淺談房地產(chǎn)融資市場的若干問題

摘 要：隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的迅速發(fā)展，每年全國商品房的竣工面積、住宅銷售面積呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的態(tài)勢，但是房價和人均收入比例失調(diào)、投機炒房等問題的出現(xiàn)，造成房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫。如何宏觀調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟市場，避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生成為目前亟待解決的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資市場；問題；對策

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）20-0061-02

一、我國房地產(chǎn)融資市場現(xiàn)存的問題

（一）融資渠道單一

在房地產(chǎn)開發(fā)、流通以及消費的過程中，會涉及大量資本的流動，為了最大限度的利用資金、實現(xiàn)投資的最優(yōu)化，房地產(chǎn)開發(fā)商一般會選擇融資，即房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的直接融資和間接融資。房地產(chǎn)融資的種類有多種，但是我國傳統(tǒng)的融資方式主要有銀行貸款、海外房產(chǎn)基金以及上市融資，三種方式各有利弊。

銀行貸款是主要的融資方式，一般需要房地產(chǎn)開發(fā)商提供抵押物或者擔保，對開發(fā)商本身的業(yè)務(wù)、財物狀況以及借還歷史信息審核較嚴格，這樣對于新崛起的房地產(chǎn)開發(fā)商不是很有利，一些很好的項目因為無法達到銀行的貸款要求而拿不到貸款。海外房產(chǎn)基金是隨著改革開放的腳步逐漸深入發(fā)展到我國的，這對于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟市場的發(fā)展具有里程碑式的意義，但是總量很少，而且集中在少數(shù)一線發(fā)達城市。上市融資的要求較高，因為能達到上市要求的房地產(chǎn)企業(yè)少之又少，而且對于房地產(chǎn)企業(yè)的上市限制也更加嚴格，這就是他的瓶頸所在。

（二）市場結(jié)構(gòu)不合理

1.一級市場與二級市場之間缺乏和緩、平穩(wěn)的銜接

目前，我國的房地產(chǎn)金融市場主要是一級市場，而住房二級市場和房屋租賃市場發(fā)展極其緩慢，房屋租賃市場、住房梯度消費、住房資源配置還不完善。一級市場中的主體仍為商業(yè)銀行，其他貸款抵押機構(gòu)尚處于起步階段，現(xiàn)階段各大城市涌現(xiàn)出許多小額擔保公司，但是管理混亂、缺失監(jiān)管，且因為利率高、額度小，無法多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)形成幫助。

2.投資保值與日常居住之間比例不協(xié)調(diào)

在通貨膨脹的時代，房地產(chǎn)是較好的保值手段之一，很大比例的消費者購買商品房并不是為了居住，而是為了投資保值，導致間接需求量過大。逐漸形成的惡果就是產(chǎn)需未能直接面對面，也進一步擴大了社會分配上的差距以及社會資源的浪費，因為真正的住房困難戶仍然沒有能力購房，而投資消費者又空置了大量商品房。

另外，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系不完整，房地產(chǎn)金融市場中介機構(gòu)服務(wù)體系尚未建立，如權(quán)威的資產(chǎn)評估機構(gòu)、金融擔保機構(gòu)以及法律咨詢等環(huán)節(jié)缺乏具有專門資質(zhì)的機構(gòu)、人員來參與其中，指導金融市場規(guī)范化發(fā)展。

（三）住房貸款結(jié)構(gòu)失衡

目前，消費者購房款一般都是采用商品住房抵押貸款，對于一些工作穩(wěn)定的消費者一般都采用住房公積金貸款。但是政策性貸款的覆蓋率遠遠滿足不了人民的需求，在現(xiàn)今的體制和貸款制度下，很多購房人無法通過銀行的審核或者經(jīng)銀行審核后的貸款額度無法滿足購房要求，使得很多原來居住在老舊的小房里的住戶想通過銀行貸款買新房來改善居住田間的愿望難以實現(xiàn)。

