房價(jià)反彈真?zhèn)?/h1>

2013-12-29 00:00:00胡雯王真

財(cái)經(jīng)訂閱 2013年3期 收藏

中國地產(chǎn)行業(yè)似乎一夜之間復(fù)蘇了，在北京等一線城市，這一動(dòng)向近期頗為明顯。

從去年底開始，北京某樓盤連夜暴漲幾十萬元的消息不斷涌現(xiàn)，開發(fā)商們一掃限購政策實(shí)施以來的愁云慘霧，重新變得躊躇滿志，部分持幣觀望的購房者開始緊張起來，在二手房交易領(lǐng)域，罕見的新年景氣也有所浮現(xiàn)。

以北京東二環(huán)附近一個(gè)二手公寓為例，2012年12月初，房地產(chǎn)中介報(bào)價(jià)每平方米3.5萬元，低于該項(xiàng)目2010年底約4萬元的成交均價(jià)。但在2013年元旦后一周，該項(xiàng)目的實(shí)際成交單價(jià)達(dá)3.8萬元。

北京1月19日公布的相關(guān)數(shù)據(jù)亦表明，2013年1月1日至15日，北京市二手房總成交7940套，比2012年同期上漲360%。因?yàn)樘嗳擞肯蚪灰状髲d排號(hào)過戶，幾年未見的通宵排隊(duì)和賣號(hào)“黃牛黨”重現(xiàn)，部分城區(qū)房地產(chǎn)交易大廳不得不延長工作時(shí)間。

多位接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪的知名地產(chǎn)公司人員表示，2012年整體的銷售情況是一二線城市都不錯(cuò)，三線城市稍差一點(diǎn)，總的來說是“前低，中升，后翹”的趨勢，尤其四季度感覺樓市有明顯回暖。

但在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上卻沒有明顯體現(xiàn)。根據(jù)易居中國的數(shù)字，2012年四季度北京新建住宅環(huán)比均價(jià)下降0.6%，上海環(huán)比下降4.7%，深圳環(huán)比下降7.2%，而廣州是剛剛持平。

瑞銀通過分析70個(gè)城市的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2011年10月到2012年5月，超過半數(shù)的城市，其房價(jià)的月環(huán)比是下跌的，而從2012年6月開始到年底，這一趨勢反轉(zhuǎn)，超過半數(shù)的城市，其房價(jià)的月環(huán)比是上升的。瑞銀認(rèn)為，2012年度壓抑房價(jià)的一個(gè)因素是供應(yīng)要高于需求48%， 2013年這一差距將縮?。ㄒ妶D1）。

剛卸任全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長的聶梅生對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，回暖的僅僅是個(gè)別的城市，甚至個(gè)別城市的個(gè)別樓盤，就全國而言，只能說還處于“恢復(fù)階段”。

她解釋稱，這種溫和回暖是由于今年政策沒有繼續(xù)加壓，而原來限購、限貸的政策雖然沒有取消，但市場已逐漸適應(yīng)，購買力正在恢復(fù)，累積的需求正在釋放。

高策地產(chǎn)董事長李國平告訴《財(cái)經(jīng)》記者，新房的價(jià)格上揚(yáng)是針對(duì)2012年初下降之后的價(jià)格而言，如果是跟2011年同期作比，可能也就是持平。

北京房協(xié)1月6日發(fā)布公告稱，2012年全年北京市商品住房共簽約23萬套，同比增長36.9%，北京2012年全年新建商品住房成交均價(jià)2.07萬元/平方米，比2011年還下降了7.6%。

根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2012年新建住宅價(jià)格下降1%，其中新建商品住宅下降1.2%，二手住宅價(jià)格下降0.9%。純商品住宅的均價(jià)為2.14萬元/平方米，同比下降了0.8%。但2012年最后一個(gè)月銷售有所回暖，成交面積環(huán)比增長了二成，成交均價(jià)較11月上漲了近2%。

但隨著銷售的回暖、現(xiàn)金的回流以及庫存的消化，企業(yè)開始了新一輪再生產(chǎn)，土地市場從去年11月開始活躍，大型開發(fā)商紛紛出手拿地，多處涌現(xiàn)新地王。

