十分鐘看懂美國房產(chǎn)投資

美國房地產(chǎn)市場已經(jīng)走出低谷，正在強勁復(fù)蘇。美國一方面歡迎外國投資者，另一方面法律透明公開，購房程序要比其它國家相對簡單明了。只要你擁有中國護照，你就可以完成購房交易。

在經(jīng)歷經(jīng)濟危機的低谷后，目前美國房市已經(jīng)極具投資價值，吸引了越來越多的中國人踏上了購買美國不動產(chǎn)的征程，全國房地產(chǎn)商協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，美國房產(chǎn)買主有9%來自中國，目前在外國買主中排名第二，僅次于加拿大。相比中國，美國房價便宜，在北京或上海中心買一個普通公寓的錢，現(xiàn)在就可以在美國沿海大城市買一個獨棟別墅，而且不僅能擁有房屋所有權(quán)，也能擁有土地的所有權(quán)，走廊、地下室、小閣樓、花園、院子、車庫都屬于買房附送。

當然，買房對于很多人來說是一生中最大的投資之一，何況跨國買房，好在美國市場成熟、法律公開透明，購房程序要比其它國家相對簡單明了。只要你擁有中國護照，你就可以完成購房交易——即使你沒有美國簽證，就算不踏上美國本土，也可以通過傳真完成交易，可謂便捷至極。

現(xiàn)在正是去美國買房的好時機

今年以來美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇勁頭十足，成為經(jīng)濟復(fù)蘇的一大亮點，可以由新屋開工數(shù)據(jù)和美國房價指數(shù)的走勢來佐證。

美國新屋開工數(shù)量在2008年8月從高峰跌落后，一度達到不足50萬的低點，目前已經(jīng)逐步回升，穩(wěn)定在80萬以上。更多的新屋開工數(shù)據(jù)說明購房需求回暖，買房者在不斷增加，能夠支撐房價。

美國房價指數(shù)也反映美國房地產(chǎn)市場正在逐步回暖。2008年后，美國房地產(chǎn)市場的不景氣持續(xù)了近4年，整體房價下跌近10%，不少地方的房價現(xiàn)在的價格已經(jīng)跌回到2000年初的水平，比如下跌了62.1%的梅塞德和下跌了54.3%的斯托克頓。但在2011年美國房價觸底后開始反彈，2012年進入穩(wěn)步上升。

回顧美國房地產(chǎn)市場的歷史會發(fā)現(xiàn)，從1963年至今，美國共爆發(fā)了四次大的房地產(chǎn)危機，每次地產(chǎn)危機后均會迎來一輪新的房產(chǎn)繁榮。長期看來美國房產(chǎn)市場有著穩(wěn)定的回報，只要不在地產(chǎn)危機爆發(fā)的市場底部出售，虧錢并非易事。如今，美國正處于上一次價格調(diào)整期的末尾，開始逐漸回到上升的軌道。

分析人士認為，當前房貸利率是處于美國歷史上的低點，而且FED的褐皮書也充分表態(tài)在2015年之前，要緊縮貨幣的可能性是偏低的，可以預(yù)計短時間內(nèi)美國房貸利率不會快速上升，這就為美房市復(fù)蘇帶來了強勁金融動力。再加上由于就業(yè)市場和居民收入前景等宏觀因素的改善，當前買房置產(chǎn)就顯得非常劃算而且安全，將來房價上漲的空間也會十分可觀。全美最大的房屋貸款融資機構(gòu)房利美（OTCBB：FNMA）的股價從2011年初以來已經(jīng)上漲超過300%，可謂提前預(yù)告了美國房地產(chǎn)將回歸繁榮。

投資美國房地產(chǎn)首先應(yīng)該了解的事情

投資別墅優(yōu)于公寓

美國房地產(chǎn)市場最主要的房屋種類有獨棟別墅（house）、聯(lián)體別墅（town house）、公寓（Condo）。對于投資者而言，獨棟別墅最具投資價值，公寓最沒有投資價值。從過去30年美國公寓價格變化規(guī)律看，公寓建成之后價值會逐年遞減，因為美國的人工很貴，老舊的公寓需要花費大量的錢去維護，還要支付高額的物業(yè)管理費，所以超過20年房齡的公寓基本就沒什么投資價值了。而獨棟別墅卻恰恰相反，雖然房屋也有老化的問題，但下面的土地是永久產(chǎn)權(quán)的，并會一直升值。

持有成本和風險

美國房地產(chǎn)的持有成本主要有房產(chǎn)稅、物業(yè)管理費、保險和維護費等。

房產(chǎn)稅：每年分別在十一月和二月分兩次支付，與地點有關(guān)，約為1%-3%，一般而言，房產(chǎn)稅越高相應(yīng)的公共交通、社區(qū)治安、公立學校和醫(yī)院等公共服務(wù)也就越好，房產(chǎn)未來增值空間也越大。

