土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定方法研究

摘 要：原有的市級(jí)土地出讓權(quán)限下放后，土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的確定對(duì)于土地市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展有著重要的現(xiàn)實(shí)作用。本文通過(guò)寧波市本級(jí)土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定，對(duì)常用的土地評(píng)估方法進(jìn)行分析比較，確定樣點(diǎn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)化處理的方法，并依據(jù)土地出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)確定了樣點(diǎn)均值法和區(qū)域比較法來(lái)測(cè)算土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)。

關(guān)鍵詞：土地 出讓指導(dǎo)價(jià) 評(píng)估

一、研究背景

寧波市本級(jí)土地出讓權(quán)限下放后，為保證寧波市原有地價(jià)體系的持續(xù)穩(wěn)定和土地市場(chǎng)的健康發(fā)展，需要建立一套以土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)為主要內(nèi)容的地價(jià)綜合監(jiān)管體系。為了完善這套體系，寧波市本級(jí)土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的準(zhǔn)確測(cè)定就顯得尤為重要。相對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)，土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)是基準(zhǔn)地價(jià)具體區(qū)域的細(xì)化，能更清楚地顯示城市地價(jià)水平空間的區(qū)域差異，有利于土地出讓的精細(xì)化管理。作為一項(xiàng)新的研究?jī)?nèi)容，如何研究一套行之有效的土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定方法，對(duì)于處在健康有序發(fā)展階段的土地市場(chǎng)有著深遠(yuǎn)的意義。

二、土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的內(nèi)涵

土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)是指某一時(shí)段、某一區(qū)域、某一用途類型的土地，在設(shè)定的基準(zhǔn)條件下的土地出讓時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格的合理下限。土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)應(yīng)該按照不同用途、不同區(qū)域、不同規(guī)劃條件等測(cè)算確定，并定期公布實(shí)施。

以寧波市本級(jí)土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定為例，基準(zhǔn)期日為2013年7月1日，實(shí)施范圍包括寧波市本級(jí)的海曙、江東、江北圈內(nèi)、高新區(qū)、東部新城和東錢湖度假區(qū)，土地用途分為商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地和可選擇出讓用地（東錢湖度假區(qū)包括風(fēng)景名勝設(shè)施用地）。具體設(shè)定的基準(zhǔn)條件見(jiàn)表1所示。

三、土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定的原則

土地價(jià)格作為土地市場(chǎng)中最重要的杠桿，在優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益、實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值、保證國(guó)有資產(chǎn)不流失等方面有著十分重要的作用。為了使土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的確定做到客觀、科學(xué)、合理，在土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的確定過(guò)程中必須遵循如下原則。

（一）供需原則

供需原則是指在完全自由的市場(chǎng)中，穩(wěn)定的商品價(jià)格通常在供給與需求的均衡點(diǎn)形成。這一原則對(duì)土地市場(chǎng)同樣適用，即土地價(jià)值通常隨供給的變動(dòng)而變動(dòng)。如果某一用途土地的供給數(shù)量與需求相比變多了，均衡價(jià)值會(huì)下降；反之，如果土地變得更加稀少，供給相對(duì)于需求變少，土地均衡價(jià)值會(huì)提高。

供需原則揭示了在不同的供需狀況下土地價(jià)格可能的變化趨勢(shì)，對(duì)于土地現(xiàn)實(shí)價(jià)格的確定非常重要。而我國(guó)城市土地屬國(guó)家所有，市場(chǎng)上能夠流動(dòng)的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國(guó)家控制，這一因素對(duì)地價(jià)具有至關(guān)重要的影響。

（二）替代原則

替代原則是指在同一商品市場(chǎng)中，在商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格最低者所吸引的需求會(huì)最大。土地價(jià)格同樣也遵循替代規(guī)律，即某一地塊的價(jià)格受同一區(qū)域其他具有相同實(shí)用價(jià)值的地塊的價(jià)格所決定的。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代可能性的地塊會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格趨于一致。

需要注意的是，由于土地具有不可移動(dòng)性、稀缺性等特征，很難找到像一般商品那樣屬性、條件完全相同的替代品，這里替代原則主要強(qiáng)調(diào)的是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性。

（三）變動(dòng)原則

一般商品的價(jià)格是隨價(jià)格構(gòu)成因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的，土地價(jià)格也有相同的情形。各種地價(jià)形成因素處于經(jīng)常變動(dòng)之中，土地價(jià)格也在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成。

社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政和環(huán)境因素總是處于時(shí)刻變化之中，使得土地市場(chǎng)上的各種因素，如一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素也在變動(dòng)，進(jìn)而改變不動(dòng)產(chǎn)的需求與供給，以及土地的效用、稀缺程度、個(gè)別條件及有效需求，最終影響土地價(jià)值。

