老撾某酒店房地產(chǎn)抵押貸款市場價值評估技術線路探討

吳陳林王憶梅

【摘要】隨著國際經(jīng)濟交往的日益頻繁，我國部分銀行已邁出國門，相繼在國外設立分支機構，陸續(xù)開展了存貸款業(yè)務，為減小房地產(chǎn)抵押貸款風險，需要對抵押房地產(chǎn)進行評估。國外的評估較之國內(nèi)因法律、地域文化、匯率政策、貨幣政策、稅收政策等存在一定差異，在技術線路的選擇上也存在較大差別。本文以老撾某酒店房地產(chǎn)抵押貸款市場價值評估技術路線的選擇為例，探討國外房地產(chǎn)評估可能會遇到的難點以及解決辦法。

【關鍵詞】老撾某酒店；抵押貸款市場價值評估；技術路線

1. 評估項目背景

（1）2013年2月，國內(nèi)某銀行萬象分行對瑯勃拉邦一酒店進行抵押貸款，我公司接受了此次評估委托。

（2）估價對象坐落于Ouprathkhamboua Road， Ban Thanluang， Luang prabang Lao PDR，土地證載建筑面積1973平方米，建于2008年，由7棟2層混合結構構成，現(xiàn)狀用途為三星級酒店，由于老撾當?shù)責o房產(chǎn)證，房產(chǎn)面積根據(jù)設計圖紙及現(xiàn)場測繪為依據(jù)，總建筑面積約1676平方米。所有房屋均為實木裝飾、琉璃瓦屋頂，裝修檔次高，保養(yǎng)較好，綜合成新率為9.5成新。

（3）該酒店設有普通標間25間、豪華標間9間、會議室1個、大堂1個、餐廳1個以及其他附屬房屋，酒店內(nèi)設有室外游泳池、wifi無線網(wǎng)絡、有線電視、水、電等配套設施齊全（估價對象部分照片見圖1）。

2. 該項目評估的難點及解決措施

在接受委托后，技術人員綜合估價方法的需要，整理出各類可能遇到的難點，制定了以下技術控制點，表格分析如下（見表1）：

3. 技術路線的選擇與價值測算

對現(xiàn)場進行全面實地勘查后，詳細了解適用于市場法、收益法、成本法的各類參數(shù)。

3.1市場法適用參數(shù)。

3.1.1比較案例選擇。

經(jīng)調(diào)查，搜集了以下四個案例，如下所示：

（1）案例一：位于估價對象對面，土地面積260平方米，開發(fā)程度四通一平，土地預售價格150000美元，折合每平方米577美元；已建有130平方米純木結構建筑，因可拆裝，建筑售價100000美元。

（2）案例二：與估價對象一墻之隔，土地面積880平方米，開發(fā)程度三通一平，預售價格510000美元，折合每平方米580美元。

（3）案例三：與估價對象距離約500米，土地面積1870平方米，為未開發(fā)生地，預售價格250美元/平方米。

（4）案例四：位于湄公河邊，城市商業(yè)中心區(qū)域，土地面積165平方米，已建造210余平方米磚混結構房屋，連房帶地預售價格45萬美元。

序號技術控制點解決辦法

1報告格式選用與銀行協(xié)商，采用國內(nèi)報告格式，并向委托方提供老撾文版本結果報告

2老撾政府關于土地、稅收、匯率、外匯等方面的法律、法規(guī)、政策 及時要求委托方查找，提供當?shù)卣Z種版本，由我公司請翻譯公司翻譯

3建筑施工圖由委托方提供

4土地成本請委托方到當?shù)赝恋毓芾聿块T提供，類似國內(nèi)的基準地價

5建造成本一方面由委托方提供類似預結算資料；我公司請在老撾?yún)⑴c施工的中國建筑企業(yè)分析測算

6貨幣選擇銀行擬用美元作為發(fā)放貸款的幣種

7當?shù)厥欠裼泄纼r公司，以及適用于當?shù)氐墓纼r方法經(jīng)委托方介紹，當?shù)匾灿需b定機構，價值鑒定更傾向于個人經(jīng)驗判斷，無系統(tǒng)評估方法

8市場案例 請委托方提前了解，待我們到達后進行詳細調(diào)查

9收益方面的資料請委托方提前準備好近年來類似國內(nèi)會計報表的資料

10其他如營業(yè)執(zhí)照、國土證等請委托方提前準備

3.1.2案例的選擇。

（1）老撾土地制度為私人擁有土地所有權，可永久使用，無規(guī)劃用途限制，無容積率方面的限制。

（2）綜合以上因素，結合國內(nèi)評估對案例的要求，案例三與其他案例價差太大；案例四為房地合一價格，根據(jù)調(diào)查了解，當?shù)卮u混結構建筑造價為900～1000美元/平方米，測算其土地單價為1455～1582美元/平方米之間，與其他案例價差太大。

