探究房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制及其優(yōu)化相關(guān)問題

摘 要：財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心，必須要和企業(yè)目標(biāo)相同。企業(yè)價值的最大化是經(jīng)濟(jì)，更是財(cái)務(wù)管理所需追求的目標(biāo)。為滿足這個目標(biāo)，企業(yè)必須從財(cái)務(wù)管理角度上著手。而房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中起著舉足輕重的作用。最近，我國房地產(chǎn)企業(yè)整體趨勢相對低迷，排除國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢不景氣和國際金融危機(jī)的因素，還是存在其他系列因素對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的限制。只有了解了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀、特點(diǎn)、內(nèi)容、存在問題等運(yùn)行機(jī)，才可以優(yōu)化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)運(yùn)行機(jī)制，使其得到長遠(yuǎn)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；財(cái)務(wù)管理；運(yùn)行機(jī)制

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）17-0173-02

作為人們進(jìn)行社會活動的重要基礎(chǔ)的房地產(chǎn)行業(yè)，不僅和人們的生活緊密相關(guān)，在社會發(fā)展中更是起著非常重要的作用。最近幾年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，在我國國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重也是連年增加，顯然緊緊把握住了我國國民經(jīng)濟(jì)的主線。但是，與西方發(fā)達(dá)國家的規(guī)范化程度相比，我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，發(fā)展相對不成熟。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機(jī)制值得探究、規(guī)范。目前，房地產(chǎn)企業(yè)中隱藏了一系列的風(fēng)險，而其中最重要的風(fēng)險表現(xiàn)在財(cái)務(wù)管理機(jī)制上。因此，完善我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，使我國房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)地發(fā)展，是當(dāng)務(wù)之急。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的形勢和特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理面臨的形勢

我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要支柱為房產(chǎn)業(yè)，所以為了抵抗經(jīng)濟(jì)危機(jī)以及預(yù)防通貨膨脹，必須保證我國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。在我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的這段時期里，國家務(wù)必對房地產(chǎn)的市場進(jìn)行相應(yīng)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，比如打擊“囤地”行為、嚴(yán)格規(guī)范土地儲備、支持保障住房發(fā)展、遏制投機(jī)行為及對用地指標(biāo)科學(xué)測算等，進(jìn)而達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的這個目標(biāo)。隨著現(xiàn)在城市化、工業(yè)化、經(jīng)濟(jì)化步伐加快，在社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中我國房地產(chǎn)行業(yè)起到極其重要的作用，然而另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)的“瘋狂生長”，使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了扭曲，從而導(dǎo)致我國社會經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一大隱患。因此，面對房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)面影響，我們必須時刻提高警惕，決不能掉以輕心。自2005 年以來，相繼出爐的 “ 國六條”、“ 國八條”等有關(guān)房地產(chǎn)政策從下列幾方面對房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生不可忽視的影響：土地的征用、安置成本的提高，新增建設(shè)用地使用費(fèi)的提高；閑置土地的相關(guān)成本的提高，從提高對土地閑置費(fèi)征收；在第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入取得之前發(fā)生的新辦房地產(chǎn)企業(yè)的，與銷售、建造開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)及招待費(fèi)，須按照稅法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向后結(jié)轉(zhuǎn)扣除，但是結(jié)轉(zhuǎn)期限改變，由原來的未加限制變?yōu)樽铋L不得超過3個納稅年限；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時必須保證以下四證齊全：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、施工許可證以及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，而且項(xiàng)目的資本金比例達(dá)到該項(xiàng)目的35%，才可以向商業(yè)銀行進(jìn)行信用貸款。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

和所有的企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)可能會更加突出的是財(cái)務(wù)：資金的運(yùn)用和稅負(fù)的籌劃。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品金額巨大且關(guān)系到一個城市的規(guī)劃和建設(shè)，開發(fā)需要的資質(zhì)和許可證的取得是有其明顯的行業(yè)特點(diǎn)的：其建設(shè)期一般都超過1年或接近1年，銷售的時點(diǎn)需要得到監(jiān)管部門的特別批準(zhǔn)。因?yàn)樽畲蟮耐度胧峭恋?，而取得土地的方式只能通過招標(biāo)的形式，招標(biāo)是要求提供相當(dāng)金額的投標(biāo)保證金的，所以資金的運(yùn)作是財(cái)務(wù)部門必不可少的籌劃內(nèi)容。

