蕪湖市廉租住房政策實施現(xiàn)狀、問題及對策

摘 要：廉租房制度是政府解決城鎮(zhèn)低收入者住房問題的主要途徑，是實現(xiàn)社會公平，保持社會穩(wěn)定的助力器。蕪湖市廉租住房政策取得了一些成效，形成了獨具特色的蕪湖模式，但仍不完善，因此，研究如何提高該政策的實施效果，具有十分重要的現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞：蕪湖市；廉租住房；實施效果

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）19-0213-02

一、蕪湖市廉租住房政策的實施現(xiàn)狀

1.形成了獨具特色的蕪湖模式。目前，蕪湖市已基本形成了“以產(chǎn)業(yè)新城為項目主載體，以公租房為主形式，以宜居集團為融資主渠道，以質(zhì)量安全為根本，以公平分配為生命線”具有地方特色的住房保障運營模式，被安徽省命名為全省保障性安居工程試點市，廉租房建設(shè)與管理走在全國前列[1]。

2.建立了住房保障部門考核機制。蕪湖市政府部門加大了對住房保障部門的考核力度，建立了定期考核制度，從目標任務(wù)落實、項目管理、任務(wù)完成情況、制度建設(shè)和管理四個方面展開，并按照任務(wù)的重要程度和困難程度賦以不同的權(quán)重，其中，任務(wù)完成情況權(quán)重最高為50%?？己朔绞揭圆殚喯嚓P(guān)資料（憑證）和抽查為主。

3.發(fā)行債券，創(chuàng)新融資方式。2012年開始，蕪湖市建投公司以發(fā)行企業(yè)債券的方式募集保障性住房建設(shè)資金，所籌資金將全部用于正在建設(shè)的4個保障房項目，包括廉租房。此外，國有宜居投資公司爭取到的共9.6億元貸款也將全部用于保障性住房項目。

4.廉租房、公租房并軌使用。蕪湖市保障性住房，不管是廉租房還是公租房都由宜居公司統(tǒng)一管理，以公平分配為生命線，租補結(jié)合。例如，截至2012年底，僅鏡湖區(qū)就發(fā)放保障性住房租金補貼3 305戶，實際發(fā)放租金補貼550余萬元[2]，實物配租達8 391戶。

5.以產(chǎn)業(yè)新城為安居工程新平臺。2012年，蕪湖規(guī)劃建設(shè)12個產(chǎn)業(yè)新城，每一個產(chǎn)業(yè)新城中都將按一定比例配建保障房，并相應(yīng)規(guī)劃商業(yè)、教育、醫(yī)療、娛樂等配套和服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，最終實現(xiàn)商品房與保障房同建共享、互通互融的目標。

二、蕪湖市廉租住房政策實施中存在的問題及原因

1.起步較遲，宣傳仍不到位。蕪湖市2003年才出臺了第一份《蕪湖市市區(qū)廉租住房管理辦法》，直到2009年才進入了全面建設(shè)階段，起步遠晚于東部沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。其次，廉租房建設(shè)發(fā)展速度雖然還是比較快的，但是政府宣傳力度仍然不夠，仍有許多有需要的居民不知道申請條件或申請方式。從國外公租房建設(shè)的成功經(jīng)驗來看，廉租住房建設(shè)的關(guān)鍵還在于地方政府。但目前，地方政府的積極性和重視程度還有待于提高。因此，必須將廉租住房建設(shè)納入政府考核范圍，而不僅僅是對保障房建管部門進行考核。此外，過去廉租房建設(shè)有專門的住房保障部門管理，而現(xiàn)今住房保障部門已經(jīng)撤銷，廉租房建管由各級住建委成立專門的辦公室負責，政府管理主體不明確，也是導致廉租房建設(shè)滯后的原因之一。