2012年12月25日下午，北京市通州臺(tái)湖鎮(zhèn)三地塊舉行公開出讓，現(xiàn)場競爭激烈，最終北京萬科和首開股份聯(lián)合體拿下兩宗地塊，北京世紀(jì)鴻房產(chǎn)拿下一宗地塊，總出讓價(jià)格達(dá)到23.2億元，總溢價(jià)率達(dá)到46%。任志強(qiáng)當(dāng)天即在微博上調(diào)侃北京萬科總經(jīng)理毛大慶，稱其“再一次用貴于面包的價(jià)格購買了面粉”。

一時(shí)間，許多人熱議房價(jià)會(huì)否再次高企，而一年前此時(shí)，熱門的話題是有多少地產(chǎn)商將在2012年面臨生死考驗(yàn)。

樓市乍暖還寒

無論北京房價(jià)漲與跌，通州地區(qū)總是排頭兵。

去年歲末，一位通州梨園的樓盤銷售人員興奮地向《財(cái)經(jīng)》記者表示，市場的確回暖了，“這幾個(gè)月來訪來電的數(shù)量大概是上半年的3倍以上”，而且以前來訪的有效率很低，可能十個(gè)人來看只有兩個(gè)人會(huì)買，而現(xiàn)在有效率能達(dá)到80%。

北京中投聯(lián)達(dá)（北京）投資有限公司董事長楊少鋒接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)說，他們公司位于通州的項(xiàng)目在2012年最后兩個(gè)月銷售了2億元，差不多是去年上半年加2011年全年的總和。

但他也表示，所謂價(jià)格上漲，也只是恢復(fù)到成交平穩(wěn)時(shí)期的價(jià)格水平，單價(jià)1.8萬元左右，而歷史高位時(shí)單價(jià)接近3萬元，但沒有成交量支撐?，F(xiàn)在則成交活躍，而且熱銷的房子，面積多在百平方米左右，總價(jià)不高，主要是針對(duì)剛性需求的購房者。

項(xiàng)目在北京五環(huán)內(nèi)的開發(fā)商要更保守一些。一位大型地產(chǎn)公司人士解釋說，就新建住房來說， 2012年11月、12月確實(shí)成交量有點(diǎn)上升，但是整體的銷售額還是穩(wěn)定的。北京庫存在減少，開盤的套數(shù)總體比較少，容易給人市場很緊張的氛圍。另外，樓市在年末有些翹尾本身就是正常現(xiàn)象。

第一太平戴維斯物業(yè)顧問公司住宅銷售部董事唐華接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)透露，從數(shù)據(jù)和接觸的客戶來看，上海這邊并沒有出現(xiàn)漲價(jià)的樓盤，甚至有一些開發(fā)商推出的尾盤，價(jià)格比二手房都要便宜。

全國的數(shù)據(jù)更為平淡，中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新報(bào)告顯示，2012年12月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為9715元/平方米，環(huán)比僅上漲0.23%。此外，2012年12月百城住宅價(jià)同比微幅上漲0.03%，剛剛結(jié)束連續(xù)八個(gè)月的同比下跌。

在對(duì)40個(gè)主要城市商品住宅的新開工面積、庫存以及歷史上的需求數(shù)據(jù)進(jìn)行研究之后，瑞銀認(rèn)為，北京、上海、廣州、重慶以及長三角和珠三角地區(qū)有限購的城市，將最有可能保持供需平衡的趨勢（見圖2）。

萬科（000002.SZ）執(zhí)行副總裁毛大慶在電話里告訴《財(cái)經(jīng)》記者，就新房來說，成交量是有翹尾，對(duì)“剛需”消費(fèi)者來講，信心比調(diào)控之初有所恢復(fù)。但是價(jià)格沒有翹尾，“因?yàn)楝F(xiàn)在調(diào)控政策沒有任何變化，不存在導(dǎo)致房價(jià)大幅翹尾的因素?！?/p>

因此，市場對(duì)房價(jià)上漲的感覺，可能更多是來自二手房市場。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)發(fā)給《財(cái)經(jīng)》記者的最新數(shù)據(jù)，2012年全年北京市二手住宅成交14.3萬套，同比增長18%；成交均價(jià)23047元/平方米，同比下降4.7%。但年內(nèi)房價(jià)上漲趨勢明顯，12月成交均價(jià)為24588元/平方米，與歷史最高價(jià)格相比（2011年7月），僅下降了2.26%。

