住房市場(chǎng)現(xiàn)狀及其理性回歸

摘 要：20世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有著舉足輕重的地位。然而，房?jī)r(jià)的一路高漲對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言并非全是好事。如今，居高不下的房?jī)r(jià)已經(jīng)給不少居民帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，在一定程度上不利于和諧社會(huì)的建設(shè)。政府已相繼出臺(tái)了不少政策，然而對(duì)于遏制房?jī)r(jià)飛漲并未起到明顯的改善作用。溫總理在十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議的記者招待會(huì)上再次提出要回歸“合理房?jī)r(jià)”，俗稱“總理房?jī)r(jià)”。合理房?jī)r(jià)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)滿足大多數(shù)人的合理需求。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；居民承受能力；理性回歸；政府調(diào)控

中圖分類號(hào)：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）17-0108-02

一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從上個(gè)世紀(jì)80年代興起到現(xiàn)在的30多年里發(fā)展迅速，已成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的一大支柱，密切關(guān)系到國(guó)計(jì)民生。自2000年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)，在自身發(fā)展之余也成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大推動(dòng)力。然而，房地產(chǎn)業(yè)超過(guò)20%的增長(zhǎng)速度使中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)了過(guò)熱的態(tài)勢(shì)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)節(jié)，使其在宏觀經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮應(yīng)有的作用，中央政府相繼出臺(tái)了多項(xiàng)政策，雖然取得了一定的成效，但尚未達(dá)到合理狀態(tài)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題及原因

1.問(wèn)題

總體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)最顯著的特征是房?jī)r(jià)居高不下，而國(guó)家政策難以真正落實(shí)，調(diào)控始終不到位。

衣、食、住、行是人們最基本的需求，住宅價(jià)格合理的標(biāo)準(zhǔn)就應(yīng)當(dāng)是能夠讓大多數(shù)有正當(dāng)需求的老百姓買得起。當(dāng)前，中國(guó)普通居民購(gòu)房主要通過(guò)按揭方式，即首付房?jī)r(jià)的一部分，其余以月供的形式支付。在美國(guó)，房貸月供占收入的合理比例應(yīng)不超過(guò)20%，而中國(guó)的這一數(shù)值幾乎是美國(guó)的兩倍，從中可以看出在中國(guó)，普通老百姓購(gòu)房的壓力非常大。

一方面，有剛性需求的消費(fèi)者望洋興嘆；另一方面，有人將購(gòu)房作為一種額外的投資，以“滾雪球”的方式牟取暴利，進(jìn)一步助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)持續(xù)走高，自己也成為社會(huì)新貴，最為典型的便是溫州炒房團(tuán)。

許云華（2009）認(rèn)為，從房地產(chǎn)市場(chǎng)幾類主體來(lái)看：最具購(gòu)房實(shí)力的群體需求動(dòng)力不足，這部分人中有一部分是早幾年已經(jīng)低價(jià)從單位購(gòu)買公有住房；有剛性需求的群體購(gòu)買能力不足，這部分群體以年輕人最為典型，首付往往給家庭帶來(lái)巨大負(fù)擔(dān)，而月供又極大地影響了每月的生活質(zhì)量；開(kāi)發(fā)商有意囤積控制資源不輕易降低市場(chǎng)價(jià)格。

2.原因

土地作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的要素之一，對(duì)房?jī)r(jià)的影響不容忽視。通過(guò)出讓土地補(bǔ)充財(cái)政已成為各地心照不宣的秘密。這和中央與地方政府財(cái)政收入分配機(jī)制有關(guān)，也與中國(guó)對(duì)官員的考核政策緊密相關(guān)。部分地區(qū)地方政府為吸引投資，將國(guó)有土地地價(jià)甚至無(wú)償出讓，間接促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)注入大量資金，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的推動(dòng)力之一。資料顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的注入資金中有近3成來(lái)自銀行貸款，近4成由建筑公司進(jìn)行墊付，而建筑公司墊付的資金往往也是通過(guò)向銀行貸款獲得。除此之外，購(gòu)房者中有超過(guò)一半的人群會(huì)通過(guò)貸款解決燃眉之急。綜合計(jì)算，金融機(jī)構(gòu)的資金注入占到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總資金的近7成。

中國(guó)住房市場(chǎng)供給層次不均衡。中國(guó)雖然在逐步增加保障性住房和經(jīng)濟(jì)適用房在市場(chǎng)中的比重，但總體份額仍然很小，與巨大的需求量相比微不足道，且與低收入家庭的實(shí)際購(gòu)買能力不相符。而且保障性住房的供給對(duì)于保障對(duì)象的界定程序尚不成熟，也加劇了這方面工作開(kāi)展的難度。

住房市場(chǎng)信息不對(duì)稱、不完全，消費(fèi)者不能清除把握市場(chǎng)環(huán)境，開(kāi)發(fā)商控制著話語(yǔ)權(quán)。由于對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的錯(cuò)誤估計(jì)，再加上買漲不買跌的消費(fèi)心理，消費(fèi)者往往會(huì)存在有不理性消費(fèi)的情況。

中央政府已經(jīng)相繼出臺(tái)了一系列政策，但是對(duì)于地方市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用力非常有限，這是中央與地方為保證各自利益進(jìn)行博弈的結(jié)果。當(dāng)然也與住房市場(chǎng)的特殊性有關(guān)，住房市場(chǎng)從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看是一種寡頭壟斷市場(chǎng)，各廠商對(duì)市場(chǎng)價(jià)格有很大的影響力，這就使得調(diào)控的效果被削弱、延遲。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)不合理的影響

房地產(chǎn)熱度居高不下將不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在很大程度上依靠房地產(chǎn)業(yè)，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不足，一旦房地產(chǎn)業(yè)走下坡，經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行將被擾亂。此外，其他行業(yè)的發(fā)展空間受到了限制，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)平衡難以維持。