地稅：相當于中國的土地出讓金，地稅與城市有關(guān)，每年繳納額一般為成交價的0.01%～0.022%。

社區(qū)管理費：通常包含社區(qū)管理費和房產(chǎn)的保潔、綠化、公共設(shè)施（游泳池，健身房）、房屋結(jié)構(gòu)的保險等。

維護修理費：對別墅而言，屋頂、地下室、草坪、室內(nèi)裝修甚至車道都需要定期維護，成本因情況而異。一般成熟的小區(qū)會有物業(yè)管理公司按當?shù)胤孔獾?%～10%收取維護費。

保險：美國大部分的別墅是木制的，因此政府要求這類別墅繳納強制保險。

以在洛杉磯購買一棟價值25萬美元的獨棟別墅為例，一年的房屋保險費、社區(qū)管理費、維護修理費、房屋檢查費和郵箱費合計大約為$3100，房產(chǎn)稅約為$5000每年，地稅為$250每年。算下該套獨棟別墅的持有成本超過$8000，顯然，在美國空置房屋不是一個好選擇。

靜態(tài)投資回收期與租售比

靜態(tài)投資回收期是指從項目的投建之日起，用項目所得的凈收益償還原始投資所需要的年限，美國房地產(chǎn)進行租賃的靜態(tài)投資回收期一般為七年至二十年之間。例如，以Coldwell Banker在售的休斯頓某套總價$13萬的300平米別墅為例，若該別墅由房產(chǎn)經(jīng)紀公司代租，租金月收入可達$1350，同時需要繳納每年$4500的房產(chǎn)稅、每年$750的保險費、每年$800的中介管理費、每年$400的物業(yè)管理費和每年$500的維護修理費。計算可以得出年凈收入為$9300，在不考慮房屋增值的情況下，靜態(tài)回收期約為14年，要高于國內(nèi)多數(shù)理財產(chǎn)品和金融保險的收益率。美國繁榮的房租市場支撐了較高的租售比，2012年舊金山的租售比是44.1、紐約是38.5、洛杉磯35.4、硅谷圣何塞34.7、西雅圖37.2，均高于國內(nèi)一線城市。

如何選合適的地段

不是美國的房子都能升值，而是處于好地段的房產(chǎn)才能升值，地段的重要性正如美國房地產(chǎn)大亨特朗普在《交易的藝術(shù)》一書中寫到，“在房地產(chǎn)行業(yè)中，有一句名言，那就是地段、地段還是地段?！彼麑玫囟蔚慕缍ㄖ档弥袊顿Y者學習，好地段可以從以下四個條件來判斷：

1.擁有優(yōu)美的景色和良好的自然環(huán)境。

2.所處的商圈有增長潛力。

3.具有便利交通而且能夠讓房主獲得較高質(zhì)量的公共服務(wù)的房子增值潛力巨大。

4.最后也是最關(guān)鍵的，要能滿足人們的虛榮心和聲望的要求。虛榮心和聲望不但可以增值，而且增值的速度要超過普通的商品。有錢人積累財富的速度遠超過普通人，滿足有錢人虛榮心的房子在保值和增值的功能上要超出普通的房地產(chǎn)，即使買得貴，其增值速度也會很快使投資物有所值。虛榮心可以來自自然因素，如海景、江景、山景等；也可以來自人文因素，例如依傍政府或歷史勝地、所在社區(qū)文化層次較高等。

投資美國房地產(chǎn)的流程

通過MLS系統(tǒng)選房

在美國，沒有搜房網(wǎng)這樣的網(wǎng)站，卻有更好的房源信息平臺——復(fù)合上市服務(wù)（Multiple Listing Service， MLS），該系統(tǒng)已經(jīng)有八十年的歷史，由各個地區(qū)的經(jīng)紀人協(xié)會所組成，主要功能是共享全美的房源信息。每一個經(jīng)紀人都把房源信息，傳輸?shù)竭@個系統(tǒng)上，所有上市的房子在這個系統(tǒng)中都非常透明，一目了然。投資者不必辛苦地去找很多的經(jīng)紀人，或者找很多的房地產(chǎn)公司，或是找很多的各種網(wǎng)站、各種媒體廣告，只需登錄http：//www.mls.com/，并進行簡單注冊后，在MLS系統(tǒng)中輸入要尋找的房子的條件，所有在市場上符合條件的房子都會顯現(xiàn)出來。

