樓市調(diào)控的目標(biāo)是社會(huì)公平

新“國(guó)五條”的實(shí)施并沒(méi)有讓樓市降溫，但令人欣慰的是，今年北京（樓盤(pán)）成交的近3萬(wàn)套住宅中，有5800套是保障性住宅，占比達(dá)20%。高房?jī)r(jià)與保障房是一物兩面，在房?jī)r(jià)居高不下的城市，作為城市經(jīng)營(yíng)者的政府應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)為窮人提供住房保障的社會(huì)責(zé)任，這是成熟國(guó)家樓市調(diào)控政策的基本共識(shí)。

從2008年起，全國(guó)20多個(gè)省市相繼開(kāi)始推行“保障房配建”制度，這是樓市調(diào)控政策走上正軌的標(biāo)志。那樓市調(diào)控的政策目標(biāo)究竟是什么？答案是：社會(huì)公平！而非“合理房?jī)r(jià)”！長(zhǎng)期以來(lái)，樓市調(diào)控政策以所謂“合理房?jī)r(jià)”為目標(biāo)，以政策挑戰(zhàn)市場(chǎng)，但事與愿違，房?jī)r(jià)越調(diào)越高，百姓怨聲載道，政府信用受到極大傷害！政策目標(biāo)的錯(cuò)誤導(dǎo)致政策的執(zhí)行一錯(cuò)再錯(cuò)，時(shí)至今日，如果還有誰(shuí)相信政府能代替市場(chǎng)決定“合理”房?jī)r(jià)，我只能表示遺憾，因?yàn)榉績(jī)r(jià)由市場(chǎng)供求決定，價(jià)格必然因人而異，因時(shí)間而異，因地點(diǎn)而異，絕不會(huì)簡(jiǎn)單聽(tīng)命于政府。而“保障房配建”制度還會(huì)使中心城市房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)進(jìn)一步增強(qiáng)。

其實(shí)政策性的“合理房?jī)r(jià)”是一個(gè)偽命題，因?yàn)樵谫I(mǎi)賣(mài)雙方的價(jià)格談判或協(xié)商中，自愿即公平，成交即合理，否則無(wú)論如何也談不成交易！此時(shí)，包括政府在內(nèi)的任何第三方都無(wú)權(quán)干預(yù)，而作為經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的“合理價(jià)格”是要揭示市場(chǎng)價(jià)格形成背后的供求規(guī)律，而非用所謂更“合理”的價(jià)格去否定市場(chǎng)機(jī)制。人們常說(shuō)，房?jī)r(jià)要和建房成本掛鉤，要和居民收入掛鉤，早在1989年就有媒體發(fā)文引發(fā)了關(guān)于合理房?jī)r(jià)之爭(zhēng)。當(dāng)時(shí)文章說(shuō)“每平方米1600～1900元的房?jī)r(jià)猶如從夜空摘星星”，北京兩居室的房子總價(jià)近6萬(wàn)元，大學(xué)生畢業(yè)工作后節(jié)衣縮食也要“100年才能買(mǎi)上兩居室”。因此斷言：“樓價(jià)勢(shì)在必控，國(guó)家正擬法規(guī)！”如今24年過(guò)去了，依然沒(méi)有出臺(tái)“控制樓價(jià)的國(guó)家法規(guī)”。

走進(jìn)城市，大街小巷隨處可見(jiàn)租售廣告，為什么在農(nóng)村沒(méi)有？因?yàn)檗r(nóng)村的空間沒(méi)有稀缺性，而城市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的是空間價(jià)值，所以說(shuō)是“空間的貨幣化”。但城市化恰恰是“三流社會(huì)”：人流錢(qián)流逐水流！城市，特別是不缺水的金融中心城市，人口與貨幣的流入必然創(chuàng)造空間的稀缺性，于是就有了“空間貨幣化”的價(jià)值，所以我提出了一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)學(xué)公式：?jiǎn)挝豢臻g的人口/財(cái)富比。

用單位空間的人口/財(cái)富比評(píng)判城市的空間價(jià)值，高房?jī)r(jià)之中含有三重定價(jià)機(jī)制：土地、房產(chǎn)和空間溢價(jià)。所以在財(cái)富總量較高的城市，空間溢價(jià)會(huì)使房?jī)r(jià)脫離收入與租金的約束，超越居民特別是窮人的支付能力。所以在房?jī)r(jià)居高不下的城市，政府應(yīng)以社會(huì)公平為目標(biāo)調(diào)控樓市，逐漸形成“豪宅補(bǔ)公租”或“商品房補(bǔ)保障房”的政策調(diào)控體系。但這種“以房養(yǎng)房”的反哺機(jī)制必然導(dǎo)致商品房的價(jià)格進(jìn)一步脫離居民的可支付能力，從而形成更高的保障房需求，進(jìn)一步擴(kuò)大政府提供保障房的資金缺口。高房?jī)r(jià)才讓政府有錢(qián)為窮人提供保障房。這是各國(guó)樓市調(diào)控的成功經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)應(yīng)鑒之。