（四）預(yù)期收益原則

預(yù)期收益原則認(rèn)為，土地價(jià)值是由其未來(lái)可獲得利益的預(yù)期產(chǎn)生。在市場(chǎng)中，土地的當(dāng)前價(jià)值往往不是依據(jù)其歷史價(jià)格或生產(chǎn)成本確定的，相反取決于市場(chǎng)參與者對(duì)未來(lái)利益的預(yù)期。

事實(shí)上，市場(chǎng)上所有的土地都具有不同形式的收益，這也是土地價(jià)值的來(lái)源，無(wú)論我們采用什么方法進(jìn)行估價(jià)，都離不開(kāi)土地收益這一價(jià)值本源。

（五）報(bào)酬遞增、遞減原則

邊際效用遞減法認(rèn)為，增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，生產(chǎn)的純收益會(huì)隨之增加，但當(dāng)投入達(dá)到某一數(shù)值之后，相應(yīng)的純收益不再與追加的投資成比例增加。土地估價(jià)的報(bào)酬遞增、遞減原則認(rèn)為，土地投資同樣遵循這一原則，土地價(jià)值與投資的關(guān)系存在一個(gè)理論上的均衡點(diǎn)。如果超過(guò)了這個(gè)均衡點(diǎn)，追加的費(fèi)用將不會(huì)使土地價(jià)值或收入有同樣比例的增加。

四、常見(jiàn)的土地價(jià)格評(píng)估方法比較

市場(chǎng)比較法、收益還原法和成本逼近法是國(guó)際上公認(rèn)的三種最基本的土地評(píng)估方法，其他的諸如假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等都可以看做是這三種方法的衍生。

（一）市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法的基本含義是在求取一宗待評(píng)估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。

市場(chǎng)比較法是以替代原則為理論基礎(chǔ)，具有現(xiàn)實(shí)性和富有說(shuō)服力。只要有類似的土地買賣實(shí)例可以適用，就可以評(píng)估土地價(jià)格。所以，市場(chǎng)比較法要求土地市場(chǎng)比較發(fā)育，可以獲得足夠的比較實(shí)例，適宜于市場(chǎng)比較發(fā)育的經(jīng)常性交易的土地價(jià)格的評(píng)估。

（二）收益還原法

收益還原法是在估算土地未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評(píng)估對(duì)象未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。由于土地的固定性、個(gè)別性、永續(xù)性等特征，使得土地的使用者能期待在未來(lái)年間源源不斷取得純收益，所以，純收益的資本化可以作為土地價(jià)格。土地純收益測(cè)定是否準(zhǔn)確，還原利率選擇是否合適，都會(huì)直接影響土地價(jià)格評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度。

收益還原法以求取土地純收益為途徑評(píng)估土地價(jià)格，因此，它適用于有現(xiàn)實(shí)收益或者潛在收益土地和建筑物，或是房地產(chǎn)的評(píng)估。

（三）成本逼近法

所謂成本逼近法，就是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。

成本逼近法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的評(píng)價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育、土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)比較法等方法進(jìn)行評(píng)估時(shí)。但由于現(xiàn)實(shí)生活中土地價(jià)格大部分取決于它的效用，并非是所花的成本，因此成本逼近法在土地估價(jià)中的應(yīng)用受到了一定限制。

五、土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的確定

（一）總體思路和技術(shù)路線

土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定的基本思路是根據(jù)評(píng)估范圍內(nèi)的城市規(guī)劃確定各區(qū)域的主要利用功能和土地利用現(xiàn)狀，在資料調(diào)查和整理分析的基礎(chǔ)上，劃分均質(zhì)地域（區(qū)片），并且按照不同的用途類型和不同的容積率檔次，測(cè)算確定各區(qū)片內(nèi)各類用地出讓時(shí)市場(chǎng)價(jià)格的合理下限（區(qū)片價(jià)格）。

按照上述總體思路，寧波市本級(jí)土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定將遵循市本級(jí)范圍內(nèi)綜合平衡、結(jié)果簡(jiǎn)便實(shí)用、多種測(cè)算方法綜合運(yùn)用、地價(jià)連續(xù)性和動(dòng)態(tài)性的基本思想，確定“以區(qū)片為基礎(chǔ)，以土地市場(chǎng)交易資料為主要依據(jù)”的技術(shù)思路。具體的技術(shù)途徑如下：

1.資料調(diào)查；

2.區(qū)片劃分；

3.樣點(diǎn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)化；

4.區(qū)片價(jià)格的測(cè)算；

5.出讓指導(dǎo)價(jià)結(jié)果的確定。

（二）樣點(diǎn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)化

寧波市本級(jí)土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定是以近5年土地出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)為依據(jù)測(cè)算，而出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)包括了不同容積率和不同年份，必須將其修正到基準(zhǔn)容積率和基準(zhǔn)期日，這就要求確定出容積率修正系數(shù)和年份修正系數(shù)。

