人口老齡化對房地產(chǎn)市場剛性需求影響研究

摘 要：近10年來來，受房地產(chǎn)市場巨大的經(jīng)濟(jì)利益推動，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出持續(xù)走熱的態(tài)勢。國內(nèi)專家學(xué)者認(rèn)為，未來我國房地產(chǎn)市場剛性需求將會走入持續(xù)上升的認(rèn)識誤區(qū)，進(jìn)而提出了人口老齡化對我國房地產(chǎn)市場需求不容小覷的觀點。將從實際數(shù)據(jù)出發(fā)，定性和定量分析人口年齡結(jié)構(gòu)對我國房地產(chǎn)市場剛性需求的影響。為我國房地產(chǎn)市場提出相關(guān)的政策建議。

關(guān)鍵詞：人口老齡化；房地產(chǎn)市場；剛性需求；政策建議

中圖分類號：F274 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）20-0068-02

引言

在中國城市化快速發(fā)展的同時，人口老齡化趨勢也更加明顯。2006年全國老齡辦發(fā)布的《中國人口老齡化發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》指出，21世紀(jì)是人口老齡化的時代。中國是世界上老年人口最多的國家，而人口老齡化的問題不僅是數(shù)量增多的問題，還存在一系列因為數(shù)量增多和老年人口自身變化引起的其他問題，其中對房地產(chǎn)市場的影響不容忽視（王國軍、劉水杏，2004）。如果把房產(chǎn)看做生活必需品，房地產(chǎn)需求則是剛性的。不同年齡人口對于房地產(chǎn)的需求不同，住房需求的主體集中在青年人口，特別是25—35歲的即將成立家庭的新婚夫婦（趙君麗，2002）。而與此同時，人口老齡化現(xiàn)象日益凸顯，青年人口比重下降，房地產(chǎn)剛性需求也會因此受到影響。本文將討論人口老齡化對房地產(chǎn)剛性需求產(chǎn)生的影響。

一、文獻(xiàn)回顧

（一）購房需求層次觀

學(xué)者們普遍的看法認(rèn)為，購房需求分為兩個層次，一是住房剛性需求，主要是25—35歲人群，這類人群購房是為了滿足基本居住的需要，其需求彈性小，不容易受到市場價格影響；二是住房投機(jī)需求，即彈性需求，主要是35—45歲人群，他們具備一定的購買能力，購房是為了投資或者改善住房的需要，一般為二次購房，其需求彈性大，容易受到房地產(chǎn)價格的影響。從2011年中國指數(shù)研究院的調(diào)查數(shù)據(jù)可得知：購房年齡主要集中在20—39歲，占總數(shù)的75.0%，見圖1。

（二）誤區(qū)及剖析

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房價不斷攀升，特別是近10年以來。房價的不斷高企，使得專家學(xué)者都紛紛研究和預(yù)測房價的未來走勢，他們普遍認(rèn)為，在人民幣匯率不斷上升和國際的大好前景下，基于中國城市化進(jìn)程和中國目前人口基數(shù)大的條件下，房地產(chǎn)需求將會持續(xù)上升，導(dǎo)致房價將會高居不下。在縱觀許多專家學(xué)者關(guān)于未來房地產(chǎn)市場的需求走向的相關(guān)看法之后，我們歸納出以下的3種看法。

1.家庭小型化引致住宅剛性需求增加

有專家認(rèn)為，隨著中國未來家庭住戶趨向小型化，而家庭的小型化意味著家庭結(jié)構(gòu)的簡單化，在總?cè)丝谠黾拥那闆r下，戶數(shù)增多，特別是單人戶、2人戶、3人戶的增加，從而引起住宅需求總量與結(jié)構(gòu)的變動。未來的城市家庭將是以三口之家的核心家庭、兩口之家的老年“空巢”家庭、新婚無子女家庭和單身住戶為主體，這就在很大程度上決定了我國未來城市住宅需求單位將趨于小型化，兩室一廳和一室一廳的需求量將增加；另一方面，由于住戶總數(shù)的增多，將導(dǎo)致住宅需求總量的增加（趙君麗，2002）。