（3）因此我們僅選擇了案例一、案例二中的土地作為可比實例。

3.2收益法適用參數(shù)。

3.2.1凈收益的確定。

（1）該酒店為自營性酒店，委托方保留了近兩年的財務數(shù)據(jù)，其會計報表數(shù)據(jù)的填報與國內(nèi)相似，有選擇性地選擇收入和費用。

商業(yè)利潤方面，考慮到當?shù)貫槭澜缥幕z產(chǎn)地，每年吸引大量游客，酒店業(yè)發(fā)達，商業(yè)利潤取年總收入的20%。

對以上數(shù)據(jù)，我們走訪了周邊類似檔次酒店經(jīng)營者提供的相關信息，認為委托方提供的會計報表比較客觀反映該酒店正常運行下的收益。

通過以上資料，我們確定了該酒店客觀年凈收益。

（2）因該地為世界文化遺產(chǎn)地，旅游業(yè)發(fā)達，大量游客慕名前來參觀游覽，結合酒店近兩年收支變化情況，我們確定凈收益每年遞增3%。

3.2.2報酬率的確定。

采用安全利率加風險調(diào)整值作為資本化率。安全利率選用估價時點老撾美元一年期定期存款年利率2.5%。風險調(diào)整值的確定：我們根據(jù)目前估價對象區(qū)域酒店類物業(yè)的整體市場行情及估價對象本身的具體情況，經(jīng)綜合分析確定其風險調(diào)整值為4%，則資本化率取整為6.5%。

3.2.3收益年限的確定。

老撾土地使用年限為無限年期，該酒店建于2008年，為混合結構，國內(nèi)慣例為混合結構使用年限50年。我們根據(jù)該混合結構可使用年限及維護保養(yǎng)情況確定為60年，至今已使用5年，建筑物剩余經(jīng)濟使用年限約55年。根據(jù)建筑物和土地使用年限孰短，確定該酒店剩余收益年限為55年。

3.2.4最終價格測算。

（1）利用收益法遞增公司測算后，本著謹慎、客觀的工作態(tài)度，考慮酒店經(jīng)營需更新改造，我們按照10年進行一次裝修改造進行了裝修改造折現(xiàn)。

（2）利用收益法遞增公式得出的價格扣減裝修折現(xiàn)值，最終計算收益法下該酒店價值。

3.3成本法適用參數(shù)。

在選用成本法時，我們根據(jù)國內(nèi)成本法進行了測算。

（1）土地成本測算。

根據(jù)市場比較法選擇的兩個土地案例，參照國內(nèi)修正體系（未對使用年限、土地用途、地類級別、容積率進行修正），計算出該宗地土地單價。

（2）建筑物成本法的計算。

建筑物重置價我們基本按照國內(nèi)計算公式進行測算，采用成本法最關鍵的在于建安成本的確定。

在建安成本確定上，首先請委托方提供相關圖紙資料，因沒有預結算資料或施工合同，委托方口頭向我們介紹了當?shù)仡愃平ㄖаb修價格在1700～2000美元/平方米之間。為了進行核實，我們走訪了當?shù)貜氖陆ㄖI(yè)的中國華人，據(jù)他們介紹，老撾工業(yè)不發(fā)達，許多建筑材料需要國外進口，當?shù)卮u混結構房屋造價為900～1000美元/平方米，該酒店建筑和裝修造價應在1600～2000美元/平方米之間。最后我們將建安成本確定為1700美元/平方米。

此外貸款利率、銷售稅費根據(jù)當?shù)卣哌M行確定，投資利潤按照市場情況進行確定。

3.4最終價格的確定。

經(jīng)以上測算，收益法測算房地合一總價為4915445美元，成本法測算房地合一總價為5040424美元，兩者結果較接近，采用簡單算術平均數(shù)確定其房地產(chǎn)價值為（4915445+5040424）/2=4977935美元，從產(chǎn)權合法性原則出發(fā)，折合以土地表示的房地合一單價為4977935/1973=2523美元/平方米（取整）。

4. 結語

（1）房地產(chǎn)評估中的市場法、收益法、成本法是非常成熟的評估方法，在對國外項目進行評估時也非常適用。

（2）國外評估業(yè)務因當?shù)胤伞⒎ㄒ?guī)、市場狀況、利率政策、貨幣政策等的影響較大，估價師一定要全面收集各類資料，最終的評估結果才能比較客觀、準確地反映估價對象市場價值。

參考文獻

[1]中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》.

[2]《海外估價立法與管理體制及其啟示》，作者：柴強、趙鑫明.

[3]《老撾人民民主共和國土地管理法》.