刻不在考驗(yàn)著我們居家辦公娛樂之所的安全。它們對(duì)安全辦公與居住構(gòu)成的威脅大多是區(qū)域性的，房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)這些區(qū)域性安全因素可以從宏觀上把握。比如，1976年7月28日，唐山7.8級(jí)大地震讓整個(gè)城市一夜之間變?yōu)閺U墟，如果在城市規(guī)劃時(shí)能夠充分考慮地質(zhì)板塊構(gòu)造而移址遷建，在設(shè)計(jì)建造時(shí)能夠充分考慮地震危害性而采用框架結(jié)構(gòu)，就不會(huì)釀成這樣的災(zāi)難。而成都地處“天府之國(guó)”，歷史上從未有過災(zāi)難性的地震災(zāi)害，從地質(zhì)板塊構(gòu)造學(xué)說來看也未處于板塊邊緣的地震火山活躍地段，地震對(duì)成都樓市的安全威脅便微乎其微。

二、設(shè)計(jì)建造安全性分析

1.地基安全因素

房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，決定了建筑物對(duì)土地的依賴性。地基的好壞，直接關(guān)系著建筑物的安危，是建筑工程事故發(fā)生的重要原因。地基事故一旦發(fā)生，后果極為嚴(yán)重，補(bǔ)救也極為困難，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就應(yīng)保證地基有足夠的承載力，并滿足總沉降量和不均勻沉降量限定在規(guī)定范圍內(nèi)的變形要求。通過查驗(yàn)竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，檢查施工前是否進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)貫入實(shí)驗(yàn)確定非粘性土的密實(shí)度、含水量分析實(shí)驗(yàn)確定粘性土的稠度，是否用載荷實(shí)驗(yàn)法確定地基容許承載力，并在此基礎(chǔ)上合理設(shè)計(jì)建筑高度，合理確定基礎(chǔ)底面積大小、斷面形式、埋深和建筑間距，以滿足安全要求。在估價(jià)實(shí)踐中，我們應(yīng)設(shè)法獲取有關(guān)地基安全性的材料，勘察地基的地質(zhì)構(gòu)造，地形地貌，土坡的遠(yuǎn)近和失穩(wěn)的可能性，排水設(shè)施是否齊備等安全因素。

2.建筑安全因素

建筑物是房地產(chǎn)使用價(jià)值的載體，而且一經(jīng)建成便很難再對(duì)它進(jìn)行矯正或修補(bǔ)，它的設(shè)計(jì)合理性和建造質(zhì)量直接關(guān)乎著人們的生命財(cái)產(chǎn)安全，像豆腐渣工程這種不具備安全使用保證的建筑物是毫無價(jià)值可言的。房屋的主要功能是承重，墻、柱、梁、板、樓梯、屋面等結(jié)構(gòu)的共同作用是把建筑自重、屋蓋、屋頂花園、積雪、家具靜載和活動(dòng)動(dòng)載等荷載通過柱和墻傳遞給基礎(chǔ)，起著房屋骨架作用。屋頂與房屋外墻圍成一個(gè)封閉的空間，可起防雨、防水、保溫、隔音的作用。

3.消防安全因素

隱患險(xiǎn)于明火，責(zé)任重于泰山。但凡房地產(chǎn)都應(yīng)該具備消防通道，電梯不能取代樓梯的作用。在評(píng)估電梯公寓或辦公樓時(shí)，應(yīng)檢查樓道的寬度是否能夠滿足消防緊急通道的要求，樓道上是否堆積有大量的木制品、棉制品、紙制品等可燃廢棄物，消防設(shè)施、滅火器材及消火栓狀況等是否性能良好。在某些國(guó)家，居住用房地產(chǎn)的陽(yáng)臺(tái)上往往都還配備有一根可直達(dá)地面的逃生繩。對(duì)于商業(yè)用房地產(chǎn)特別是公眾聚集的商場(chǎng)、影劇院等房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)嚴(yán)格檢查其是否依法通過了消防設(shè)計(jì)審核、消防驗(yàn)收；查勘疏散通道、安全出口、疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明等是否符合規(guī)定。

