萬科聯(lián)姻徽商銀行

一家內(nèi)地城商行赴港上市的消息，因?yàn)槿f科地產(chǎn)（000002.SZ）的介入而備受關(guān)注。

10月31日，徽商銀行向港交所遞交了上市申請(qǐng)材料。兩天后，萬科發(fā)布公告稱，公司將通過旗下子公司以基石投資者的身份認(rèn)購(gòu)不超過883986000股的徽商銀行股份。萬科完成認(rèn)購(gòu)后，將有六個(gè)月的股票鎖定期。

這是萬科第一次大手筆認(rèn)購(gòu)港股新股，也是萬科首次入股銀行產(chǎn)業(yè)。此次徽商銀行赴港上市擬定價(jià)區(qū)間為3.47港元至3.88港元，若按每股3.88港元估算，萬科旗下子公司的認(rèn)購(gòu)金額將不超過34.3億港元。

招股書顯示，全球發(fā)售完成之后，徽商銀行的主要股東將是萬科置業(yè)香港占8.28%，安徽國(guó)元控股占7.5%，安徽省能源集團(tuán)占7.24%，安徽省信用擔(dān)保集團(tuán)占7.11%。萬科可能成為徽商銀行最大的單一股東。

“此舉反映出中國(guó)大的改革趨勢(shì)，即不同產(chǎn)業(yè)資本開始合作?！被丈蹄y行董事長(zhǎng)李宏鳴在10月29日舉行的香港IPO投資者推薦會(huì)上表示，萬科作為基石投資者介入，對(duì)于徽商銀行是好事，是金融資本和實(shí)業(yè)資本的融合。他認(rèn)為，在城鎮(zhèn)化的大背景下，以安徽省為代表的中部地區(qū)崛起是亮點(diǎn)，今后兩家將有更多合作機(jī)會(huì)。

“萬科入股的價(jià)格很低，IPO成功之后立刻就有大幅的市值增加。”一位香港摩根大通投資部的人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，業(yè)內(nèi)人士相信萬科想通過此次股權(quán)投資掙一筆快錢。

萬科董事會(huì)秘書譚華杰則表示，參股銀行實(shí)際是為了更好地滿足公司客戶在金融服務(wù)方面的需求。相對(duì)于萬科過千億元的年銷售規(guī)模，此次參股徽商銀行的投資規(guī)模不大，但可望發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，幫助公司率先向客戶提供國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)。

財(cái)務(wù)投資和戰(zhàn)略投資并不矛盾。在財(cái)務(wù)投資之外，通過控股銀行實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)與金融業(yè)深度合作，為供應(yīng)商等合作伙伴提供融資便利，更可以親自試水社區(qū)金融，盤活龐大的業(yè)主資源，推進(jìn)向“城市設(shè)備供應(yīng)商”轉(zhuǎn)型，這才是萬科的真實(shí)意圖。

赴港“打新股”

今年以來，國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行紛紛尋求赴港上市。僅10月間，就有徽商銀行和重慶銀行兩家oMo+1ddtJsrQ66muPdg5OcwLj3VrFYW2VrCHmSy+RVU=在香港組織路演和招股，上海銀行和哈爾濱銀行尚在排隊(duì)等待。此外，光大銀行的H股IPO也于上周五獲得港交所批準(zhǔn)，并計(jì)劃于年底前登陸香港。

究其原因，是為了補(bǔ)足新增的資本缺口。自今年新的《商業(yè)銀行資本管理辦法》實(shí)施后，監(jiān)管部門要求系統(tǒng)重要性銀行和非系統(tǒng)重要性銀行的資本充足率分別提高至11.5%和10.5%。這些年不斷擴(kuò)充信貸的銀行們急需上市吸納資本，而A股的IPO又遲遲未能解禁。

徽商銀行亦不例外。根據(jù)港交所的公開材料，徽商銀行這次若將發(fā)售價(jià)定為3.68港元，共能募集資金89.33億港元，而如果超額配股權(quán)悉數(shù)執(zhí)行，則共能募集資金103.47億港元。

招股書顯示，這些資金將悉數(shù)用于鞏固銀行的核心資本基礎(chǔ)，推動(dòng)銀行業(yè)務(wù)的持續(xù)增長(zhǎng)。

徽商銀行在2005年由安徽省全部商業(yè)銀行和城市信用社聯(lián)合重組設(shè)立。截至2012年底，總資產(chǎn)人民幣3242億元，貸款總額與存款總額分別為1638億元和2395億元。