在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，金融機(jī)構(gòu)給予了高度支持，但同時(shí)也相當(dāng)于轉(zhuǎn)嫁了房地產(chǎn)業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)。而一旦商業(yè)銀行體系出現(xiàn)問(wèn)題，整個(gè)資本市場(chǎng)將遭受巨大沖擊。

房?jī)r(jià)虛高直接影響的就是老百姓的購(gòu)買力，繼而影響到百姓的生活質(zhì)量。有購(gòu)買實(shí)力的將房產(chǎn)作為投資，以獲取更多利潤(rùn)；而更多的人卻是舉全家之力購(gòu)買住房，淪為“房奴”。這實(shí)際上拉大了貧富差距，仇富心理因而滋生，加劇了社會(huì)中的不穩(wěn)定，政府公信力受到挑戰(zhàn)。

城市平均住房?jī)r(jià)格水平會(huì)影響到人才流入和外地投資的引進(jìn)。偏高的居住成本會(huì)給流入人才帶來(lái)較高的生活壓力，高生活成本對(duì)企業(yè)而言也意味著商業(yè)成本的擴(kuò)大，這將使得城市在吸納人才時(shí)處于被動(dòng)狀態(tài)。

二、合理房?jī)r(jià)衡量指標(biāo)

房?jī)r(jià)收入比是最常用的衡量指標(biāo)。房?jī)r(jià)收入比4—6為合理的區(qū)間是Bertrand Reynaud在1989年提出的，用這個(gè)數(shù)值作為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)合理與否并不十分準(zhǔn)確。房?jī)r(jià)收入比橫向上不能體現(xiàn)不同收入階層購(gòu)買力的差異，由于很多人通過(guò)按揭方式購(gòu)房，房?jī)r(jià)收入比在縱向上也不能反映單個(gè)消費(fèi)者購(gòu)買能力的穩(wěn)定性。張清勇（2007）認(rèn)為，用房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量住房支付能力，重要的是看其變化情況。

房?jī)r(jià)收入比受到財(cái)政變量、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變量、人口結(jié)構(gòu)變量、城市建筑變量、城市輔助設(shè)施變量等因素的影響。李偉（2004）認(rèn)為，用房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行測(cè)算時(shí)應(yīng)結(jié)合不同人群的購(gòu)買能力考慮各類群體比例，引入權(quán)重最后加總得出整體結(jié)果。與此同時(shí)，在計(jì)算收入時(shí)應(yīng)先扣除最基本的生活支出和合理的儲(chǔ)蓄對(duì)住房消費(fèi)的影響。

除房?jī)r(jià)收入比外還可以從消費(fèi)者支付水平、月供情況等評(píng)判房?jī)r(jià)合理與否。一般認(rèn)為，居民家庭住房支出不超過(guò)總收入的1/4為合理，國(guó)際公認(rèn)的房貸月供收入比為1/3，銀行的標(biāo)準(zhǔn)一般為不超過(guò)0.5，否則將不能從銀行貸款按揭買房。吳剛（2009）提出了月供消費(fèi)結(jié)余的概念，即指家庭月收入除了供房和維持正常生活的必要開(kāi)支之外的結(jié)余值。

三、房?jī)r(jià)的理性回歸任重而道遠(yuǎn)

要實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的理性回歸，就要通過(guò)加大國(guó)家的宏觀調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)控。可以從以下4個(gè)方面著手。

1.規(guī)范土地市場(chǎng)。針對(duì)當(dāng)前部分開(kāi)發(fā)商囤地抬高價(jià)格的做法，應(yīng)嚴(yán)格控制閑置土地?cái)?shù)量，確保土地資源高效利用。地方政府應(yīng)改變以出讓土地“買”政績(jī)的觀念，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一要求保證國(guó)有土地出讓時(shí)的規(guī)范性。與此同時(shí)，應(yīng)實(shí)現(xiàn)土地收入和土地支出相分離，保證財(cái)政明晰；中央也應(yīng)當(dāng)給予地方更多的財(cái)政支持。

2.調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。針對(duì)不同購(gòu)買力階層提供不同形式的住房，滿足低收入人群的合理需求，如擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、保障性住房等的供給。此外，抑制住房投機(jī)型需求，使住房供給層次分明，結(jié)構(gòu)合理。即要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)配置和政府供給兩手同時(shí)使力。

3.完善住房市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)。建立健全交易電子平臺(tái)，提供較為完備、及時(shí)的信息，實(shí)現(xiàn)交易信息在較大范圍內(nèi)的共享，保證消費(fèi)者能及時(shí)了解到住房市場(chǎng)的變化情況，避免房地產(chǎn)商壟斷話語(yǔ)權(quán)。

4.強(qiáng)化政府的管理力度。政府應(yīng)通過(guò)多種手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，如銀行利率、貸款比例和稅費(fèi)等，盡量保證剛性需求得到滿足，投資投機(jī)型需求付出較高代價(jià)。中央應(yīng)改變以GDP考核官員的標(biāo)準(zhǔn)，不單方面追求政績(jī)，但要加強(qiáng)政策的貫徹執(zhí)行力度，堅(jiān)決打擊官商勾結(jié)現(xiàn)象。

作為人們維持正常生活最基本的要素之一，住房需求能否得到滿足直接影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定情況。住房不等同于一般的商品，再加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自身的不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)必須要依靠國(guó)家“看得見(jiàn)的手”。國(guó)家在進(jìn)行計(jì)劃調(diào)控時(shí)既要考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，又要考慮民生問(wèn)題，這就注定房地產(chǎn)調(diào)控不是一朝一夕可以完成的。

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[責(zé)任編輯 仲 琪]