三、環(huán)境污染安全性分析

環(huán)境是人們生活工作的大氣候，涉及地球空間范圍內(nèi)的大氣環(huán)境，土壤環(huán)境，水環(huán)境等自然環(huán)境和人工條件形成的環(huán)境因素，是人類可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。人為條件可以在環(huán)境中形成物理射線、化學(xué)制劑、噪音、浮塵、聚氯聯(lián)苯或其它有害物質(zhì)。如化工廠的工業(yè)用地，可能由于工業(yè)生產(chǎn)，造成有害物質(zhì)對(duì)土壤、地下水的滲透，造成一定的污染。如果在沒有進(jìn)行有效的改造前，將工業(yè)用地直接轉(zhuǎn)變?yōu)榉枪I(yè)用地，如建造民用住宅，對(duì)房地產(chǎn)的正常使用就構(gòu)成了潛在的安全威脅，使住宅的價(jià)值貶值。20世紀(jì)60年代，在美國(guó)的五大湖地區(qū)曾有一個(gè)垃圾填埋場(chǎng)，由于居住用地的需要，政府決定在垃圾填埋場(chǎng)上建設(shè)住宅，并出售給當(dāng)?shù)鼐用?，形成了一個(gè)居住社區(qū)。

四、室內(nèi)裝修安全性分析

隨著人們經(jīng)濟(jì)條件和物質(zhì)生活水平的不斷提高，搞居室裝修的家庭越來越多，裝修上的花費(fèi)越來越大，甚至超過了房地產(chǎn)的購(gòu)買價(jià)格。然而無論如何裝修，有一點(diǎn)卻不能忽視，那就是安全。在裝修家居的時(shí)候提高安全意識(shí)，盡量減少安全隱患至關(guān)重要。估價(jià)實(shí)務(wù)中發(fā)現(xiàn)，室內(nèi)環(huán)境污染主要源自建筑、裝飾材料和家具等，而對(duì)人們的身體健康影響最大的是室內(nèi)裝修引起的甲醛、TVOC（總揮發(fā)性有機(jī)物）、氡、苯系物、氨和放射性等污染。 特別是豪華裝修，更是潛藏著巨大的安全隱患。裝修的最終目的是提高人們的生活質(zhì)量，給家庭營(yíng)造一種溫馨的氛圍，設(shè)若換來的是室內(nèi)環(huán)境污染、木質(zhì)材料的濫用留下火災(zāi)隱患、地板防滑性能不夠、通風(fēng)設(shè)計(jì)不暢、陽(yáng)臺(tái)密閉阻斷與大自然的接觸，這些潛在的安全隱患便為正常生活構(gòu)成威脅，在房地產(chǎn)估價(jià)中帶來價(jià)值減損。

五、結(jié)論和問題的提出

估價(jià)實(shí)務(wù)中充分考慮安全因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響是房地產(chǎn)估價(jià)師降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。全面系統(tǒng)地將各種安全因素納入房地產(chǎn)價(jià)值影響體系，為估價(jià)結(jié)果的客觀公允提供了有力的保障。期望政府部門能夠盡快建立安全影響評(píng)價(jià)的技術(shù)規(guī)范，對(duì)我國(guó)在1999年頒布實(shí)施的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上適時(shí)地更新并注入新的內(nèi)容，使我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)向更深入和細(xì)化的專業(yè)化方向發(fā)展。進(jìn)一步提高我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)水平，使房地產(chǎn)估價(jià)師在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究階段、簽訂房地產(chǎn)買賣合同階段、簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同階段都能夠發(fā)揮更加積極的作用、提供更為專業(yè)的咨詢報(bào)告，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，適應(yīng)人們就安全因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響量化的客觀需求。