2.退出和管理機制不完善?？茖W合理地確定最低收入標準和有效的收入審核管理辦法，是對最低收入家庭采取住房保障的前提。目前，蕪湖市的準入機制，實行“三級審核、兩次公示”制度，但是由于中國尚缺乏有效的統(tǒng)計與審核機制，所以仍不完善。另外，雖然蕪湖市規(guī)定了各縣區(qū)廉租房保障部門要定期巡查回訪，但是定期走訪、抽查都需要大量人力、物力，在具體實施中因此很難做到，由此也很難掌握最低收入住房困難家庭的變化情況。從退出機制來看，對于不再符合條件的廉租戶，主要采取收回廉租房資格、罰款、一定期限內(nèi)喪失申請廉租房資格等懲罰措施，力度有限，違約成本較低，因而缺乏約束力。

3.保障標準仍顯單一。蕪湖市的廉租房保障在進行租金補貼時實行了分層次補貼保障，在進行實物配租時也根據(jù)困難情況先后順序享受，基本能綜合考慮不同困難家庭的不同需求。在廉租房功能方面，廚衛(wèi)齊全、燃氣、自來水全通，部分還安裝了櫥柜和水槽，基本能夠滿足廉租戶居住需要。但是在小區(qū)品質(zhì)、建筑設(shè)計、環(huán)境配套等方面仍然需要加強。

造成以上問題的原因，筆者認為主要有兩點：一是上文提到的政府重視程度不足；二是缺乏廉租房建設(shè)所需的資金：根據(jù)蕪湖市2012年政府財政報告，當年蕪湖市財政總支出為302.21億元，其中住房保障支出為37.86億元，占總支出的12.5%，這一比例比2011年增長了74.1%。但由于蕪湖市保障性住房建設(shè)資金主要還是依賴于政府財政投入（約占80%），因此，這一投入遠遠不足。再加上，這筆投入并不是完全用于廉租住房建設(shè)，更是凸顯了廉租房建設(shè)資金短缺的問題。

此外，政府提供廉租房雖然能夠改善低收入群體的居住環(huán)境，但真正實現(xiàn)生活質(zhì)量的提高，還需要通過他們自己的努力，因此，幫助他們重塑信心，適應(yīng)社會發(fā)展，獲得就業(yè)技能則更為關(guān)鍵。

4.補貼方式仍需改善。目前蕪湖市補貼方式是以貨幣補貼為主，實物配租形式為輔。原因在于，貨幣形式補貼的形式比較靈活，不僅能夠緩解廉租房需求龐大與建設(shè)滯后的矛盾，還能有效避免集中興建廉租房小區(qū)帶來的社會問題。但是，采用以貨幣為主要的補貼方式，有幾個必要的前提條件：符合廉租房標準的房源充沛；有較為成熟的租賃市場；租賃價格合理；能夠保障補貼者將補貼用以改善住房。而蕪湖市目前不完全具備以上條件，例如，筆者在租房搜索網(wǎng)站搜索到的租賃房源，大多集中在70～90平方米，整租租金在700元以上，并不符合廉租房房源要求；而如果反過來以符合廉租房承租的條件來搜索房源，要么是將要被改造的棚戶區(qū)，要么位置偏遠，交通不便。因此，從這個角度來看，采用貨幣為主要的補貼方式并不能實現(xiàn)改善城市低收入群體居住環(huán)境的政策目標。

三、提高蕪湖市廉租房政策實施效果的對策

1.強化政府責任，健全法律法規(guī)。住房作為一項基本的人權(quán)，滿足了居民的基本生存需要，對維持社會穩(wěn)定有著積極的作用，因此，政府在強調(diào)市場配置機制的同時，有承擔住房保障責任的義務(wù)，通過適當?shù)母深A(yù)彌補市場運行的缺陷。為了提高政府的重視程度，以及投入的積極性，應(yīng)當建立起自上而下的責任體系和嚴格有效的考核機制，落實廉租房建設(shè)保障目標。此外，可從法律的層面給予廉租房建設(shè)更加強而有力的保障。在健全法律的過程中，首先要通過法律明確廉租住房制度的保障范圍及其權(quán)利義務(wù)；其次，要加大廉租住房的監(jiān)督力度，例如蕪湖市的“建、管、養(yǎng)”三方要互相監(jiān)督，還要接受司法監(jiān)督和社會輿論、新聞媒體監(jiān)督；第三，設(shè)立廉租房爭議解決法治機制。

