對“國五條”房價(jià)調(diào)控政策的評析

摘 要：從“國五條”的內(nèi)容、出臺背景出發(fā)，引出對其閃光點(diǎn)、不足、效果以及相應(yīng)的改善措施等多角度的評析，以期對房地產(chǎn)的調(diào)控有所建樹。

關(guān)鍵詞：“國五條”；調(diào)控政策；房價(jià)

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）19-0211-02

2013年春節(jié)剛過，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺五項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施（簡稱“國五條”）的出臺，即刻引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，也引發(fā)了激烈的社會(huì)輿論。

一、“國五條”簡介

（一）“國五條”內(nèi)容簡介

國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確了五項(xiàng)具體的政策措施：（1）完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制；（2）堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍；（3）增加普通商品住房及用地供應(yīng)；（4）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；（5）加強(qiáng)市場監(jiān)督。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場檢測和信息發(fā)布管理。

（二）“國五條”的出臺背景

改革開放以來，中國的政治經(jīng)濟(jì)文化等各方面正式步入快速的穩(wěn)健發(fā)展軌道，整個(gè)國家的發(fā)展呈現(xiàn)出蒸蒸日上的勁頭，勢不可擋。與此同時(shí)房地產(chǎn)市場也正日益體現(xiàn)出它飛速發(fā)展的潛力。國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控也一直在不斷地努力中。自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來，政策經(jīng)歷了四次升級，分別是2010年1月“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”，2011年1月的“新國八條”，2013年2月20日出臺的“國五條”是第五次調(diào)控升級。國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價(jià)控制目標(biāo)。由此可見，此次政策的出臺并非一時(shí)的草率決定，是對中國房地產(chǎn)市場宏觀分析后所做的理性調(diào)整。

二、對“國五條”的評析

根據(jù)事物的矛盾性原理，每一項(xiàng)政策或法規(guī)的出臺都會(huì)有正面的效益和負(fù)面影響，國五條也不例外。

（一）“國五條”的閃光點(diǎn)

從“國五條”這一新的住房改革措施出臺實(shí)施以來，社會(huì)各界的反應(yīng)不絕于耳。該項(xiàng)政策從宏觀上，對整個(gè)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，直接帶動(dòng)政府效益的提升，房價(jià)、地價(jià)的抬升，稅收收入的加大，對國家財(cái)政而言，都是可觀的數(shù)字。面對當(dāng)下的形勢，我們能做的就是理性地對新政策予以分析，充分發(fā)揮它的優(yōu)勢，將這一優(yōu)勢應(yīng)用到現(xiàn)實(shí)中來，更好地推廣開來，當(dāng)然，我們也要學(xué)會(huì)審時(shí)度勢，將弊端予以改進(jìn)?！皣鍡l”中同時(shí)也提到二套房貸款首付提高的政策。針對之前社會(huì)上出現(xiàn)的“房姐”、“房叔”等惡劣現(xiàn)象，使得房源得不到合理的控制，貧富差距更加明顯。結(jié)合到現(xiàn)實(shí)生活，富人畢竟是少數(shù)，好多的“房奴”為了房子忙忙碌碌奔波一輩子一點(diǎn)都不稀奇。從公平的社會(huì)理念出發(fā)，為保證公平的實(shí)現(xiàn)，提高首付比例勢在必行。從而，合理有效地通過宏觀調(diào)控限制了有房人再買房的現(xiàn)象。

（二）“國五條”的不足

“國五條”是“新國八條”出臺兩年以來，政府針對房地產(chǎn)調(diào)控做出的又一次明確表態(tài)。相對于很多人之前對于“新國八條”的熱切關(guān)注，對“國五條”的關(guān)注明顯大有減少，更甚至感受到了給看似火熱的房地產(chǎn)交易市場帶來的寒意。因?yàn)閺V大國民意識到了，“國五條”的實(shí)際影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場傳言的政策力度。多數(shù)人認(rèn)為，這五方面政策措施大多是對原有措施的強(qiáng)調(diào)，對市場的影響可能比較有限。相反的是，多數(shù)的專家學(xué)者將關(guān)注焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向了限購和二套房房貸政策方面?！皣鍡l”中最引人注意的是提出了“限購擴(kuò)容”。這一細(xì)節(jié)可看作是“限購令”小范圍升級，原來有些城市，尤其是中西部省會(huì)城市限購執(zhí)行得較為寬松，如果按照“統(tǒng)一要求”，則接下來會(huì)有城市調(diào)整方案，進(jìn)一步收緊。限購令有可能將從一二線城市向二三線城市蔓延，范圍有所擴(kuò)大。由于此類城市的剛性需求有限，較為依賴投資型客戶，限購令將會(huì)對此類城市產(chǎn)生較大影響。在“國五條”實(shí)施過程中，出現(xiàn)了一種令人匪夷所思的提議，即征納20%的個(gè)稅，這是很多人難以接受的。這一措施的實(shí)行，嚴(yán)重阻礙了二手房的專賣交易，對二手房業(yè)主構(gòu)成極大的限制，從而迫使廣大住房消費(fèi)者更趨向于選擇購買新房。由于中國現(xiàn)行的新房供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，進(jìn)而導(dǎo)致住房消費(fèi)者對二手房的購買力度極度下降，也變相提高了新房的房價(jià)，進(jìn)而引發(fā)一系列的連鎖反應(yīng)。房地產(chǎn)市場房價(jià)的提高，導(dǎo)致了整個(gè)房地產(chǎn)市場中相應(yīng)的物價(jià)、材料價(jià)格的提高等等，并且，這種調(diào)控落實(shí)到現(xiàn)實(shí)中還是需要相當(dāng)長的時(shí)間來實(shí)現(xiàn)。