1.容積率修正系數(shù)的確定

首先，依據(jù)2009—2013年土地出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)，區(qū)分市區(qū)與東錢湖度假區(qū)，經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，分別建立商業(yè)用地和住宅用地的分級(jí)別、分年份的容積率與樣點(diǎn)樓面地價(jià)之間擬合模型，根據(jù)兩者關(guān)系模型測(cè)算確定基于出讓樣點(diǎn)的容積率修正系數(shù)；其次，參考基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果，確定基于市場(chǎng)交易樣點(diǎn)的容積率修正系數(shù)；最后，綜合上述兩種結(jié)果，確定土地出讓指導(dǎo)價(jià)容積率修正系數(shù)Rr。

2.年份修正系數(shù)的確定

首先，依據(jù)2009—2013年土地出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)，將其按照容積率修正系數(shù)進(jìn)行容積率修正，經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，分別建立商業(yè)用地和住宅用地的分級(jí)別的年份與樣點(diǎn)樓面地價(jià)之間擬合模型，根據(jù)兩者關(guān)系模型測(cè)算確定年份修正系數(shù)Rn。

3.樣點(diǎn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)化處理

根據(jù)前述容積率修正系數(shù)和年份修正系數(shù)，可以將出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，其公式為：

式中，pi——第i個(gè)出讓樣點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化后的樣點(diǎn)地價(jià)；

piy——第i個(gè)出讓樣點(diǎn)的樣點(diǎn)地價(jià)；

Rr——容積率修正系數(shù)；

Rn——年份修正系數(shù)。

（三）土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定方法

寧波市本級(jí)土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定以《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》為指導(dǎo)，結(jié)合寧波市本級(jí)當(dāng)前土地市場(chǎng)發(fā)育、房地產(chǎn)交易資料豐富、地價(jià)樣點(diǎn)分布較廣的實(shí)際，主要采用市場(chǎng)地價(jià)資料直接進(jìn)行土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定，用到的方法是樣點(diǎn)均值法和區(qū)域比較法。

1.樣點(diǎn)均值法

對(duì)于出讓樣點(diǎn)較多且分布均勻的區(qū)片，其區(qū)片價(jià)格可以通過(guò)樣點(diǎn)均值法來(lái)測(cè)算。樣點(diǎn)均值法是指將區(qū)片內(nèi)已有的出讓樣點(diǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，求取其算術(shù)平均值的方法。其測(cè)算模型為：

式中，pi——區(qū)片內(nèi)第i個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化后的樣點(diǎn)地價(jià)；

n——區(qū)片內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)化樣點(diǎn)數(shù)；

Pj——第j號(hào)區(qū)片的標(biāo)準(zhǔn)化區(qū)片價(jià)格。

2.區(qū)域比較法

對(duì)于出讓樣點(diǎn)較少或者缺失的區(qū)片，其區(qū)片價(jià)格可以采用區(qū)域比較法來(lái)測(cè)算。區(qū)域比較法是根據(jù)替代原理，將未知區(qū)域與已知區(qū)域的區(qū)域因素條件進(jìn)行比較，確定一個(gè)修正系數(shù)，以已知區(qū)域的價(jià)格為基礎(chǔ)，確定未知區(qū)域的價(jià)格。其測(cè)算模型為：

式中，p——樣點(diǎn)均值法測(cè)算得到的區(qū)片價(jià)格；

K——區(qū)域因素比較修正系數(shù)；

Pi——第i號(hào)區(qū)片的標(biāo)準(zhǔn)化區(qū)片價(jià)格。

K值主要根據(jù)路段之間商服繁華程度、路段位置、路段店鋪職能種類、交通條件和路段規(guī)劃發(fā)展?jié)摿Φ葏^(qū)域因素條件之間比較而確定。

六、結(jié)論

目前，土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定尚處于新的探索階段，盡管可以借鑒以往土地評(píng)估的理論方法和評(píng)估體系，但仍未形成一套完整系統(tǒng)的評(píng)估理論。為了維持土地市場(chǎng)的健康發(fā)展和土地資源的合理開(kāi)發(fā)，必須完善土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)評(píng)估體系的建立。

本文主要結(jié)合寧波市本級(jí)土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定研究對(duì)土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定方法進(jìn)行了初步的研究探索，基本思路是依據(jù)出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理，通過(guò)樣點(diǎn)均值法和區(qū)域比較法來(lái)測(cè)算區(qū)片價(jià)格，具有一定的操作性。但在實(shí)際的區(qū)片價(jià)格確定過(guò)程中，需要對(duì)出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)的收集與整理，并且能夠準(zhǔn)確地測(cè)定樣點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化處理所需的修正系數(shù)，這樣才能保證最后測(cè)算出的土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的準(zhǔn)確完整性和實(shí)踐可用性。

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責(zé)任編輯：曉途