（四）法律體系不完善

目前，調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的有憲法、法律、行政規(guī)章等，但是主要是依靠部門規(guī)章，地方性法規(guī)以及一些立法性文件。這些法律規(guī)范性文件真正涉及房地產(chǎn)法律關(guān)系的少之又少，有時候僅能依據(jù)一些法律原則來進行管理，無法真正起到指導房地產(chǎn)商、消費者正確行為以及保護各方合法權(quán)益的作用。其中存在的問題表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.現(xiàn)有法律法規(guī)滯后性

例如，現(xiàn)有《擔保法》規(guī)定禁止國家行政機關(guān)對外提供擔保，導致市場上沒有權(quán)威的、具有官方性質(zhì)的金融平衡機構(gòu)。

2.個別領(lǐng)域法律規(guī)范缺失

產(chǎn)業(yè)基金、社會信用等領(lǐng)域法律規(guī)范上的空白。屬于法律范疇的房地產(chǎn)法有《土地管理法》《城市規(guī)劃法》以及《城市房地產(chǎn)管理法》，這三部法律的調(diào)整范圍明顯不夠，力度也有所欠缺。從中也能看出，房地產(chǎn)法律方面的法律位階較低。

3.法律適用性分歧

由于高位階的法律未能有效調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟中出現(xiàn)的問題，現(xiàn)在各地適用的調(diào)整規(guī)范主要是各自依據(jù)本省市具體情況頒布的地方性規(guī)章等，不僅適用的范圍有限，更加糟糕的是法律授權(quán)行政機關(guān)的解釋不同，在適用上容易產(chǎn)生分歧。在行政執(zhí)法中，相關(guān)部門要么是無法可依，要么是有法不依、執(zhí)法不嚴，亂象叢生。

二、完善房地產(chǎn)融資市場的對策

（一）利用信托融資，開發(fā)多種融資方式

目前，國際市場上較為盛行的融資方式除了我國采用的傳統(tǒng)融資方式外，還有國內(nèi)IPO、境外IPO、借殼上市、上市公司資產(chǎn)置換以及房地產(chǎn)投資基金等。結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的特點，筆者認為使用信托融資和股票融資最具有發(fā)展前景。信托融資的優(yōu)越性在于：

1.充分利用社會閑散資金

房地產(chǎn)信貸主要是利用銀行等金融機構(gòu)的信用，向社會上募集閑散資金，集中應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費事業(yè)。因房地產(chǎn)開發(fā)項目利潤較高，能夠有效吸引社會閑散資金，隨著信托融資的逐步成熟和管理逐步規(guī)范，將會吸引大量的社會閑散資金從而減少炒房資金的擁有量，降低房地產(chǎn)泡沫風險。

2.有效分散投資風險

如前文所述，融資依賴的是銀行的信用，對于債權(quán)人合法利益的保護更加有保障。房地產(chǎn)的管理并不是實際擁有者，而是信托公司。擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司后，由信托公司按照擁有者的要求進行管理、收益、處分，其物業(yè)管理、租售等一概事宜均是通過信托公司對外處理。在此過程中所遇到的風險也是有信托公司來承擔，因為信托公司相對于投資者個人來說專業(yè)性更強，能更好的管理好各項事務(wù)，這樣的話也能有效降低房地產(chǎn)實際所有者的風險。

（二）完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

由前文的分析可知，在海外融資基金規(guī)制方面、住房金融發(fā)展的監(jiān)管方面都欠缺法治。在建設(shè)社會主義法治國家的進程中，經(jīng)濟領(lǐng)域依法運行也是一個重要的方面。盡快完善相關(guān)法律法規(guī)，對海外基金的健康有序發(fā)展具有非常重要的意義。必須要建立、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域的法律體系，對新型融資方式的主體、程序以及融資后資本去向的監(jiān)督進行規(guī)范，才能吸引更多國內(nèi)外的基金共同促進我國房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。

有法律法規(guī)的保障，金融市場、金融產(chǎn)品的創(chuàng)新活動才能有章可循更有活力，特別是在房地產(chǎn)市場發(fā)展并不健全的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)更加具有舉足輕重的意義。