業(yè)內(nèi)人士解釋稱，二手房價(jià)格很多時(shí)候來源于售房人對(duì)市場的預(yù)期，不受成本影響，有時(shí)候甚至無法用供求關(guān)系解釋。另外，最近北京好幾條地鐵線同時(shí)開通，利好直接推動(dòng)了2012年11月、12月的二手房價(jià)格上行，例如東四環(huán)外6號(hào)線旁邊的青年匯樓盤，一套58平方米的小戶型，報(bào)價(jià)在很短時(shí)間內(nèi)就從160萬元漲到200萬元以上。

中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰亦表示，由于二手房的供求是區(qū)域性的，的確容易受地段因素影響，比如有些稀缺資源，學(xué)校、景觀、輕軌等，一旦市場預(yù)期改變，需求上漲就會(huì)比較快。

二手房供需矛盾較為突出，也是推動(dòng)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)的一個(gè)重要因素。根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2012年12月，北京市二手房市場供需比為1∶3.3，到年末供需比達(dá)到1∶4.5。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹給《財(cái)經(jīng)》記者的郵件回復(fù)稱，2012年房地產(chǎn)市場之所以呈現(xiàn)前低后高的情形，首要原因是需求量比較大，這些需求在預(yù)期變化的影響下，上半年集中觀望，下半年集中釋放。

影響預(yù)期的因素包括，2012年中為實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長而適度放松的貨幣政策、開發(fā)企業(yè)以價(jià)換量的購房機(jī)會(huì)、經(jīng)濟(jì)增長下半年開始回復(fù)、少數(shù)城市供求關(guān)系緩解等。

她表示，在一線城市，二手房市場率先變化，新房市場的變化會(huì)相對(duì)滯后一些。

企業(yè)拿地考量

2012年底土地市場的火熱，加劇了樓市即將回暖的猜測。有資金拿地首先意味著大型開發(fā)商的資金狀況隨著銷售回暖而轉(zhuǎn)好，意味著“地主家已經(jīng)開始有余糧了”。

按上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2012年11月，包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的十個(gè)城市土地出讓金收入為663億元，金額創(chuàng)16個(gè)月以來的新高。12月漲勢延續(xù)，全國一、二、三線城市土地成交分別為1744萬平方米、14296萬平方米和5532萬平方米，環(huán)比分別增長58%、97%和32%。

資金實(shí)力雄厚的上市公司和央企在土地市場多有斬獲。中海地產(chǎn)（00688.HK）在2012年7月到9月之間拿了九塊地，其中一塊地刷新了天津單價(jià)地王紀(jì)錄，招商地產(chǎn)（000024.SZ）在2012年11月12日到17日之間，幾乎每天新增一塊土地。

僅在2012年11月，萬科就新增了12塊土地，緊接著在12月12日，萬科、綠地、上海玖致、廣州港捷四家企業(yè)（上海玖致是萬科的子公司）組成的聯(lián)合體，以底價(jià)54.31億元摘得位于上海南站的三幅地塊組成的土地，面積為10.75萬平方米，總價(jià)之高讓許多企業(yè)望而卻步。

毛大慶對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，只是因?yàn)椤?012年上半年沒怎么拿地，發(fā)展就不夠了，跟對(duì)未來的預(yù)期沒什么關(guān)系”。從全年來看，萬科2012年拿的地跟2011年差不多。

聶梅生也認(rèn)為，最近土地市場的活躍，主要是因?yàn)槠髽I(yè)很長時(shí)間沒有拿地，因此需要補(bǔ)倉。

從全年的時(shí)間范圍觀測土地市場，即可清晰地看到這一點(diǎn)。根據(jù)中投證券發(fā)布的全國130個(gè)重點(diǎn)城市土地市場報(bào)告， 2012年12月，這130個(gè)城市土地出讓金為2806億元，環(huán)比增加104%，同比增加82%。但2012年全年，土地市場累計(jì)推出建筑面積19.4億平方米，同比下降1%；成交建筑面積12.5億平方米，同比下降10%。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2012年全國土地出讓金收入2.69萬億元，同比下降14.6%，土地市場交易遠(yuǎn)稱不上火爆。

