由一起農民房屋糾紛引發(fā)的思考

摘 要：近年來，農村房屋買賣及糾紛頻繁出現(xiàn)。為保護作為農民基本生活資料的房屋和土地，國家出臺了一系列的法律、法規(guī)，防止農村基礎物質資料的流失。但現(xiàn)實生活中，農民的房宅交易不斷沖破法律的防線，使農民的權益受到損害。法理及現(xiàn)行法的規(guī)定對一起農民房宅糾紛予以分析后，可厘清農宅買賣中的相關法律問題，以期農民利益得到保障。

關鍵詞：宅基地；善意取得；無權處分

中圖分類號：DF5.9 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）14-0261-02

案情簡介：原告宗某是某村村民，50歲，有兄弟3人，均已成家單過，宗某夫婦與年邁父母共同生活。宗某的父母有平房5間，庭院300米。2004年，宗某父母共同決定將房產贈與宗某，并于2005年將房產更名于宗某名下。2007年，宗某父母相繼離世。2009年，宗某夫婦到縣城打工，并在縣城落戶，農村房屋閑置。

被告韓某是城鎮(zhèn)居民，從事個體經營。韓某見城郊土地房屋逐漸被國家征收，便開始大量購買城郊農村土地和房屋，韓某曾向宗某表示要購買宗某的房屋，宗某沒有同意。2010年，宗某回老家，發(fā)現(xiàn)自己的房屋被自家的兩兄弟擅自賣給了韓某。宗某遂向法院提起訴訟，要求被告韓某返還房屋。韓某辯稱其購房時，不知宗某的兩兄弟對房屋沒有處分權，而自己又向韓某兩兄弟支付了相應的價款，自己屬于善意取得。法院支持了被告韓某。此案件，是眾多農村房宅流轉中的個案，但它折射出農村房產、宅基地流轉的現(xiàn)實性對現(xiàn)有法律制度的挑戰(zhàn)，以及司法不公對農民利益的損害。

一、依據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定韓某作為城鎮(zhèn)居民不具有購買農房資格

農村房屋買賣，在法律上不存在障礙，如《土地管理法》第62條規(guī)定：農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。從我國的《民法通則》、《合同法》分析，也不存在爭議。但在確定房屋買賣的買受人對象上存有歧義。

國務院辦公廳曾在1999年發(fā)文規(guī)定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證?！眹临Y源部又于2004年頒發(fā)文件8，強調了該精神：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證.”

依據(jù)民法理論，為方便利用不動產資源，房屋與土地轉讓時實施“房地一致”原則，而不應該分割轉讓。如確實需要分割轉讓，則需要經過嚴格的審批手續(xù)并依法辦理過戶登記。

基于以上分析，在現(xiàn)有的法律框架下，城鎮(zhèn)居民在農村購買房宅受到較為嚴格的限制，因此，本案中的韓某因身份原因，不能成為農村房屋及宅基地買賣契約的主體。

但有一個現(xiàn)實問題不能否認，由于農村人口大量向城市流動，農村出現(xiàn)了大量的閑置房產，而城鎮(zhèn)居民或基于對田園生活的向往，或基于創(chuàng)業(yè)的需求，甚或于投機不當利益的驅動，使農村房產和土地的交易暗流涌動。而面對這樣的現(xiàn)實，法律沒有適時跟進是一個遺憾。

二、宗某由農村將戶口遷至縣城對受贈農村房產并無影響

《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準……農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！备鶕?jù)該規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，不得超量多占。而事實是，目前一戶擁有兩處以上宅基地的情況現(xiàn)實中普遍存在，其中相當一部分是因贈與或繼承而取得。根據(jù)宅基地使用權是基于農民特定身份而享有的性質，城鎮(zhèn)居民是無權享有宅基地使用權的。而現(xiàn)實生活中，城鎮(zhèn)居民因繼承、贈與而受讓農村房屋的情況也不在少數(shù)。這些房屋有的被長期閑置，沒有處理；也有的被城鎮(zhèn)居民翻建或年長后回去居住。對此，所在村集體往往不予過問，事實上變相取得了農村房屋的宅基地使用權。

中國目前大多省市還實行著“二元化”城鄉(xiāng)戶籍管理制度，即還存在著農村戶口和城鎮(zhèn)戶口的區(qū)別。那么，贈與人可否將農村房屋贈與城鎮(zhèn)戶口的受贈人？筆者認為，法律并未對繼承人的城鄉(xiāng)身份進行區(qū)分，只要是贈與人合法建造的農村房屋，無論受贈人是農村戶口還是城鎮(zhèn)戶口，也不論其是本集體經濟組織的成員還是非本集體經濟組織的成員，受贈人在符合法律規(guī)定的條件下都應有權接受。

三、韓某受讓宗某房宅的行為不構成善意取得

根據(jù)《物權法》第106條的規(guī)定，承包地流轉中適用善意取得也應同時具備以下三個條件：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀浀怯?，不需要登記的已經交付給受讓人。

首先，受讓人取得承包地必須是善意的。

善意取得制度中的“善意”，是指受讓人不知轉讓人無所有權或處分權的事實。受讓人是否善意要考察其是否盡到審查注意義務。受讓人盡到了自己的審查注意義務，仍然對轉讓人無處分權或承包地存在權利瑕疵不知情的，其主觀上才是善意的。若應知或明知出讓人無處分權而仍然通過交換而占有該不動產的，則為惡意，惡意不能合法地取得財產的所有權。所以，善意是受讓人取得財產所有權或主張其他權利的法律前提和道德上的立足點。一個明知轉讓人無處分權而仍受讓該財產的人，同違反所有人意志轉讓財產的人一樣，均屬于一種故意侵犯他人所有權的行為，不僅在法律上不能主張權利，還應受到法律的制裁。一般情況下，受讓人應當可以通過查閱有關公示的材料而得知出讓人是否有權處分該土地。而被告韓某未盡審查注意義務，僅憑主觀想象和日常規(guī)律推斷而主張不知宗某無處分權不能作為善意的理由。

另外從善意取得的立法本意來看，不動產的善意取得主要針對的是錯誤和有瑕疵的登記，受讓人信賴此登記而發(fā)生的不動產所有權轉移，一般是和欺詐行為以及職能部門不負責有關。而本案并不存在登記錯誤和登記有瑕疵。

四、宗某兩兄弟屬于無權處分權屬明確的他人房產

宗某兩個兄弟雖然與原告為兄弟關系，但該房宅屬于宗某所有，宗某兩個兄弟屬于無權處分行為。

[責任編輯 杜 鵑]