2.加大宣傳力度，擴大惠及范圍。政府應(yīng)該加大宣傳力度，通過多樣性的方式積極宣傳，比如，可以通過廣播電視或者網(wǎng)絡(luò)在線進行政策解讀；定期在街道或社區(qū)設(shè)立咨詢、服務(wù)站；通過有獎問答或者游戲的方式，向市民傳遞信息。其次，蕪湖市流動人口較多，很多外來務(wù)工人員生存條件較差，所以也應(yīng)當將他們納入廉租住房保障對象。在這方面，重慶市、長沙、杭州市等地已經(jīng)進行了探索，建造了民工公寓，解決了他們的住房問題。具體來說，各城市也應(yīng)該根據(jù)自己的實際情況，合理、適度、逐步擴大廉租房惠及面。

3.運用信息系統(tǒng)，完善管理機制。為了進一步完善廉租住房的準入、運行機制，首先，應(yīng)要求租戶定期申報個人資產(chǎn)、收入、住房用途、家庭人口數(shù)量等變化情況；其次，改進審核手續(xù)，建立保障家庭綜合信息比對制度，形成多部門信息共享和比對機制；第三，全過程“陽光”操作，真正做到建設(shè)計劃公開、資格審核公開、房源分配公開、違規(guī)查處公開、辦事程序公開，方便民眾、媒體檢舉、監(jiān)督；第四，建立“激勵—約束”退出機制，一方面以懲罰、法律等機制約束保障對象，另一方面，對條件轉(zhuǎn)好主動退出的家庭給予一定政策性優(yōu)惠，以調(diào)動其主動性。

4.拓寬融資渠道，增加房源供給。既然貨幣補貼的方式并不能有效提高低收入群體的居住環(huán)境，有違于政策設(shè)立的目標，那么必然需要轉(zhuǎn)換思路，大力發(fā)展實物配租。而從目前蕪湖市的現(xiàn)狀來看，實物配租的房源數(shù)量并不足于滿足低收入群體對廉租房的需求，更不要說擴大政策覆蓋面，將更多人納入住房保障的范圍。

為此，一方面要拓寬融資渠道，加大廉租房建設(shè)的資金供給力度。根據(jù)國內(nèi)外研究成果，廉租房融資可考慮吸收社會資本，建立PPP、BOT等公私合營型融資模式；或者通過上市、發(fā)行債券、福利彩票等方式廣泛吸引民間資本加入；還可以開放資本市場運用金融工具對廉租房進行融資。另一方面可由政府出資分期收購現(xiàn)有存量空置房，并按照廉租房標準進行必要改造。該方法具有成本低、資源利用率高、方便快捷等優(yōu)勢，還可避免“貧民窟”的產(chǎn)生。

5.豐富社區(qū)服務(wù)，注重人文關(guān)懷。政府應(yīng)有針對性開展內(nèi)容豐富、形式多樣的社區(qū)服務(wù)，以提高住戶生活質(zhì)量，倡導社區(qū)成員自助互助，為貧困人口解決就業(yè)，營造良好社區(qū)氛圍，建設(shè)和諧積極的社區(qū)文化。例如在社區(qū)中建設(shè)社區(qū)醫(yī)院或社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心為社區(qū)居民提供日常檢查及緊急醫(yī)療救助；設(shè)立心理咨詢室對廉租住房住戶進行心理疏導；設(shè)立職業(yè)再教育和就業(yè)中介機構(gòu)，加強對貧困人口再就業(yè)的培訓和指導；增加社區(qū)法律援助，引導社區(qū)居民從“安居”走向“樂業(yè)”。同時也可以嘗試讓社區(qū)居民直接參與社區(qū)管理與服務(wù)，使廉租住房住戶得到多方位的政策支持和扶助。

參考文獻：

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[6] 蕪湖市住房保障網(wǎng)，http：//www.whzjw.gov.cn/zb/news.php？id=105.

[責任編輯 王曉燕]