三、“國五條”引發(fā)的思考

“國五條”的政策一經(jīng)出臺，作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要參與者，國土部率先表態(tài)要主動(dòng)配合相關(guān)部門做好房地產(chǎn)調(diào)控，積極響應(yīng)國務(wù)院政策的號召，進(jìn)行了全面的研究部署，全力配合，提出堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房，嚴(yán)格執(zhí)行商品房限購措施，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍等配套政策。

（一）“國五條”的效果

“國五條” 出臺，導(dǎo)致二手房的交易出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象，可見，其效果并不如人意。中國樓市新“國五條”在各地落地一個(gè)月時(shí)，中國指數(shù)研究院做了調(diào)查分析，就其2013年5月2日發(fā)布的數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，2013年4月中國100個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市（新建）住宅均價(jià)環(huán)比2013年3月上漲1%，連續(xù)第11個(gè)月環(huán)比上漲。各地也紛紛在2013年3月底出臺了自己的實(shí)施細(xì)則，但是縱觀各地的具體實(shí)施情況而言，力度還是比較小，比較松的。房產(chǎn)是與住房居民生活息息相關(guān)的大事，但是，“上有政策，下有對策”，很多城市的住房與城市規(guī)劃單位不重視，因而導(dǎo)致將這一政策的落實(shí)的腳步予以擱淺，遲遲得不到解決?；诖讼鄳?yīng)的政府及其工作部門應(yīng)當(dāng)制定一些與住房居民切身利益相關(guān)的具體的措施，將利益落實(shí)到實(shí)處，而不是只是紙上談兵，使得住房居民怨聲載道。

（二）相應(yīng)的配套措施

歷經(jīng)這次“國五條”的住房改革的實(shí)行，我們看到，“以人為本，以社會(huì)為本”的社會(huì)理念得到充分體現(xiàn)，充分體現(xiàn)了國家對人民利益的保護(hù)。樂觀的是，政策出臺實(shí)施以來，各部門、各省市積極響應(yīng)國家的號召，紛紛將政策落實(shí)到實(shí)處，使得政策得以順利進(jìn)行，使得進(jìn)程得以井然有序。國土資源部作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要參與者，國土部率先表態(tài)要主動(dòng)配合相關(guān)部門做好房地產(chǎn)調(diào)控，積極響應(yīng)國務(wù)院政策的號召，進(jìn)行了全面的研究部署，全力配合，提出堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房，嚴(yán)格執(zhí)行商品房限購措施，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

根據(jù)民法的“房隨地走”、“地隨房走”的理論，房價(jià)一度上漲，勢必會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的暴漲。從根本上來說，中國高房價(jià)的癥結(jié)在于高地價(jià)，高地價(jià)的原因在于政府對于土地收入的依賴。與此同時(shí)，我們必須認(rèn)識到，在這種有利情形下，潛在著某種極端隱患，即過高的地價(jià)，造成過高的房價(jià)，進(jìn)而導(dǎo)致廣大消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場的“望而卻步”的心理，這對消費(fèi)者，甚至對整個(gè)消費(fèi)市場，乃至整個(gè)國家都有不利的影響。房地產(chǎn)市場一直是中國的主導(dǎo)市場，是關(guān)國民經(jīng)濟(jì)命脈的主流市場，這就更加確定了進(jìn)行住房改革步伐的艱難和謹(jǐn)慎。的確，中國的房地產(chǎn)市場有太多的虛化與非理想，這種走向神壇、偏離正常軌道的商品呼吁市場的進(jìn)一步完善，宏觀調(diào)控的進(jìn)一步改革，即便是復(fù)雜、長期，但仍然要充滿信心。

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[4] 新“國五條”落地滿月樓市量跌難阻價(jià)漲[EB/OL].騰訊網(wǎng)，http：//news.163.com/13/0502/17/8TSV8Q8V00014JB6.html？src=360news，2013-05-02.

[責(zé)任編輯 王曉燕]