作為財(cái)務(wù)投資標(biāo)的考量，徽商銀行2010年至2012年間的凈利潤(rùn)從27.02億元增至43.06億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率26.2%，略高于同期香港上市的中國(guó)商業(yè)銀行25.9%的平均水平。截至2012年底，不良貸款率為0.58%，同業(yè)平均水平為0.81%，撥備覆蓋率406%，同業(yè)平均水平332.15%。由此可見，徽商銀行的資產(chǎn)質(zhì)量是不錯(cuò)的。

在隨后舉行的電話會(huì)議中，萬科管理層表示投資徽商銀行是因?yàn)椋嚎粗厮且患也涣假J款低、凈資產(chǎn)回報(bào)率良好、零售銀行與中小企業(yè)融資業(yè)務(wù)較為全面的優(yōu)質(zhì)銀行。

對(duì)于扎根在固定區(qū)域的城商行而言，對(duì)其未來發(fā)展前景的預(yù)測(cè)離不開對(duì)該地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)的判斷。2010年至2012年間，安徽省的實(shí)際GDP年復(fù)合增長(zhǎng)率為12.8%，位居中部地區(qū)第一，郁亮曾公開表示看好安徽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，意圖深耕安徽住宅市場(chǎng)。

招股書顯示，徽商銀行基石投資人還另有多家企業(yè)，包括：周大福代理人有限公司將按發(fā)售價(jià)認(rèn)購(gòu)2億港元的股份，該公司由香港鄭裕彤家族全資所有，曾與萬科在海外有過合作；江蘇匯金控股集團(tuán)將購(gòu)買13720萬股；此外，還有通用技術(shù)集團(tuán)香港國(guó)際資本有限公司以及Peaceland Limited等。

此次徽商銀行擬定價(jià)區(qū)間為3.47港元至3.88港元，按每股3.88港元的定價(jià)上限估算，萬科旗下子公司的認(rèn)購(gòu)金額將不超過34.3億港元。

這筆資金對(duì)萬科壓力不大。根據(jù)其2013年三季報(bào)，公司9月底的貨幣資金余額371億元，基本可以覆蓋短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債總和，共計(jì)388億元。今年前九個(gè)月，萬科的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別為人民幣634.15億元和61.60億元，四季度預(yù)計(jì)會(huì)有四五百億元的銷售回款。

“銀行業(yè)目前仍然是國(guó)內(nèi)盈利能力很強(qiáng)的行業(yè)，關(guān)鍵是非常穩(wěn)定，萬科其實(shí)不需要親自操刀，只通過控股銀行就能獲得投資回報(bào)。”上述摩根大通投資部人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者。今年上半年，16家上市銀行凈賺6117億元，占據(jù)了全部上市公司利潤(rùn)的半壁江山，不少中小銀行凈利潤(rùn)增速超過20%。近幾個(gè)月以來，各行各業(yè)的企業(yè)自主設(shè)立或者參股民營(yíng)銀行已成一時(shí)之風(fēng)。

他分析說，徽商銀行現(xiàn)在的資產(chǎn)凈利率是21%，而萬科是19.66%，投資徽商銀行能增厚萬科業(yè)績(jī)。此次徽商銀行對(duì)基石投資者的發(fā)行定價(jià)很便宜，而IPO結(jié)束之后，市值還能繼續(xù)上漲。

布局社區(qū)金融

“萬科正在走向多元化?！备卟叩禺a(chǎn)董事李國(guó)平對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者分析稱，不管王石曾經(jīng)多么排斥“多元化”這個(gè)詞，萬科必須面對(duì)規(guī)模過大可能面臨的發(fā)展瓶頸。

在他看來，獲得更多的融資便利是其中一個(gè)考量，因?yàn)榈禺a(chǎn)本身就是類金融行業(yè)，融資能力決定未來的發(fā)展?jié)摿?。隨著開發(fā)商們從住宅地產(chǎn)更多地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)等長(zhǎng)線投資領(lǐng)域，強(qiáng)大的融資平臺(tái)和融資產(chǎn)品銷售通道變得更加重要。

可以看出，無論是申請(qǐng)從B股轉(zhuǎn)H股，還是在海外不斷舉債，萬科一直在嘗試打開更多的直接融資渠道，其資金成本也因此下降。萬科11月5日公告在新加坡首次發(fā)行1.4億新加坡元公司債，票面利率僅3.275%，今年3月曾發(fā)行8億美元五年期債券，票面利率僅有2.625%，均大大低于國(guó)內(nèi)的利率水平。