由于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款要在收款當(dāng)期即繳納營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅，在確認(rèn)了收入的當(dāng)期，估計(jì)所對應(yīng)的房產(chǎn)成本，在此基礎(chǔ)上估計(jì)應(yīng)繳納的所得稅，對于成本的估計(jì)金額直接影響了相應(yīng)期間的所得稅的計(jì)繳金額，所以對于總體成本的估計(jì)（取決于對所有簽訂以及擬簽訂的有關(guān)成本的合同）就顯得格外重要。自然，相關(guān)對于估計(jì)數(shù)對所納稅額的影響也是必須考慮清楚的。

在所有稅種中，對房地產(chǎn)企業(yè)影響最大的土地增值稅。因而，必須詳細(xì)閱讀《土地增值稅》的計(jì)稅方式不同給企業(yè)帶來的影響數(shù)的差異，而且在項(xiàng)目開始時和進(jìn)行中都是需要不斷思考的。

二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

財(cái)務(wù)部是公司從事一切財(cái)政事務(wù)及資金活動的管理與執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)公司的日常財(cái)務(wù)管理、籌資管理和財(cái)務(wù)分析工作。其工作范圍和職責(zé)主要有以方面。

1.負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理工作，編制公司的各項(xiàng)財(cái)務(wù)收支計(jì)劃；審核各項(xiàng)資金使用和費(fèi)用開支；收回售樓款，清理催收應(yīng)收款項(xiàng)；辦理日?，F(xiàn)金收付，費(fèi)用報銷，稅費(fèi)交納，銀行票據(jù)結(jié)算，保管庫存現(xiàn)金及銀行空白票據(jù)，按日編報資金日報表；做好公司籌融資工作；處理、協(xié)調(diào)與工商、稅務(wù)、金融等部門間的關(guān)系，依法納稅。

2.負(fù)責(zé)公司會計(jì)核算工作，遵守國家頒布的會計(jì)準(zhǔn)則、財(cái)經(jīng)法規(guī)、按照會計(jì)制度進(jìn)行會計(jì)核算；編制年度、季度、月份會計(jì)報表；按照會計(jì)制度規(guī)定設(shè)置會計(jì)核算科目、設(shè)置明細(xì)賬、分類賬、輔助賬及時記賬、結(jié)賬、對賬、做到日清月結(jié)、賬賬相符、賬實(shí)相符、賬表相符、賬證相符；管理好會計(jì)檔案。

3.負(fù)責(zé)公司成本核算和成本管理，設(shè)置成本歸集程序和成本核算賬表，做好成本核算，控制成本支出，收集登記匯總各項(xiàng)成本數(shù)據(jù)資料，及時、正確地為成本預(yù)測、控制、分析提供資料；按合同、預(yù)算、審核支付工程、設(shè)備、材料款項(xiàng)，配合工程部等部門做好工程，材料設(shè)備款的結(jié)算及竣工工程決算；完善各項(xiàng)成本輔助賬的設(shè)置，健全各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

4.建立經(jīng)濟(jì)核算制度，利用會計(jì)核算資料，統(tǒng)計(jì)資料及其他有關(guān)的資料，定期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動分析，判斷和評價企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成果和財(cái)務(wù)狀況，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。

5.配合公司內(nèi)部審計(jì)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題

1.目前，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理還處于基礎(chǔ)的會計(jì)核算的時期。分析、控制、預(yù)測等管理職能基本上處于零狀態(tài)，較突出的現(xiàn)象是“被動反應(yīng)型”財(cái)務(wù)管理，明顯的特點(diǎn)是“大出納”。

2.在戰(zhàn)略實(shí)施方面財(cái)務(wù)管理強(qiáng)有力的作用尚未充分發(fā)揮。許多企業(yè)雖然在不同程度上也建立了財(cái)務(wù)預(yù)算和工程預(yù)算的基本機(jī)制，但其管理和內(nèi)容方法及實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需求還存在著一定差距。

3.財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的集中和統(tǒng)一程度仍存在不足。許多房地產(chǎn)行業(yè)的各個項(xiàng)目公司及項(xiàng)目部核算體系互不相同，核算標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)務(wù)軟件不協(xié)調(diào)統(tǒng)一，不能保證向管理者提供一致的財(cái)務(wù)信息。