雇傭房地產(chǎn)經(jīng)紀人

確定備選房源后下一步就是聘用房地產(chǎn)經(jīng)紀人，他們將處理包括法律事務(wù)在內(nèi)的大多數(shù)業(yè)務(wù)。美國法律規(guī)定所有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的經(jīng)紀人或法人都要取得房地產(chǎn)執(zhí)照后才能從事經(jīng)營活動。每一個經(jīng)紀人都必須加入各州房地產(chǎn)經(jīng)紀人公司， 遵守行業(yè)法規(guī)。在經(jīng)紀人代表投資者看房之前，需要簽訂獨家買方代理合約。同國內(nèi)一樣，除非特殊約定，買方不用付任何傭金，按美國慣例由賣方負責買賣雙方經(jīng)紀人的傭金。

目前美國最大的幾家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，比如Coldwell Banker、21世紀不動產(chǎn)、高緯環(huán)球、在線房地產(chǎn)營銷公司、John L. Scott房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、HotPads等均提供了簡體/繁體中文頁面和中文客服電話以便于華人投資者足不出戶雇傭經(jīng)紀人。

初簽合同確定價格

確定目標房源后，買方經(jīng)紀人將對該房產(chǎn)做綜合評判和市場分析，給出具有實際參考價值的估價，并請投資者決定針對賣方價格做出的對自己最有利的買價和條款。當投資者確定買價，經(jīng)紀人就會先起草一份有法律約束力的買房報價書，并附帶意向書和資金證明，這三者構(gòu)成一份初簽合同，通常買家需交房屋總價的2%-5%作為押金表示出價誠意，如談價失敗后支票會由經(jīng)紀人退還。如果投資者在初簽合同上簽了字，就意味著投資者必須按已報出的價格支付房款，不得撤回，除非存在欺詐或者目的條件不能滿足（比如房屋驗收不合格等）外。賣方收到買家的初簽合同后可能還價，需要向買方發(fā)送書面的回簽合同才能成立。這時投資者可以選擇接受新報價或者繼續(xù)回簽賣方新報價。如果拒絕回簽賣方新報價，那么就意味著之前初簽合同對買方的約束力失效，投資者可以安心放棄當前賣方并尋找下一處房產(chǎn)。

簽訂銷售合同和過戶

一旦買方和賣方對房產(chǎn)價格達成一致意見后，雙方經(jīng)紀人就要起草正式銷售協(xié)議。房產(chǎn)經(jīng)紀人會為投資者準備好一切相關(guān)文件，投資者只需核實文件的內(nèi)容屬實并簽名即可。此時的銷售合同生效，對買賣雙方都具有法律約束力。一旦雙方簽署了銷售合同，賣方就不得再接受任何其他報價，除非買方?jīng)]有滿足銷售合同的任何條款或者存在欺詐等過錯。

在合同簽署完后，美國法律規(guī)定會有一個“房屋檢查保護期”，在該期間買方雇請獨立的有執(zhí)照的房屋檢查公司，對所買房屋的地基、結(jié)構(gòu)、屋頂、設(shè)施和水電氣等進行全面的檢查，出具房屋檢查報告，以保障買家的利益。根據(jù)具體情況，買方可以要求賣家全部維修、部分維修或者貼補全部或部分維修費用；也有權(quán)因發(fā)現(xiàn)不可接受或不可能修好的嚴重狀況而取消交易。

順利通過房屋檢查后就是款項交割和過戶程序。美國的房屋買賣的資金要通過第三方公證托管公司完成，以保證買賣雙方的利益。意向合約經(jīng)談判后的修訂變成正式購屋合約后，由過戶公司主持進行相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、稅務(wù)支付、交易法規(guī)的執(zhí)行、文件簽署、資金交割等。對于一次性現(xiàn)金買斷，只要資金已在美國，通常20天以內(nèi)，最快可一個星期完成所有過戶手續(xù)，之后約1-6個月內(nèi)，買方會收到房產(chǎn)證。

貸款和保險

如果需要貸款，一般經(jīng)紀人會替買方聯(lián)系銀行。非美國居民的貸款稱為Foreign National Loan，貸款額上限是由貸款人的經(jīng)濟狀況決定的，能不能貸到款或利率高低是由貸款人的信用分決定的。在美國沒有超過一年工作經(jīng)歷的人信用分一般低于620點，貸款上限一般為20萬美元，首付要求50%以上，貸款利率也會比美國居民高約1-3個百分點。貸款銀行要由認證的第三方評估機構(gòu)對房屋進行價格評估，并由第三方評估機構(gòu)提供評估報告。

在美國買木制別墅，需要在過戶之前購買屋主保險，其中的基本險屬于強制保險，保賠由于自然災(zāi)害、搶劫偷竊等犯罪，爆炸等意外事件、暴亂或騷動等群體性事件以及故意破壞對房屋造成的損壞，并保賠戶主因房屋損壞直接導(dǎo)致律師費、醫(yī)藥費和室內(nèi)個人財產(chǎn)損失。另外，買房者可以根據(jù)自己的需要購買擴充險、全保險、房客險、綜合險、公寓險、活動房險、老房險和房東火險等。