而直接擁有金融股權(quán)，尤其是銀行股權(quán)顯然比發(fā)信托、發(fā)債和發(fā)基金更有優(yōu)勢(shì)，因?yàn)殚_發(fā)商可以直接實(shí)現(xiàn)自身業(yè)務(wù)與金融業(yè)務(wù)的深度結(jié)合，比如通過銀行為自己的客戶辦理按揭貸款，提高資金周轉(zhuǎn)，甚至可以開發(fā)針對(duì)自己項(xiàng)目的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，通過銀行渠道銷售，做大規(guī)模、降低中介費(fèi)用和融資成本。

這越來越成為一個(gè)趨勢(shì)。此前，開發(fā)商與銀行的股權(quán)合作一直被嚴(yán)格管控，因?yàn)槭站o或放松銀行貸款一直是政府宏觀調(diào)控的手段。

但近年來，隨著國(guó)家調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，這一管控有逐步放開的跡象。10月25日，越秀地產(chǎn)斥資116億港元收購(gòu)香港創(chuàng)興銀行75%的股份，10月29日，新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)股份有限公司發(fā)布關(guān)于參與籌建民營(yíng)銀行的公告。

但是融資的意義是有限的。首先，為了避免由于大股東干擾銀行正常經(jīng)營(yíng)和由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，銀行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于發(fā)起人和大股東有著嚴(yán)格的防火墻設(shè)置，銀行的業(yè)務(wù)會(huì)受到關(guān)聯(lián)貸款相關(guān)的條款限制。其次，徽商銀行是一家城商行，有其地理局限。

試水社區(qū)金融服務(wù)應(yīng)該是萬科入股徽商銀行的真實(shí)意圖。以萬科現(xiàn)在的資產(chǎn)規(guī)模來看，如何突破未來的發(fā)展瓶頸，進(jìn)一步提升資產(chǎn)回報(bào)，是其面臨的問題，而如果能盤活萬科30年在全國(guó)范圍內(nèi)沉淀下來的社區(qū)規(guī)模和業(yè)主群資源，不失為轉(zhuǎn)型的一個(gè)可行方向。今年郁亮就曾公開表示，未來萬科要從產(chǎn)品供應(yīng)商角色轉(zhuǎn)化到配套服務(wù)商的角色。

今年早些時(shí)候，北京萬科總經(jīng)理毛大慶在“2013中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨500強(qiáng)峰會(huì)”上曾表示，萬科已在各個(gè)社區(qū)都加大了社區(qū)服務(wù)和社區(qū)配套的力度，除了去年開始嘗試推廣的社區(qū)食堂、菜市場(chǎng)、便民超市以及藥房外，今年還會(huì)推出更多社區(qū)服務(wù)，比如洗衣店、醫(yī)療服務(wù)、老人的居家護(hù)理等等。

萬科管理的社區(qū)規(guī)模龐大。1999年以來，竣工面積總計(jì)約為4800萬平方米，約48萬套住宅，公司為其中大多數(shù)提供物業(yè)管理，而這些客戶除了需要上述的生活服務(wù)外，還需要社區(qū)金融服務(wù)，建立一個(gè)金融平臺(tái)對(duì)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)非常重要。

萬科管理層電話會(huì)議上，副總裁肖莉表示，入股之后將側(cè)重在徽商銀行所在的華中地區(qū)，主要為萬科所管理的社區(qū)提供網(wǎng)上銀行和零售銀行等各類服務(wù)。

這類服務(wù)其實(shí)是社區(qū)金融服務(wù)的一部分，其他還包括代收水電費(fèi)、電話費(fèi)、開發(fā)銷售理財(cái)產(chǎn)品，甚至構(gòu)建社區(qū)內(nèi)網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等。

萬科內(nèi)部人士透露，最近兩三年公司一直在籌劃為其管理的社區(qū)提供金融服務(wù)，且已嘗試與華夏銀行、民生銀行等在杭州的一個(gè)項(xiàng)目中合作，但目前都未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，“多年來管理層一直在尋找一家中型區(qū)域性銀行進(jìn)行合作”。

入股徽商銀行，可能成為一個(gè)突破口和試驗(yàn)田。

實(shí)際上，在業(yè)主之外，萬科的合作方還有超過8000家的建材供應(yīng)商及承包商，其中5000家是中小企業(yè)，這些企業(yè)在融資時(shí)肯定希望得到萬科的協(xié)助。根據(jù)招股書，徽商銀行主要服務(wù)對(duì)象為中小企業(yè)，截至2013年6月30日，中小企業(yè)貸款占全行貸款總額54%。