2.人口總數(shù)增多帶來房地產(chǎn)需求的上升

有學(xué)者認(rèn)為，從把房子看做生活的必需品來說，房地產(chǎn)需要是剛性的，人口的多少可以體現(xiàn)房地產(chǎn)需求的一般趨勢，在人均居住面積不變的情況下，人口的增加和聚集必然會增大對住房總量的需求（謝琛、袁建華，2010）。在中國人口基數(shù)大，未來人口數(shù)量必定是增長的前提下，即使人口老齡帶來青年人口數(shù)量下降，但人口增加必然使得房地產(chǎn)市場需求的持續(xù)上漲。

3.人口老齡化增加住宅需求

還有一部分專家認(rèn)為，老人出于養(yǎng)老的需求，與子女一起居住會存在著諸多的不便。如兩代人生活習(xí)慣、思想觀念的差異，作息時間不同，處理問題意見不一，再加上日常起居不便，住在一起時間短尚能忍受，時間一長難免出現(xiàn)矛盾。由于這兩個方面的作用，未來對住宅的需求會進(jìn)一步上升（李曉娥，2005）。

學(xué)界與社會的觀點大多數(shù)認(rèn)為，中國人多，所以房地產(chǎn)市場需求大。但是以上的觀點存在一定的誤區(qū)，第一種觀點認(rèn)為，即使未來家庭小型化會引起房屋需要的套數(shù)增多，但是忽視了未來以剛需為主要住房需求的青年人口數(shù)量的減少，兩者巨大的差異可能無法彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場需求的缺口。第二種觀點認(rèn)為，人口總數(shù)增多就會帶來房地產(chǎn)需求的上升，并沒有考慮到購房者年齡結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)需求的影響。第三種觀點認(rèn)為，老年人所帶來的需求會讓房地產(chǎn)市場上升，而實際上青年人住房的剛需才是房地產(chǎn)市場的主力，所以青年人口下降會帶來房地產(chǎn)市場需求的下降，而不是上升。

二、人口老齡化對房地產(chǎn)市場剛性需求影響

（一）定量分析

在此，借用馬忠東、呂智浩、葉孔嘉（2010）的《勞動參與率與勞動力增長》中的預(yù)測數(shù)據(jù)。在考慮生育政策的適度轉(zhuǎn)變包括允許獨(dú)生子生育二胎，從2025年開始，總和生育率（總和生育率：指假設(shè)婦女按照某一年的年齡別生育率度過育齡期，平均每個婦女在育齡期生育的孩子數(shù)）調(diào)整至2，其后保持不變的情況下，各個年齡階層人口未來的勞動力人口數(shù)量變化，以下為未來各年齡勞動力人口分年齡組預(yù)測結(jié)果2。

從圖2中可以直觀看出，2010—2050年間，隨著人口老齡化時代的到來，老齡人口逐漸增多，相應(yīng)地，25—34、35—44歲兩個年齡段人口總體呈現(xiàn)出下降的趨勢，這意味著我國在未來40年間，由于這兩個年齡段人口數(shù)量的下降導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場需求的下降是必不可免的。

（二）定性分析

以上，筆者已經(jīng)從定量的角度分析了20—39歲年齡階段的人口變化對住房有剛性需求的影響，用數(shù)據(jù)說明了人口老齡化將會使得20—39歲人群規(guī)模減小，從而引起房地產(chǎn)剛需的下降。從定性的角度深度分析20—39歲人群的如何從人口規(guī)模減少的其他方面引起房地產(chǎn)市場剛需下降，概況而言，主要有兩點原因：（1）人口老齡化降低社會購買力，引起房地產(chǎn)市場的有效需求降低；（2）人口老齡化影響社會消費(fèi)使得住房需求降低。此外，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的剛需的下降，在人口老齡化拐點出現(xiàn)前后將會抵消其他影響因素，成為必然趨勢。