一線城市限購，一度讓一些開發(fā)商買了很多二三線城市的土地做儲(chǔ)備，比如唐山、重慶、濟(jì)南等地，結(jié)果很多城市出現(xiàn)商品房供應(yīng)過剩，要很長時(shí)間消化，于是大量資金又掉頭回到一線城市。

“但是回來沒地，就那么幾塊地，只能拿了再說?！崩顕綄?duì)《財(cái)經(jīng)》記者解釋近幾個(gè)月的地王事件時(shí)說，“大家認(rèn)為如果我現(xiàn)在不動(dòng)手，等到形勢大好，我就拿不到了。開發(fā)商在拿地上的積極性要超前一點(diǎn)?！?/p>

通過記者多方了解，高價(jià)拿地并不代表地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期樂觀，它們對(duì)未來并不確定，也不奢望政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向?！暗悄阕鲞@個(gè)行業(yè)，就像進(jìn)了賭場，不賭不行，你都坐在這個(gè)臺(tái)上了，下去你就出局了?！崩钗慕苓@樣形容，在必須拿地以圖存的前提下，就要選擇什么時(shí)間在什么地方花多少錢去購地。

出于防風(fēng)險(xiǎn)的因素考慮，一二線城市的土地市場明顯好于三四線城市，城中心的地塊又因?yàn)楦佑斜Ｕ?，所以價(jià)格被炒得更高。

李文杰表示，地產(chǎn)企業(yè)目前分化得很厲害，在未來三年到五年內(nèi)，開發(fā)商的集中度一定會(huì)越來越高，而資金儲(chǔ)備高的企業(yè)，抗市場調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)的能力也更高。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士提示《財(cái)經(jīng)》記者，對(duì)地王應(yīng)謹(jǐn)慎看待。上市公司的銷售數(shù)據(jù)既跟公司管理層的業(yè)績考核直接掛鉤，也跟公司融資的成本直接掛鉤。而土地儲(chǔ)備就意味著一年之后的銷售，所以大公司去高價(jià)拿地沒什么可大驚小怪的，也不能表示后市就要發(fā)生很積極的轉(zhuǎn)變。

在他看來，市場火爆的時(shí)候，會(huì)有一堆小地產(chǎn)公司跑去跟大地產(chǎn)公司競賽拍地，最后把地價(jià)炒得很高。市場不火爆的時(shí)候，就幾個(gè)大地產(chǎn)公司在那里拍，“現(xiàn)在就是這樣”。

雖然企業(yè)的土地儲(chǔ)備不高，但是市場上的庫存并沒有進(jìn)入紅線。

秦虹表示，至去年底，全國商品房的庫存總量仍處高位，達(dá)到3.6億平方米，其中住宅達(dá)到2.4億平方米，同比增長了30%。在去年銷售面積增長1.8%的情況下，在建商品房的施工面積增長了13.2%，施工面積的增長高于銷售10個(gè)百分點(diǎn)。

“這充分說明，全國整體供給充分，存量較低的只是少數(shù)城市，它們不能代表全國?！鼻睾缯J(rèn)為，在調(diào)控政策沒有放松、總庫存量仍較大的情況下，房價(jià)的大幅反彈不具備條件。

膠著的政策預(yù)期

十八大之后，市場一度揣測，政府會(huì)為了保經(jīng)濟(jì)增長再度對(duì)房地產(chǎn)政策松綁。

房貸曾經(jīng)有過松動(dòng)，“二套房貸利率從以前可能上浮10%到現(xiàn)在能拿到9折或8.5折”。一位大型國有商業(yè)銀行信貸部的人士表示，這種情況其實(shí)從去年二季度即開始出現(xiàn)，但是并非針對(duì)房地產(chǎn)，而是整個(gè)經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性有所放松。

而根據(jù)北京住建委的2012年房價(jià)比2011年下降7.6%的數(shù)據(jù)，有的人得出了“調(diào)控已經(jīng)收到效果，可能邁入新的階段”的結(jié)論，再加上十八大報(bào)告對(duì)推進(jìn)城鎮(zhèn)化的大篇幅描述，似乎為房地產(chǎn)開發(fā)商找到了對(duì)未來政策轉(zhuǎn)向樂觀的理由，于是各種“房價(jià)必將反彈”的預(yù)判紛至沓來。