（三）加強對房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度

監(jiān)管機構(gòu)日前明確要求，今年金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比要在上年基礎(chǔ)上持續(xù)下降。同時，動態(tài)排查涉房貸款風險是今年銀監(jiān)會各派出機構(gòu)的工作重點之一。由于層層嚴格監(jiān)管以及配合新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，多家銀行已開始有意控制今年房地產(chǎn)貸款的規(guī)模和增速。

銀監(jiān)會正就房地產(chǎn)信貸中的土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款、保障性安居工程貸款制定工作指導意見。一直以來，監(jiān)管機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款風險保持高度警覺，控制規(guī)模、加強涉房信貸風險排查、加強壓力測試是監(jiān)管的主要方式。

截至2012年末，我國金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額超過12萬億元，占各項貸款的比重為19.2%。曾經(jīng)作為地產(chǎn)商最重要資金來源的銀行開發(fā)貸，近年來占比不斷下滑，而銷售回款的占比逐漸上升。

在2013年的全國銀行業(yè)監(jiān)管工作會議上，銀監(jiān)會重申，對于房地產(chǎn)貸款風險，要認真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，加強名單制管理和壓力測試。銀行人士介紹，一方面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施名單制管理，清退部分中小房企；另一方面，對企業(yè)回籠資金實施封閉式管理，確保用于還貸。

對于今年的房地產(chǎn)市場，目前整體風險可控，不會出現(xiàn)大面積違約情況，更不會引發(fā)系統(tǒng)性風險。其理由是：一是房地產(chǎn)貸款的總量不大，僅占各項貸款的19.2%，遠低于其他國家水平；二是個人住房按揭貸款的按揭率低，大部分貸款已還款8年以上，且近年來房產(chǎn)市值穩(wěn)定，借款人的還款意愿較強，目前個人住房按揭貸款不良率僅為0.28%；三是房地產(chǎn)開發(fā)貸的發(fā)放審慎，且貸款成數(shù)僅為房地產(chǎn)市值的60%左右，不良貸款率不到1%。

今年要繼續(xù)做好房地產(chǎn)貸款調(diào)控，引導銀行通過盯重點項目、盯重點開發(fā)商、盯市場行情變化，加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的動態(tài)風險排查，密切監(jiān)測房地產(chǎn)信托項目到期兌付風險。

改革的方向在于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的調(diào)整，筆者認為除了最根本的調(diào)控手段——法律外，還可以依賴經(jīng)濟手段和行政手段，將政府這只“有形的手”與市場這只“無形的手”雙“手”齊下，相互補充才能發(fā)揮宏觀調(diào)控的最大效果。但是經(jīng)濟手段應(yīng)該是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主流，畢竟在社會主義市場經(jīng)濟下，住房供求關(guān)系也是市場自發(fā)導致的結(jié)果。

（四）加快金融創(chuàng)新步伐

金融創(chuàng)新主要是指兩方面的創(chuàng)新，一個是管理金融秩序的創(chuàng)新；另一個是金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。在本文中，筆者認為可以從以下角度創(chuàng)新。首先，制度上的創(chuàng)新應(yīng)該涉及融資主體信用評級制度的建立，房地產(chǎn)市場監(jiān)管制度建立。融資渠道單一的原因在于可供選擇的其他幾種融資方式的風險無法準確評估，導致一些投資商不能放下心來投資，如能建立一個體系完善、獨立運行的信用評級機構(gòu)，此問題定能迎刃而解。而房地產(chǎn)市場管理的混亂也亟需監(jiān)管部門采取一定措施。

綜上，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的是要控制房價過快增長，打擊投機炒房現(xiàn)象，規(guī)范房地產(chǎn)融資市場將是政府長期去做的事情，使其健康發(fā)展，而不是因噎廢食。短期調(diào)控需要打擊的是投機性投資，防止炒買炒賣。變投機為長線投資是房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)長期有序發(fā)展的有力保障。其次，通過調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展保障性住房建設(shè)，以確保民生問題得以解決。

[責任編輯 杜 鵑]