1.人口老齡化降低社會購買力引起房地產(chǎn)市場的剛性需求降低

老齡人口的增多使得社會撫養(yǎng)率（撫養(yǎng)比率：這個社會沒有工作能力的人的比例上升）（哈繼銘，2007），減少人均可支配收入，“擠出”住房開支從而削弱房地產(chǎn)有效需求。首先，住房的剛需必然隨著剛需人口的減少而減少。在人口老齡化對房地產(chǎn)市場剛性需求影響的定量分析中，我們看到，20—39歲人口對于住房剛需是呈正相關(guān)，也就是說，在青年人口下降的情況下，住房的剛需是會因此而下降。其次，撫養(yǎng)比率的增加降低家庭可支配收入，沉重的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)將會推遲或者甚至減少住房開支。根據(jù)生命周期理論，人進(jìn)入老年以后，勞動力逐漸喪失，創(chuàng)造社會財富的能力逐漸變?nèi)酰漯B(yǎng)老費(fèi)用，除了依靠自己的積蓄外，社會和家庭也需要承擔(dān)。從目前的生育政策的改革方向來看，“四、二、一”的家庭將會占據(jù)大多數(shù)，不少子女婚后會與父母同居一室。可見，家庭供養(yǎng)老人的壓力十分巨大。

綜上所述，人口老齡化不僅使得社會財富向老齡人口流動，侵占了更多的社會資源，而且日益加重的撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)擠占了家庭可支配的收入，使得住房購買力整體下降。

2.人口老齡化必然使得人口結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)的改變，從而使得社會消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生同向的變化

隨著老年人口占總?cè)丝诘谋戎夭粩嘣黾?，從養(yǎng)老的開支來看，養(yǎng)老可以把養(yǎng)老的費(fèi)用內(nèi)部化，由家庭內(nèi)部成員提供養(yǎng)老服務(wù)，而社會化養(yǎng)老需要家庭提供養(yǎng)老費(fèi)用，這將擴(kuò)大家庭消費(fèi)中服務(wù)占消費(fèi)結(jié)構(gòu)的比重（馬曉君，2004）。

當(dāng)社會中老年人口不斷增多時，一方面，老年人會為自己儲存一部分資金，以預(yù)防疾病醫(yī)療需要大量開支所帶來的不確定性風(fēng)險；另一方面，子女也會為減輕父母醫(yī)療費(fèi)用等壓力而進(jìn)行資金上的儲蓄與安排，從而提高整個社會的儲蓄水平，降低社會人均消費(fèi)率的增長。儲蓄水平的提高對于必然會擠占住房開支，從而對住房剛需造成負(fù)面的影響。實證研究表明，20—23歲、36—40歲年齡段人口對于房地產(chǎn)需求影響較大（謝琛、袁建華，2010），而20—23歲尚不完全具備買房的能力，多是在親朋好友以及父母的幫助下得以滿足住房需求，而人口老齡化使得這部分人口數(shù)量降低，直接減少剛性需求，而住房的剛需一旦滿足后，受供養(yǎng)壓力的影響，人均可支配收入降低，在較長時間里不會有改善性住房需求。

房地產(chǎn)市場的剛需的下降，在人口老齡化拐點出現(xiàn)左右將會抵消其他影響因素，成為必然趨勢。2025年左右，小戶型家庭的增加以及城市化人口增長所引起的住房需求的增長將會被人口老齡化所帶來的老齡人口的增多抵消，從而最終使得房地產(chǎn)市場剛需降低。

三、結(jié)論與政策建議

綜上所述，人口老齡化問題切實地影響了我國的人口總量與人口結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)市場的剛性需求影響巨大而且深遠(yuǎn)。同時，老齡化問題也非一朝一夕可以改變，因此老齡化問題對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生長遠(yuǎn)影響的這一趨勢難以扭轉(zhuǎn)?；谶@個問題的嚴(yán)峻性，我國政府亟需審視我國的人口政策，同時防范房地產(chǎn)市場未來可能面臨的危機(jī)與挑戰(zhàn)也勢在必行。

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[責(zé)任編輯 高惠琦]