現(xiàn)在看來，這些判斷為時(shí)尚早。政策層面目前雖然空窗，但尚無絲毫松動(dòng)。前不久召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，2013年繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作。而過往多數(shù)關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)，用得最多的字眼只是“堅(jiān)持”“保持”等。

2012年12月25日，住建部部長姜偉新在部內(nèi)年度工作會(huì)議上說，“我再次強(qiáng)調(diào)，商品住房限購政策明年繼續(xù)實(shí)行?！彼硎?，對(duì)于某些地方城市放松限購等樓市調(diào)控，國務(wù)院和住建部已經(jīng)高度關(guān)注并且進(jìn)行調(diào)研，凡是放松調(diào)控致使房價(jià)過快上漲的地方，將繼續(xù)采取措施并會(huì)同監(jiān)察部對(duì)其進(jìn)行約談，直至問責(zé)。

北京住建委于2012年12月18日發(fā)布公告，自2012年12月18日起，補(bǔ)繳社保在購房資格審核中不予認(rèn)可，這等于進(jìn)一步收緊購房資格。

中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，“中央政府態(tài)度是很堅(jiān)決的，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。”他同時(shí)提醒，城鎮(zhèn)化確實(shí)跟房地產(chǎn)掛鉤，城鎮(zhèn)化也給地產(chǎn)帶來一部分新增需求，但是不要忘了“高房價(jià)是對(duì)城鎮(zhèn)化是有擠出效應(yīng)的”。

他表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告里有關(guān)城鎮(zhèn)化的一段剖析中央政府意圖就很明確，如城鎮(zhèn)化強(qiáng)調(diào)的一個(gè)問題就是要把符合條件的農(nóng)民工轉(zhuǎn)為市民，把農(nóng)民工問題解決好，將農(nóng)民工納入城市保障范疇，這就跟高房價(jià)是抵觸的。而十八大報(bào)告表示，今后信貸政策要向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傾斜，這就說明信貸政策不會(huì)變。

多位受訪專家對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，不可簡單地套用城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響的經(jīng)驗(yàn)去預(yù)判未來，新型城鎮(zhèn)化的核心是提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，城鎮(zhèn)化從數(shù)量型增長到質(zhì)量型增長，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

對(duì)2013年房地產(chǎn)走勢，研究機(jī)構(gòu)多持謹(jǐn)慎態(tài)度。

高盛預(yù)測，2013年中國商品房價(jià)格同比增長2.5%-5%。上半年同比增長5%-10%，下半年零增長。高盛主要考慮的因素是政府為控制房價(jià)增長過快而干預(yù)市場。

瑞銀的分析較悲觀。瑞銀中國房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，2013年全國范圍的房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅在-5%至5%之間，其中一線城市預(yù)計(jì)漲幅在0至5%，二線城市在-5%至5%，而三線、四線城市在-5%至0。

花旗的預(yù)測較樂觀： 2013年全年房價(jià)同比增長是5%-7%。其中，一線城市10%-15%，二線城市5%-10%，三線城市0-5%。

與2013年名義GDP不低于7.5%的增長預(yù)測比較，房價(jià)漲幅低于同期經(jīng)濟(jì)增長的速度。

秦虹認(rèn)為， 2013年的房地產(chǎn)調(diào)控政策將是“方向不變，力度不減”。她認(rèn)為，不但不應(yīng)該放松對(duì)投機(jī)投資性需求，而且對(duì)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)異動(dòng)的城市，調(diào)控政策還應(yīng)從嚴(yán)從緊。

在她看來，當(dāng)前我國住房發(fā)展的主要矛盾是住房資源占用和住房改善程度的極不平衡，如果不能有效地控制住房投機(jī)和投資性需求，放任這種不平衡性的繼續(xù)擴(kuò)大，將透支市場，影響國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行。

多位受訪者認(rèn)為，2013年房價(jià)大跌可能性極小，大漲亦較艱難。

高策地產(chǎn)總裁李國平對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說：“原來是所有的水龍頭都打開，一下子都涌到池子里，現(xiàn)在政策不變，就意味著打開的水龍頭是有限的，因?yàn)檫@種剛需為主且有購房資格的人群畢竟是有限的?！?/p>

財(cái)經(jīng)2013年3期

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