4.有些企業(yè)的二級項(xiàng)目開發(fā)公司因?yàn)槿狈γ鞔_統(tǒng)一的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度，公司自成體系、各自為政，母公司無辦法有效地對其進(jìn)行管理制裁，造成公司管理控制能力的下降。

5.資金管理分散、多頭，客觀上加大了風(fēng)險控制的難度以及房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理。

6.房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)核算方面，仍停留于會計(jì)報表以及記賬的階段，在會計(jì)賬目、會計(jì)科目、財(cái)務(wù)單證至?xí)?jì)報表過程中，決策以及管理支持的信息甚少。

四、解決房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理存在問題的方案對策

1.房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必樹立全面預(yù)算管理思想

企業(yè)要想實(shí)施全面的預(yù)算管理，首先要樹立預(yù)算管理和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相互結(jié)合的理念。企業(yè)全面預(yù)算管理的組織實(shí)施和編制要和發(fā)展戰(zhàn)略相配合，其核心就是對企業(yè)的未來發(fā)展進(jìn)行計(jì)劃和安排，對內(nèi)部的資源進(jìn)行控制、考核及合理的分配。因此，全面預(yù)算管理就是企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期戰(zhàn)略目標(biāo)的一個基本手段，是要全面地服務(wù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。同時發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用和功能，要以企業(yè)治理結(jié)構(gòu)來作為基礎(chǔ)，要和各個部門的業(yè)績考核相結(jié)合，讓其他各級部門對財(cái)務(wù)管理部門的工作能積極配合并協(xié)助，這才能全面樹立預(yù)算管理思想。

2.房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必合理安排工程進(jìn)度

一是合理安排施工進(jìn)度。設(shè)計(jì)人員在工程施工之前要依據(jù)工程的實(shí)際情況，將整個工程中每個環(huán)節(jié)的施工周期進(jìn)行逐一合理的安排，保證在施工的過程中該房地產(chǎn)工程能夠順利如期進(jìn)行，如果因?yàn)槟撤N因素影響了工程的進(jìn)展，那么管理人員要及時對出現(xiàn)的問題進(jìn)行全面而合理地分析，解決問題的時候，不僅要保證工程的質(zhì)量，而且要盡量降低資金上的投入。務(wù)必確保超額資金不能夠給企業(yè)造成任何財(cái)務(wù)風(fēng)險。

二是完善資金管理制度。財(cái)務(wù)全部資金由企業(yè)的財(cái)務(wù)部門掌握，其對企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用。財(cái)務(wù)管理部門不僅要認(rèn)清自己的職責(zé)，而且要對企業(yè)資金的建設(shè)、籌資、經(jīng)營和投資等工作進(jìn)行全面準(zhǔn)確的預(yù)算?；诖?，為了確保重要項(xiàng)目的及時完成和重要設(shè)備的安裝到位，還應(yīng)該根據(jù)工程實(shí)施的具體情況來制定該項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表。

三是優(yōu)化資本機(jī)構(gòu)，減少企業(yè)籌資風(fēng)險。企業(yè)雖然在負(fù)債階段的經(jīng)營會產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益，但這不與負(fù)債成正比。企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險的直接決定因素是企業(yè)的負(fù)債情況，企業(yè)的措施應(yīng)該是在增大企業(yè)經(jīng)濟(jì)效果的基礎(chǔ)上進(jìn)一步降低籌資風(fēng)險。此時房地產(chǎn)企業(yè)可以進(jìn)行抵押貸款（利用本身的良好信用或者利用土地）。

3.完善核算管理

企業(yè)應(yīng)該找到核算管理其存在的根本問題，直接找到合理的解決方案，從而完成房地產(chǎn)企業(yè)的完善，即應(yīng)該使會計(jì)科目的設(shè)置盡量直觀和明細(xì)。開發(fā)的房屋達(dá)到可以銷售時，企業(yè)根據(jù)朝向、樓層、地段、市場等因素?cái)M定一個完善計(jì)劃銷售價格，作為項(xiàng)目成本所需標(biāo)準(zhǔn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 馬嬛.淺析房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動態(tài)管理模式[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013，（3）：79-80.

[2] 馬書麗.探討房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀以及措施[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013，（7）：216-217.

[3] 胡彥宏.新形勢下我國房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及對策分析[J].企業(yè)導(dǎo)報，2012，（14）：52-53.

[責(zé)任編輯 王 莉]